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1、-房地产公司开发流程-第 6 页房地产公司开发流程一、 前期准备工作1. 机会选择获取土地信息获得土地相关资料进行实地考察市场调研初步可行性分析报告审核市场/竞争分析项目定位详细可行性分析报告审批准备获取土地2. 土地获取向土地管理部门报名参加竞买并索取有关文件向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审 核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在规定的时间参加竞买签订拍卖成交确认书15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。3.项目设计招标二、 行政审批1、办理选址意见书a.计委审查可行性研究报告和进行项目立项
2、。 b.国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 c.建委办理投资开发项目建设条件意见书。 d.环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 e.文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 f.规划部门办理项目选址意见书。2、办理建设用地规划许可证a.人防办进行人防工程建设布局审查。 b.国土资源局办理土地预审。 c.公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 d.规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。 e.规划部门确定建设工程规划设计条件。3、组织拆迁及建设工程、监理招标招标程
3、序：向招投标管理机构报建核准招标方式和招标范围编制招标文件发布招标公告或发出投标邀请书对潜在投标人进行资格审查发招标文件并报招投标管理机构备案组织项目现场勘察在规定时间内接收投标人编制投标文件组建评标委员会开标、评标，提交评标报告确定中标人15日内向招投标管理机构提交施工招标投标情况书面报告发出中标通知书4、初步设计和施工图设计审查a.规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 b.公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 c.公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 d.人防办对初步设计的人防设计进行审查。 e.国土资源局进行用地预审。 f.市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步
4、设计的相关专业内容进行审查。 g.建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 h.建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 i.建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。5、办理建设工程规划许可证a.公安消防支队进行消防设计审查。 b.人防办进行人防设施审查。 c.建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 d.规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。6、办理建筑工程施
5、工许可证a.建设单位办理施工报建登记。 b.建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 c.建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。7、办理商品房预售许可证由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。 开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料： a.以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 b.开发企业的营
6、业执照和资质等级证书； c.工程施工合同； d.商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。8、办理建设工程竣工综合验收备案a.建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 b.财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 c.规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。 d.建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。三、 权属登记1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。