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1、-大院六期业主分户验收注意事项及内容一、 验收之外业主需要关注内容 （一）业主缴纳费用时注意事项：1、契税。除税务机关，任何单位无权代收。业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 2、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。 3、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 注意：普通小区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 4、产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主
2、收取该笔费用。依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 5、费用构成及其它费用 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别开发商到交房时仍巧立名目进行收费。 业主要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与开发商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向开发商指出，必要时可向物价局、房管局投诉。在查看了房屋后，准备签收房屋验收单之前，还要弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。 注意：如交契税维修基金一定要拿到发票由于交房涉及合同法及国家住宅质量规范两个法律层面的问题
3、。许多买房人在收房流程中犯了错误。收房时没有仔细检查就盲目在收房通知书上签字，之后再找验房公司验收，已经无济于事，只要签了字就给了开发商推脱责任的理由，这是目前房产纠纷产生的一个重要原因。 所以在收房流程时，业主要仔细看合同并检查收费款项，对契税、公共维修基金一定要拿到发票，另外在签字环节一定要睁大眼睛，不能签字的条款如果盲目签字，维权将成为空谈。 （二）、关于房屋建筑面积及公摊事项： 正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。由于业主相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商有可能偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建
4、筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算，然后实际测量自家室内净面积是否与图纸实际一致，而关于结构所占面积、公摊面积只能通过图纸计算。 1、公用建筑面积分摊原则如下： （1）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 （2）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 （3）公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵
5、占或改变原设计的使用功能。 2、分摊的公用建筑面积由以下两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； （2）套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 3、不应入的公用建筑空间： （1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 （2）售房单位自营、自用的房屋。 （3）为多幢房屋
6、服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 （4）对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 4、特别需要注意： （1）签订合同时应明确约定公摊的具体项目。 （2）售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 （3） 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 （三）、分户验收可能存在问题处理方式：业主在验房时
7、发现问题，最好把所有违反合同或规定的问题提出来，然后把这些问题列表复印，一式两份，要求开发商签字确认，然后一人一份，上面明确表示不接受房屋，并要求开发商在一定的期限内完成整改。1、关于房产公司通知验收交房：按合同约定，开发商一般会在交房前十几天向购房者发出交房通知，告知具体交房的时间及须带齐的资料。如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担购房风险责任及税费。 对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址和联系电话，以便及时收到交房通知。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与开发商联系，另行约定时间，并用
