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1、我国产权式酒店的现状、问题及对策2007-8-7 13:35:00文：思普云网络工作室年代兴起于欧美的产权酒店，如今已扩展到世界各地。产权酒店集商务、度假、投资于一体，是一种新型的房地产投资与消费模式。产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。开发商将酒店的客房分拆成独立的产权，出售给投资者。投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 产权式酒店将房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资、既是购房置业又是消费享受、既是资本保值更是财富增值的全新概念，孕育着丰富的商机。近年来，全世界产权式酒店平均每年以以上的
2、速度递增。 中国也于年前引进产权酒店的经营模式，但近来却逐渐浮现出管理与法令上的纷争，致使在全球一片看好的声浪中，产权式酒店在中国的发展显然已经受到了限制。对于目前的瓶颈，旅游业界与学者专家也都积极构思如何跳脱与突破，在本文中藉由目前的发展现况、目前遭遇的问题以及相对应的策略来做探讨。 一、我国产权式酒店发展现状所谓“产权式酒店”，就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，同
3、时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 据数据显示，年，全球个国家个旅游地点有万个家庭购买了产权式酒店；年代初，全球产权式酒店销售收入达亿美元，到年，就有万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到亿美元，近年来，全世界产权式酒店平均每年以以上的速度递增，目前世界上已有多家产权式酒店集团，个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额亿美元的全球产业。年，全球产权酒店销售达亿美元。 所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。 产权式酒店自年开始进入中国，从萌芽到发展，产权酒店模式在中国已走过了个年头。伴随着中国
4、经济同欧美等发达国家差距的缩小与旅游产业的兴起，中国中产阶级的消费及投资能力不断增强，自年开始，产权酒店在国内著名旅游度假区不断开花，北京、上海、深圳、海南等地已相继诞生了多家产权酒店。据不完全统计，年我国仅四川省一地，已经亮相与即将开盘的产权酒店项目达余个，建筑面积超过万平方米。 而产权式酒店发展至今似乎已经呈缓慢发展趋势，甚至因为诸多的纠纷与管理法令配套不确实，开始停滞不前。以北京市场为例：目前北京市场上真正继续使用产权式酒店招牌的已不多见，甚至有些项目在做着产权式酒店却不太情愿承认自己是产权式酒店，例如金色假日酒店与月亮河己经完全做成了度假村的形式，金桥国际则做成了酒店式公寓，而所谓酒店
5、式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，与产权式酒店的概念已经完全不同了。在中国产权式酒店的发源地海南，其发展状况也不如当初构想顺利，自年下半年以来，三亚华宇皇冠假日酒店、香水湾产权度假酒店等新一批产权式酒店问世。海南产权式酒店数量再上台阶，并吸引了内地投资者的目光。应该说，海南独特的地理位置与优越的环境、气候、景观、人文条件非常适合发展产权式酒店等旅游房地产。但是，由于开发项目的良莠不齐，海南产权酒店的发展难如人意。年月，中国经营报等诸多媒体相继报导了号称海南首家产权酒店的皇冠滨海温泉酒店与投资者的纠纷事件，引起广大投资者对海南产权酒店投资的警惕。 专家认为，在这一轮以产权酒店投资热为核心的
6、海南旅游地产高潮背后，难免有虚火的成分。海南旅游业表面上很热闹，实际上淡旺季反差很大。 海南旅游淡季时通常会有大量资源闲置，导致酒店经营成本居高不下，而且一直以来，旅游市场环境欠佳，宰客现象严重，行业与政府管理又相对滞后，这些因素都直接影响了酒店业包括产权酒店的市场空间，导致海南酒店业长期整体亏损。 二、我国产权式酒店普遍存在的问题产权式酒店作为一种新型的房产投资与消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。但是为什么会出现发展缓慢甚至是停滞不前的情况呢？分析其问题大致有以下几个： （一）单位价格偏高据了解，
