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1、-土地分等定级复习重点-第 16 页一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠
2、杆作用提供科学依据。等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。等分层次进行。对象：城市市区、建制镇镇区的土地。级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。级：综合定级、分类定级。对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。非农业人口五十万以上：综合+分类。其他：综合、必要时进行分类。三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则 2 主导因素原则
3、3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。体系可通过主成分分析等方法进行筛选 。3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。作用分计算：相对值法和距离递减法）（0100分）作用分越高条件越好。5、定级单元划分：主导因素判定法、叠置法或网格法。6、分等对象和定级单元的总分值计算：
4、多因素加权分值求和法。7、城镇土地等和级的划分：总分数轴法、总分频率曲线法或聚类分析法进行。城镇土地级划分还可采用总分剖面图法进行。8、反映城镇土地利用效益的市场资料应进行数理统计分析处理，才能用于成果校核。城镇内部土地收益测算采用典型抽样测定、数理统计检验方法。9、城镇土地分等定级成果城镇土地分等定级成果包括：文字报告、图件、基础资料汇编。第二部分 城镇土地分等一、城镇土地分等工作内容a）城镇土地分等准备工作（明确任务、准备表格、图纸）和外业调查；b）城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化；c）城镇分值计算及等初步划分；d）验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等；e）编制城镇土地分等成果；f
5、）城镇土地分等成果验收；g）成果应用和更新。二、城镇土地分等的技术程序a）建立影响城镇间土地等的因素因子体系；b）确定各因素因子的相应权重；c）分析因素因子的影响方式，建立评价标准；d）对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇土地质量的总分值，并初步划分城镇土地等；e）验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案； f）编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。三、城镇土地分等因素选择城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影响，并能体现城镇间土地区位差异的经济、社会、自然条件，一般分成因素、因子两个层次。（一）城镇土地分等因素选择范围：表A
6、1 城镇土地分等因素权重表因 素选择性因 子评价指标选择性城镇区位必选交通区位城镇交通条件指数必选城镇对外辐射能力城镇对外辐射能力指数备选城镇集聚规模必选城镇人口规模城镇人口规模必选城镇人口密度城镇人口密度备选城镇非农产业规模城镇二三产业增加值备选城镇工业经济规模城镇工业销售收入备选城镇基础设施必选道路状况城镇人均铺装道路面积必选供水状况城镇人均生活用水量备选供气状况城镇气化率备选排水状况城镇排水管道密度备选城镇用地投入产出水平备选城镇非农产业产出效果城镇单位用地二三产业增加值备选城镇商业活动强度城镇单位用地批发零售贸易业商品销售总额备选城镇固定资产投资强度城镇单位用地建设固定资产投资备选城镇
7、劳动力投入强度城镇单位用地从业人员数备选区域经济发展水平必选国内生产总值国内生产总值综合指数必选财政状况地方财政收入综合指数必选固定资产投资状况全社会固定资产投资综合指数必选商业活动社会消费品零售总额综合指数必选外贸活动外贸出口额综合指数备选区域综合服务能力必选科技水平专业技术人员比备选金融状况人均年末银行储蓄存款余额必选邮电服务能力人均邮电业务量备选区域土地供应潜力备选区域农业人口人均耕地区域农业人口人均耕地备选区域人口密度区域人口密度备选城镇土地分等因素因子及其指标说明城镇范围（城镇人口）：县级以上城市市区（人口）；县级市市政府驻地和城市规划区范围内的城镇（人口）；县城镇镇区（人口）。区域