8、书面形式确认。如果是开发商的原因没能按期交房，那开发商理应遵照合同约定向购房者进行违约赔偿，只要符合购房合同当初约定条件，购房者甚至可以提出退房。 2、关于开发商证书查验： 验房前应要求开发商出示建设工程质量认定证书，索取住宅使用说明书、住宅质量保证书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和竣工验收备案表（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如住户验房交接表、验收意见表等。只有证件齐全了，才能签署入住单。 时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。 对策：遇到这种情况，购房人可选择
9、不收房。如果确实被要求收房，也要在住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。 上述提到的各种表格作用： A竣工验收备案表 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“
10、黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。B住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。C住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。D建设工程质量认定证书E房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 F实测面积登记表特别提示：a. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视
11、，尤其提示您要看原件而不是复印件。b. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。c. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。d. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。e. 提醒您：住宅质量保证书、住宅使用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。f. 如果开发商
12、不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。3、分户验收收房程序不利购房者： 先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。 对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等标注，验房时如出现情况，也可与开发商讨说法。 4、分户验收时发现建筑质量有毛病： 对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收
13、文件里。 对策：不管开发商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录和取证，以便事后维护自己的合法权益。 5、分户验收易忽视项目： 验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等，其中也包括整个小区的外墙面颜色与用材是否与开发商的售房承诺一致。 对策：签购房合同时应明确各有关细节，包括收楼时间、收楼程序，如先验楼，无异议后再收等细则；验楼时从配套设施到房内各项交付物指标的具体详细验收标准，同时最好附上设计图纸及施工图
14、，并在合同中注明以其为准。 在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。注明收楼时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。（四）、业主验房收房特别注意项目： 1、收房前一定要查验“两书一表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书和工程竣工备案表。(注：工程竣工备案表一般是不向个人提供的，业主应在查看时记录下其编号等重要信息)2、要求开发商出示专业测绘单位提供的实际测量报告，并检验实测报告的日期是否在竣工备案日期后。否则，业主应提请开发商委托有资质的机构进行重新测绘。3、查看实测报告上规定的公摊面积是否与商品房买卖合同附件内容相符。如实测
15、报告上规定的公摊面积在合同中没有提及，要以实测报告为准，开发商不应向业主索取费用。 4、查看安防设备是否完善及有无在*机关登记备案。5、可要求开发商出示供水系统水质检测报告及相关的卫生许可证。6、收房前一定要先进房间查看水、电、天然气等生活必需设施是否开通并达到使用状态。7、看房时，应对照中国建筑工业出版社出版的工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)，重点查看房屋结构及其附属设施有哪些不符合国家强制性规范的规定。如确实存在质量问题，应提出书面报告要求开发商整改，而且最好能约定开发商由此延期交房所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。8、收房时不要草率签字，应先对房屋进行仔细检查、验收。一旦
16、在房屋交接验收单(或物业交付核验单)上签字接收，则意味着开发商完成了交付房屋的义务。9、收房时不要草率交费。如：京地税征1997389号文件和京地税地2000478号文件中规定，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税，而代征人不能委托其他单位代征。因此，开发商没有权利代征契税，对于宁夏是否实行相关文件暂不知，可做参考。 京国土房管物字20011170号文件中规定，各区县房地局、小区办不得委托建设单位代为归集维修基金。因此，开发商和物业均无权利收取“大修基金”。对于宁夏是否实行相关文件暂不知，可做参考。 在交纳物业费的时候，一定看清物业代收的水、电等费用是否遵循物价局的相关标准。以
