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1、可编辑房屋买卖协议效力新(2) 假如只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的全部权将影响其房屋的全部权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、运用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。假如宅基地运用权人欲走出农村、到处面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。假如允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋全部权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的全部权呢笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给村民运用，集体经济组织对其全部的土地事实上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的运用权人换
2、了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵扰的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。物权法草案第十五章规定了宅基地运用权，从草案规定可看出，草案允许农村房屋出售。该草案第条：建立在宅基地上的住房全部权转让的，宅基地运用权同时转让。第条：建立在宅基地上的住房全部权抵押的，在实现该抵押权时，宅基地运用权同时转让。由此可见，草案对房屋全部权与宅基地运用权的关系采地随房走。应当说草案的规定是踊跃、合理并可行的。我们可以比拟一下城市居民的房屋全部权与农村村民的房屋全部权。城市居民出售拥有全部权的住
3、房，法律并未设置特殊的规定。城市的房改房与农村的房屋有必须的相像之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建立部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一局部土地收益。国家对城市房地产二级市场持踊跃的开放政策。农村村民享有的住房全部权与城市居民的住房在全部权的权属方面并无二致，假如对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公允的。为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地全部权人收取必须的土地收益。作为村民，其无偿运用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地运用权的人假如不具有社员身份，完全可以通过向土地的全部权人交纳必须的费用取得宅基地运用权。假如是具
4、有社员身份的人，可分为两种状况：其已有宅基地且到达国家规定的标准，可以购置他人的住房，但必需缴纳必须的土地费用。假如是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无须缴纳必须的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不冲突，国家对耕地的爱护是采纳严格的政策，而宅基地与耕地性质不同，经过合法报批，宅基地上已建立了建 筑物或附着物，一般不会再复原到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的爱护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采纳放开的政策。关于宅基地的限制应当在宅基地的申请上从严把关。“一户只能拥有一处宅基地”建议改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，村民出售住房的合同，假如
5、没有其他违法行为，以认定有效为宜。2、关于城镇私有房屋买卖合同效力这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋全部权产生转移、变动的重要缘由，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，依据中华人民共和国城市房地产管理法第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而解除了口头形式达成房屋买卖合同。2、对房屋买卖合同主体的限制。依据城市私有房屋管理条例规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购置或变相购置城市私有房屋，如因特别须要必需购置，须经县以上人民政府批准”。此条规
6、定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购置城市私有房屋尚需必须的程序。私有房屋分为农村和城镇两方面，其中农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续，但国家对于宅基地的转让是有规定的，例如：11015年国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知中规定：安排给社员的宅基地等，社员只有运用权，即不准出租、买卖和擅自转让，也不准在承包地、自留地上建房。11012年2月13日国务院发布的村镇建房用地管理条例中规定：由于买卖房屋转让宅基地运用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。土地管理法中也规定：依法变更土地的全部权和运用权的，必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。这一
7、方面不再多述。3、房屋买卖合同的效力问题。在司法界对办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢有两种不同的观点：一种观点认为，未办理登记手续的应认定为无效，因为这违反了有关法律法规。笔者赞成下面一种观点：中华人民共和国合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续才生效的，依照其规定。由此可以看出，合同生效有两种情形：一是须办理批准、登记等手续才生效，这种批准、登记指的是双方当事人签订合同后，将合同在规定的部门办理批准或登记才生效。二是合同一经签订，合同即具有法律效力，合同本身无需批准或登记。房屋买卖合
8、同的效力问题，属于其次种情形，他调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，所以，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的全部权是否依法转移，而对买卖合同及其效力并无影响。另外从城市私有房屋管理条例第六条“房屋全部权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理全部权转移或房屋现状变更登记手续”的规定中也可以看出，全部权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序，而不是买卖合同的有效条件，当事人未办理登记手续不能认定房屋全部权发生转移，但不能以此来认定买卖合同无效；另一方面，买卖合同是办理全部权登记的必需证件之一，而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生全部权转移的效力，在实践中，假如将登记要件肯定化，不区分详细状况，那么不利于爱护善意一方当事人的利益，维护交易秩序和财产秩序。 5 / 5