《中铁二局房地产项目精细化管理实施办法（暂行稿）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中铁二局房地产项目精细化管理实施办法（暂行稿）.docx（147页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、中铁二局房地产工程精细化管理手册汇编第一册房地产工程精细化管理实施方法（暂行稿）中铁二局股份2015年7月2组织管理2.1 管理权责2.1.1 工程公司分为成熟型工程公司及成长型工程公司，公司对房地 产公司及成熟型工程公司、成长型工程公司分别授予不同的管理权责。2.1.1.1 成熟型工程公司是指组织成熟度高或管理多个工程或需深 耕区域的工程公司，对其授予较高的管理职权，具有较高的决策权。2.1.1.2 成长型工程公司是指组织建设期或不再深耕开展区域的项 目公司，对其授予一般的管理职权，具有一定的决策权。2.1.2 公司制定成熟型、成长型工程公司权责手册，明确房地产 工程管理权责划分，作为房地产
2、公司及工程公司的行动指南。2.1.3 房地产公司负责制定组织管理手册，明确房地产公司及项 目公司的管理职责。工程公司岗位设置要符合组织管理手册的规定。2.1.4 房地产公司及工程公司必须严格执行权责手册及组织管 理手册规定的管理职责及审批流程，不得擅自更改或调整。2.1.5 房地产公司人力资源部负责维护权责手册及组织管理手 册，及时征集房地产公司及工程公司的意见，并提请公司研究决定。2.2 组织机构2.2.1 房地产公司设置投资评估、产品决策、招标管理及全面预算管 理等专业管理委员会，其人员组成及主要职责如下：2.2.1.1 投资评估委员会(1)投资评估委员会人员组成由房地产公司业务分管领导为
3、主任，投资开展部及相关部门负责人、 常年法律顾问和外部专家为成员。投资评估委员会办公室设在房地产公司-3-房地产公司客户服务部负责组织客户满意度调查，包括对房 地产工程规划设计、工程质量、销售管理、客户服务、物业管理等的调查。 14.5品质管理14.5.1 房地产公司客户服务部负责品质管理，工程公司应成立以营 销部负责人为组长、相关部门人员为成员的品质管理小组，监督工程品质。14.5.2 工程公司营销部组织物业公司对销售区域、未售房及小区进 行品质月度大检查，并于每月25日前向房地产公司客服部报送检查报告。14.5.3 房地产公司客户服务部应按季度组织全公司品质管理大检 查，发现和解决产品及服
4、务方面存在的问题，并提出品质提升建议方案。 14.6物业管理14.6.1 房地产公司客户服务部组织制定房地产工程销售区域物业服 务统一标准，审批房地产工程前期物业服务方案及物业服务费定价方案。14.6.2 工程公司营销部按照“质价相符”的原那么，编制前期物业服 务方案及定价方案，组织前期物业服务单位招标，并报房地产公司审批。14.6.3 工程公司营销部负责监督评估前期物业服务单位服务质量， 要重点对销售区域的礼仪接待、环境保洁、秩序维护效果及设施设备完好 情况进行监督，并催促相关部门和单位对存在的问题及时进行整改。14.6.4 工程公司营销部负责向当地政府行政主管部门或镇、街办申 请设立业主大
5、会，遇有重大问题应及时向房地产公司客户服务部反响。-93 -15财务管理15.1 管理权责15.1.1 各单位总经理是本单位财务管理的第一责任人，各单位财务 管理部门是财务管理的主责部门。财务管理主要内容包括：会计基础管理、 预决算管理、资金管理、融资管理、销售收款退款管理、债权债务管理、 收入本钱费用核算管理、经济活动分析、税务管理、财务监察管理等。15.1.2 各单位财务人员管理按公司及房地产公司财务人员管理方法 执行，各单位不得自行外聘财务人员。15.2 财务政策工程公司须按会计法、企业会计准那么、中国中铁会计核算手册 等规定办理会计业务，核算工程收入、本钱和费用。15.3 基础管理15
6、.3.1 工程公司提出会计主体设立申请，经房地产公司财务会计部 审核，报公司财务会计部审批后，使用中国中铁财务信息平台进行财务核算。15.3.2 会计科目设置和运用应符合中国中铁会计核算手册和公 司相关规定，并及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。15.3.3 工程公司须完善内控制度及会计监督，使用房地产公司财务 会计部规范的会计表格，建立管理台账，加强备用金管理，严格开支范围。 15.4预算管理15.4.1 工程公司应按照全面预算管理方法及全面预算管理工 作实施细那么等，对工程开发过程实施全面预算管理。全面预算包括财务 预算、业务预算、资本预算、融资预算。15.4.2 房地产公司的年度预
