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1、株洲市住房和房地产市场1-6月分析报告 来源:株洲市房管局 一、本期房地产市场运行特征 (一) 房地产开发投资增速依旧高位运行,资本向三四线城市转移趋势明显。市统计局数据显示,1-6月,全市(含5县市)完成房地产开发投资94.98亿元,同比增长46%,增速比1-5月上升2个百分点;其中6月完成房地产开发投资25.67亿元,同比增长36.6%,是5月完成额的1.86倍。 我市房地产开发投资额一直稳居全省第二,是岳阳、衡阳、郴州等城市的2.5倍左右,是湘潭的3.5倍多。自去年12月底以来,我市房地产开发投资量突破40%的增速后,一直处于40%以上的高位运行状态。在我省同时处于该增速水平的城市还有岳
2、阳、衡阳、郴州、常德、张家界,尤其是郴州,增速从50%上升到60%多,常德的增速也达到近50%,而长沙的增速一直在25%左右徘徊,连续几个月低于全省30%左右的平均水平。说明资本向三四线城市转移趋势明显。 (二)商品房屋施工、新开工面积继续增长;今年新开项目多,往年结转项目少;新开大盘居多是今年上半年的主要特征。1-6月,全市新建商品房施工面积1834.78万平方米,同比增长24.8%,新开工429.57万平方米,同比增长65.2%,其中,住宅新开工325.33万平方米,同比增长64.7%。 与去年同期相比,去年的情况是施工面积同比增加92.3% ,新开工同比增加30.1%,施工面积增速远大于
3、新开工增速,而今年是新开工增速远大于施工面积增速,说明今年的新开工项目多,结转项目少,去年是结转项目多,新开工项目少。例如河西有120万平方米的晋合湘水湾,28万平方米的“大汉希尔顿”,140万平方米的“美的城”,55万平方米的“佳兆业金域天下”,荷塘区有30万平方米的新桂广场,21万平方米的尚格岭秀天下。 (三)石峰区开发投资逐渐升温,天元区开发投资增幅最大;醴陵市、攸县开发投资居5县市前二位,攸县投资增速近3倍。1 -6月,芦淞区完成房地产开发投资26.88亿元,位居第一,天元区24.99亿元,同比增长97.6%,总量居第二,增速居市本级第一。值得注意的是,一向处于房地产开发弱势和不太宜居
4、的石峰区正逐渐升温。石峰区1-6月完成房地产开发投资7.16亿元,虽然总量只有天元区、芦淞区的三分之一,荷塘区的二分之一,但增速却达到55.3%,超过芦淞区的24.2%和荷塘区的13.8%,而且项目的总量比较大,预期品质较高,例如天郡房产在响石西路新开发的香博堡总建筑面积18.9万平方米,往年结转项目莱茵小镇29万平方米,亿都国际等。 在5县市完成的房地产开发投资中,醴陵市和攸县位居前两位,分别完成8.35亿元和5.13亿元,株洲县、茶陵县、炎陵位居后三。攸县的开发投资增速达到286%。 (四)别墅、高档公寓类投资、新开工增速和销售面积加大,非住宅(在我市主要表现为商业营业用房和办公楼)销售看
5、好;待开发土地面积剧增。1-6月,别墅、高档公寓类投资同比增长131%,新开工面积同比增长97%。虽然1-6月非住宅的销售面积只有6.48万平方米,同比下降21.83%,但从6月份来看,非住宅销售达到2.54万平方米,同比增长65%;6月份的新上市的华尔兹高档公寓、天泉一品别墅一经推出,即销售90%以上。 市统计局数据显示,本期开发商待开发土地面积109.54万平方米,同比增长315.5%;本期共购置土地面积62.59万方米,同比增长59.5%,说明今后乃至明后两年,我市的房地产开发仍然比较旺盛,对株洲房地产市场未来充满信心。但待开发土地面积不断增多,说明近期由于金融政策紧缩、开发商也在观望。