17、“人工费”等为由在水、电等费用上加价是毫无根据的。 二、房屋分户验收： （一）房屋验收到入住流程：核验业主材料业主领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书和住宅使用说明书并由开发商加以说明交纳剩余房款业主领取钥匙并签署住宅钥匙收到书业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署入住交接单（二） 分户验收准备事项： 需要带的工具： （1）1只塑料洗脸盆-用于验收下水管道 （2）1只小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓 （3）1只塞
18、尺-用于测裂缝的宽度 （4）1只5米卷尺-用于测量房子的净高 （5）1只万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 （6）1只计算器-用于计算数据 （7）1只水笔-用于签字 （8）购房合同（三）分户验收主要主要内容、明细及注意事项 1、业主进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：（1) 房屋本身的质量（2）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。 2、验收的主要项目应该重点考虑水和电的问题，然后是检查墙面和地面是否存在空鼓等。序号检查项目具体核查内容不合格项描述备注1确定房屋是否达到交付条件，即查看“三书一证一表”1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收
19、备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。2、是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3、是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4、建设工程质量认定证书5、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。有的还有实测面积登记表。只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。【提示】：开发
20、商在交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。业主在收房的时候不能只简单地看有没有竣工验收备案表，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。2配电箱/开关/插座/电线/照明1、打开屋里的配电箱，检查空开操作是否正常，有条件可查看空开漏电保护状态并测试，开关应附使用空间标识。2、开关，插座面板方正，清洁，牢固。3、检查插座，是否正常通电（可采用试电笔），检查线路是否接错，正常情况是仅右侧孔（火线）带电。4、检查漏电开关短路保护，过载保护动作是否可靠。5、电线质量：一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达
21、到4平方。6、各空间的照明进行开灯测试。7、检查各个分闸是否完全控制各分支线路，电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。照明、动力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢固程度。8、电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。最重要的是一定要向开发商或是物业索要一份电路布线图，方便日后维修。9、检查厨卫的电源插座是否为盖防水插座。3内墙面/顶面/地面（板）1、墙壁/窗户渗水检查：最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往检查一下。这时
22、候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。2、墙表面应光滑，平整；无明显裂缝，无空鼓（可用皮锤或手敲打），无渗水痕迹。3、地面应平整；无明显裂缝，无空鼓。4、墙面的垂直度检查。5、顶面的平整度检查：可以自带拉尺在客厅及各房四角测下天顶到地面的距离，如果四角相差太大可以考虑要求开发商修复平整度。6、墙体及顶面是否有水渍。7、标高差：卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏8、地板：地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？地板间隙是否太大？地脚线接口是否妥当，有无松动？厨卫墙面、地面1、检查地面平整度：是否存在局部积水2、验防水：堵住排污/水口进行
23、地面盛水试验，以水覆盖地面为准（约高2cm），约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。若开发商不同意做闭水试验，可在收楼意见书中注明厨卫地面未做闭水试验。3、查看厨卫顶部及厨卫外侧的墙体是否有水渍。材料一致性检查检查厨卫设备/瓷砖/门窗/开关插座等的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符。门窗1、门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。2、五金配件：齐全，位置正确，牢固，如锁扣应操作正常。3、密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。4、.玻璃无污染，无破损，双玻夹层无