7、算制定与调整必须报公司审批。工程公-94 -司年度预算的制定和预算范围外的调整必须报房地产公司审批。房地产公司及工程公司应做好预算执行和分析，将经济活动 分析与预算分析有机结合，健全预警机制，突出修偏纠错实效。15.5 资金管理15.5.1 货币资金管理15.5.1.1 各单位应按规定库存限额保管现金，超过限额局部必须交 存银行，销售款必须及时存于银行账户，严禁坐支现金。15.5.1.2 应建立健全现金收支业务会计处理程序和内部控制制度， 将现金岗位和记账岗位分开设置。15.5.1.3 各单位发生的经济业务，除按照现金管理暂行条例规 定可以使用现金外，都必须通过银行转账结算。15.5.2 银行
8、账户管理15.5.2.1 必须严格按照中国人民银行银行账户管理方法开立和 使用银行账户，不准违规开立和使用银行账户，禁止出租、出借银行账户。15.5.2.2 工程公司凡因工作需要开立、注销银行账户的，需报房地 产公司财务会计部审批。15.5.2.3 各单位银行账户应开立网上银行结算系统，并与房地产公 司或公司网上银行账户挂接。开通网上银行结算系统的单位应按照公司 资金管理方法的要求实施网上银行平安管理。15.5.2.4 各单位应及时清理并注销已停止使用的结算账户，防止形 成久悬账户，影响公司正常结算业务。15.5.3 资金集中管理15.5.3.1 工程公司应根据资金集中管理方法规定，实行资金集
9、-95 - 中管理。资金集中管理的主要方式包括房地产公司资金集中管理平台（公 司的资金清算科）、公司银行现金管理系统（通过挂接）及其他方式。15.5.3.2 各单位必须在公司资金清算科开立结算账户，在工、农、 中、建行开立的银行账户必须与房地产公司或公司现金管理系统实施心。15.5.3.3 工程公司应将资金尽量放置于与房地产公司现金管理系统 实现挂接的建行账户，以实现房地产公司对资金头寸最大程度的使用。15.5.3.4 房地产公司每年年初下达工程公司资金集中考核目标，年 末对其进行考核。同时每季度将资金集中收益分成分配给工程公司。15.5.4 资金收入管理15.5.4.1 工程公司应根据与客户
10、签署的销售合同及相关补充协 议约定及时收取购房款或收回垫资款。以商业按揭和住房公积金贷款方式 实现销售的，由营销部负责贷款资料的报送及银行审核通过，财务部给予 配合；资料审核通过后由财务部负责放贷工作。其他方式实现的销售回款 由营销部负责。15.5.4.2 工程公司任何资金收入都必须及时纳入财务核算，任何单 位或个人都不准私自截留、私分、挪用。15.5.5 资金支付管理15.5.5.1 工程公司的资金支付要严格执行分期计划管理、分类分级 管控。工程公司资金支付遵循党政会签原那么，先计划后使用原那么及拒付原 那么。各单位必须制定年（月）度资金支付计划，房地产公司的年度资金计 划应由房地产公司总经
11、理办公会审批，月度计划由房地产公司总经理审 批，工程公司的年度资金计划由房地产公司总经理审批，月度资金计划由 房地产公司分管领导审批。-96 -15.5.5.2 各单位财务部门及财务人员必须严格遵守财经法纪，按照 公司规定开展工作，要坚决抵抗一切不符合规定的资金支付事项，遵照“五 不付款”原那么，即没有合同的不付款、审批流程不完善不付款、依据不充 分不付款、不在资金计划范围内不付款、不在审批限额内不付款。15.5.5.3 各单位应编制年度资金计划，房地产公司将根据资金计划 与实际的偏离程度对工程公司相关人员进行考核。15.5.5.4 对工程公司资金支出管控，实行月度资金计划基础上的限 额管理，
12、根据不同支出类别，在月度资金计划内且在限额内的资金支出由 工程公司总经理审批，在月度资金计划内但高于限额或超月度资金计划的 支出必须由房地产公司审批。月度资金计划的审批和实际支付原那么上应对 应到单个合同，工程公司不可跨合同使用，无法对应到单个合同的应对应 到最末级的会计科目，工程公司不可跨科目使用。工程公司应对上报房地 产公司进行资金支付的合同、验工计价等付款依据的真实性、合规性负责。15.5.5.5 工程公司应编制月度资金计划支付台账，详细记录与资金 计划相对应的实际支出情况，主要包括支出时间、对应合同、支出凭证、 计划支出完成情况等。15.5.5.6 各工程公司上报的月度资金计划应遵循客
