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1、-房地产投资风险分析及对策初勘摘要房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。文章试析了房地产投资的主要风险,从而提出了防范对策。关键词房地产投资 风险 类型 对策房地产是个热门和利润丰厚的行业,近三、四年来,住宅价格每平方米提高了1500元左右,这成了一个不争的事实。因此,该行业投资就成了投资者的首选。由于房地产行业的特殊性使其存在多
2、种风险,同时也有相当多的开发商由于策划、经营、政策等诸多因素导致他们的楼盘卖不出去。由此,投资者就应具备防范各种风险的意识和能力。本文拟就房地产投资风险与防范对策作一初浅探讨,以期得到专家的指导。一、房地产投资风险类型 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目,在开发过程中,由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。房地产投资有以下几种风险: 1.通货膨胀风险 通货膨胀风险也称为购买力风险。因为房地产投资周期较长,所以只要通货膨胀的因素存在,投资者就面临通货膨胀的风险。2.市场的供求风险 市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关
3、系的变化给投资者带来的风险。 3.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。 4.房地产政策风险 房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品,例如新出台的房产税收政策,个人将购买不足两年的住房对外销售,征收5%全额营业税。这种政策限制投资者的资金收回时间和资金的变现能力
4、以及楼盘销售价格降低销售时间增长等。 5.经营管理风险 经营管理风险是指由于房地产投资经营管理不善而造成损失的风险。包括:投资者不能胜任经营管理工作,信息匮乏,决策失误,不能处理好各种合同关系,违章或违法等。 房地产管理水平的高低,决定了房地产项目收入支出的大小,也就决定了房地产项目抗风险的能力。管理水平高的房地产项目,其经营支出低而收入高,这样就保证了尽快回收资金,保证了在外部环境变坏的情况下也能维持,所以管理水平高的房地产项目,其抗风险能力强。相同类型的房地产项目,为什么有的亏损,有的盈利,很大程度取决于对房地产项目的管理水平。 投资不同类型的房地产,需要承担的投资商业风险也不相同。普通住
5、宅的风险相对要小些。此外,房地产的户型设计和装修风格品质也直接影响着能否盈利。近几年一度风靡成都的精装小户型就以其独特的功能受到市场的青睐而赚得1桶金。 6.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上,由于房地产投资的复杂性,其中的风险是多种多样的。由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以知道，影响房地产投资的风险因素比较多。如对每一个投资项目都进行详细的风险因素分析，效率不但不高，有可能还不能抓住重点。再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但真正对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分
6、，而由“二八法则”可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们需要重点关注的是那20%的重要因素。二、房地产投资风险因素1自然风险 自然风险指的是由于自然因素具有不确定性，导致房地产商品的生产过程和经营过程可能受到的影响和直接破坏，由此带来的对房地产开发商和经营者经济上的损失，如风暴风险、火灾风险、洪水风险等。2政治风险 房地产的不可移动性使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由以下因素造成：政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等。同时，政治风险还包括政策风险，即由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而带来的投资风险。房地产投资是一
7、项政策性很强的业务，它受多种政策的影响和制约，其政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给房地产开发投资者带来投资的风险。3经济风险 经济风险因素主要是指国家的经济形势环境变化这类不确定因素的出现对房地产市场产生的影响。4技术风险 房地产技术风险是指随着科学技术的不断进步，技术结构及其相关变量的不断升级，会给房地产开发商可能带来的损失。比如，科技进步可能使得房地产商品的适用性受到影响，从而使开发商不得不追加投资进行房地产的翻修和改造。5社会风险 社会风险因素指的是由于社会形势的变化对房地产市场的影响，有可能给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失。6内部决策和管理风险 上述风险