8、范围（区域人口）：县级以上市区（人口）；县级市市行政辖区（即市域）（人口）；县城县域（人口）。城镇用地面积：政府驻地的建成区面积。（二）城镇土地分等因素选择原则1、指标值变化对城镇土地利用效益有显著影响，且能直接客观地反映等的高低。2、指标值有较大的变化范围。3、对不同性质城镇的影响有较大的差异，其指标能够反映土地等差异。4、指标反映当前的土地利用发展趋势，并对城镇未来土地等产生影响。5、易通过统计资料获取或易量化处理。（三）城镇土地分等因素选择方法1、必须选择有关必选因素因子。必要时可以根据实际情况在备选因素因子中进行筛选。2、主要根据特尔菲测定法进行，用主成分分析方法作为辅助手段来进行筛选
9、。（四）城镇土地分等因素权重确定原则为：a）权重值与因素对土地利用效益影响的大小成正比，数值在0-1之间，各选定因素的权重值之和为1；b）因素所涉及的因子数值在0-1之间，各选定因子对应上层因素的权重值之和为1；c）权重值可单独选用特尔菲测定法（多轮次专家打分）、因素成对比较法（两两比较）或层次分析法确定（判断矩阵），也可以用特尔菲法结合其他两种方法来确定。四、城镇土地分等资料调查与整理（一）城镇土地分等资料调查的一般要求所收集的资料时限应在分等工作开展年度的前三年内；数据应统一设定截止时限，应以年为统计时段。同一因素因子的数据口径应保持一致。调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中。调查工作
10、应在统计数据填报、汇总的基础上，进行必要的实地考察、补充校核工作。（二）城镇土地分等资料调查内容资料调查应根据分等所涉及行政区域的情况，收集相应的各类统计年鉴、城市（镇）建设统计年报等。分等基本资料、区位、集聚规模、基础设施、用地投入产出水平、区域经济发展水平、区域综合服务能力、区域土地供应潜力（三） 城镇土地分等资料整理城镇区位资料的整理：交通区位、对外辐射能力、其他指标资料整理阶段，将各城镇的各因子的统计资料指标经过整理和简单计算处理，得到按规程要求的指标，如人均值。或者某因子由多方面指标评价时，根据一定的规则，评价出一个综合指数。总之，整理得到的都是城镇本身的指标、指数(以分值形式表示)
11、。城镇交通条件指数反映城镇交通区位的优劣。统计所评价城镇的各种对外交通手段基础上，对城镇所涉及的各种交通方式分别赋分将城镇各项得分累加起来，计算城镇交通条件指数。城镇对外辐射能力指数反映城镇对外辐射能力，通过城镇货运总量和客运总量两项指标来计算：（3）其他指标直接从相关资料中查取或经过简单计算得到。五、城镇土地分等对象的因子分值计算该阶段要将各城镇整理得到的指标、指数（分值形式）经过比较计算，评级他们之间的优劣，其优劣程度用城镇因素因子得分值表示。计算得分值时，每一个因素、因子的各城镇的指标作为一个集合，考察在该因素因子下每个城镇的水平高低，因此，套用公式计算后，该因素因子下，每个城镇有了一个
12、得分值。在因素因子指标值与土地等别呈正相关时，该因素因子指标值最大的一个城镇得分为100分，最小的得分为0。（一）城镇土地分等对象的因子分值计算的基本原则1、采用位序标准化和极值标准化的方法，分别计算，分值在0-100。因子分值越大，影响效果越佳。2、分等对象的因子评价指标与其土地利用效益之间存在正相关和负相关的情况。正相关，指标值越大，因子分值越大。呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。其余因子与土地利用效益均呈正相关关系。（二）城镇土地分等对象的因子分值的计算公式1、 位序标准化：Yij=100Zij/n2、 极值标准化：Yij=100F(j) (Xij-Aj
13、)/(MAXj-MINj)（三）城镇土地分等对象的因素因子分值计算六、城镇土地等的初步划分（一）城镇土地等初步划分原则a）城镇土地等按照综合分值变化状况划分，不同土地等对应不同的综合分值区间。按从优到劣的顺序对应于1、2、3n个等别值（n为正整数）；b）任何一个综合分值只能对应一个土地等；c）按综合分值和区域状况确定23个不同的分等初步方案,划分结果填入表格中。（二）城镇土地等初步划分方法土地等根据综合分值，一种或多种方法等的初步划分：a）数轴法。将综合分值点标绘在数轴上，按土地利用效果的实际状况，选择点数稀少处作为等间分界。b）总分频率曲线法。对综合分值进行频率统计，绘制频率直方图，按土地利
14、用效果的实际状况，选择频率曲线突变处作为等间分界。七、城镇土地分等成果校核与确定（一）城镇土地分等成果校核的一般规定 1、城镇土地分等成果的校核应采用市场资料分等校核和聚类分析方法分等校核中的一种或多种方法。2、利用市场资料校核城镇土地等时，应保证参与校核的城镇数量占参加分等的城镇总数50%以上。3、利用聚类分析方法验证城镇土地等时，应保证应保证参与验证的城镇数量占参加分等的城镇总数90%以上。（二） 城镇土地等的调整与确定1、 城镇土地等调整与确定的原则城镇土地等调整与确定应遵循土地分等的原则要求。此外，还应遵循以下原则：行政建制协调原则。城镇规模和职能调控原则。近邻平衡原则2、城镇土地分等