24、灰尘和水气，分隔条均匀。5、目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行。6、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。7、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。8、入户门的检查：门和锁开关应灵活。检查入户门门铃、观察猫眼；门插是否插入得太少，门间隙是否太大（特别是门锁的一边）？门四边是否紧贴门框，门与框的密封是否严密？门开关时有无特别声音？大门、房门的插销、门销是否太长太紧？下水管道1、带个手电筒，检查各个下水口里面是否有水泥等杂物。2、对阳台/厨卫地漏，坐便器，洗脸盆，水池、淋浴盆等各下水管道进行灌水试验，听到咕噜咕噜的声音，灌的水正常排出，就表明通畅。水/
25、水龙头1、检查各个水龙头操作是否正常。2、大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。水表/电表/燃气表1、检查给水进户阀门开启是否灵活。2、检查水表、电表、燃气表运转是否正常并记录三表的底数（验房后通常附在验房记录表中）。通风管道设施厨房、卫生间的通风管道主要通风性能检查，方法：点燃废旧纸张置于烟道口，看火苗及烟是否往里吸，往里吸入说明通风性能良好（也可用点燃的打火机进行测试）。燃气表/燃气管线1、重点检查燃气管道固定是否牢固、走线是否合理、燃气表固定是否牢固等几个方面。2、试燃气热水器开关是否妥当？外阳台1、.地坪表面整洁，无污染。2.、地面坡度正确，以水覆
26、盖地面检查是否存在局部积水。预留孔位1、检查空调、燃气热水器、油烟机预留孔位是否合理，应特别注意预留孔应里高外低，否则下雨天会向室内渗水。层高如果合同有这一条款，应进行层高核查。方法：把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。对讲/安防系统检查可视对讲，安防系统能否正常使用其它1、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。可自留一份复印件，若无复印件可用相机拍摄下来存底。2、公共维修基金：此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备
27、保修期满后的大修、更新、改造。税率：房屋成交价的1.5-3%。任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。3、房屋验收完毕后，还需预缴物管费，到物管处领取产品手册、业主手册、相关图纸及房屋钥匙等(向物管人员领取)。4、收楼的依据：是看你是否收了钥匙。3、 住宅验收方法和注意事项 : (1)一户一验表： 现在新房验收交房时，每户都有一张一户一验表，根据北京市有关规定列有十几项验收项目，由开发商和建筑商组织验收合格后填写验收结论后交给业主，业主需认真核对验收项目是否填写的是合格结论，是否加盖公章。是否有验收人的签字。 (2)核对
28、售房合同和相关协议中约定的项目: 2.1核对住宅功能间数量和朝向， 2.2核对阳台数量，朝向，是否封闭 2.3核对房间净高度和长宽， 2.4核实住宅套内面积，可向开发商索要测绘报告，并可自己进行简单测量， 2.5核实公共部位是否符合合同或楼书的约定 (3)住宅结构验收： 3.1顶板：目测检查顶板是否平整，方正，与墙面是否成90度角，检查是否有明显裂缝或裂纹，是否 有其他缺陷，顶层住户应注意检查顶面是否有漏雨水的印迹。 3.2墙体：墙体分为承重墙和非承重墙，应区别对待和检查，应向开发商或物业交房人员详细询问清 楚。 3.2.1承重墙体：检查垂直度和方正度，在建筑施工过程中，容易发生跑模或模板支撑
29、偏移、倾斜现 象，导致墙体不垂直和方正，虽然对结构和承重影响不大，但是会影响今后的装修，会影响以后 一些设备和家用设施的安装和使用，会影响居室的美观， 3.2.1.轻体墙体或室内分隔的二次墙体：检查墙体厚度，垂直和方正度。一般情况下，这些墙体容易 发生倾斜和偏移现象，另外有些住宅的二次墙体是和邻居公用的墙体，要检查隔音效果。 3.2.3墙体表面的检查：墙体表面主要检查是否有裂缝和裂纹，承重墙体不管是什么样的裂缝和裂纹 都要重视，可能会牵涉到建筑质量，另外要注意是否有钢筋露出墙体，钢筋是结构的重要构件， 如果露出会导致锈蚀，影响住宅墙体的使用寿命。轻体墙的裂纹和裂缝一般是由材料缺陷或安装 缺陷造
30、成的，会直接影响以后的室内装修， 3.2.4墙体表面抹灰层和腻子层的检查：应检查是否有空鼓、起泡、不平、脱落、粉化，阴阳角是否 方正，这些缺陷都会影响今后的装修和居室的美观。 3.2.5外墙内保温墙体的检查：由于现代节能技术的要求，很多住宅都采用的是外墙内保温的技术，由 于材料缺陷和技术限制，内保温层容易发生裂纹、脱落。要向开发商或物业人员问清保温层的结构、 厚度、材料，以便于今后墙面安装各种设施和饰物时的安全。3.2.6外墙外保温墙体：应向开发商或物业人员问清保温层的厚度，以便于今后挂空调室外机的安全。3.2.7预留孔洞：空调、厨房抽油烟机、燃气热水器、卫生间排气等都有预留孔洞，应详细检查位
31、置是否 地面：检查地面的平整度，尤其是边角部位，地面不平整会影响今后木地板的铺装，尤其是复合地板， 而且会人为加厚水泥砂浆用量，另外重点检查地面是否有裂缝或裂纹，地面抹灰层是否有空鼓、起沙， 如果是地采暖，是否标示了管道走向和区域，3.4阳台：检查阳台与建筑本体之间是否有裂缝或裂纹，检查阳台护栏的高度和护栏的牢固，门窗、阳台 等部位有无开裂现象；检查阳台是否有独立的排水系统和排水口，检查阳台是否有预留的坡度，以便于 排水。3.5防水：卫生间和室外的阳台都有防水层，要放水进行闭水检查，一般闭水试验为24小时，然后上你 的楼下相关位置检查是否有渗漏迹象，检查相邻的房间墙壁根部是否有渗漏迹象，特别是