8、因素都是来自外部环境，而内部决策和管理风险指的是由于开发商决策错误、策划失误或经营管理不善导致低于预期的收入水平，包括类型选择风险、地点、人、财、物组织管理风险和投资方式等。7国际风险 国际风险是指国际经济环境的变化产生的对地区性经济活动的影响，它对一个社会经济活动的影响是全局性的。投资者如果有意涉足国际房地产项目，那么就要了解项目所在国的环境，把握好投资政策，并且采用相对稳定的货币和汇率工具，才能尽可能地避免潜在损失。三、房地产关键因素分析 在进行风险因素相关性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究，本文从以下两个方面来重点考虑房地产投资风险
9、：时机风险、区位风险。1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大，而经济发展具有周期性的规律，因此，房地产业发展也相应有着周期性的涨落。如从美国房地产发展情况来看，就存在明显的周期性：美国以18年左右完成一次周期波动，同时也存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供求、价格和收益水平的相应变化。此时选择合适的投资时机，保证房地产项目开发完毕后有良好的市场需要，对开发商的意义非常大。因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求等风险因素进行预测，以确定合理的开发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市
10、场处于不断上升势头，适时推出的房地产可望获得较好的收益；当经济不景气，失业增加，收入下降，房地产市场需求下降，供过于求，房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至根本都租售不出去，此时推出的房地产将导致资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必须承担开发时机选择不当的巨大损失。2区位风险区位风险产生于区位因素的变化，因为房地产投资者对这些因素的周密分析决定了哪些区位将被选择。一般，区位主要因距离、空间等位置上的差异而产生价值的不同。这里所讲的位置，不仅指所处的地理位置，还包括其社会位置，如人口因素、水平、服务水平、通讯和生活设施等等。社会、邻区影响等因素的差异更是加
11、剧了位置上的区位差异，使得处于同一市场的不同区位的相同面积土地产生不同的实用价值、利用方便和集约经营度，从而产生极为不同的经济效益。因此，投资决策时必须充分考虑受土地区位条件决定的土地潜在收益和土地潜在用途。另外，区位价值会随着社会、经济、技术的变化而产生巨大差异，这使得投资者可能面临巨大的区位风险，如交通运输系统、生活方式及科技进步的变化等。 四、房地产投资风险因素关系分析房地产投资风险因素之间相互联系相互影响，共同对房地产投资施加影响。因此，对风险因素之间的相关性分析显得很有必要，而且这对于提高房地产投资的效益来说也具有非常重要的意义。房地产投资风险三要素，即时机、区位、类型风险要解决的三
12、个问题，实际上就是何时、何地以何种形式进行房地产投资。房地产投资时机风险因素决定了区位风险和类型风险的形式内容，是房地产投资风险结构中的基本风险，而区位风险及类型风险则在房地产投资中相互影响、相互制约。五、房地产投资风险防范对策 为了确保房地产投资效益的最大化,投资者除了应具备抗风险的意识和防范投资风险的能力,还应制定出以下几种相应的防范对策。 1.高度重视可行性研究,确保投资决策的正确性 可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析,这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个阶段。由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程,存在着大量不确定风险因素,随着市场的成熟和饱
13、和,增加了房地产投资的风险,通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。 在房地产开发的整个过程中,可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步,也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性,投资者或者分析者要在城市规划条例,政府政策法规等约束条件下,根据房地产市场的供求现状及发展趋势,确定投资项目的用途、规模、类型,并对开发成本,需求量、售价等作出预测,这些预测面临着大量的不确定因素,所以风险性也是极大的。因此,可行性研究阶段对风险的评估,分析正确与否,将直接影响到房地产投资项目的成功与否。
14、 如何才能保证可行性研究的质量,使投资者作出正确的决策呢?笔者认为,政府有关职能部门应该对房地产投资项目实行宏观调控,在“审批”手续上加以规范,同时,可从行政管理体制、政策导向等方面采取有效措施,以及时堵塞投资者决策失误的漏洞。虽然政府的严格管理和控制能对降低投资风险起到一定的作用,但是最终有效防范决策失误的关键还在于投资者自己。投资决策者们必须真正认识到可行性研究的重要性,减少投资失误,确保正确的投资方向。 2.加强投资环境预测,选择最佳投资区位,加强市场调查研究,寻找投资良机 投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。通常进行最佳区位的选择应从这几个方面分析:(1)地理位置,(2)交
