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1、钢材市场改扩建食品市场项目策划报告一、项目概述1、项目名称武汉市江岸区超凡食品市场建设项目2、建设性质改扩建3、建设地点、期限及建设内容地点：江岸区新荣长途客运站西侧，占地面积:17.5亩建设期限：2019年03月至2019年02月。建设内容：（1）新建食品安全检测中心、管理服务中心等；（2）改扩建交易大厅、储藏仓库。4、项目基本情况超凡钢材市场位于江岸区 ；占地 亩；已建成厂房式单层房屋 栋，总面积为30000平。该市场毗邻新荣村长途客运站；南临后湖大道，背靠汉黄公路，东近，西至，多路公交线路可达，交通便利；依靠汉黄公路、后湖大道等交通优势，最大的辐射周边地区，成为武汉东北部食品集散中心。5
2、、项目改扩建起因、适应城市发展，增强江岸区经济发展力量，改革开放三十年来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。商贸流通由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产，在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业等方面发挥着越来越重要的作用。人民生活越富裕，对商品的消费能力越稳定，并适度增长；城镇化水平越高，越来越多的非农业人口必然要求更多更好的商品供应。因而建设批发交易市场，有利于江岸区经济发展，为江岸区经济与城区建设增强力量，加强点状辐射商业网，增强城市经济辐射带动能力，提升城市形象，建设一个配套设
3、施齐全、服务功能完善的的专业化批发交易市场，必将能够进一步促进本区域的经贸发展，对衔接产需、满足消费、增加就业机会有着积极的推动作用。、适应市场需求，繁荣区域经济本区域内批发网点分布零乱，经营场地混杂寄居在住宅区内、居民楼里，致使市场监控力量不足，政府督管职能减弱，影响了区域经济的健康发展。批发商户经营规模小、营销能力不足、运营成本高、服务质量难于到位。企业存在不规范经营、不正当竞争手段损害他人权益等现象时有发生，这些消极状况直接损害了消费者的权益，也影响了区域经济的健康发展。6、扩改建的重要性、有利于促进本区域内产业结构调整。通过现代化的交易方式，大大减少流通环节，降低成本，保障供应，促进市
4、场繁荣。本食品市场将对区域内的食品流通起到重要的推动作用，在生产者和消费者之间形成“绿色通道”，为食品的生产提供交易展示的平台。、有利于促进区域经济发展。目前，本区域内基本无规模化的食品市场、市场无科学规划，经营秩序杂乱，食品流通不规范。由此可见，本食品市场的建设，将成为区域商品流通的支撑点和重要的经济增长点，强劲的辐射源，必将进一步带动周边地区第三产业的发展，促进经贸发展，拉动需求，增加就业机会，有着积极的推动作用。、有利于保证食品消费安全。食品质量安全问题，是当前经济发展的重大问题。食品质量的安全与人民群众生活息息相关，已经成为社会普遍关注的热点。项目改扩建中，会建立食品安全检测中心。食品
5、安全检测中心的建成，不但满足市场的需要，而且保证了“绿色食品”进入百姓家庭。强化市场监管，规范交易行为，创建放心市场，改善市场消费环境，增强对食品消费的信心，引导绿色消费。、有利于扩大就业，保持社会的繁荣与稳定。投入运营后，可直接吸纳经营业主近百户，加入到市场经营中来；直接提供150余个工作岗位，并依托市场带来近千个的就业机会，带动本区域经济发展。二、项目分析1、周边环境分析交通运输条件市场地处武汉市二环线外，不受城区交通管制，与市中心仅相距 公里，四周和城区干道相连，交通便利。2、市场调研通过走访已经3、政策环境研究、批发市场正逐步在丧失优势中国的批发市场缘起于上世纪80年代，当时的市场经济
6、正处于初创期。于是从80年代开始，各类的批零市场大量出现。从大环境来看，它的出现正是顺应了中国经济发展的主旋律，随着经济市场化的程度不断提高，批发市场也一定程度上成了经济风向标。但是，随着现代零售业态的高速发展，终端零售、第三方物流等新兴业态的兴起，尤其是中国入世保护期结束以后，经济全面开放，国际零售巨头相继在中国拉开圈地扩张序幕。受现代零售渠道的冲击，曾经红火的批发市场已经发生着非常明显的变化重心不断下沉，辐射范围不断缩小，从当初的中心城市向二三级城市转移，辐射范围也由全省以及周边省份向周边市场萎缩。批发市场的传统优势，是商品集散地，通过构建一个集中的产品销售、物流、信息的平台，实现产品的快
