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1、收益法收益法 学习内容学习内容 主要内容主要内容4.14.1收益法的基本原理 4.2收益法的计算公式（1）4.3净收益的确定4.4报酬率的确定4.5收益法计算公式（2）4.6资本化率的确定4.7报酬率与资本化率的比较4.8两种计算方法的比较4.9收益法的派生方法4.10收益法运用举例 （一）概念：（一）概念：收益法收益法是预测估价对象未是预测估价对象未来的来的正常净收益正常净收益，然后选用适当的然后选用适当的资本资本化率化率或报酬率、收益乘数将其转换为价或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为益法估价求得的价格称为
2、收益价格。收益价格。 +理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率比较比较派生方法派生方法运用举例运用举例l收益还原法收益还原法 l收益资本化法收益资本化法 l投资法投资法 l收益现值法 l地租资本化法 （二）理论依据：（二）理论依据：预期原理预期原理 l某一货币额某一货币额* *利息率利息率= =房地产的净收益房地产的净收益u年房地产净收益不变年房地产净收益不变u报酬率或资本化率每年不变报酬率或资本化率每年不变u获取收益的年限为无限年获取收益的年限为无限年u获取房地产收益的风险和获取银
3、行利获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下息的风险相当的条件下假假设设+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率比较比较派生方法派生方法运用举例运用举例（二）理论依据：（二）理论依据：预期原理预期原理 u1 1可获净收益的大小可获净收益的大小u2 2可获净收益期限的长短可获净收益期限的长短u3 3获得该净收益的可靠性获得该净收益的可靠性基基本本思思想想表表 述述 将现在视为估价时点，那么在现在购买将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未有一定收
4、益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期所有净若现在有一货币额与这未来预期所有净收益的现值之和（收益价格）等值，则收益的现值之和（收益价格）等值，则这一货币额就是该房地产的价格。这一货币额就是该房地产的价格。+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率比较比较派生方法派生方法运用举例运用举例（三）收益法的适用的对象和条件（三）收益法的适用的对象和条件 u房地产未来的收益能较准确地量化房地产未来的收益能较
5、准确地量化 u风险都能较准确地量化风险都能较准确地量化 适适用用对对 象象 u适用有收益或有潜在收益的房地产适用有收益或有潜在收益的房地产 如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产寓、游乐场、厂房、农地等房地产u对于收益或潜在收益难以量化的房对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。价，收益法大多不适用。条件条件+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式计算公
6、式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率比较比较派生方法派生方法运用举例运用举例（四）收益法的估价步骤（四）收益法的估价步骤 u1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；数据资料；u2.估算潜在毛收入；估算潜在毛收入；u3.估算有效毛收入；估算有效毛收入；u4.估算运营费用；估算运营费用；u5.估算净收益估算净收益u6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。u7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格选用适宜的收益法计算公式求出收益价格+理论依据+适用对
7、象+使用条件+估价步骤计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率比较比较派生方法派生方法运用举例运用举例（一）最一般公式（一）最一般公式 niijjinnrArrrArrArAV1121212111)1 ()1)(1 ()1)(1 ()1 (计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率
8、资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例公式含义示意图0123n-1nA1A2A3An-1An Y1 Y2 Y3 . Yn-1 Yn均转化为V公式含义示意图rAv （二）收益年限无限且其他因素不变的公式（二）收益年限无限且其他因素不变的公式 例例5-1 有一房地产正常情况下有一房地产正常情况下的年纯收益为的年纯收益为20万元，报酬率万元，报酬率为为10%，其经济耐用年限可视
9、，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的为无限年，试计算该房地产的收益价格。收益价格。 万元200%10/20rAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式（三）收益年限有限且其他因素不变的公式 为可获收益年限nrrAvn)1 (11 【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益价格为多
10、少？万元58.195%)101 (11 %10201050v此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率r每年不变且不等于零（当r=0时，V=An）；（3）收益年限为有限年n。计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例净收益每年不变的公式有以下用途1.1.直接用于计算价格（如前例直接用于计算价格（如前例5-25-2）2.2.不同年限价格的换算不同年限价格的换算3.3.比较不同年限价格的高低比较不同年限价格的高低4.4.用于比较法中土地使用年
11、限修正用于比较法中土地使用年限修正5.5.其他通过计算可以发现，报酬率率越高其他通过计算可以发现，报酬率率越高, ,接接近无限年的价格越快近无限年的价格越快（2）不同年限价格的换算为可获收益年限nrrAvn)1 (11 nnrk111用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权（简称不同期限房地产）价格之间的换算；年期修正系数：7070KVVNNnKKnVV/计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（2）不同年限价格的换算NNnKK