32、一些山墙、厨 房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。要向物业或开发商的交房人员问清防水的高 度和使用的何种材料。现在很多小区的厨房都没有防水层。 (4)门窗洞口的检查：4.1门洞口：检查门洞口尺寸是否符合原设计要求，检查门洞口是否歪斜或不在同一直线或同一水平线或 垂直线上，门洞口的质量直接影响门的制作和安装，另外应检查门洞口的位置是否会影响今后大件家具 的搬移。4.2窗洞口：检查窗洞口是否方正，外飘窗洞口是否歪斜，检查外飘窗墙体和主体结构墙体的接缝处是否 方正，是否有裂缝或裂纹，是否有雨水渗漏的痕迹。下窗台面是否平整，表面抹灰层是否坚实。(5)门窗的检查:5.1门的检查：现在住宅
33、交房时，一般只安装了入户门，应检查门的品牌是否与合同约定一致，检查门的 开启方向是否合理，开关是否灵活，门和口之间是否缝隙一致合理，门表面是否有划伤或变形，门框和 门洞口的墙体接缝处是否严密整齐。5.2窗的检查：先核对窗的品牌和安装规格，活动扇和固定扇是否与合同约定一致，是否是中空玻璃，检 查安装的垂直度和水平度，检查活动扇的开启方向和开启方式是否合理，检查窗的制作工艺是否细致， 材料接口是否严密整齐一致，检查窗和墙体之间是否有安装的缝隙，检查窗扇的密封性和密封胶条是否 完整，五金件是否齐全。纱窗是否有破损，推拉窗应检查推拉是否滑顺，是否有互相摩擦和阻碍的情况(6)上下水设施的检查：6.1上水
34、的检查：应检查厨卫和洗衣房以及热水器上水管的预留位置是否合理，上水管甩头与墙体的间距 是否一致，冷热水管的间距和排列是否合理。要求冷热水管的间距不小于100毫米，平行排列时热水管 在上，冷水管在下，中水管应有单独标示，是否预留装修取水用的水嘴，开水嘴检查水流是否通畅，检 查所有上水管是否用卡子固定牢固。6.2下水的检查：卫生间应检查下水口预留数量是否足够。一般卫生间至少应有两个地漏，一个坐便器下 水口，一个面盆下水口，高档住宅还应增加妇洗器或浴缸的下水口，一般情况下交房时会封闭下水口， 留出地漏口不封闭，建议应通水试验流水是否通畅， 厨房一般会留一个下水口，供洗菜池使用，要注意检查位置是否合理
35、，现在很多住宅厨房都没有地漏。 如果有，应通水试验。打开水龙头查是否漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试 试排水速度。 洗衣房地漏是很重要的，要检查是否排水通畅，是否和预想的洗衣机安装位置一致。下水管不允许接在 室外空调冷凝水的下水管上。 要检查主下水管检查口是否有预留和位置是否合理。在验收下水时先用面盆盛水，再向各个下水处灌水， 分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左 右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。 把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处
36、堵塞，造成排水困难。还有一种 情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有 蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会 蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就 会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足 实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。(7)电路及设施的检查：7.1强电的检查：7.1.1检查配电箱，看普通电源插座电路和空调插座电路、照明电路是否按分路分别接在不同的空气开关
37、上，检查是否有预留的今后加装空气开关的位置，检查漏电保护器是否灵敏有效，检查配电箱内线路和 开关排列是否整齐，箱内是否有建筑垃圾和渣土。7.1.2检查电源插座：检查墙面普通插座的位置是否距地面300毫米以上，并且在一个水平面上，检查插座接线是否为左零右火上接地，检查插座数量和位置是否符合合同约定，检查电源插座和弱电插座间距是否合理。检查客厅空调插座是否为16安培，（因为要安装大功率空调）检查空调插座距地面是否为1800毫米以上，检查厨房抽油烟机插座位置是否合理，检查是否预留了微波炉、电饭煲、电烤箱等厨房设施的插座，检查每个卫生间是否预留了两个以上的防溅型电源插座，检查位置是否距地面1800毫米
38、以上并且不会影响今后其他设施的安装，检查是否预留了单独的浴霸的电源和开关位置，检查洗衣房和热水器的位置是否预留了电源插座。7.1.3检查照明开关：检查所有开关是否在一个水平面上，一般开关距地面高度应为1300毫米至1400毫米，检查开关控制照明是否有效，检查开关位置是否会影响今后的使用，是否合理。7.1.4抽查几个开关和插座。打开检查，看线管入盒是否安装了锁口，线盒内是否有建筑渣土和其他妨碍线路安全的杂物，电源线是否按规范分色安装。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 7.15抽查电线是否符合国标质量。看电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则
39、使用空调时，容易过热变软。7.2弱电的检查：检查弱电插座是否符合合同的约定。预留位置是否合理，与强电插座的间距是否达到300毫米以上，因为电视、电话、网络线等需业主入住以后方可接通，因此应重在检查位置和数量。对讲和门铃系统可根据验房时的情况灵活把握。当时不能验收的系统应在验房时书面说明并有物业或开发商的签字(8)采暖设(略)(9)其他设施和设备9.1水表：检查水表安装的位置是否合理，水表的安装方向是否正确，开水嘴放水检查水表是否正常转动，注意记录水表上的原始数据。9.2电表：电表一般安装在户外，开发商应该预存，打开室内的灯检查电表的转速是否正常。9.3煤气表：检查外观和安装位置，检查是否表底数
