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1、兰州亿嘉通现代仓储物流配送中心 建设项目可行性研究报告 达华工程管理（集团）有限公司 项 目 名 称：兰州亿嘉同现代仓储物流配送中心项 目 地 点：甘肃省项 目 性 质：新 建项 目 建 设 单 位：兰州市安宁区沙井驿街道沙井驿村建 设 单 位 负 责 人：王道明项目可研编辑单位：达华工程管理（集团）有限公司工 程 咨 询 证书：工咨甲1030101013项 目 核 定：顾艳华项 目 审 核：王元平项 目 负 责：蔡亚东项 目 参 与：王文惠 张瑞 杨建平目 录第1章 总结.1 1.1 项目名称及主办单位.1 1.2 研究工作的依据和范围.1 1.3 研究工作概况.3 1.4 推荐方案与研究结
2、论.4第2章 项目背景与必要性.9 2.1 项目提出单位.9 2.2 项目提出背景.10 2.3 挑战.12 2.4 措施办法.12第3章 保障机制.14 3.1 公司类实体运作模式.14 3.2 管理机构类实体运作流程.14 3.3 具体步骤.15第4章 建设条件.16 4.1 场址概况.16 4.2 地形地貌情况.16 4.3 资源状况.16 4.4 社会经济状况.17 4.5 交通运输.17 4.6 能源供应.18第5章 建设内容.19 5.1 信息平台及城市配送系统建设.19 5.2 条码跟踪和自动化分拣系统.29 5.3 土建工程.33 5.4 公用工程.34 5.5 总图运输.36
3、5.6 设计依据.37第6章 物流配送.39 6.1 物流配送流程及简介.39 6.2 业务管理.40第7章 环境影响评价.41 7.1 环境影响.41 7.2 环境保护与治理措施.41 7.3 评价与审批.42第8章 企业组织、劳动定员、安全卫生.43 8.1 企业组织及工作制度.43 8.2 劳动定员.43 8.3 人员来源.44 8.4 安全卫生.44第9章 节约能源.48 9.1 设计采用的节能措施.48 9.2 节能管理.49 9.3 能耗指标.49第10章 项目实施进度建议.50第11章 投资估算与资金筹措.51 11.1 估算依据.51 11.2 投资估算与资金筹措.51第十二章
4、 财务评价.53 12.1 财务评价依据及说明.53 12.2 成本费用估算.53 12.3 营业收入与税金估算.54 12.4 营业利润估算.54 12.5 融资后盈利能力分析.54 12.6 项目清偿能力分析.54 12.7 不确定性分析.5512.8 评价结论.55第13章 社会评价.56 13.1 项目对社会的影响力分析.56 13.2 项目于所在地互适性分析.57 13.3 社会风险分析.57 13.4 社会评价结论.58第14章 风险分析.59 14.1 市场风险.59 14.2 管理风险.59 14.3 财务金融风险.59 14.4 政策风险.59 14.5 其它风险.60第十五
5、章 可行性研究结论与建议.61 15.1 可行性研究结论.61 15.2 建议 .61第一章 总 论1.1项目名称及主办单位1.1.1项目名称 兰州亿嘉通现代仓储物流配送中心1.1.2建设性质: 新建1.1.3项目建设单位: 兰州市安宁区沙井驿街道沙井驿村1.1.4项目建设地点: 兰州市安宁区沙井驿街道沙井驿村北环路北 1.1.5可行性研究报告编制单位: 达华工程管理(集团)有限公司 咨询证书编号:工咨甲 10301010131.2 研究工作的依据和范围 1.2.1 研究工作的依据 （1）原国家计委投资项目可行性研究报告指南（试用版） （2）建设项目经济评价方法与参数第三版 （3）国务院关于加