12、nVV/ 已知某收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米,报酬率为10%,试求其30年收益权利的价格. 将VN2500元/m2，r 10%，N40年，n30年代入公式得： 1%)101 ( 1%)101(%)101 (25004030104030V2410.16元/m2计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（3）比较不同年限价格的高低 例：有例：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单
13、价年，单价20002000元元/ /平米，平米，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价18001800元元/ /平米。假设报酬率为平米。假设报酬率为6%6%，试比较，试比较两宗房地产价格的高低。两宗房地产价格的高低。转换成无限年期下比较两宗房地产价格的高低。转换成无限年期下比较两宗房地产价格的高低。7070KVV30%)61 (1V1=V50/1- nr)1 (1=2000/1- 50%)61 (1=2114.81 V2=V30/1- nr)1 (1=1800/1- =2179.47 计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化
14、法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（4）比较法中土地使用年限的修正 例：某宗5年前通过出让方式获得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价设定时的状况相同，求该宗工业用地目前的价格。NNnKKnVV/计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运
15、用举例运用举例（4）比较法中土地使用年限的修正解：解：本题要决解的问题是将法定最高年限50年转换成剩余45年的基准价格 V45V50(K45/K50) 1%)101 ( 1%)101(%)101 (120050454550 1193.73元/m2计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（5）报酬率越高接近无限年的价格越快为可获收益年限nrrAvn)1 (11 计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化
16、法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例净收益有变化的年限trrArAvttiii)1 ()1 (1（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式 ttntiiirrrArAv)1 (1)1 (11 )1 (1有限年有限年无限年无限年假设前提是： （1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是 A1，A2，At ,在t年以后无变化为A；（2）报酬率r大于零；（3）收益年限为无限年。 假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，At ,在t年以后无变化为A；（2）报酬率不等于零为r；
17、（3）收益年限为有限年n。书上221页一段话解释了公式的合理性 万元22.310%)101%(1035)1 (30)1 (28)1 (25)1 (22%1012055432rrrrv【例例5-35-3】某宗房地产，预测其未来某宗房地产，预测其未来5 5年的净收年的净收益分别为益分别为2020万元、万元、2222万元、万元、2525万元、万元、2828万元和万元和3030万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在益将稳定在3535万元左右，该类房地产的报酬率万元左右，该类房地产的报酬率为为1010。试计算该宗房地产的收益价格。如果。试计算该宗房地产的收
18、益价格。如果该房地产的收益年限为该房地产的收益年限为5050年，则该宗房地产的年，则该宗房地产的收益价格为多少？收益价格为多少？%)101 (11 %)101%(1035)1 (30)1 (28)1 (25)1 (22%1012055055432rrrrv 净收益在未来前若干年有变化的公式有重净收益在未来前若干年有变化的公式有重要的实用价值。要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往因为在现实中每年的净收益往往不同，如果采用收益不变的公式来估价，有往不同，如果采用收益不变的公式来估价，有时未免太片面；而如果根据每年都有变化的实时未免太片面；而如果根据每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能（收益
19、年限较短的际情况来估价，又不大可能（收益年限较短的除外）。除外）。 为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来的经营状况和市场环境，对其在未来35年或年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，的前几年由于试营业
20、等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。更适宜采用此类公式估价。计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例2rbrAv（五）净收益按等差级数递增的公式（五）净收益按等差级数递增的公式 无限年无限年式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）报酬率大于零为r； （3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为2
21、0万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8。试求该宗房地产的收益价格。)5(.562%82%82022万元rbrAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（五）净收益按等差级数递增的公式（五）净收益按等差级数递增的公式 nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11 2有限年有限年假设前提是：（1）净收益按等差级数递增； （2）报酬率r不等于零； （3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产