15、方案的制定（1）应以多因素综合评价的结果为主要依据。（2）对于多种方法划分的等别一致的城镇，即可以确定该城镇的土地等。（3）对于多种方法划分的等别不一致的城镇，采用多方案对比分析与专家咨询结合的方法调整确定其土地等：a）检查分析各方法涉及资料的准确性和样本点的数量、分布情况，分析各方法的结果产生差异的原因，对各方法的可靠性做出判断。b）将可靠性较低的方法结果剔除，将其余方法的结果对照列出，提交专家组进一步判断。 c）可以采用多数方法相一致的土地等结果为依据，也可以采用专家咨询投票的多数专家的意见为依据，确定分等结果。（4）城镇土地分等方案制定中，必要时应对跨不同级别行政区域的城镇进行等别平衡，
16、对属县级以上（不含县级）城市市区范围但空间上与主城区不相连的区政府驻地城镇划定等别。3、城镇土地等的确定城镇土地等的最终确定应综合考虑专家和下级土地行政主管部门的反馈意见。在分等报告中应说明城镇土地等调整的依据和原因。八、 城镇土地分等报告及基础资料汇编的编制（一）城镇土地分等报告：工作报告、技术报告1、土地分等工作报告主要内容总结城镇土地分等工作情况，包括人员组成、进度安排、经费、资料收集和整理、技术运用、工作经验与存在问题等。2、城镇土地分等技术报告主要内容（1）城镇土地分等对象及所在区域的自然、经济和社会概况。（2）阐述城镇土地分等的方法，包括确定分等因素因子体系及其权重确定、因素因子评
17、价指标量化及标准化处理方法、城镇土地等初步划分及校核方法、城镇土地等确定原则与方法、城镇土地分等技术处理过程中需要特殊说明的事项等。（3）城镇土地分等成果。（4）城镇土地等分析，包括土地等分布特点及规律、地域组合特点、差异原因、区域内城镇之间土地利用存在的主要问题等。（5）从土地管理的角度说明城镇土地等与土地市场培育、城镇地价之间的衔接，不同等城镇为土地有偿使用服务的途径等。（二）城镇土地分等基础资料汇编城镇土地分等基础资料汇编是根据本规程技术方法的应用要求，对城镇土地分等过程中涉及的有关因素因子和市场资料的基本数据进行规范化整理，归档成册。在应用计算机技术进行土地分等时，允许采用基础资料信息
18、数据库代替基础资料汇编。城镇土地分等基础资料汇编主要内容包括：a）分等对象所在区域的自然、社会和经济条件；b）分等对象的因素因子评价指标的原始数据和经标准化处理的数据。c）分等对象的市场资料数据。d）其它与土地分等工作有关的文件、技术处理说明。第三部分 城镇土地定级一、城镇土地定级工作内容a）城镇土地定级准备工作及外业调查；b）城镇土地定级因素资料整理及定量化；c）单元分值计算及土地级评定；d）编制城镇土地级别图及量算面积；e）城镇土地级的边界落实及分宗整理；f）编写城镇土地定级报告；g）城镇土地定级成果验收；h）成果归档和资料更新。二、城镇土地定级的技术程序a）建立城镇土地定级的因素体系；b
19、）确定各因素的权重值； c）计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；d）划分城镇土地定级单元；e）计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；f）进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整；g）编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。三、 城镇土地定级因素选择 定级因素指对土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的经济、社会、自然条件。（二）城镇土地定级因素选择原则 确定的因素应同时满足:a）因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差
20、异。b）不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。（一）城镇土地定级因素选择范围1、综合定级因素选择范围包括：表1 城镇土地综合定级因素表繁华程度交通条件基本设施状况环境条件定级因素商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度基础设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度绿地覆盖率自然条件优劣度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备 选重要性顺序12或33或24权重范围2、商业用地定级因素选择范围包括：表2 商业用地土地定级因素表繁华程度交通条件基本设施状况人口状况定级因素商服繁华影响度道路通达度公交便捷度基础设施完善度人口密度选择性必 选至少一种必选必 选备 选重要性顺序12或33或24