6、快发展服务业的若干意见国发2007 7号 （4）国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见国办发2008134号 （5）国务院关于印发物业调整和振兴规划的通知国发2009 8号（6）商务部、中华全国供销合作总社关于共同推进农村流通网络建设进一步促进消费广大内需的通知 商建发2009l72号（7）甘肃国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（8）项目建设单位提供的基础资料和证明材料 （9）甘肃省“十二五”物流业发展规划的通知甘政办2011301号（10）关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见 （11）甘肃省人民政府关于加快推进兰州新区建设的指导意见（12）兰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
7、（13）兰州市委兰州市人民政府关于发展培育多元支柱产业的意见（14）安宁区国民经济和经济发展第十二个五年规划纲要（15)兰州市安宁区第三产业发展规划（16）关于加快推进全区率先跨越发展的实施意见（17）兰州市安宁区沙井驿街道集体经济发展规划（18）其它有关行业规划，产业政策、法规和设计标准1.2.2研究工作的范围（1）市场需求预测（2）建设规模、经营范困及运营模式（3）土建工程和建设条件（4）环境保护、节约能源（5）企业组织、劳动定员、人员培训及项目的实施进度建议（6）投资估算、资金筹措和项目的财务及经济效益评价 1.2.3发展思路 紧紧围绕全区“35313”总体发展思路，大力实施“项目立区、
8、 产业强区、高位建区、生态宜区、民生安区”五大工程。依托兰州西出口和北滨河路风情线的区位优势，全面提升配套辖区物流行业。无缝对接发展商务、餐饮、运输、体闲、物业管理、保安服务、家政服务，做优做活社区集体经济。 坚持以人为本，将满足不同物流企业群体单位人员的需求作为主动融入现代服务业的出发点和落脚点，努力为辖区物流企业创造一个良好的生活环境、创业环境，形成资源有效整合、功能互补的综合服务功能，改善和提高居民生活质量。坚持“企业化管理+确保失地农民就业增收+与失地农民共建新城市”的发展路子。通过发展社区经济，培养一批致富能人，培养一批职业经理人，带动集体经济发展。选聘懂规划、懂建设、懂流程、会经营
9、、会管理的能人，为社区集体经济发展的带头人，减少失误，不走弯路，加快社区集体经济的发展速度。1.3研究工作概况我们于2013年7月接受了兰州市安宁区沙井驿街道沙井驿村编制本项目可行性研究报告的委托，随即组织有关工程技术人员对建设单位提供的基础资料及有关文件进行了逐项、细致的研究和落实工作，进一步完善了建设单位提供的基础资料。组织相关人员对产品的市场、工艺及设备进行了进一步的咨询和落实，查一询了大量的资料，并征求了有关专家的意见和建议，于2013年8月完成了项目的可行性研究工作。1.4推荐方案与研究结论 1.4.1经营范围 汽车用品、家居建材、家用电器、农副产品、钢材和生活百货等物流企业配套仓储
10、。 1.4.2建设条件本项目场址位于兰州市安宁区沙井驿街道沙井驿村北环路北，现有开发好的场区占地96亩，南边毗邻北环路、西站编组站和货场，北边是北山林区和报恩寺，交通便利，建设环境良好。 本项目计划场区总占地96亩，分为4块。 场区现由市政供水管网供水，由安宁区电力局供电,100kva变压器一台。 1.4.3建设目标及功能兰州亿嘉通现代仓储物流配送中心建设目标是:要按“错位发展、结构发展、连接紧密、布局合理”的发展思路，结合区域物流服务行业发展现状，社区只有主动融入、无缝对接、借力发展，形成商圈融合、错位关联、互补互促、合理竞争、共生共荣的产业配套空间，才能有层次、有重点地发展现代物流服务业务