22、预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为30年，该类房地产的报酬率为8。试求该宗房地产的收益价格。万元432.07%8130%82%8111%82%8201111303022nnrnrbrrbrAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（六）净收益按等差级数递减的公式（六）净收益按等差级数递减的公式 nnrnrbrrbrAv)1 ()1 (11 2只有有限年只有有限年式中： b净收益逐年递减的数额
23、，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为 A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）报酬率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且nA/b+1。（当nA/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）合理经营期限计算应为：A-(n-1)b=0求出n的值，为合理经营期限，再进一步求取收益价格。如书中223页例7-10计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举
24、例运用举例（六）净收益按等差级数递减的公式（六）净收益按等差级数递减的公式 nnrnrbrrbrAv)1 ()1 (11 2合理经营期限计算应为：A-(n-1)b=0求出n的值，为合理经营期限例：预计某房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（七
25、）净收益按一定比率递增的公式（七）净收益按一定比率递增的公式 grggrAv净收益逐年递增的比率)(无限年无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率率为10。试求该宗房地产的收益价格。万元375%2%1030 grAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（七）净收益按一定比率递增的公式（七）净收益按一定比率递增的公式 r1nAv111)(时，时，g
26、rrggrAvgrn有限年有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增 （2）收益年限n为有限年。 【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2；该类房地产的报酬率为10。试求该宗房地产的收益价格。万元26.244%101%211%2%102011150nrggrAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（八）净收益按一定比率递减的公式（八）净收益按一定比率递减的公式 )(
27、grAv无无限限年年式中：g净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）报酬率r大于零；（3）收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：万元67.166%2%1020 grAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（八）净收益按一定比率递减的公式（八）净收益按一定比率
28、递减的公式 nrggrAv111)(有有限限年年假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）报酬率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。 【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2；该类房地产的报酬率为10。试求该宗房地产的收益价格。 【解】由题意：万元15.166%101%211%2%102011150nrggrAV计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（九）预知未
29、来若干年的净收益及若干年（九）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式后的价格的公式 （书（书228页例题）页例题）或转售价格）年房地产的价格（残值未来第 t)1 ()1 (1ttttiiiVrVrAV转售价格-销售税费=Vt【例例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火
30、车站后该宗房地产的价值。（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt ；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。 计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例 【例例5-55-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100100万元，万元，预计未来预计未来3 3年内仍然维持在该水平，但规划等到年内仍然维持在该水平，但规划等到3 3年后该处开年后该处开发为新的市中
31、心，预测到时，将其转卖的售价会高达发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达15001500万万元，销售锐费为售价的元，销售锐费为售价的6 6。如果投资者要求该类投资的收益。如果投资者要求该类投资的收益率为率为1010，则求该宗房地产目前的价值。，则求该宗房地产目前的价值。 【解解】由题意：由题意：)(04.1308%101%611500%10111%10100111133万元tttrVrrAV【思考题思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2 2年的年的租约中，每年可收取净租金租约中，每年可收取净租金8080万元，到期后要拆除作为商业用