21、权重范围3、住宅用地定级因素选择范围包括：表3 住宅用地土地定级因素表基本设施状况交通条件环境条件繁华程度人口状况定级因素基础设施完善度公用设施完备度道路通达度公交便捷度对外交通便利度环境质量优劣度绿地覆盖度商服繁华影响度人口密度选择性必选至少必选一种备选至少必选一种备选备 选重要性顺序12或33或24或55或4权重范围4、工业用地定级因素选择范围包括：表4 工业用地土地定级因素表交通条件基本设施状况环境条件产业集聚效益定级因素道路通达度对外交通便利度基础设施完善度自然条件优劣度产业集聚影响度 选择性 必 选 备 选重要性顺序1234权重范围四、城镇土地定级资料调查（一）城镇土地定级资料调查的
22、一般要求1、外业调查、收集到的资料，要按实地位置标注到定级工作辅助图或底图上；2、利润、销售额等数据的调查按抽样方法进行，要求近期连续三年以上资料；3、抽样或断面调查，每种类型要有足够样本；4、外业调查资料应填入相应的调查手簿或各种表格中，数值准确到小数点后一位。（二）城镇土地定级资料调查内容繁华程度、交通条件、基本设施状况、环境条件、社会历史及人口、产业聚集规模、城镇规划、土地定级校核、其它资料室外定位和临街单位进深调查五、城镇土地定级资料整理及量化（一）地定级资料整理及量化的基本要求a）检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；b）将与各因素有关的各设施、商服中
23、心、抽样点及有关数据标注在工作底图上；c）应根据综合定级和分类定级的具体要求整理资料，分别确定各因素、因子的权重，选择和确定因素、因子的作用分值衰减公式。d）各种设施的作用系数应参照确定因素权重的方法进行，也可用层次分析法把权重和作用系数一并确定； e）各因素指标均按相对值衡量。在指标值中对规模或级别的最高值，距离最近或状况的最优值赋予相对高分，其余指标按相对大小作用分依次递减； f）若因素的指标值只在一定范围内对土地定级起作用，因素得分计算只应在该范围内进行。凡高于或低于该范围的指标值，按该范围内的最高值或最低值看待； g）各城镇可根据实际情况分别按空间距离、道路距离、耗时距离等量测、整理出
24、有关的距离数据。（二）定级因素量化的一般方法：分面状因素和点、线状因素两大类进行（三）繁华程度资料整理：商服繁华影响度体现。（四）交通条件资料整理：道路通达度、公交便捷度（五）基本设施资料整理（六）环境条件资料整理（七）人口状况资料整理（八）产业聚集规模资料整理六、城镇土地定级单元分值计算与级别评定（一）城镇土地级划分的工作步骤 城镇土地级划分的工作步骤如下： a）定级单元划分； b）单元内定级因素分值计算； c）土地级的初步划分； d）土地级差收益计算或市场交易价格定级以及相关修正； e）土地级的实地验证及确定。（二）城镇土地定级单元划分1、定级单元 定级单元是评定土地级的基本空间单位，单元
25、内部土地特性和区位条件基本一致。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地物或权属界线组成。2、定级单元划分原则 单元划分的原则如下：a）单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素分值差异必须小于100/（n+1）（n为拟划分的土地级别数）；b）单元面积确定在5-25公顷之间。在城镇中心区单元面积尽量取低值，城镇郊区单元可适当放大。当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；c）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；d）商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；e）商业用地定级时，
26、城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；f）住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；g）工业用地定级时，可以交通道路为单元界线。3、定级单元边界 定级单元之间的界线按以下顺序优先采用： a）定级底图上依比例尺表示的自然线状地物； b）铁路； c）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； d）权属界线或权属单位内部的土地类型界线； e）行政区划界线； f）其它地物。4、定级单元划分方法主导因素判定法叠置法动态网格法网格法（四）城镇土地级的初步划分1、城镇土地级的划分要求 a）评定每个定级单元的因素及数目必须相同，各单元内因素