7、速流通。但随着市场环境的变化，作为商品集散地的优势正在一点点消失。批发市场受到的冲击是多层面的，首先是现代零售渠道的崛起，其次，厂家深度分销，发展分销网络，直面终端。加上批发市场自身例如窜货、价格体系不稳定等劣势，导致许多知名企业绕开批发市场，直接配送到县、乡镇；第三，交通、通讯的发达，第三方物流的兴起，让批发市场丧失了作为商品和信息集散的功能。货物都送到终端了，批发市场还有存在的必要吗？终端已变，渠道已变，批发市场走到一个前所未有的困境。、食品批发市场的顽强生命力现代零售渠道有它明显的优势，但食品批发渠道也有它极强的生命力。因为中国的食品制造业中上存在大量的中小企业，他们要在市场中存活，受制
8、于本身的条件还要依托于食品批发市场；同时中国食品市场目前处于不规范的阶段，厂家运作不规范，商超经营也不规范。虽然厂家思路到位了，要走终端，要发展分销网络，但在实际操作中，由于企业自身的素质和操作人员的素质，很难达到他们期望的目的。此外，现代零售渠道的短视行为，脱离商业本质，追求高额费用，也不是短时间内所能改变的。食品批发市场以灵活的经营形式、低成本、高流动实现现代零售渠道和厂家直面终端无法实现的优势。但是食品批发市场的萎缩之势是在所难免的，关键的问题是没有一个强有力的管理系统支撑。、批发市场的客户主体悄然改变批发市场曾经是个流金淌银之地，这个从计划经济向市场经济过渡时期的产物，恰到好处地承载了
9、中国人压抑太久的物质需求，批发市场像个巨大的蓄水池，缓解着老百姓的消费饥渴。商贾云集，车水马龙，门庭若市，水泄不通，这些都是当年批发市场的真实写照。只要在批发市场有个几平米的档口，就可以数钱数到手指发麻。然而现代零售渠道的建立与兴盛，其舒适的购物氛围、装修华丽、购物便捷、服务周到、价格合理、产品丰富的迅速吸引中国消费者购物，依托社区的连锁超市，进一步满足了人们购物的便利性；同时大宗采购为特色的麦德龙等仓储式超市，也与批发市场抢夺批发生意。随着现代零售渠道的逐步强大，生产厂家开始将重心不断向其倾斜，使得批发市场的客户主体发生改变。在大环境的冲击下，批发市场的变化非常明显，重心下沉，从中心城市向二
10、三级城市转移，辐射区域缩小，从以前辐射几个省市变成辐射周边县市和乡镇，顾客群体发生变化，由以前的二三级批发商变成终端超市或士多店。辐射范围从省市缩小到郊县和乡镇。从整体形势和趋势看，批发市场的辐射范围正在逐渐缩小，从以前辐射一个或几个省市，缩小到辐射周边郊县和乡镇市场。以前，批发市场一个普通的商户，其下游客户都会来自几个省份，且一次进货量非常大，货物吞吐量和现金流十分惊人。而今，同一城市和周边郊县、二级城市的连锁超市和士多店，成了批发市场的主要客源。客户由流通为主转变成以终端零售店为主。一个有趣的现象是，2000年前后，批发市场的客户90%以上是流通渠道的二批、三批商，而今，连锁超市、便利店成
11、了批发市场的主要客源。成都五块石批发市场，连锁超市和士多店成为市场内经销商销售主体，占市场内经销商的客户比例达到80%90%。这一局面形成的原因，主要是生产企业直接开发二三级市场的经销商，批发市场已经没有了前沿阵地。、交通、信息的发达，第三方物流的兴起减弱批发市场的功能。高速公路网迅速铺开，交通的便利，让第三方物流得以快速发展，以前上门提货的二三级市场，坐在家里等货上门。同时，有实力的经销商也开始发展自己的物流配送能力，以更好地服务于分销网络。而通讯的发达，网络的普及，信息流通的便利，也让产品流通摆脱了对批发市场的依赖性，人们坐在家里就可以知道千里之外的市场行情，一个电话就可以让需要的产品自己
12、上门。批发市场的物资集散功能和货物流通功能被严重削弱。现代电子商务，令批发市场受到进一步挤压。方兴未艾的现代电子商务平台，也进一步挤压了批发市场的生存空间，登陆专业网站，或者进入某个电子商务平台，不仅可以博览信息，纵观全局，而且节省了交易成本，提高了交易效率，自然让人们乐此不疲，大大减低了对批发市场的依赖。、批发市场未来之路曾经，批发市场给人的印象就是一个大杂烩，里面什么都有，什么都很便宜，人们需要大量采购的时候就可以到其中去，一个大圈下来，所需要的物品应有尽有，并且还便宜。曾经的批发市场给人以便捷、便宜的代名词，但是随着现代卖场的发展，它的便捷、便宜的功能逐渐被卖场所取代。批发市场用什么来取