11、，突出现代服务宗旨的特色，构筑一个较完整的现代服务体系。 1、三年内兴建现代服务业文化、餐饮、休闲、仓储等经营性建筑面积10万平方米。 2、五年内利税达到2000万 3、股民人均年分红5000元 4、社区居民年收入达20000元 5、积极为辖区物流企业对接服务，解决失地农民600人就业。 1.4.4建设规模及内容 1.4.4.1建设规模 年储存周转配送: 汽车用品 37950套 家具 5250件 家用电器 40000件 生活百货 5000件 1.4.4.2建设内容 a.新增电子交易及配送管理系统、条形码自动分拣系统;新增兰州、白银城区经销网点200个(原有30个)。新建信息管理中心720 。
12、b.建设10000仓库四座。 c.建设配电室、综合楼(含宿舍)等配套公用服务设施。新增400kvA变压器一台。新增4t/h蒸汽锅炉1台。项目总建筑面积4万;设备54台(套)、货车5辆、叉车2辆、配送车40辆(自购20辆，其他利用物资配送企业车辆)。 1.4.5环境保护 项目生产废渣、废气、噪音等经综合处理后，达到国家有关排放标准和控制标准，对周围环境无不良影响。1.4.6全厂定员 本项目需新增定员387名，其中工人321名、管理人员18名、技术人员6名、其他人员17名、运输人员25名;每年另需季节工250名。 1.4.7总投资 项目总投资3693.62万元。其中：建设投资3350万元，建设期利
13、息0元。 1.4.8项目实施进度。 本项目建设期为0.8年。 1.4.9综合评价 (1)本项目充分利川当地的资源优势及企业现有良好的基础条件，以兰州为服务中心，为辖区图书、汽车用品、钢材、农副产品、家居建材、家用电器、饮料饮品、生活一货等物流企业配套仓储物流，提升仓储配送业务，打造物流信息网络平台，扩大省会城市物流辐射范围。项目将当地农业资源与城区市场有效对一接，可促进当地经济持续、快速、健康发展。 (2)项目建成后税前静态投资回收期7.37年(含建设期)，税前财务内部收益率9.07%税前财务净现值(I=9%)11.74万元，资本金净利润率5.92%,总投资收益率9.07%,卞要指标均高于行业
14、基准值，经济效益较好。(3) 项目盈亏平衡点61.57%。根据以上综合分析，项巳各项建设条件具备，经济效益、社会效益良好，该项目可行。1.4.10主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标1规模942001.1汽车用品套400001.2家具件367501.3家电用品件97501.4生活百货件77002全年生产天数天3003每日工作时间小时244燃料消耗4.1水吨1669614.2电万度1974.3煤吨19555动力负荷用汽负荷：平均吨/小时3.57最大吨/小时3.92用电负荷：KW10386用水量：最大吨/小时178075平均吨/小时66.777吨/年2255958劳动定
15、员人387其中：工人人321管理人员人18技术人员人6服务人员人429厂区占地面积46000新建建筑面积34900建构筑物占地面积5100建筑系数75.9%10总投资万元3693.62序号指标名称单位指标10.1建设投资万元3663.62其中:建筑物万元3000.00设备万元200.00其他万元463.6210.2建设期利息万元0.0011投资资金筹措万元3693.6212设备数台(套)101.013形成固定资产值万元3663.6214正常年销售收入万元720.0015正常年总成本万元376.1716正常年利润总额万元281.8317正常年利税万元112.9818正常年增值税万元104.621