27、的权重分值及作用分应填入表格，求取各单元总分： nPj= FijWi i=1式中：Pjj单元的土地总分值； Fijj单元的i因素分值，i=1，2，n； Wi i因素的权重； n定级因素的个数。 b）土地级按总分值变化状况划分，不同的土地级对应不同的总分值区间。按从优到劣的顺序分别对应于 1、2、3、n个级别值(n为正整数)； c）任何一个总分值只能对应一个土地级；d）土地级数目，依不同城镇规模、复杂程度和定级类型而定，并将划分结果和单元划分状况填入表格；表 土地定级级别数目表 城市规模定级类型大城市中等城市小城市以下综合定级510 级47 级35 级商业用地定级612 级59 级47 级住宅用
28、地定级510 级47 级35 级工业用地定级48 级35 级24 级e）在图上对相同级别的相邻单元勾画连块，初步得到各土地级。采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，将总分处于同一总分区间的单元填充相同颜色，并绘制单元总分等值线图或影像图，作为划分土地级别的参考图，初步得到各土地级； f）按总分和城镇状况确定 12 个不同的划分级别方案。2、城镇土地级的划分方法 a）总分数轴确定法。以总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。 b）总分频率曲线法。对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。总分剖面图法。沿城镇若干方向作
29、总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线的波谷和波峰的中间部位作为级间分界。 这里的分界是单元的总得分值。（五）城镇土地级的验证 城镇土地级的校核有城镇土地级差收益测算和市场交易价格定级两种方法。商业用地定级时，宜通过高级商务集聚区来修正土地级别。1、城镇土地级差收益测算校核 级差收益测算作为土地初步定级的校核手段。计算步骤为: a）分别计算每级土地中各行业的平均收益水平，并确定各行业的最低级收益值； b）以同一行业的各级收益值与最低级收益值相减，得到各级收益差； c）扣除单位面积资金占有额、单位面积工资总额的影响，得到各级差收益； d）对土地级差收益进行方差检验、调整，使检验值差异显著。
30、土地级差收益满足土地收益级间差异大于级内差异原则。 2、市场交易价格定级校核 在土地市场发达、土地交易案例多的城镇，根据各类型用地市场交易样点地价划分土地级别，作为土地初步定级的校核手段之一。工作步骤为： a）按城镇土地条件相似和样本地价相近划分各类用地的均质地域； b）按城镇土地估价规程的要求，对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算，得出各均质地域平均地价； c）对各均质地域平均地价进行数理统计分析，确定各土地级相对应的平均地价区间； d）在图上对处于同一土地地价区间的相邻均质地域勾画连块，得到各类用地的土地级。3、商业用地定级中的高级商务集聚区修正 对形成高级商务集
31、聚区的特大城市和大城市，应考虑高级商务集聚对商业用地级别的影响，根据各区域高级商务集聚规模作用分的高低，对相应区域的土地级别进行适当调整。（1）高级商务集聚规模指数计算高级商务集聚规模主要由金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等高级商务集聚产生效益。根据有关的高级商务集聚职能，划定高级商务集聚区域，并计算各区域的高级商务集聚规模指数。按高级商务集聚区域为单元，采用单位面积金融保险业、高档写字楼、高级宾馆等的数量、级别、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数等指标值，按下式计算高级商务集聚规模指数。 Ii100Xi/ Xmax（2）高级商务集聚作用分计算和作用分值表编制高级商务集聚作用分计算公