13、观性原那么，严禁 漏报收入、虚报支出，房地产公司财务会计部需定期审查工程公司资金计 划与实际执行的偏离度，并对偏离百分比超过规定要求的工程公司进行通 报并给予相应处分。15.5.6 资金平安管理15.5.6.1 资金平安包括货币资金的存放平安、资金流转过程的平安 以及整个资金链的平安。-97 -15.5.6.2 现金管理应遵守以下平安规定：（1）存放现金的财务室（出纳室）必须安装防盗门和防盗窗，并指 定专人守护。（2）到开户银行存取现金或库存现金转移必须由两人壮及专车护送。（3）财务会计部负责人应定期或不定期对库存现金进行检查，防止 白条抵库、贪污挪用、公款私存等现象发生。15.5.6.3 银
14、行存款管理应遵守以下平安规定：（1）开立银行账户、更换银行印鉴、传递银行票据及核对银行存款 余额等业务应由本单位财务人员直接办理，不得由银行经办人员或第三方 代办。（2）空白现金支票、转账支票等结算凭证和有价证券应存放于保险 柜；银行预留印鉴应实行别离管理，不得在空白支票和结算凭证上预盖印 鉴备用。（3）结算凭证（如汇票、支票等）丧失，经办人必须立即报告财务 负责人，以便财务部门及时采取挂失止付等补救措施，防止冒领和诈骗发生。15.5.6.4 开通网上银行结算系统的单位应设置有效的密码并妥善保 管密钥卡（盘）。操作员与授权员的密钥卡（盘）应分开保管。安装现金 集中管理系统（网上银行）的电脑应安
15、装杀毒软件和防火墙，并设在专门 的办公室，由系统操作员专人管理，其他人不得使用或共享。15.5.7 银行承兑汇票办理15.5.7.1 工程公司需要办理银行承兑汇票的，应备齐资料提出申请, 经房地产公司审批并报公司同意后办理。15.5.7.2 工程公司财务部应及时登记银行承兑汇票的办理和解付情-98 - 况，妥善安排资金，确保汇票到期兑付。15.6 融资管理15.6.1 外部融资管理15.6.1.1 外部融资主要包括银行借款、融资租赁、应收账款保理、 信托业务等。15.6.1.2 各单位的外部融资由房地产公司财务会计部牵头，工程公 司财务部配合。15.6.1.3 工程公司申请外部融资、开具保函和
16、对外提供担保等，必 须事前向房地产公司财务会计部提交申请，经房地产公司总经理办公会通 过后报公司审批后执行。15.6.1.4 工程公司原那么上不得向银行申请独立授信，各单位申请授 信须经房地产公司审议通过后报公司审批，审批权限按公司规定办理。15.6.1.5 融资的金融机构原那么上选择公司及房地产公司合作的金融 机构，融资本钱控制按公司相关规定执行。15.6.1.6 融资管理原那么：在保证资金链平安的前提下，最大化降低 融资本钱，增加经济效益。15.6.1.7 工程公司办理融资借款后，应按合同约定按期支付利息、 归还本金，以免造成逾期影响整个公司信用。15.6.2 调剂款管理15.6.2.1
17、各单位根据经营需要可利用资金集中管理平台的沉淀资 金，报上级单位财务会计部申请调剂款。15.6.2.2 各单位申请调剂款时应向上级单位财务会计部提交调剂款 申请书，根据权限进行审批后，签订调剂款协议，发放调剂款。-99 -15.6.2.3 调剂款利息每月定期由公司清算科从调剂单位的资金中心 账户自动扣收，各单位必须提前将利息资金足额存于相应账户。15.6.2.4 调剂款原那么上不得进行展期。15.6.2.5 调剂单位应按照审定用途使用调剂款，否那么房地产公司财 务会计部有权提前收回调剂款或停止支付该单位未使用的调剂款。15.7 销售收款、退款管理15.7.1 工程公司收银员应按销售收款、退款管
18、理方法，依据合同 约定收取或退还购房款，并将相关信息及时录入房地产工程信息管理系统。15.7.2 工程公司应根据客户缴款方式的不同（即现金、POS刷卡、 转账等）关注具体操作中关键点的核对、相关资料的保存和款项的及时缴 存等。工程公司收银员必须当天将所收现金上交工程公司财务部，由财务 部及时缴存银行。15.7.3 购房款收取后，收银员需将收款信息及时录入房地产工程信 息管理系统，包括房号、缴款金额、收款人、收款方式、收据编号等。15.7.4 工程公司收银员收取客户款项时必须为客户开具收款收据， 在进行物业交付时换取发票。15.7.5 工程公司退房、退定、换房等应根据相应的审批流程，办理 相关的