16、9正常年销售税金及附加万元112.9820正常年上缴税金总额万元225.9721正常年净利润万元230.8522投资利润率(年平均值)5.92%23投资利税率(年平均值)8.92%24静态投资回收期(含建设期)年7.3725动态投资回收期(Ic=9%,含建设期)年10.7626财务内部收益率：税前9.07% 税后9.07%27资本金收益率9%28财务净现值（Ic=9%）万元11.7429盈亏平衡点61.57% 第二章 项目背景与必要性2.1项目提出单位 单位名称:兰州市安宁区沙井骤街道沙井骚村 注册地址:兰州市安宁区沙井骚街道沙井释村北环路北 主营业务:汽车用品、家居建材、家用电器、农副产品、
17、钢材和生活百货等物流企业配套仓储。 发展背景:发展社区集体经济,以省、市、区统筹发展总体规划和沙井骤街道集体经济发展规划为依据，重点做好招商引资、项目建设、现代旅游业，结合本地经济基础、区位条件、土地资源状况等实际出发，结合辖区物流企业谋发展，实现“一街一产业、一社一特色”以市场为导向，建设4万平方米的现代仓储物流配送平台;与五矿联建12万平方米的综合商务大厦，采取灵活多样大发展方式，有计划、有步骤的完成社区经济发展大预期目标。 沙井骚街道现辖4个城市社区、4个涉农社区，总面积28平方公里，总人口1.67万人，其中涉农人口6700余人(其中:纯农业人口5000余人)，涉农社区现有土地总面积75
18、07.4亩，其中耕地面积3469.2亩，林地面积1844亩，集体所有建设用地总面积1488.4亩;失地农民共计4844人，其中完全失地农民3851人。兰州市安宁区沙井骚街道沙井骚村社区377户，总人口1160人，林地面积1360亩，全社区实剩余耕地35亩。围绕“失地有保障”，以发展壮大集体经济为着力点和突破口，通过城中村改造、开发“四荒地”以土地资源换保障的方式，力争建成有一定实力的社区经济实体，使集体经济收入比上年增长15%以上，人均收入比上年增长10%，同时积极推进村民向股民、集体经济向混合经济和股份制经济转变，确保被征地农民可持续增长，通过养林企业进一步稳定完善凤凰山绿化工作，安排绿化专
19、业人员50人。 负责人简介:王道明，男，汉族，现任兰州市安宁区沙井骚街道沙井骚村主任。该同志曾任村主任多年，是土生土长的优秀农村干部。曾经经营砖厂，既有丰富的农村工作经验，又有着良好的市场经济意识和高效务实的企业管理经验。现任兰州亿嘉通商贸有限责任公司法人。2. 2项目提出背景 2. 2. 1.区位背景 兰州位于中国陆士峨反块的几何中心，在大西北处于“座中四联”的独特位置，自古就是“丝绸之路”上的商埠重镇和著名的“茶马互市”，是西北公路、铁路的中心枢纽，也是西北区域物流中心节点城市。兰州现已发展成为西部地区重要的商品集散中心，全市商贸流通业整体水平不断提高，超市和连锁经营等新兴业态快速发展。多
20、层次、规范化的市场体系建设日益完善，流通服务功能明显增强，人流、物流、资金流、信息流相对活跃，大商贸、大流通、大市场格局初步形成，商贸辐射面达西部8省区，近400万平方公里和3亿多人口。 沙井骚村位于兰州市安宁区沙并释街道沙井释村北环路北，现有开发好的场区占地96亩，南边毗邻北环路、西站编组站和货场，北边是北山林区和报恩寺，交通便利，建设环境良好，发展商贸物流业具有优越的地理位置。2.2.2政策背景 国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知国发20098号提出，中西部地区客观要求改善协流条件，缩小与东部地区的物流成本差距，主动承接东部沿海地区产业梯度转移，有利于增加城乡就业岗位，扩大社会就业，
21、缓解交通拥堵，促进区域间协调和可持续发展。一甘肃省“十二五”。物流业发展规划的通知甘政办2011301号明确提出，现代物流业是推动第三产业快速增长的重要力量，也是我国经济领域中最活跃、增速最快的一个新兴产;业，被公认为企业的第二利润源。为此，甘肃省决定:建立以兰州为中心，兰白都市圈为依托的物流核心圈，积极融合进入到国家主导的九大物流区域、十人物流通道、二十一个物流节点城市之一，和现代物流示范城市，促进流通的现代化扩大城乡居民消费商务部、中华全国供销合作总社。“十一五”末安宁lX:第三产业取得了长足发展为发展现代物流业提供了保障。二一二年全地区生产总值完成90.5亿元，第三产业总值为44亿元，三