7、目前国内产权酒店标准间一般标价万元到万元之间。以国际市场分时度假产品的平均首付美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然尚属高档奢侈消费品，超出一般城市工薪阶层的购买能力。 （二）入住时间受限，缺乏弹性国内大多数产权酒店规定： 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。 （三）开发商缺乏诚信最大的问题与风险显然是开发商缺乏诚信。产权式酒店存在着诸多优势，但是，作为一种新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将产权式酒店的优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎行事。产权
8、式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者的投资回报就没有任何保障。 例如北京首家产权式酒店延庆金色假日酒店的多名业主，禁不住销售商种种美妙展望的诱惑，先后以每平方米近万元的高价购买酒店期房。 年酒店建成营业房产证下发之后，业主们发现，不仅开发商承诺的至的高额回报没有兑现，每年的收益也由上万元减为数百元。 金色假日产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照当时最理想的经营条件来计算的，没有考虑到实际运营过程中有可能遇到的问题，因此很难确保兑现当初的承诺，是个很大的未知数。而产权式
9、酒店在实际运作中，投资者根本就没有能力时时监督，只能坐等收益。因此，一旦酒店经营出现问题，投资者的利益就会受到损害。 （四）所有权与共享权约定不明确酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，在合同没有约定的情况下，这些配套设施的所有权与使用权一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共享权。 如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。 三、发展我国产权式酒店的相应策略由于产权式酒店在国内的发展已经从当初的交口称赞，演变成近年来的口诛笔伐，甚至发生不少纠纷与问题，如何克服产权式酒店
10、存在的如上所述的诸多弊端，已成为旅游业内人士共同关心的话题。下面的对策或可提供一些解决问题的思路： （一）选择优越的地理位置产权酒店一般都建在景色优美的著名旅游度假圣地，这是因为，度假区吸引来的络绎不绝的客源是产权酒店经营的基本保障；同时风景优美的度假区能够满足投资者更多精神层面的需要，更有效地刺激投资。 （二）规划完善的设施“产权酒店”是度假产品，酒店客人是专为度假而来的，酒店在规划中无论是建筑形态、建筑风格等既要满足实际功能还要充分体谅度假客人的心理感受，并能提供丰富多彩的度假休闲配套产品，如洁净的泳池、风情餐吧、沙滩休闲吧、美体健身房、水疗、国内外知名酒吧、咖啡屋、茶艺坊、夜总会等，周边
11、最好有游艇、高尔夫等高尚配套全面提升度假享受。 （三）放弃以往的经营思路只有放弃以开发商为主体的思路，才能使产权酒店走出骗人、骗己的怪圈。如果仍沿袭开发商为主，卖房为主的思路研究产权酒店，那只是一小部分房地产营销总监的特殊营销会，与旅游房地产无关，更与旅游与酒店无关。 （四）更改以往的经营模式现在的产权酒店不少是这样一个模式：开发商（收益者）经营者（投机者）投资者（受害者）。产权酒店本身是一种投资行为，目前国内产权酒店以房地产开发商为主体，以卖出房子作为获取利润的主要形式，并且在开盘时还拉上一家著名的酒店集团混淆视听。 因此开发商为主体就免不了将产权酒店作为一种具有欺骗性的卖房工具，极有欺骗性
