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1、-土地一级开发及二级开发的区别-第 3 页土地一级开发及二级开发的区别1.市场研究-投资决策-土地获取。从供给的角度考虑，二级开发面对的是招拍挂的土地市场，典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。对一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，这其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。2.市场定位-产品策划。二级开发企业对于细分市场的定位和产品前
2、期策划是一项非常重要的能力，企业要考虑重要的问题是做住宅还是商业，做别墅还是公寓，该项目是否有足够的市场支撑，公司是否有能力吸引该细分市场的潜在客户。 一级开发企业要考虑的问题可能相对简单一些，土地无非由生地转成熟地，不存在很多的定位和策划问题，但是对于那些以土地增值为利润增长点的企业来说，如何进行策划来使整个土地升值成为了企业的一项关键能力，是不是可以通过引入部分产业来使地块增值？一级开发企业为了谋取自身利润的增长，必须为接受的二级开发商提供优良的环境，不光是成熟的土地，甚至还包括良好的商业氛围或良好的配套服务。所以，对于这部分一级开发企业来讲，关于引入产业的分析需要有具体的部门来支撑。但是
3、随着市场的理性和成熟，未来能够获得更大的收益就需要企业发展这种能力。3.规划设计。二级开发的设计团队需要大量的专业人才，这些专业人士负责向设计院传递地产公司的理念和要求，并在规定的时间内获得所需的设计材料，需要精深的设计知识和良好沟通技巧，属于稀缺的人才，设计团队的工作成果在一定程度上决定了项目成本的多少，因此设计能力是二级开发十分核心的能力之一。对比来看，一级开发的规划实际上更多的是政府做好规划，一级开发企业负责执行，但是为了扩大企业利润，企业需要和政府博弈以取得更优的规划指标，所以在设计人才上，一级开发的要求相对较低，更多的是需要与政府沟通协调的能力。4.招标投标。由于一级开发的主要施工材
4、料为水泥、钢材等价格透明的物品，因此在招投标部门所需要的人员数量就要低于二级开发。5.施工组织。二级开发属于房建的施工范畴，通常是工程部下面分为不同专业的工程师来负责相应的部分，如水暖、电器、土建、结构等，人才的专业化现象比较明显。一级开发属于道桥施工的范畴，通常工程部负责的是土地平整和道路建设和管线铺设的工作，工程人员的构成比较单一。另外，一级开发还有一个特点，就是施工的成本风险性要高于二级，因为地下情况只有在勘测和施工过程中才能确定，不同的地质条件对于成本的影响是很大的，所以成本的变动通常有一定的不可预见性。6.策划销售。二级开发面对的客户更多的是零散的个人客户，销售部门需要和众多的客户进行接触，部分房地产开发企业会将这部分业务外包给代理公司，当然也有一部分公司采用自行销售的方式。一级开发面对的客户是二级开发企业，是大宗客户，所以对于销售人员的要求实际上是完全不同的，销售人员通常需要有一定的企业身份才能够引起对方的谈话兴趣，同时需要对项目有透彻的了解，才能完成一次成功的营销，所以一级开发销售人员的人数相对较少，但是要求相对要高。