32、式为:Ei100(Ii-Imin)/(Imax-Imin)（六）土地级的确定和实地校核初步划分的土地级须在实地校核和验证，并参考级差收益测算结果及市场交易价格定级结果对土地级的范围、边界、级别进行修订调整。1、土地级调整和确定的原则： a）土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致； b）级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大； c）各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差； d）保持自然地块及权属单位的完整性； e）边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。2、综合定级土地级的确定在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定
33、级方法进行验证、调整，确定综合定级土地级。3、商业用地定级土地级的确定 在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行验证、调整，并参照高级商务集聚区的验证结果，确定商业用地定级的土地级。4、住宅用地定级土地级的确定 在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证、调整，确定住宅用地定级的土地级。5、工业用地定级土地级的确定对于城市中心区或城市规划中不允许布置工业用地的区域，不参与工业用地级别划定。定级中应调查此类区域，并在图上勾绘范围。在多因素综合评价法定级结果的基础上，采用级差收益测算法和市场价格定级方法进行校核、调整，确定工业用地定级的土地
34、级。七、城镇土地定级图件编制及面积量算 （略）八、城镇土地级的边界落实及分宗整理（略）九、城镇土地定级报告及基础资料汇编的编制（略）第四部分 城镇土地分等定级成果验收、更新与应用（三）单元内定级因素的分值取得 用空白单元图叠置在各作用分值图上，选择以下方法对单元内定级因素的分值进行取值和计算: a）以单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值； b）以单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值；c）以单元几何中心点的分值代表单元分值。当单元面积较大时, 不能采用此法；d）以单元各转折点、明显变化点的平均分值代表单元分值； e）综合运用上述方法，计算分值；f）采用计算机系统为辅助手段进行土地
35、定级时，呈点、线状分布的定级因素对单元中心点的作用分值按相应衰减公式直接计算，面状因素直接读取单元中心点所在指标区域的作用分值。1、单元内商服繁华度分值计算 按商服繁华度分值图取样和计算，直接得到单元分值。2、单元内交通条件的分值计算（1）单元内道路通达度分值计算 A、单元内各级道路通达作用分获取 同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分值。B、通达系数确定 含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数，从而确定单元的通达系数。1、 分等基本资料涉及：城镇年末常住人口、非农人口、农业人口；辖区或辖域总人口、农业人口；城镇建成区面积；辖区或辖域土地总
36、面积。2、 城镇区位资料涉及：a）城镇所在区域的区域交通图件；经过城镇的干线、支线铁路的条数、干线、非干线公路的数量和等级，港口年吞吐量，机场等级，高速公路数量；b）城镇全年客运总量、货运总量。3、 城镇集聚规模资料涉及：城镇人口密度；城镇全年国内生产总值、三次产业的分产业增加值；c）城镇全年工业销售收入。4、 城镇基础设施资料涉及：a）城镇年末铺装道路面积；b）城镇全年人均生活用水量；c）城镇气化率或城镇用气人口总数（包括人工煤气、天然气、石油液化气）；d）城镇排水管道总长度。5、 城镇用地投入产出水平资料涉及：城镇全年二、三产业的增加值；b）城镇全年批发零售贸易业商品销售额；c）城镇全年建
37、设固定资产投资额；d）城镇全年全部从业人员数。6、 区域经济发展水平资料涉及：全年国内生产总值、人均国内生产总值、3-5年内国内生产总值年均增长率；b）全年地方财政收入、人均地方财政收入、3-5年内地方财政收入年均增长率；c）全年全社会固定资产投资额、人均全社会固定资产投资；d）全年社会消费品零售总额、人均社会消费品零售总额、3-5年内社会消费品零售总额年均增长率；e）全年外贸出口额、人均外贸出口额。7、 区域综合服务能力资料涉及：年末专业技术人员总数；b）居民年末储蓄存款余额；c）全年邮电业务总量；8、 区域土地供应潜力资料涉及：区域年末耕地总面积、区域人口密度。繁华程度资料的收集与调查a）