12、的营销手段，而终将葬送产权酒店。 在欧美，产权酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者，赫赫有名的跨国企业，更使产权酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务，他们仅仅把开发产权酒店作为酒店运作的一种新形式。 国内产权酒店的开发者以房地产开发商为主体，以卖出房子作为获取利润的主要形式，正是出现诸多问题的症结所在。 （五）更换开发主体旅游酒店集团、或旅游地产集团、地产酒店集团的模式应该成为产权酒店的开发主体。 产权酒店的投资回报一般都承诺年，当房子卖掉后，开发商不愿兑现承诺了，怎么办？产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住，仅靠开发商是无法解决这个问题的，因为他们对此既无经验又无热情
13、。 目前比较成功的海航集团，本身就是航空旅游酒店集团，拥有飞机、酒店、旅游资源，旅游客源，旅游必需的要素它无不具备，而且还有雄厚的经济实力。 旅游地产集团，如青旅宣布介入旅游地产的开发。还有通城国际是上市公司，由经营酒店向酒店地产的模式发展，在北京的通城国际五星级产权酒店，只出售的产权，完全由自己经营，并且还用下属公司担保，显然比没有保证的产权酒店更真诚、可信。 地产酒店集团也有典型的例子。中坤集团本来是地产集团，但是它在南疆、黄山，以及北京门头沟搞旅游资源开发，从地产开发向旅游资源开发转向。不再是开发完了卖光就没关系了，因为它的投资要靠年的经营权经营这些资源回收并创造利润。中坤刚进宏村时门票
14、万，年做到了万，它如果搞产权酒店的承诺就有一定可信度。还有地产大盘，像北京世纪华侨城、第一城，都不是开发完了卖光就完，那样多的附属、配套设施不可能都卖光。联合也好、组建新的旅游、酒店管理公司也好，实质上已经由纯地产开发向地产旅游集团的模式在发展。 开发商酒店经营者分时度价产权酒店模式采取旅游开发区、酒店经营者、地产开发商与个人投资者四方或多方占有股份的复合主体方式，达到多赢的目的： 确需兴建酒店的地方解决了资金不足的问题，将酒店建设起来了；酒店集团可在所有希望涉足之地投资并获得经营权；开发商因此获得开发业务并获得新的经济增长点；投资者有了可靠稳定的投资管道。还有分时度假机构、公司自用的等等也可
15、以参与进来，大家把利益捆在一起。 （六）尝试新的制度酒店改制在经营并有很大发展空间的酒店改制为产权酒店。当然，这是现在经营正常的酒店因为各种原因，有这样的需求才会这样做。例如上海国有酒店的成功代表美丽园大酒店，为了打造一家具有国际化水平的高质量酒店，年下半年，酒店做出向“产权式酒店”转型的决定，即以单个客房为单位，投资者购买产权，再将客房转租给酒店管理方经营。美丽园大酒店的转型经营曾引起业内一阵惊呼。这对酒店的专业化管理也提出了更大的挑战，因此，酒店投资方在经过多方考察之后，最终把橄榄枝抛向了澳洲最大酒店管理企业之一的龙都集团，龙都的加盟给酒店带来了最先进与专业的管理体系。为了实现高水平的酒店
16、管理，龙都还专门从澳大利亚与新加坡聘请了位酒店管理精英加盟。 美丽园大酒店有着良好的运营背景与极大的转型魄力，自年年底以来，酒店斥巨资进行了大规模的硬件设施改造，并根据澳洲最先进的管理理念对酒店功能进行了重新设计。龙都与之结合不失为双方共同迈向成功的重要一步。龙都美丽园大酒店正在向上海入住率最高、投资回报率最高的现代化酒店迈进。 （七）建立产权式酒店网络产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住。除了选合适的地方、作好可行性论证与完备的规划等，一个客源交换网络系统也非常重要。 一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同行业进行广泛的横向联合，增强产权酒店的连锁优势，二者缺一不可。 产权酒店选址，无非是大城市中心区与著名风景名胜区。 像北京、上海这样的超大城市商业中心区，客源一般都不成问题。但是，大部分产权式酒店所在的名胜风景区，作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内的旅游度假气候也没有形成。在国内，一般情况下只有几个节假日才会出现客源充足的情况，平时的客源很难保障，在这样的大环境下，产权式酒店的生存就举步维艰了。正是在这样的状态下，绝大多数产权酒店更需要一个非常有效的交换网络，否则，投资者的回报谁也无法保障。第 10 页