6、 (五)新建商品房市场供销同比虽继续下降,但下降比率在逐渐缩小,月供应量逐渐回升;上半年供应表现为迂回曲折,销售表现为波澜不惊。我市房地产交易系统显示,1-6月,市本级商品房上市(批准预售)79.08万平米,同比下降36.07%,比1-5月的-45.01%上升9个百分点。1-6月,市本级商品房成交(网签备案)77.37万平米,同比下降29.63%,比1-5月的-33.60%上升4个百分点。数据表明,今年株洲市本级的商品房供应表现为迂回曲折,销售表现为波澜不惊。供应方面,1月21.52万平方米,2月零供应,3月7.09万平方米,4月21.31万平方米,5月8.52万平方米,6月19.64万平方米
7、,忽高忽低;销售方面,1月19.07万平方米,2月6.34万平方米,3月11.15万平方米,4月11.93万平方米,5月15.59万平方米,6月13.29万平方米,一直维持在10多万平方米之间,除2月因过年外,其他正常月份没有因供应的增多或减少而剧烈增减。 1-6月期间,1月份的供应量和销售量均居榜首,主要原因是延续了去年底的供销热潮,到春节后,人们发现宏观调控的政策非常严厉,一下导致3月份供应下降到只有1月的33%,销售只有1月的58%,此后的销售一直较平稳,没有大起大落。 (六)二手房交易继续萎缩,除3月同比增长外,4-6月份均维持在20%多的下降率。1-6月,市本级二手房交易42.77万
8、、4441套、8.4亿元,面积同比下降21.86%;其中二手住房交易面积为34.62万、4120套,6.13亿元。6月单月,二手房成交7.01万、769套,面积同比下降21.62%,环比增长6.37%。 从环比来看,除2月因春节休假,二手房只成交2.8万平方米,1、3、4月的成交面积均保持在8-9万平方米左右,例如1月8.02万平方米,3月9.18万平方米,4月9.16万平方米,但从5月开始,二手房每月成交面积只有6-7万平方米,例如5月6.59万平方米,6月7.01万平方米。 从同比来看,除3月同比增长外,4-6月份均维持在20%多的下降率。1-3月同比增长10.25%,3月同比增长34.2
9、1%; 1-4月同比下降24.96%,4月同比下降24.96%,1-5同比下降21.88%,1-6月同比下降21.86%,6月同比下降-21.62%。 二、本期运行特征成因分析 (一)城市面貌大为改善和“招商引资年”工作力度的加大,以及宏观调控的实施,促使外地资本向我市战略转移,房地产开发投资持续高增长,待开发土地剧增,大盘项目增多。其一,近两年,我市大力实施“四创四化”,优化城区路网结构,以现代工业文明为特征的生态宜居城市,变得越来越实在。同时,我市加快推进城市化和城市现代化,按照“一体三极”战略构想,向北加快云龙示范区建设,向西加快武广新城建设,向南加快枫溪新城建设,全面拓展城市骨架。其二
10、,今年是我市的“招商引资年”,政府提出要大招商,招大商,外地有实力资本纷纷来我市购置大宗土地,待开发土地剧增,大盘项目增多。其三,相对其他发达城市,我市调控政策比较宽松,“两型”社会创建也给予了较大的发展空间,所承受的监管压力和舆论压力远低于一、二线城市,外地资本逐步向城市转移。在非省会和三、四线城市中,我市具有非常强的吸引力。 (二)部分污染企业关、停、并、转,清水塘重金属区域治理提上议事日程和湘江五桥、响田立交桥的拉通,引发石峰区房地产升温;湘江风光带、五桥、武广新城的建成,六桥建设的即将启动以及的高新区政府的北移,天元区目前成房地产开发热土。石峰区一贯因空气污染、化工企业密集成为房地产开