22、产总值占全区GIMP的48.6%，为推动全区产业结构进一步优化提升奠定了坚实基础，辖区物流企业聚集，科教文化基础雄厚、旅游服务发展充分、商贸流通日益活跃，也为发展现代物流仓储配送行业提供了创新载体平台。城乡一体化建设的加快为发展第三户二业提供自”阔的天地。按照团民经济行业分类（GB/T47542002）的划分标准，第三产业的门类很多，比较和选择的余地较大，适宜于农村和小城镇发展的第三产业的传统行业，人多数具有技术要求不l六、资本投入不多的特点，因而市场准入门槛较低，较为容易创办。辖区物流企业的跨越式发展使得社区建立与之互动共赢的仓储物流变为现实。个区初步形成了以奇正藏药、佛慈制药、九州通药业、
23、众友药业等为代表的医药产业物流集群:以康帅傅、白事可乐、雪花啤酒、莫高酒业等为代表的食品饮品产业集群:海峡两岸农产品物流城、新华图书物流园、中国五五矿兰州钢铁物流园、中石油西北物流集散中心、中铁兰州信息服务中心、西北石油管道基地、新一世纪汽车城、华尊立达家具建材博览城、立达国际汽配城等一批物流企业。为发展仓储物流配送业态提供了巨人的发展空间。2.3挑战第三产业发展不平衡，三产化程度低。农村的第三产业延续传统的粗放式，现代物流配送尚处于培育发展阶段，层次低，效益不佳，缺乏先进的现代服务业模式，以及现代化技术手段应用程度不高，三产业没有形成支柱产业。土地资源严重匮乏，开发兴建社区经济成木过高。近几
24、年国家、省、市发展经济、引进项目征用了大量农村土地。征用土地成本巨大，发展社区经济只有开发“四荒地”，但前期投入也非常巨大。农村发展经济人力资源相对稀缺。懂经济、懂技术、会管理、会经营人才不足，配套服务意一识缺乏，一定程度上也是制约社区经济发展的瓶颈。2.4措施办法用足用活现有政策，强化产业互补，加快融合发展。根据兰州市人大常委会颁布的兰州市南北两山绿化建设管理办法，将辖区内凤凰山东至小李黄沟、西至南坡平变电站、南至北环路、北至凤凰山山项的1360亩荒山划为绿化基地，将30%的荒山荒坡开发整理为可利用的集体国有建设用地，兴办兴建仓储物流配送中心(中转站)，利用政策减少土地前期成本。二一三年六月
25、二十日山兰州市安宁区林业园林税务局填证、安宁区人民政府发证，获得国家林业局办法编号为A62O0O40O58的中和人民共和国林权证。利用安宁区规划的4平方公里作为现代物流服务基地的机遇，结合业态、分工协作、错位拔展，主动积极为辖区物流企业及人员提供文化、娱乐、餐饮、休闲、商务、园林绿化、清洁卫生、家政物业服务，寻求社区最大化利润空间，同时为失地农民再次就业及融入城市社会创造条件。在全社会招聘懂规划、懂建设、懂流程、会经营、会管理的人才进入社区，引领社区经济健康快速发展，同时培养一批土生土长的经营管理能人作为社区经济发展的骨干力量。第三章 保障机制 根据区、街统筹发展集体经济的总体发展思路，依托现
26、有经济发展基础街道在集体经济发展实体运作谋划上。主要分为公司类实体和管理机构类实体两大运作模式。3.1 公司类实体运作模式 (1)由专业机构对社区集体资产进行清产核资工作; (2)成立相应公司实体; (3)确认股民身扮，并召开股东大会推选股民代表及公司理事会成员; (4)对全部股民进行量化后，开始股份认购和委托授权; (5)报请街道集体经济发展监督管理委员一会审定并备案; (6)公司开始正式运营，街道集体经济发展监督管理委员会履行相关监督、管理职能; (7)按照公司章程，对一定时期内运营业绩进行评估，并按照公司章程提取相应红利，拟定分配方案报请街道集体经济发展监督管理委员会审定备案;(8)街道