40、为0。9.4热水器：检查安装位置是否合理，燃气热水器是否安装了强排管路，给排水是否已接好。9.5厨房的排风口：检查是否安装了防倒烟和防止返味的单向门管道接口。(10)公共部位 检查走廊和电梯间的消防设施是否齐全，防火门的安装和开启是否正常，公共部位的墙地砖或石材是否有安装缺陷，管道间和设备间是否锁好。电梯运行是否正常，电梯的数量和容量是否和原合同或楼书约定相符。 (11)外观和整体环境 检查小区整体环境如道路、绿化、停车位等是否和售楼时的承诺相符，检查所住楼房的外观有无明显缺陷。保安人员和相关设施是否到位。 (12)住宅噪音12.1外部噪音：检查小区内是否还有建筑施工，现有的建筑施工是否会对入
41、住后的生活产生较大的影响，小区周边道路交通是否会产生较大的噪音。可以在住宅内开窗听室外噪音的情况，尤其是要预计到夜间的噪音情况。12.2内部噪音：将住宅门关闭后，检查是否能听到公共部位传来的各种声音，临近电梯间的住宅应注意电梯间的隔音是否良好，能否听到电梯运行和开关梯门的声音，将对外的窗全部关闭，听室外声音对室内有多大的影响，还应注意听楼上楼下和左邻右舍的声音的影响，以判断住宅的隔音效果是否良好。 （四）细部验收及验收重点特别注意内容： 1、裂缝检查新房先看有无裂缝新房出现裂缝事件在一些商品房中曾经出现过多次，在检查房屋有无裂缝时，业主首先要仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂
42、缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，存在结构性质量问题。 看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题，有漏水的隐患。承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。房间与阳台的连接处是否有裂缝，如有裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位。 2、结露冬天保温墙结露肯定有问题冬天，房间里的墙面如果有结露现象?穴类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴?雪，这个墙面的保温层肯
43、定有问题。这一点在冬季交房的业主要格外关注。另外，用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走可以检测厨房烟道。卫生间若没有窗户，则应有通风孔，同样用上面的方法测抽力，烟道、通风口中可用手电查看是否存有建筑垃圾。 3、对防盗门、卫生洁具、管材、线管、电线、装饰材料、灯具等是否与合同中注明品牌一致。 4、一定要注意检查各个开关所控制的灯、插座什么的是否有效（收房时最好带个试电笔）；检查各个水管的龙头（包括楼道里的管道井中的水龙头）是否配件齐全、有效；检查开发商给的各个钥匙是否好使；检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致； 5、带个手电筒，检查卫生间的
44、各个下水口里面是否有水泥等杂物。大家不要以为下水道都被包着呢，不会有问题的，实际情况并非如此。施工的时候有的工人会在你家的下水道里方便，所以有时就不会重新给你包好，这样施工的时候就很容易掉进水泥去，如果你不把水泥想办法弄出来，日后等你装上座便堵了的话可就麻烦了。我家的下水道（装座便的那个）就发现了有水泥块，尽管要求开发商给掏了出来，还是有点残存的； 6、检查空调孔是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。 7、测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度
45、和宽度、冲淋房尺寸、都复合一下。后附：附表1-附表9验收表格说明：附表1-9表格为建设单位、施工单位、监理单位、物业单位进行分户验收时填写表格，该表格业主无签字权利。以下该表格主要让业主明白验收的项目有哪些、验收的内容有哪些、验收的标准有哪些？看明白这些表格可以知道建设单位在业主分户验收前已和相关部门按照分户验收的标准已进行了验收。 附9以后为A类表格及检验批附表1：住宅工程质量分户验收表工程名称房（户）号建设单位验收日期施工单位监理单位序号验收项目主 要 验 收 内 容验 收 记 录1楼地面、墙面和顶棚地面裂缝、空鼓、材料环保性能，墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝，装饰图案、缝格、色泽、表面洁净2
46、门 窗窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装3栏 杆栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施4防水工程屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水5室内主要空间尺寸开间净尺寸、室内净高6给排水工程管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置7电气工程接地、相位、控制箱配置，开关、插座位置8建筑节能保温层厚度、固定措施9其 它烟道、通风道、邮政信报箱等分户验收结论：建设单位施工单位监理单位物业或其他单位项目负责人：验收人员：年 月 日项目经理：验收人员：年 月 日总监理工程师：验收人员：年 月 日项目负责人：验收人员：年 月 日附表2：住宅工程质量分户验收汇总表工程名称结构层数面积建设单位监理单位