19、换票或退款事项。15.8 债权债务管理15.8.1 债权债务应按时核对签认，原那么上应按季度对账签认，关联 方范围内的债权债务应采用规定的格式对余额和交易发生额进行签认。15.8.2 对金额重大或风险较大的应收款项应按时对账、注意收集和 保存相关证据，必要时应与法律部门沟通，依法追回，防范风险发生。15.8.3 对到期应收未收的款项，应及时与欠款方沟通，分析拖欠原 因，制定清欠方案，并报送房地产公司财务会计部，由其报送公司双清办。15.8.4 各项应收债权应按规定采用责任人负责清收制，并与考核相 结合，对长期不回款或对企业造成损失的按照相关规定追究责任。15.8.5 工程公司债权债务应实行上线
20、运行管理，其基础信息和数据 统一在中国中铁财务信息平台的债权债务模块里填报。15.8.6 工程公司须在向房地产公司财务会计部报审的资金使用计划 中包含债务资金支付的计划，并将审批后的资金支付计划审批表作为 债务支付依据。15.8.7 工程公司对外部单位付款，原那么上应将款项直接转账支付到 对方账户，如确需支付到第三方公司那么需对方单位出具由房地产公司法律 事务部审核的委托付款书。15.8.8 收尾工程公司财务工作移交至房地产公司财务会计部后，项 目公司总经理及相关责任人继续对工程存在的债权和债务承当责任。15.9 收入、本钱和费用核算15.9.1 各单位应严格执行会计法、企业会计准那么、中国中
21、铁 会计核算手册等规定，按照“权责发生制”原那么完整归集、合理分摊当期 收入和本钱费用，准确反映盈亏情况。15.9.2 房地产公司各部门及工程公司严禁私设任何形式的小金库， 各单位的一切经济行为必须纳入统一的会计账簿进行核算。15.10 财务决算管理15.10.1 各单位应按照公司财务决算管理方法，采用中国中铁财 务信息平台的报表管理模块编制月报、季报、半年报和年报。工程公司财-101 - 务决算报告须按规定时间报送房地产公司财务会计部和审计监察部备案。15.10.2 编制财务决算报告应当遵循会计全面性、完整性、稳健性及 可比性原那么，全面、完整、真实、准确反映企业年度财务状况和经营成果。 1
22、5.11经济活动分析15.11.1 各单位应根据公司经济活动分析管理方法及相关细那么开 展经济活动分析工作。15.11.2 房地产公司每季度开展一次经济活动分析，工程公司每月开 展一次经济活动分析。15.11.3 各单位经济活动分析由总经理牵头，财务部门具体组织，相 关部门参与。由财务部门会同其他相关部门编制经济活动分析报告，并报 上级单位备案。15.11.4 经济活动分析的主要内容包括：财务状况分析，经济效益分析，资产质量分析，预算执行情况分析, 营销状况分析，一级土整审计确认及回款分析，动态本钱分析，开发节点 分析，对本单位的综合评价，风险点分析，上期存在的问题及整改落实情 况，本期存在的
23、问题及解决措施等。15.11.5 经济活动分析应结合本单位全面预算、目标责任书等要求， 做到分析结果真实，分析成果共享，全面掌握本单位经济运行情况和存在 的问题，落实有针对性的整改措施。15.12税务管理15.12.1 房地产公司应按照公司税务管理方法等相关规定，组织 工程公司进行税务管理，统一进行税收筹划。15.12.2 房地产公司聘请税务师事务所由财务会计部组织招标确定。-102- 投资开展部。（2）投资评估委员会主要职责审核房地产工程可行性研究报告。审核涉及土地竞买、土地转让、股权收购、股权转让、合作联建、 信托融资等事项的框架协议、投资合同或补充协议。2.2.1.2 产品评审委员会（1
24、）产品评审委员会人员组成由房地产公司业务分管领导为主任，评审业务部门负责人或相关部门 负责人、工程公司总经理及相关专业人员为成员。产品评审委员会办公室 设在房地产公司评审业务主责部门。（2）产品评审委员会主要职责 审核房地产工程产品定位筹划成果及产品研发成果。 审核房地产工程概念、方案、外立面、景观、装饰等重要设计成果。 审核房地产工程招商筹划报告及推广方案。2.2.1.3 招标管理委员会（1）招标管理委员会人员组成由房地产公司总经理为主任，业务分管领导为副主任，财务分管领导、 其他相关分管领导、审计监察部、招标业务部门负责人及相关部门负责人 为成员。招标管理委员会办公室设在房地产公司招标业务