27、集体经济发展监督委员会市批统一分配方案后，在监督管理委员会监督下按方案实施分配。3.2管理机构类实体运作流程 (1)成立相应管理机构，并由该机构设立经济实体; (2)有管理机构按法律程序委托经济实体开展运营工作，经济实体必须接受管理机构监督管理; (3)按照章程，对一定时期内运营业绩进行评估; (4)管理机构按照经济实体健康发展原则，制定红利分配方案，报请街道集体经济发展监督管理委员会审定备案; (5)街道集体经济发展监督管理委员会审批同意分配方案后，在监督管理委员会监督下按方案实施分配;3.3具体步骤第一步:街道通过升展社区清产投资、摸清底数、整合资源、建立实体等工作，夯实发展集体经济基础，
28、针对不同组织机构，制定相应社区集体经济发展规划。 第二步:实施项目带动战略，以兴建仓储物流配送中心，五矿物流综合服务大厦为实休,主动对接辖区物流企业，以人实体、人服务带动小实体、细服务，充分提供服务就业岗位。第三步:以社区集体经济效益带动具他社会服务，全面实现增收见效，创建“双强达标社区，小康达标户”，推动社区精神文明建设，使辖区内居民生活满意度达到95%以上。第四章 建设条件4.1场址概况甘肃省沙井驿村位于安宁区最西部，东与安宁堡乡接壤，西与西固区张家大坪毗连，南濒黄河与西固陈官营、钟家河相望，北依凤凰山，与皋兰县中心相接。4.2地形地貌情况沙井驿村地形属黄土高原丘陵沟壑区，多为黄土梁茆、沟
29、谷和小川台地等类型，地势为北高南低、西高东低，呈西北向东南倾斜，山脉多为南北走向，海拔高度在1459.2m-2445.2m之间，相对高度达986m。境内共有0.5公里以上的大小砂、土沟4799条，全长6743.7公里，这是该县水土流失侵蚀沟的发源地，沟壑密度2.64公里/平方公里。根据国家地震局颁布的中国地震烈度区划图，沙并驿村地震烈度按7度考虑。4.3资源状况沙井驿村涉农社区现有土地总面积2263亩，其中耕地面积35亩，林地面积1366亩，集体所有建设用地总面积930亩。沙井驿村属温带半干旱气候，年均气温7.2 C，年均降水量266mm，年均蒸发量1600mm,年均日照2768小时，无霜期1
30、44天。4.4社会经济状况沙井驿街道现辖4个城市社区、4个涉农社区，总面积28平方公里，总人口1。67万人，其中涉农人口6700余人(其中:纯农业人口5000余人)，涉农社区现有土地总面积7507.4亩，其中耕地面积3469.2亩，林地面积1844亩，集体所有建设用地总面积1488. 4亩；失地农民共计4844人，其中完全失地农民3851人。兰州市安宁区沙井驿街道沙井驿村社区377户，总人口1160人，林地面积1369亩，全社区实剩余耕地35亩。二一二年安宁区国民经济稳步增长，综合实力持续增强。主要经济指标保持了两位数的高位增长，增速排名位居全市前列。全年地区生产总值完成90.5亿元，同比增长
31、16%;固定资产投资完成143.2亿元，同比增长40.1%:社会消费品零售总额完成44亿元，同比增长19.4%;地区性财政收入完成16.56亿元，同比增长19.74%;一般预算收入完成6.41亿元，同比增长20.25%;城镇居民人均可支配收入达到17694.6元，同比增长14%;农民人均纯收入达到10344元，同比增长14.5%。4.5交通运输沙井驿交通便利，境内拥有民航、铁路和国道、高速公路、省道、县乡道共计l2条389.93公里。其中:铁路1条64公里、国道1条52公里、高速公路3条72.75公、省道1条41公里和县乡道6条160.18公里。形成既有民航、铁路，又有国道、省道、高速公路和县乡道路的东西相连、南北相接、纵横交织、四通八达的交通网络。4.6能源供应供水:山公司现有供水管网供给，水质符合生活饮用水卫生标准。现有供水设施能满足本项目生产生活用水需求。供电:由安宁电力局供电线路供给，供电电压为10KV，己接入现有配电室。用煤:主要有靖远煤矿提供。第五章