11、发的薄弱之地。近两年,电厂炸了几个烟囱,拟搬迁,选矿厂已搬迁,响田立交桥、五桥相继建成使用,尤其是5月份传来利好消息,清水塘重金属区域治理已提上议事日程,这些都促使石峰区的居住环境转型。 湘江风光带的高水准建设不仅拉高了河西的房价,也极大地惹火了河西的房地产开发。湘江六桥建设的即将启动带动了河西之南,高新区政府的北移带动了河西之北,武广新城和湖南工地的建成带动了河西之西。目前的形势是河西无处不热土,南有湘水湾,北有美的城、佳兆业,西有康桥美郡、泰山公馆。 (三)宏观调控政策致高端市场趋热,二手房交易萎缩;但不影响每月近10万平方米左右新建商品房的刚性需求。具体分析为: 1.金融政策紧缩致投资者
12、或高端客户转向办公楼、商业营业性用房和别墅等高端市场。今年以来,我市各金融机构普遍对贷款购买第二套住房的家庭执行首付不低于60%、贷款利率不低于1.1倍的新规定,并对购买第三套房家庭停止贷款,非本地居民购房贷款必须提供1年以上纳税或社会保险证明;而商业营业性用房和别墅的金融政策除利率随市场变动而变动之外,保持原有不变。严厉的金融紧缩政策致外地投资者和本地资金雄厚者转向商业营业性用房和别墅等高端市场。正因为有资金实力的流向高端市场,无资金实力的炒房无门,剩下的基本上就是刚性需求,引起商品房销售面积持续同比下降,尤其是商品住房下降比率大于商业营业性用房2个百分点,办公楼销售面积不仅没有下降,相反同
13、比增长85.84%。 2.税收从严政策致二手房交易持续萎缩。今年1-5月之间,我市个人二手住房交易共需缴10.6%的综合税(5%的营业税减免仅限于5年以上且是转让方唯一家庭住房,4%的契税减免为1%仅限于购房者为首次购房且面积低于90平方米),5月份之后,二手住房交易的个人所得税又增加了1%,综合税达到了11.60%。所以我市的二手住房交易也迅速从5月以前每月的9万平方米下降到5、6月的6-7万平方米。 3.刚性需求一直就是我市的房地产市场最重要的支撑点。其一,最明显的一点就是半年来,我市的销售量一直在10万平方米左右徘徊;其二,株洲本地区购房者占到72%,本省其他地区购房者为19.78%,外
14、省市购房者占到8.16%。 三、发展趋势预测 1.下半年供应将大幅上升,预计10-11月推盘达到最高点。本年新开工楼盘的建设进度在下半年将陆续达到预售条件,为加快资金回笼,开发商将加速预售,预计供销形势总体将好于上半年。 2.下半年二手房交易或将好于上半年。虽然今年以来,我市二手房交易持续萎缩,但从6月以及7月前两周的情况来看,二手房交易逐渐好转。6月比5月多成交0.42万平方米,7月第一周成交面积和成交套数同比增加32.69%和58.46%,7月第二周成交面积和成交套数同比增加10 3.01%和63.46%。主要原因是经过两个月的适应期,市民已经发现宏观调控事已定局,逐渐接受了二手房交易税负偏重的事实。二是新建商品住房价格偏高,贷款利率又高,遂转向品质虽然不高,但尚可满足居住需求,总额不是很高的二手房。 3.开发企业将加速洗牌。目前正在开发和已经立项的项目大部分为大型的高品质楼盘,有实力有经验的开发企业掌控了我市绝大部分开发项目,而随着银行限贷政策的实施,开发企业融资难度将进一步加大,实力不够、经验不足的开发企业将被逐步淘汰。 3.房价分区明显。外来的和尚会念经。在目前外来资本占据大半个市场的形势下,我市的房地产市场价格将呈现明显的差别,即高品质楼盘房价高,而实力弱、规模小的楼盘会比均价低1000元左右。另外,河西与河东的房价差别将越来越大。