32、地。万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为预计作为商业用地的价值为11001100万元，拆除费用为万元，拆除费用为5050万元，该类万元，该类房地产的报酬率为房地产的报酬率为10%10%。该旧办公楼的价值为多少？。该旧办公楼的价值为多少？例：预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%，请计算该宗房地产现在的价格。例：某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来五年每年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。（此题的关键之处为求取前5年
33、的收益价格时选择对公式。） +Vt/(1+r%)tnnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11 2 (一一)概念：概念：净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。 排除了其他生产要素排除了其他生产要素所产生的收益部分，所产生的收益部分，而仅属于房地产所带而仅属于房地产所带来的收益来的收益 1 1潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置潜在毛收入：是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入。状态下可获得的收入。2 2有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，有效毛收入：是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的拖欠租金以及其他原因造成的收入
34、损失后所得到的收入。收入。3 3运营费用：维持房地产正常生产、经营或使用运营费用：维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。4 4运营费率：运营费用与有效毛收入之比运营费率：运营费用与有效毛收入之比5 5净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣净运营收益：简称净收益，是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生
35、方法派生方法运用举例运用举例( (二二) )种类种类实际净收益：目前状况下的收益客观净收益：合理使用状态下的正常收益（有租约除外）有形净收益：直接货币收益无形净收益：商誉、实力6 6税前现金流量：税前现金流量：是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额（书234页概念）。7 7期末转售收益：期末转售收益：是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例 ( (三三) ) 房地产净收益测算的基本原理房地产净收益测算的
36、基本原理 ：（1 1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以以年度年度计；计；（2 2）空置等造成的收人损失一般是以）空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入潜在毛收入的某一的某一百分率来计算；百分率来计算；（3 3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税；上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税； 234页净收益净收益 = = 潜在毛收入潜在毛收入- - 空置等造
37、成的收入损失空置等造成的收入损失 - - 运营费用运营费用= = 有效毛收入有效毛收入- - 运营费用运营费用 1 1基于租赁收入测算净收益（基本公式）基于租赁收入测算净收益（基本公式）计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例n其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。娱乐中心、加油站等。n一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；收入；n二是要扣除归属于其他资本或经
38、营的收益，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如经营者的正常利润。如经营者的正常利润。例如：某餐馆正常经营收入为例如：某餐馆正常经营收入为100万元，费万元，费用为用为36万元，经营者利润为万元，经营者利润为24万元，则基万元，则基于营业收入测算房地产净收益为于营业收入测算房地产净收益为40万元。万元。注：基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本注：基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。特点特点年净收益年净收益=
39、 =年经营收入年经营收入- -年经营费用年经营费用计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例 (四四)不同类型房地产净收益的求取不同类型房地产净收益的求取 净收益通常为租赁收入扣除由出租人净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。负担的费用后的余额。n租赁收入包括租赁收入包括租金收入租金收入和和租赁保证金或押金的租赁保证金或押金的利息收入利息收入。n出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、出租人负担的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、房地
40、产税、租赁费用、租赁税费。保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。费用的扣除视租约而定费用的扣除视租约而定1.出租的房地产 2.营业的房地产 3.自用或尚未使用的房地产4.混合收益的房地产计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例 (四四)不同类型房地产净收益的求取不同类型房地产净收益的求取 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后 的余额。的余额。(需注意以下两点需注意以下两点)A在实际求取时，维修费、管理
41、费、保险费、房地产税和租赁代在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。如果保证合理费是否要扣除，应在分析租赁契约的基础上决定。如果保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租人负担，则应将它们全法、安全、正常使用所需的费用都由出租人负担，则应将它们全部扣除；如果维修、管理等费用全部或部分由承租人负担，则出部扣除；如果维修、管理等费用全部或部分由承租人负担，则出租人所得的租金就接近于净收益，此时扣除的项目要相应地减少。租人所得的租金就接近于净收益，此时扣除的项目要相应地减少。另外，如果租金中包含了为承租人无偿提供使用水、电、燃气、另外，如果