15、通、商贸状况及水电通达情况,(3)医院、学校、菜市场,(4)公园等娱乐休息场所,(5)城市未来发展趋势等。值得注意的是,不同房地产的投资类型的区位价值决定因素又具有不同特征,必须分析从而作出决策目标的选择。如住宅投资要注意对地段、层高、位置、朝向的选择,交通是否便利,附近是否有大型超市、菜市场、学校、医院、治安是否良好等;写字楼则要位于城市金融、文化、商贸、政治中心区,各种机构相对集中区域,交通便利;而商铺要考虑地段的潜值,交通条件,商业氛围, 市场状况等。除此之外投资者还考虑投资环境变化对投资项目的影响,即在投资项目建成后确保不会因投资环境的变化而造成区位选择的失误或投资项目的价值下降。也许
16、现在区位不理想,但项目建成后由于环境的变化,城市的发展使该区位具有较高的增值潜力,倍受市场青睐。因此,在投资区位选择时还必须注重投资环境的预测。 建立市场监控信息体系,力争保持第一手资料的及时性和准确性。另外在分析研究市场资料过程中,还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响,及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度,使投资项目在功能设计、结构安排、新材料、新能源的运用上, 能不能满足消费市场的特殊要求,保证投资开发项目始终与消费市场的需求保持一致,以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。 3.关
17、注政策变动,认准投资方向 我国房地产起步较晚,市场不规范,与发达国家相比,其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的,而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化,特别是政府对房地产开发的态度,政策动态,如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究,既有助于房地产投资确定正确的投资开发方向,较正确预测未来,又利于其根据政策变动及时调整投资策略,有效控制政策风险。 4.开展财务分析 财务分析是指通过对财务报表有关项目进行对比,提示企业财务状况,为企业进行财务决策和财务计
18、划提供依据。投资者在投资前投资运行中都应定期进行财务分析,一方面判断投资项目是否可行,另一方面通过财务分析来评判企业的偿还债务的能力,资产管理情况,综合财务状况等。进行及时合理的财务分析, 有助于投资者及时发现风险并采取措施规避风险。 5.运用投资组合理论 “不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里,”把这句话引入投资领域,就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。 房地产具有位置的固定性,而且投资时间长,所以一但投资于一个地方,则该投资环境一旦发生变化将会严重影响投资收益。如果在成都投资则可以同时在市中心、城南、城西、学校附近或城北、城东有开发潜力的村县等不同地理位置投资。 不同类型房地产的
19、商业风险不一样,获利能力不一样,为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,较理想的对策是进行房地产类型组合投资。如在投资写字楼的同时兼顾住宅、商铺等不同类型的房屋,利用不同类型房地产功能的相互补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用,适应市场需要,能提高总体抗风险能力和获利能力。 6.健全监管机制,加强工程建设管理 工程建设既是投资项目资金的消耗过程,又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小,但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果,正是由于项目投资主体的不一致,使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望既定的工期、质量、合同成本完成项
20、目的建设存在着较大的不确定性。如何有效控制呢?采取(1)认真签定施工合同,保证经济利益;(2)聘请工程监理对项目施工进行全面的监督和管理; (3)在施工过程中不对施工图做较大的修改等有效的管理措施,减少因工期、质量、成本所引起的风险。 六、结论投资者在对房地产投资的风险分析和管理时，应同时从主观和客观两方面采取必要措施，以降低投资风险，提高投资效益。主观上，投资者应树立强烈的风险意识，重视投资可行性研究，从定性的角度对风险问题进行总体把握。客观上，投资者必须对国际、国内当前今后的、经济形势、社会趋势、国家和地方政策、产业政策和发展规划有一个通盘的了解，并在此基础上，对设计方案进行定量的数据测算
21、分析，获得较准确的经济测算结果；此外，投资者还应充分了解该城市拟开发地区的情况，如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商业服务业、住宅、分布情况以及未来的发展趋势，理性的判断该类房地产市场供求情况并进行的项目可行性研究。只有这样，投资者才能准确的把握时机，选中极具升值潜力的地段，并在合适的地段开发合适的物业，使投资决策尽可能准确而高效，赢取房地产投资的高效益。 参考文献: 1申立银，俞明轩.房地产市场风险M.天津:天津大学出版社，1996. 2李明启，李心丹，沈杰等.房地产投资风险M.南京:东南大学出版社，1998. 3宋戈，房地产投资风险的定性预测方法J.物流科技，2004，27(101):87-89. 4陈弘.房地产投资风险分析J.经济评论，2004，2:104-106. 5滕清案，李传裕.房地产投资风险分析及管理J.经济，2004，2:131-132.-第 8 页-