38、商业服务业以下简称商服中心的数量、位置、范围； b）商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润额、占地面积、营业面积等； c）必要时了解商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。2、交通条件资料的收集与调查 a）与道路状况有关的路网分布、道路类型、级别标准、长度、宽度、车流量等数据； b）与公共交通状况有关的公共汽车、地铁线路及站点分布、车流量及停靠次数等； c）与城镇间交通状况有关的交通工具类型、设施规模及分布等。道路状况资料不足时，道路类型、宽度及车流量数等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路类型，测定在规定
39、时段内的车流量。 3、基本设施状况资料的收集与调查基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所以及除商业中心以外的副食、粮油、煤店、邮电所、浴池等公用服务设施。（1） 基础设施资料收集的范围包括：基础设施的类型、数量、分布、投资等状况；基础设施的技术水平、规模、级别等；b）基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。 资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。（2）公用服务设施资料收集的范围包括: a）公用服务设施类型、数量、分布等； b）公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围等； 资料不足时，须在实地进行补充或全面调查。4、
40、环境条件资料的收集与调查 a）各类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；b）地形、工程地质、水文和气候等条件；c）公园、绿地的位置、面积、服务范围及规模等。d）区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。5、社会、历史及人口资料的收集与调查资料收集的范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。常住人口、暂住人口按户籍登记数；客流人口资料采用断面调查，按规定时段内通过断面的人口数作为该点或一定区域的客流人口。6、产业聚集规模资料城镇产业集聚区的数量、范围、性质，各集聚区产业类型数、企业数量、年产值、年利润、职工人数等，同类产业及其配套产业的前后向关系。7、城镇规划资料收集城镇总体规划（
41、规划文本、规划说明书等）及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况。重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料；主要调查收集城市规划中有关商服中心、道路、公交、地铁、对外交通重要节点、主要基础设施的规划资料。8、土地定级校核资料调查 土地定级校核资料调查包括土地利用效益和高级商务集聚规模资料调查。（1）土地利用效益调查资料收集的范围包括：a）工业、商服业等企业单位各自的产值、商业销售额、流动资金与固定资金，税前及税后利润等数据；b）各企业单位的占地面积、营业面积、职工人数等数据； c）各企业单位的所有制性质、经营范围、所属系统等；d）现行
42、房价、历史地租和地价以及分布状况等资料。土地利用效益调查中企业单位的经济数据，应选用连续 3 年以上的有关资料。调查方式可选择：a）在开始调查收集其它定级资料时，结合进行全面的抽样调查；b）当初步定级之后，在划分的土地级上，按工业、百货、五金、服装、旅馆、日杂、饮食、服务、文体等区别选择行业，每个行业抽 510 个企业做为样点；（2）高级商务集聚情况资料收集的范围包括： 城镇高级商务集聚区的数量、位置、范围，各集聚区内的金融、保险、高档写字楼、高级宾馆等的数量、等级、建筑面积、年营业额、年租金、高级宾馆的床位数、高级商务集聚区的高度指数、建筑面积密度等资料。9、其它资料室外定位和临街单位进深调
43、查资料收集、调查的范围和方法包括：a）临街权属单位使用土地平均进深的数据时，采用在土地利用类型基本一致的区域，选择若干典型地点实测的方法；b）定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据,采用室外实地测定的方法；c）土地权属资料利用已有的地籍调查资料。（1）主导因素判定法 a）用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图； b）根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域，划分为同一单元。（2）叠置法 a）主要因素作用分图叠置，勾画作用分基本一致的区域，形成图斑； b）经适当调整得到单元。（3）动态网格法 a）以 1/