25、主责部门。（2）招标管理委员会主要职责 审核招标管理制度及相关表单。 审核招标计划、招标方案和招标文件。 审核招标、评标工作小组成员名单。-4- 特殊情况下，工程公司需要聘请税务师事务所的，经房地产公司审批后项 目公司方可组织招标确定。1.1.3 .3工程公司财务部应及时了解工程所在地各项税费政策，梳 理、汇总工程涉税事项，形成税收调查报告，并报房地产公司财务会计部。1.1.4 .4房地产工程的税收筹划工作由房地产公司财务会计部组织 工程公司实施，税收筹划应关注开发过程中的主要环节，包括：土地获取方式、证照办理规划、经济合同、销售价格制订、账务处理 方式、主管税务分所选择等。1.1.5 .5各
26、单位涉及税收稽查、税收检查等重大涉税事项时，应在收 到通知当日报送上级单位财务会计部。各单位在检查过程中的资料提供、 出现的问题和检查结果等，要按照层级及时向上级单位报告。1.1.6 .6涉及工程公司企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、税务 注销等重大税务事项，应先进行自查、测算，并将自测结果及存在的税务 问题和管理建议，报送房地产公司财务会计部审核研究提出处理方案后， 按规定报公司审定。各单位严禁出现先交税后报送以及不报的行为。1.1.7 .7各单位发生各项本钱费用应取得合法有效凭据，严禁以收 据、白条、虚假或作废发票列支本钱费用。各单位发票管理应符合中华 人民共和国发票管理方法和公司发票管
27、理暂行方法等规定，经办部 门应对发票的真实性进行查验，财务部门进行抽查，其中单笔金额5000 元（含）以上的发票，财务部门必须履行鉴别发票真伪程序，并做好相应 台账记录。1.1.8 .8各单位对外捐赠，应严格按照捐赠处理流程进行审批。-103-会计档案管理15.13.1 工程公司应按公司会计档案实施细那么及相关规定整理会 计档案。房地产公司财务会计部适时开展会计档案考核评比工作。15.13.2 会计档案主要分为以下几类：会计凭证、会计账簿、财务会 计报告、其他会计资料。15.13.3 工程经营期间，会计档案由工程公司财务部自行保管。工程 结案后，应及时编制移交清册将会计档案移交房地产公司统一保
28、管。15.13.4 会计档案的保管期限分为永久、定期两类。保管期满但未结 清债权债务的原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证，不得销毁，应当 抽出单独立卷，保管至事项了结为止。15.13.5 各单位财务人员发生工作调动或者因故离职，必须将本人所 经管的会计工作和档案资料，在规定期限内编制书面移交清册移交给接管 人员，没有办清交接手续的，不得调动或者离职。15.14 财务监察15.14.1 房地产公司财务会计部应根据公司财务监察方法制定房 地产公司财务监察方法，并每年制定年度财务监察计划，对工程实施 财务监察，规范财务会计行为，严肃财经纪律，提高财经法规、内部财务 会计制度执行力。15.14.2
29、财务监察按照监察内容分为日常监察和专项监察，按照监察 方式分为现场监察和网上监察。15.14.3 房地产公司对工程公司财务监察内容主要包括：会计基础管理工作运转情况、财务管理体系运转情况、全面预算管理 及财务状况、内部控制执行情况。-104-15.14.4 房地产公司财务会计部在财务监察结束后15个工作日内， 应组织出具独立、客观、公正的财务监察报告及财务监察处理决定。工程 公司应根据其中的整改建议限期整改。-105 -16审计监察16.1 管理权责16.1.1 房地产投资工程的投资主体是内部审计、效能监察、后评价 主责单位。公司直接投资的工程由公司组织实施，并根据需要对房地产投 资工程进行抽
30、样实施；房地产公司投资的工程由房地产公司组织实施。16.1.2 公司审计部是公司房地产工程内部审计、后评价工作的归口 管理部门，负责指导、协调和监督房地产公司的投资后评价工作。16.1.3 公司监察部是房地产公司效能监察工作的归口管理部门，负 责指导、协调和监督房地产公司的效能监察工作。16.1.4 房地产公司审计监察部是房地产公司内部审计、效能监察、 后评价工作的归口管理部门。16.1.5 工程公司负责配合上级单位进行内部审计、效能监察及后评 价工作，组织编制投资工程自我总结报告。16.2 内部审计16.2.1 内部审计主要类型有开发工程审计、财务收支审计、财务预 算审计、内部控制审计、经济
