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1、一 管理全国房地产市场保持回落态势，投资增速保持平稳回落，新开工面积增幅较低，房屋销售降幅继续扩大，房地产各项贷款增速继续回落，房价涨幅回落，同比下跌城市个数超过上涨城市个数。从管理政策上来看，分为几个方面的管理：第一，住房政策的管理。从2009年起到2012年，基本现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租与租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税与信贷支持政策。其次将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。最后就是继续支持居民自住与改善型
2、住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度防范各类住房按揭贷款风险。第二，土地政策的管理。首先加快编制、修编2010至2011年与今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序。其次，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正与遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府加强建设用地批后监管，严厉打击囤地行为。第三，对于房地产商的管理。加强对房地产开发企业购地与融资的监管。加大专项整治与清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规
3、行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍与开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发与房地产经营业务。商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查与贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资与重大资产重组。第四，市场管理制度。完善房地产市场信息披露制度。向社会公布住房建设计划与住房用地年度供应计划。统计部门研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。加大市场交易秩序监管力度。严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设
4、部门对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在哄抬房价等行为的房地产开发企业，处罚力度，问题严重的要取消经营资格。二 发展从图中可以看出，随着各项调控政策的贯彻落实与全国房地产市场形势的变化，房地产各项贷款余额增速自2010年5月起开始回落，长期方面房地产的增长是处于一个处于下跌的趋势，但是从2011年第三季度可到2012年，可以看出短期方面是向上增长的趋势，但是幅度比较小。长期来看房地产开发投资保持平稳回落，并且由于房地产各项贷款增速回落，所以房地产的开发方面将会继续处于下降的趋势。另外，由于国家政策颁布与实施，需要落实在保障房方面的建设，因此保障性住房开发贷款会增速较快，从而在新开工
5、面积会出现低速增长。其中增长是因为政策的影响，低速是由于房地产商更多的实在商品房的建设开发，没有很多开发商与政策参与实施保障房的建设开发。在销售方面，房屋销售降幅继续扩大，这是因为在发展方面，需求量是远远大于供给量，一直处于供不应求的状态，房地产虽然新开发面下降，但是由于短时间的高需求量，才才销售方面仍然会处于一个上涨的趋势。最后新建商品住宅价格涨幅可能继续回落。起发展方面，从资料显示同比下跌城市个数首次超过上涨城市个数。这也就是表明新建商品住宅确实收到的政策的很大影响，处于下跌状态，在未来的发展中，短时间也是会持续处于下降状态的。但是从长期的发展来看，新建商品房的建设也只是短期的下降，长期必
6、然会上升，这是从需求方面的刺激要求的必然发展趋势，如果持续的下降，必然导致需求量的继续大幅度上涨，想要不开发新商品房，又保持房价不上涨基本上是不可能实现的，这是违背经济学原理。三 股票分析1. 保利地产（600048）保利房地产（集团）股份是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。2. 财务分析A主要会计数据从数据中我们可以看出，2011年的营业中收入是最高的，比上年增长了31.04%，并且营业利润在2011年
7、也是最高。从图表中我们明确的看得出，整体增长是可观的，而且在归属于上市公司股东的净利润中，32.74%的增长也是一个比较大的，可以总结出公司的规模是在不断壮大的，而且也可以看出它的盈利能力是比较优秀的。B主要会计数据 保利万科通过数据的收集，对保利万科进行了一系列的数据对比分析。从图中可以看出。保利的毛利率与万科基本上是相等的，营业利润率、销售利润率基本上也是相差不多。但是总资产的报酬率万科要比保利平均低2哥百分点，而且在净资产收益率的对比上来看。保利远远高于万科，这也就标明保利的收益能力是比万科好很多，盈利的能力是比较强的。3. 保利K线图分析从图看出，在2007年11月，保利地产打到了最高
8、价98。5每股，然而到了2008年开始大幅度下降，并且随后在2010年又一次出现了大幅度下降。上涨的原因可以分为两点，第一：房价泡沫，过多的人追涨股票，引起股票的一直飙涨。第二：哄抬房价，引起房地产的强烈反应，带来房地产商的高利润，高回报，从本质上提升了股票价格。下降的原因也可以分为两点，第一：2008年金融危机带来的全球性金融冲击，中国证券市场全部受到冲击，普遍下降。第二：国家政策出台多项限制，防止房价过快上涨，抑制房地产的恢复与继续发展。因此出现两一次暴涨与两次暴跌。然而到了现在，房地产的股票价格依然是处于一个低迷状态，最低价的保利地产低到了府波动。.42元每股，直到今日，保利地产与其它大
9、多数房地产一样，处于低价状态。没有太大的涨幅波动的主要原因也是受到国家的宏观政策调控。2007年11月，连续上涨K线，到了98.5，随后出现了一次十字星，之后就是第一次暴跌到65.72，短期的震荡波动之后，变又是一次暴跌。现在，目前投资价值已经被严重低估，未来有价值回归的可能。从目前的风险状态来看，短信处于低风险，中线也是处于低风险。但是目前由于大盘处于中度风险中，因此不利于短线的操作。从K线图上看，目前处于横盘吸筹阶段，断线波动会存在，但是长期是处于一个上涨的趋势。从最近的数据报告可得知，公司4月实现签约面积71.9万平，签约金额91.48亿元，同比分别增长45%与37%，单月销售金额为历史第三高；前4月累计实现签约240.14亿元,同比增长16%。总的来看，目前断线是不适合操作的，但是长线可以考虑保利房产。第 6 页