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1、-土增值税清算操作指南-第 44 页土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分 土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定；税务管理员对受理的清算项目清算调查核实，提出清算审核意见，由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。流程：纳税人清算申请税收管理员清算受理税收管理员清算调查核实管理科审核综合业务科审核分管局
2、长审批清算结果通知纳税人补退税二、税务机关认为有必要进行清算的 税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发土地增值税清算通知书；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实，提出清算审核意见，由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。流程：确定清算项目下发清算通知书纳税人进行清算，并报税务部门审核税收管理员清算调查核实管理科审核综合业务科审核分管局长审批清算结果通知纳
3、税人补退税第二部分 土地增值税清算具体操作第一节 清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税
4、清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（摘自国家税务总局2006年国税发2006187号文）2、相关因素分析 根据国税发2006187号文件的规定，土地增值税清算分纳税人主动进行清算和主管税务机关要求纳税人进行清算两种情况。无论是哪种情况启动清算程序，都要求主管税务机关加强房地产项目管理，在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素：房地产开发项目已进行竣工结算，是
5、否已进行了工程竣工结算审计。房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地（如政府划拨等，政府补贴等）。 项目是否分期开发（对项目的分期可以参考房地产企业提供的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来确定，原则上按项目为清算单位）。对于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算时应重点核实其实际已销售面积是否已占可销售面积之间的比例，是否达到85%的比例，如果没有达到85%的部分，是否转为自用或者出租。二、清算资料的收集税务人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：1、纳税人应报送的资料房地
6、产开发企业清算土地增值税申请审批表、土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料（详见下一条）等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告。2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料开发项目立项批复（发改委文件）；规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（
7、发证机关：规划局）；土地使用权证（发证机关：国土局）；建筑工程施工许可证（发证机关：建设局）；建设工程施工图设计文件审查批准书（建设局核发）；预售价格核准批复（物价局核发）商品房销（预）售许可证（房产管理局核发）；工程竣工备案表（备案机关：质监局牵头、相关部门确认）；房屋分户（室）面积对照表（房屋产权监理处面积复核专用章） ；销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完
8、税凭证。3、税务机关应掌握的内部资料税款入库资料：从征管系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。三、案头审核税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。项目用地面积：了解建设用地规划许可证、土地使用权证中土地面积，（主要以土地使用权证中登记土地面积确认），对分期开发的项目还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期的土地成本；房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应与
9、建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积（与房产局复测的面积会有小额差异），注意公司在项目开发后，将其中部分面积用于经营或转作固定资产的部分（如高层住宅的底部裙楼），审核过程中也要取得其备案表；（备案表中列示的项目） 公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的规划报告中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况；可销售房屋面积（含地下室）：商品房销（预）售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积（A）与销售许可证中地下车库面积（B）以及建设工程规划许可证中地
10、下建筑面积（C）之间的关系，应该是：ABC，销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户（室）面积对照表上登记的面积；实际已销售面积：房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积；未销售面积：房屋分户（室）面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。第二节 土地增值税清算的审核工作一、转让房地产收入1、政策规定（1）纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（摘自国务院第138号令发布的土地增值税暂行条例）条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益
11、。 （摘自财法字（1995）6号土地增值税暂行条例实施细则）（2）土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促
12、进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字199548号规定）（3）伴随着土地使用权的转让，地上的建筑物（建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施）、附着物（附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）也随着一并转让。如对各附属建筑物、附着物单独计价，也应当将所得并入收入。具体的建筑物和附着物如下：地上和地下的各种建筑及各种附属设施，建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；各种附属设施是指与建筑不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等；附着于土地上的各种花、草、树木等。（4）非直接
13、销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（摘自国家税务总局2006年国税发2006187号规定）（5）对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入
14、当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税199548号规定）（6）隐瞒、虚报房地产成交价格的，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。根据评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。可参照房地产评估价格确
15、定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。（摘自江苏省地税局1995年苏地税三发1995198号规定）（7）纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。（摘自江苏省地税局1999年苏地税发1999087号规定）2、审核要点（1）审核收入确认的完整性 按照相关财务制度的规定，对于尚未结转销售收入的，应记入“预收账款”科目，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。因此，应当结合企业提供的商品房销（预）售许可证、物价部门核