31、责任审计以及各种专项审计调查；审计方式 包括送达审计、就地审计及专项审计。16.2.2 房地产公司审计监察部应制定年度审计计划，对所属开发项 目进行审计。16.2.3 开发工程审计以亏损工程和未完成指标的工程为重点审计对 象。公司审计部可直接对房地产公司的重点工程进行审计。16.2.4 开发工程审计应根据工程开发管理特点，结合公司管理需要, 分阶段在前期、中期和终结阶段实施，审计内容根据不同阶段应有所侧重。-106-16.2.5 开发工程审计的主要内容包括：工程基本情况、风险管理、 内控制度、合同管理、销售收入、开发本钱及费用、责任本钱、工程总承 包及专业分包、物资设备、平安质量、财务会计、经
32、济效益和其他事项。16.2.6 开发工程审计由房地产公司审计监察部牵头实施，运营、成 本、营销、人力、物设、设计、财会和投资等部门根据审计需要应当参与。16.2.7 工程期末考核兑现应“先审计，后兑现”，实行“两必审”，即 工程公司负责人离任必审、工程结案必审。16.2.8 对审计报告提出的建议和意见，工程公司须及时整改落实， 并将整改进展情况于规定时间报送审计机构，直到完全整改落实到位。16.2.9 被审计工程拒绝提供与审计事项有关资料、阻碍审计，审计 机构责令改正而拒不改正的，审计机构应根据相关规定追究当事人责任。 16.3外部审计16.3.1 信息传递工程公司获取审计机关拟对工程进行审计
33、的书面或非书面信息后，应 及时书面报告房地产公司审计监察部及审计分管领导，房地产公司审计监 察部应及时报公司审计部。16.3.2 管理机制接受国家审计实行“统一领导、统筹协调、分级管理”的工作机制，房 地产公司应成立迎接国家审计工作领导小组，组织协调迎审相关工作。16.3.3 自查整改16.3.3.1 工程公司在接到外部审计信息后，应立即组织对工程房地 产开发的各个环节进行“拉网式”自查，并及时彻底整改自查发现的问题。16.3.3.2 工程公司自查要特别关注财经纪律、会计制度、股权收购、-107- 合作协议履行、价格折扣执行、资产经营与处置、融资担保、借款垫支、 工程结算与支付、变更签证、工程
34、数量和费用报销等问题。16.3.3.3 工程公司要加强与合作单位、供方单位、地方政府及机构 的沟通，高度重视有关事项的闭环，防止因信息差异出现疏漏。16.3.4 审计配合16.3.4.1 工程公司要高度重视审计配合工作，在迎审过程中要加强 和审计机关的联系，及时掌握审计动态和第一手信息。16.3.4.2 工程公司要严肃工作程序，实行日报告、零报告、周报表 制度。同时要积极与审计人员加强沟通，争取审计机关的理解。16.3.4.3 工程公司要及时就审计机关关注的重点和出具的审计取证 记录、审计情况签认资料，向房地产公司迎审领导小组报告（必要时向公 司审计部报告），经房地产公司迎审领导小组研究同意后
35、，统一向审计机 关答复，未经房地产公司迎审领导小组同意，任何人不得擅自回复、签认。16.3.5 问责机制工程公司在接受外部审计过程中被发现存在重大工程平安质量问题、 违规违纪问题的，在外部审计过程中由于处置不当、造成经济损失、导致 社会负面影响的，公司及房地产公司将按照规定对相关责任人进行问责。 16.4效能监察16.4.1 管理制度房地产公司审计监察部负责制定效能监察工作实施细那么和效能 监察工作制度，提出效能监察年度计划，并组织对工程实施效能监察。16.4.2 主要内容监督检查各单位管理人员履行工程管理职责，按照公司及房地产公司-108- 规定程序实施工程管理,落实工程标准化管理体系及投资
36、管理、设计管理、 营销管理、物资设备、平安生产、财务管理、合同管理等制度的情况，促 进提高工程管理的有效性和高效率，实现工程标准化和精细化管理。16.4.3 监察配合被检查工程在接到效能监察通知书后，应按通知要求做好检查资 料的准备工作，并及时报送与效能监察有关的文件、资料，对效能监察项 目的相关情况作出解释和说明。16.4.4 监察处理16.4.4.1 房地产公司审计监察部对尚不够做出纪律处分的行为和偏 差事实下达监察建议；并对查明的尚未涉嫌犯罪的违规违纪事实，按照人 事管理权限，作出监察处分决定。被检查工程应当在收到监察建议或决定 之日起15日内，提出采纳或执行意见书，并书面报告房地产公司
37、审计监 察部。16.4.4.2 对监察决定有异议的，被检查的管理者可在收到监察决定 之日起15日内，向房地产公司审计监察部申请复审；复审工作将在收到 复审申请之日起30个工作日内完成；复审期间，不停止原决定的执行。 16.5工程后评价16.5.1 工程后评价是对房地产工程开发全过程的综合评价，涉及项 目执行的各个阶段，如投资决策、市场定位、规划设计、报批报建、开发 进度、本钱控制、营销筹划、工程销售、资金筹措、税务筹划、品牌建设 等，并据此得出全面综合的评价结论。16.5.2 工程公司作为工程后评价的受评单位，主要工作包括： 完成工程总结报告，提供工程后评价所需的信息和资料，配合工程后-109