13、悦市场，吸引客户？答案就是：细分市场, 细分功能。让专业的市场更专业，让细分的市场更细分。如，调味品、干果、炒货等都将形成相对独立的专业市场。届时，专业的市场就专为定向的客户提供高质量服务，同时也有利于提供批发市场的整体竞争力。这样一来有利于市场的规范化管理；二来可以为定向需求的客户提供更专业的服务；三来符合市场专业化发展的大趋势。案例：三大优势托起杭州近江食品市场2019年之后，随着现代零售业态的全面兴起,巩固原有的市场份额，实现角色的转变，近江食品市场作为代表，迈开了可喜的一步。首先是成功的角色转变。从零售兼批发到现在专门的大批发，近江市场实现了最大的一跳，而这一跳将其网络从原来的区域扩大
14、到整个华东市场，其中的佼佼者扩大到了全国，这样也从根本上促使其市场的升级。其次是老市场的资源以及黄金地段优势。近江市场作为老牌的批发市场，现在市场经营面积13000平方米、停车泊位2000余平方米、仓储30000平方米，其在华东区声名斐然，历史遗留下来的资源成了这个市场宝贵的财富。杭州秋涛路从来都是一条繁忙的马路，近江市场位于其中心地段，毗邻杭州火车站、汽车南站、交通便捷，地理位置十分优越。再次品牌兴市，让近江市场走品牌之路，实现集体突围。“我们追求市场与商户互惠、共赢，在实现量的扩张基础上，大力实施品牌兴市战略，实现质的飞跃。”这是近江食品市场当前及以后努力的方向。三、项目定位1、2、3、四
15、、项目改建规划1、规划原则-改造提升为主原则。基础建设以对现有设施进行升级改建为主，新建为辅，最大限度地提高现有设施利用率。-高起点建设原则。市场按照设施和功能完善、设备和技术先进、布局和结构合理的基本要求进行，结合中国现代物流中心发展规划纲要的物流结点布局，统筹规划，共享资源，防止低水平建设。2、总体规划3、分区规划4、现场宣传规划5、具体规划创意设计6、规划建设内容及步骤、改建内容：门面房：层隔仓储区开放仓储区停车场及相关配套用房等设施综合服务区：主要是管理、信息、金融等综合服务；占地面积300平方米。、项目功能：该市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，具有以下主要
16、功能：仓储功能：设计规范设置副食、粮油、调料、干货、小食品等分类存放场所。管理服务功能：对办公、商务管理、物业管理、产品展示等提供管理服务。还同有关部门协调，在市场内设立工商、税务、银行、中介等机构，为交易双方提供一条龙服务。、建设步骤：根据现有仓库的租约到期状况，加快改建速度。五、项目整合推广策略与方案1、2、六、项目招商策略与手段七、项目改扩建时间进度计划八、盈利测算1、收入店面租金（80%出租率）20元/月400012个月=76万元；交易场地服务费（按交易量增加50%计算，交易量1.65亿公斤，交易额4.95亿元），按交易额1%收取场地服务费为495万元；果品加工包装按年交易量20%计算
17、为3300万公斤，每公斤加工包装费0.10元，（冷库收支平衡不计）收入为330万元。合计收入901万元。1、盈利能力分析1、本项目产品方案为：产品方案一览表产品方案单位数量精品屋个150仓库收入项40露天市场项10正常年出租收入为275万元。2、项目出租税金及附加按5%计算，为13.9万元。3、经测算，计算其平均利润平均所得税为17.7万元，计算期平均税后利润为54.9万元。2、投资利润率16.2%，投资利税率5.1%3、根据财务现金流量表计算，投资回收期为6.2年（含建设期1年）九、风险预估十、建议1、加强监督和控制，增强市场竞争力；2、应尽量做好运输车辆的调度与管理工作，使运输畅通，人流、物流安排合理；3、对市场要做进一步调研，广开招商渠道，加大市场营销力度，力争在市场竞争上占据主动；4、加快落实本项目，以便早日运营，发挥其社会和经济效益；5、项目改扩建期间，抓紧对所需人员进行招聘并进行培训，确保运营。第 12 页