16、价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，并结合售楼处现场销控表勘查情况，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。对存在疑点的，进一步审核房地产企业 “预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收账款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在以房抵债、以房屋交换等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。（2）审核收入确认的符合性 根据有关“对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参
17、照同类房地产的市场交易价格进行评估（市场比较法），地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入”的文件规定，应当对房地产开发企业相关项目销售窗口表和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在明显不合理变动的情况。如果有此现象，则要重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行纳税调整处理。（3）审核收入确认的准确性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业对外出租房产的收入记入“其他业务收入”科目，房产销售记入“主营业务收入”科目，对于部分房地产开发企业对外出租门面房的收入和集体土地上的房产销售行为（即房产所占土地性质为集体土地），不应在清算土地增值税时计入
18、转让收入总额中，而相应的成本也不能扣除。因此，审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销（预）售许可证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。（4）审核收入确认的时间性 按照房地产销售的方式分，房地产的销售形式主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式销售（又分为支付手续费方式、视同买断方式、基价并实行超基价双方分成方式、包销方式）等形式。对不同的销售形式，确认收入的时间也不尽相同，因此，在审核过程中应当根据不同的销售
19、形式，结合房地产开发企业销售合同，而确认其实现收入的时间。3、需关注的问题（1）房地产转让收入的定义的明确 条例第五条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。”这一条列举了转让收入的全部形式。对不同的收入形式其确定纳税人收入额的方法也不相同。具体为：在核定纳税人申报的转让房地产收入时，要审核除货币收入之外是否还有实物收入或无形资产收入。对实物收入要按该收入的市场价格折算成货币收入，对无形资产收入要进行专门的评估确定其价值后折算成货币收入。货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库
20、券、金融债券、企业债券等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向对方取得的价款。货币收入一般比较容易确定。实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权和商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。（2）税收收入确认原则与会计收入确认原则的差异
21、 按照国税发200631号文的规定，税收收入确认原则与企业会计制度规定的收入确认原则不完全一致，审核过程中应当进一步关注。具体为：会计确认收入原则：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。税法确认收入原则：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；采取银行按
22、揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；采取委托方式销售开发产品的，确认收入的实现，主要为收到代销清单时确认收入的实现。代销方式有四种：支付手续费方式、视同买断方式、基价（保底价）并实行超基价双方分成方式、包销方式。（3）房地产转让有关票据的开具 房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业收取的开发产品预售收入（包括定金）应当使用地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”，待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产通用发票”。审核过程中，对应当开具而未
23、开具的，税务机关应当责令其开具。（4）房地产交易价格偏低且无正当理由的认定 对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二、取得土地使用权所支付的金额1、政策规定（1）国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。按照我国相关法律的规定，国有土地归国家所有，可以转让的只是国有土地的使用权。对于非国有土地，只有被收为国有土地之后才可以转让。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字199548号规定）（2）
24、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积（摘自国家税务总局2006年国税发2006187号规定）（3）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则）（4）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确
25、定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。 根据土地增值税立法精神，细则第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按细则第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。（摘自国家税务总局1999年国税函1999112号文）（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他
26、合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（摘自国家税务总局2006年国税发2006187号规定）2、审核要点（1）审核取得土地使用权所支付金额的真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本土地征用及拆迁补偿”科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。（2）审核
27、取得土地使用权所支付金额分摊的准确性 根据有关“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”的规定，对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料（加盖房屋产权监理处面积复核专用章），按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、准确。（3）审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性 房地产开发企业确
28、认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。因此，应当结合房地产开发企业“开发成本土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。3、需关注的问题（1）取得土地使用权所支付金额涵盖内容的明确细则第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”这一条明确了取得土地使用权所支付金额涵盖的内容，结合实际情况，具体为：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让
29、土地使用权时按规定补交的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。（2）土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地增值税扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的土地出让金，
30、在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。（3）土地使用权金额相关票据的确认取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等。具体有国有土地出让合同、土地局开具的土地出让专用收据、财政局开具的契税票据等。对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提，能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的税务局监制的发票；出让土地的土地出让专用收据。对于军队转让土地的行为，必须开具税务局监制的发票。三、房地产开发成本1、政策规定（1）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂
31、行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（摘自国家税务总局2006年国税发2006187号文）（2）此项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费
32、、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开
33、发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （摘自中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则）（3）对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。（摘自财政部、国家税务总局1995年财税字1
34、99548号文件规定）（4）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（5）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（6）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （摘自国家税务总局2006年国税发2006187号文）（7）
35、清算后再转让房地产的处理：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 （摘自国家税务总局2007年187号文件）2、审核要点（1）审核成本费用的真实性 在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。在税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据外，还要求该款项
36、已实际支付。这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。（2）审核成本费用的配比性 在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同
37、中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位成本=成本对象可售部分成本总可售面积已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位计税成本对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。（3）审核成本费用的重要性 对于在工程中出现的大
38、额建安票据、材料票据，审核人员除核对“开发成本”“工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。（4）审核票据取得的规范性 根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下的原则： 如果对方单位是经营性企业（例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务部门监制的发票； 如果对方是行政机关（例如：房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部
39、门监制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业可以相应的计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业应将该部分支出列入“开发费用”或“期间费用”中。 如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），具备对方单位或个人签章要件，应予以认可； 其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。（5）审核成本归集的规范性 开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据土地增值税条例及相关文件进行归集分类。具体分类如下：
40、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊
41、销等。在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，因为有时企业会计对成本或是费用把握不准，把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。（6）审核代收费用的准确性 根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数。未列举的费用不能按照代收费用的有关规定进行处理，应作为期间费用处理。、市政公用基础设施配套费“土地征用及
42、拆迁补偿费”；、建制镇市政公用基础设施配套费“土地征用及拆迁补偿费”；、发展新型墙体材料专项用费“建筑安装工程费”；、结建人防经费“公共基础设施费”；、供电工程贴费“前期工程费”；、消防设施建设费“公共基础设施费”；、煤气建设费“公共基础设施费”；、散装水泥专项资金“建筑安装工程费”；、教育地方附加费公共基础设施费。根据收入与成本相配比的原则，有关代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主
43、营业务收入”、“开发成本”、“预收账款”、“预付账款”、“应收账款”、“应付账款”、“应收账款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。（7）审核成本费用的可比性 在清算中，审核人员在得出各项成本费用后加强成本分析比对，应与总成本作比较，得出各项成本占总成本的比例，并拿该比例与其他类似项目做横向比较。对于比值较为接近的，则基本可确认该项成本费用基本真实。如比值与同类项目比值相差较大，则可能存在较大疑点，审核人员应对此情况进一步核查。对旧房转让的，建筑物的重置成本价的评估是否合理，成新度折扣率的确定是否合适也应予以考虑。对于前期工程费，主
44、要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及对应的款项是否实际支付款确认。同时，审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。对于房屋建筑安装工程费，根据施工合同的约定、公司与施工单位的工程结算单中相关事项的约定、已审工程决算进行审核，如果已取得发票计入开发成本，审核中直接确认；如果未取得发票已计入开发成本或者只在预付账款中反映了公司实际支付的工程款，在地税扣除项目中可通过实际情况判断确认，判断时注意施工合同的类型（是否为总价包死合同）、已审工程决算中是否包括甲供材，施工用水电费是否为公司代付，如果工程决算尚未审计，则要注
45、意公司以往类似工程的核减情况，特别是与未审决算为同一施工单位施工的以往工程的核减情况。同时，审核人员还应计算出建筑安装工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。对于基础设施费和非营利性的公共配套设施费，审核方法同上，注意不可预提未建设施的费用。审核人员还应计算出基础设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。对于开发间接费用，主要审核其实际发生情况，合法凭证中包含了部分自制凭证，如：发放工资、计提福利费、领用的劳保用品、计提的折旧等。对于房地产企业借款产生的利息支出，是否列入房地产开发
46、间接费用核算，如已计入该科目的，应将其剔除并计入“房地产开发费用利息支出”科目核算。审核人员还应计算出开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费等不能准确划分的，应按各个成本对象（含未完工）占地面积、建筑面积等方法计算分配。3、需关注问题（1）关于建安发票的真实性问题在清算实践中，有些房地产开发企业从施工企业取得的建筑安装业发票，特别是对配套工程取得的建安发票存在开票混乱，代开混开情况较多的情况，这主要是由于前期工程费、基础设施费及公共配套设施费中，桩基工程、土石方工程、绿化工程等配套
47、工程由不同的建设方承担，而这些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程队，因此对开发企业取得的建安发票特别是配套工程有的建安发票应加强真实性审核，特别是金额较大的发票。审核中应重点关注以下几方面的内容：（1）已开具的发票是否符合关于对建安发票开具的相关规定。外地来常企业在市区范围内从事的建筑、安装、修缮及其他工程作业的，应到建筑安装管理处开具发票。外地来常企业在两市一区范围内从事的建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业以及其他零星工程项目的，根据二市一区地税局相关管理规定开具发票。（2）开票方与购票方是否为同一主体，是否存在着代开、虚开发票的情况。必要情况下可以向发票开具方进行发票信息的核查。（3）所开具的发票的相应款项是否已足额支付。对于不符合以上1-3中任何一条规定的，其取得的发票不允许列入开发成本。（2）甲供材成本重复列支问题对纳税人采用甲供材方式的