42、租金中包含了为承租人无偿提供使用水、电、燃气、空调、暖气等，则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。空调、暖气等，则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。B还要考虑是否连同家具等房地产以外的物品一起出租，如果是，还要考虑是否连同家具等房地产以外的物品一起出租，如果是，则租赁收入中包含了家具等的贡献，这部分是否扣除，要视评估则租赁收入中包含了家具等的贡献，这部分是否扣除，要视评估价值是否需要包含此部分的价值来定。价值是否需要包含此部分的价值来定。 【思考题思考题】有一建筑面积为有一建筑面积为1000m21000m2的写字楼，其月的写字楼，其月毛租金水平为毛租金水平为100100元元m2m2，空置
43、率为，空置率为1313，租金损，租金损失为毛租金收入的失为毛租金收入的2 2，合理运营费用为有效租金，合理运营费用为有效租金收入的收入的3030，试求该写字楼的净收益。，试求该写字楼的净收益。 【思考题思考题】对某商住楼其一层对某商住楼其一层2020间商铺进行评估，间商铺进行评估，平均每间商铺的月租金为平均每间商铺的月租金为20002000元，年均空房率为元，年均空房率为20%20%，该营业费用平均每月花费，该营业费用平均每月花费1 1万元；据调查，万元；据调查，该地段同类商铺月租金为该地段同类商铺月租金为25002500元，年均空租率为元，年均空租率为10%10%，正常营业每月总费用平均占每
44、月总收入的，正常营业每月总费用平均占每月总收入的1515；该类房地产的报酬率为；该类房地产的报酬率为1010。试选用所给资。试选用所给资料估算该商铺的价值。（实际收益与客观收益，料估算该商铺的价值。（实际收益与客观收益，263263页例页例7-287-28）（1 1）商业经营的房地产：）商业经营的房地产： 净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。务费用和商业利润等。（2 2）工业生产的房地产：）工业生产的房地产： 净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品净收
45、益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润等。务费用和厂商利润等。（3 3）农地：）农地： 净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、净收益是由农地年产值扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。工费、农舍费，投资利息、农业税和农业利润等。计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生
46、方法运用举例运用举例可采用市场比较法，比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收益的求取，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。 计算公式计算公式（报酬资本化法）（报酬资本化法）净收益净收益报酬率报酬率直接资本化法直接资本化法资本化率资本化率Y与与R比较比较计算方法比较计算方法比较派生方法派生方法运用举例运用举例（1）有形收益和无形收益（）有形收益和无形收益（2）实际收益和客观收益）实际收益和客观收益求取净收益时有关收益的取舍求取净收益时有关收益的取舍房地产的收益有
47、实际收益和客观收益。房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。取得的收益，一般来说它不能用于估价。因为具体经营者的经营因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益进行资本化，会得到能力等影响实际收益很大，如果将实际收益进行资本化，会得到不切实际的结果。如某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于不切实际的结果。如某企业占用一宗交通便利的房地产，但由于经营不善，由收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味经营不善，由收入减去费用所得的结果可能为负数，这也不意味着该宗房地产无价值。相反的情形，如一个交通不便、环境不
48、太着该宗房地产无价值。相反的情形，如一个交通不便、环境不太好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。高。（因此应采用客观收益）（因此应采用客观收益）有租约限制的有租约限制的，租约期内租约期内的租金应的租金应采用采用租约所确定的租金（租约所确定的租金（实际实际收益收益），），租约期外租约期外的租金应的租金应采用正常客观的租金采用正常客观的租金。许多房地产在。许多房地产在买卖时仍有未到期的租约，购买者须尊重并履行这
49、些租约的各项买卖时仍有未到期的租约，购买者须尊重并履行这些租约的各项条款，这叫做附带有租约的房地产或已出租的房地产。现存租约条款，这叫做附带有租约的房地产或已出租的房地产。现存租约的租金或高于或低于市场租金，这会影响房地产的价值。当租约的租金或高于或低于市场租金，这会影响房地产的价值。当租约的租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，租约的租金高于市场租金时，房地产的价值就要高一些；相反，租约的租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当租约的租的租金低于市场租金时，房地产的价值就要低一些。当租约的租金与市场租金相差较大时，毁约的可能性也较大，这对房地产的金与市场租金相差较大时，毁约
50、的可能性也较大，这对房地产的价值也有影响。价值也有影响。 【综合思考题综合思考题】某商场的土地使用年限为某商场的土地使用年限为4040年，从年，从20012001年年1010月月1 1日起计，该商店共有两层，日起计，该商店共有两层，每层可出租面积各为每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于20022002年年1010月月1 1日租出，租期为日租出，租期为5 5年，可出租面积的年，可出租面积的月租金为月租金为180180元每平方米，且每年不变；二层元每平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为积的正常