38、- 评价现场调查以及其他相关事宜。16.5.3 公司及房地产公司应在每年四季度制定下年度投资工程后 评价工作计划，明确后评价的工程、时间和实施方式等。每年12月底前, 房地产公司应将下年度投资工程后评价工作计划报送公司审计部备案。 当年后评价工作计划调整的，应在10日内报送公司审计部备案。16.5.4 公司或房地产公司根据投资工程后评价工作计划，向工程 公司下发投资工程后评价工作通知书，同时组建工程后评价工作组； 工程公司在收到投资工程后评价工作通知书15日内完成投资工程 总结报告，经工程公司经理层审核批准后，提交工程后评价工作组。16.5.5 后评价工作组在资料收集完成后，通过资料审查、问卷
39、调查、 研讨、访谈等形式进行比照、分析、总结和经济效益评价，并对完成工程 目标程度做出定量分析和定性结论。16.5.6 房地产投资工程后评价，按公司投资工程后评价管理方法 执行，后评价内容主要包括以下两个方面：16.5.6.1 可行性研究报告、工程定位报告、工程运营目标书、工程 目标本钱等公司和房地产公司批复文件与实际完成情况的比照分析。16.5.6.2 工程开发过程中的经验教训总结以及对策建议。16.5.7 以公司作为投资主体的房地产工程，由公司审计部组织完成 工程后评价报告，提请公司总经理办公会审议。以房地产公司作为投资主 体的房地产工程，由房地产公司审计监察部组织完成工程后评价报告，履
40、行房地产公司审批程序后报公司审计部。16.5.8 后评价成果后评价成果是对房地产工程进行期末考核、投资问责、决策参考的重-110- 要依据，应用于本工程的期末考核、绩效兑现及投资问责，指导新拓展房 地产工程的筹划及投资计划调整，完善在建房地产工程的开发建设管理。-111 -17结案收尾17.1 管理权责17.1.1 房地产公司运营管理部是工程结案和收尾的牵头部门，全面 协调工程结案和收尾相关工作，其他部门对工程结案和收尾予以配合。17.1.2 成熟型工程公司运营部及成长型工程公司办公室负责会同相 关部门，按照职责范围完成工程结案和工程收尾的相关具体工作。17.2 概念术语17.2.1 工程结案
41、：指经房地产公司决定结束或终止工程后，在工程 结束前应完成的工作。工程结案可按工程分期、分区分别进行。17.2.2 工程收尾：指原工程公司团队不再承当房地产工程的开发建 设工作，在工程撤离或工程公司撤销前需要进行收尾的各项工作。17.3 工程结案17.3.1 结案条件17.3.1.1 工程已全部通过验收，并完成工程结算，除了剩余尾房（占 总销售量5%以内）外已全部交付业主。17.3.1.2 工程预期目标已无望实现，工作开始放慢或已经停止，而 不能继续延长工程时间。17.3.1.3 工程股东、组织或环境发生重大变化，工程无法继续开展。17.3.2 主要工作17.3.2.1 工程符合结案条件，由房
42、地产公司运营管理部或工程公司 提出书面申请及结案方案，经房地产公司总经理办公会审定。17.3.2.2 工程通过规定的各项验收，房地产公司运营管理部负责组 织对工程公司预期目标结果进行确认，并协商工程终结的具体时间。-112-审核评标结果，其中施工总承包入围及评标结果需报公司审批。全面预算管理委员会（1）全面预算管理委员会人员组成由房地产公司总经理为主任，财务分管领导为副主任，其他分管领导、 财务会计部及其他部门负责人为成员。全面预算管理委员会办公室设在房 地产公司财务会计部。（2）全面预算管理委员会主要职责审核全面预算方案和调整方案。审核全面预算执行情况考评及奖惩方案。2.2.2 按照“先专后
43、综”的原那么，房地产公司对房地产工程涉及的方 案、成果及经营管理过程中的重大事项，由专业委员会事先进行专业层面 审核后，应根据权责手册和“三重一大”制度等履行后续决策程序。2.2.3 房地产公司组织架构房地产公司本部按职能不同，管理线设置6个部门，产品线设置5 个部门，市场线设置3个部门，另设管理稽查及一级土整两个管理机构。-5-1.1.2.3 3房地产公司运营管理部要会同工程公司制定工程结案计 划，防止工程结案缓慢导致管理松懈，以及工程拖延带来的负面效应。1.1.2.4 4工程公司对合同进行清理，包括合同款项支付情况，并对 遗留问题列出清单，提出处理意见，归口报送房地产公司相关部门处理。1.
44、1.2.5 5房地产公司本钱管理部会同财务会计部实施工程决算，确 认工程最终本钱、利润并进行财务评价，审计监察部组织实施工程后评价。1.1.2.6 6房地产公司运营管理部负责对照目标责任书，组织对项 目公司作出考核评价，人力资源部进行工程周期考核并按规定进行奖惩。1.1.2.7 7涉及以股权转让终结的工程，由房地产公司投资开展部会 同法律合约部、财务会计部及工程公司办理资产评估及股权转让事宜。1.1.2.8 8工程公司负责编制工程结案报告，主要内容包括：工程开发建设过程中出现的问题及处理结果，工程遗留问题及处理意 见，工程预期目标完成情况，对未来工程的建议和启示等。1.1.2.9 9房地产公司
45、运营管理部负责组织相关部门和工程公司评审 工程结案报告，提交房地产公司运营分管领导审核，总经理审批。17.4 工程收尾17.4.1 收尾条件17.4.1.1 工程公司所属拟收尾的工程分期、分区已完成结案。17.4.1.2 根据公司战略部署及房地产公司开展，需要进行收尾的。17.4.2 主要工作17.4.2.1 工程符合收尾条件，由房地产公司运营管理部或工程公司 提出工程收尾申请及收尾工作计划，经房地产公司总经理办公会审定。17.4.2.2 房地产公司和工程公司应共同及时推进工程收尾工作，及-113-时确定工程结算时间，防止工程拖延带来的负面效应。17.4.2.3 人员管理：(1)工程公司负责提
46、出人员安置意见，书面报送房地产公司人力资 源部，经房地产公司审批同意后，妥善安置人员，防止劳资纠纷。(2)工程公司总经理全面负责收尾工作，工程结算负责人在工程竣 工结算完成前不得调离。已调出收尾工程的人员，必须协助处理相关业务。17.4.2.4 工作移交：(1)工程公司负责清理未售物业，按规定移交未售物业清单、档案、 图纸、文件、办公设备等，并提出未售物业和剩余物资处置意见。(2)工程公司收尾人员调离前，原那么上由房地产公司对口部门协调 工作移交，自移交之日起由接手人负责该业务工作，移交人员予以协助。17.4.2.5 档案移交：工程公司收尾人员要确保工程技术档案、客户档案、文书档案及其它 档案
47、完整移交房地产公司相关部门，具体按房地产公司相关规定执行。17.4.2.6 尾盘销售：工程公司营销部是否撤场及撤场人员，由房地产公司营销管理部确 定。销售人员撤场后，工程尾盘可委托给物业公司或专业机构代理销售。17.4.2.7 经费管理：工程在收尾过程中的经费支出，由工程收尾负责人提出经费预算，纳 入房地产公司年度预算管理，由房地产公司总理审批，并实行月度资金计 划管理，收尾工程月度资金计划由房地产公司总会计师审批后执行。17.4.2.8 工程收尾过程中涉及工程结案的，按照工程结案流程及相 关要求执行。工程公司负责编制工程总结报告，主要内容包括：-114-工程开发建设过程中出现的问题及处理结果，工程遗留问题及处理意 见，工程预期目标完成情况，对未来工程的建议和启示，工程人员、资产、 物业处置情况及收尾工作计划全面落实情况等。17.5 工程解散17.5.1 工程终结后，工程公司应予以解散。具有独立法人资格的项 目公司解散，按照公司法和工程公司章程有关规定执行。17.5.2 工程公司进入终止解散阶段，应安排相关工作人员负责工程 终止解散阶段的工作和遗留问题的处理，不得出现工作脱节。17.5.3 法人公司解散，房地产公司财务会计部组织工程公司财务部 办理税务清算，