演变中的北京甲级写字楼市场.docx

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1、世邦魏理仕研究部区位布局;lh .111 q的演变回顾：非核心商务区崛起20非核心商务区崛起带动全市甲级写字楼新增需求快速提升过去三年，核心商务区供应持续紧张，而奥体、望京等 非核心商务区那么迅速成熟，有效承接了来自核心商务区 的溢出需求。其中，扩租/增设点是最主要的租赁活动类 型，占非核心商务区近三年新租面积的近半。与此同时, 这些甲级写字楼也为周边品质较低的楼宇内的租户提供 了升级搬迁的机会。图表11:甲级写字楼净吸纳量及非核心商务区占比1054%从行业看，TMT是外溢需求的代表。而从区域看，望京成 为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、中央 商务区、燕莎的外溢需求。非核心商务区净吸

2、纳量及其在全市的占比快速提升的同 时，也激活了整体市场，同期全市甲级写字楼净吸纳量 也得到整体快速提升。31%20137 5年均20167 8年均非核心商务区核心商务区来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表12：非核心商务区甲级写字楼新租面积占比, 按租赁活动类型(2016-H1 2019)图表13：非核心商务区甲级写字楼新租面积*前五行业, 按租赁活动类型(2016-H1 2019)扩租/增设点搬迁新注册公司*注：按当期租赁成交统计，剔除续租 来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度*注：按当期租赁成交统计，剔除续租 来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度非核心商务区体量更大、

3、品质更优的新增供应为租户提图表14：甲级写字楼存量占比，按区位供更多项选择择驱动北京租赁需求外溢的最重要因素是非核心商务区提 供远比核心商务区更充裕的高品质办公空间，其甲级写 字楼存量在全市占比从三年前的9虻升至如今的31丸过去三年间，非核心区新建的甲级写字楼具备很高的硬 件标准，在楼层净高、网络地板高度、电梯配置等指标 上已经超越核心区甲级工程的平均水准，为追求品质的 租户提供更多项选择择。非核心核心来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表15：主要软硬件指标均值，核心商务区比照非核心商务区*注：该项指标数值越低，代表设施配备越充裕 来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度核心商务区

4、非核心商务区2016201920162019单层面积（平方米）2480250022002200楼层净高（米）2.752.752. 752.8网络地板（厘米）10101012大堂高度（米）10108.810每部电梯服务面积*（平方米）4217425141703644每个车位服务面积*（平方米）1081087894物业费（元/平方米/月）35.435.730.832.4LEED认证面积比例43.4%44. 5%2728. 3%未来区位布局的演变趋势影响未来区位、布局的因素.t高品质供应的可得性窥本钱考量核心商务区中短期内中央商务区新增供应入 市将释放租户升级需求，但长期 核心商务区整体仍供不应求；

5、灵活办公将重塑核心商务区甲级 写字楼格局。非核心商务区丽泽凭借在新增供应、租金本钱 和地铁连通性提升潜力的优势， 将接力奥体和望京，承接未来大 局部外溢需求；城际交通和商业配套设施的完善, 写字楼自用买家的入驻都将推动 丽泽和通州的成长。基础设施品品人品灵活办公商务园区高品质新增供应将为各类产业租 户提供多元选择； 租金叠加税收优惠，强化商务成 本优势；地铁开屋外延之下，商务园区将 为写字楼市场提供广阔腹地。甲级新增供应量和本钱竞争力比照80核心商务区年均新增17.0万平方米未来核心、非核心商务区和商务园区新增供应放量并释 放需求展望未来三年，北京甲级写字楼市场将维持“供给驱动 需求”的特点。

6、中短期内，中央商务区大体量新增供应 入市将释放坚守核心商务区租户的升级需求。但考虑到 其他核心商务区新增供应稀缺，且主城区的土地供应和 写字楼开发都受到严格限制，长期看未来整体核心商务 区甲级办公空间仍供不应求。非核心商务区中，奥体和望京将步入或接近新增供应高 峰的尾声，丽泽和通州成为少数有集中新增供应量入市 的新兴商务区，将承接未来大局部外溢需求。丰台科技园、亦庄、电子城等商务园区的高品质类办公 和特有的独栋式办公产品将为各类产业租户提供多元选 择。图表16：甲级写字楼和商务园新增供应量(2019-2022),按区域中央商务区q金融街燕莎王府井_中关村 东二环吃非核心商务区奥体年均新增18.

7、 5万平方米通州望京_ 2019 -2020 2021 -2022 万平方米丽泽和商务园区将提供更有本钱竞争力的选择过去三年，奥体、望京两大非核心商务区与核心商务区 的租金差异逐渐缩窄。比照之下，丽泽的租金本钱优势 突出，将成为未来对外溢型租户来说最有吸引力的商务 区之一。局部本钱导向型租户将进一步外溢至更外围的商务园区, 除了租金，商务园还能为符合产业导向的企业提供税收 优惠，进一步强化其商务本钱优势。丰台科技园亦庄电子城JMHMi顺义商务园区北清路一年均新增22. 2万平方米东升科技园-中关村软件园-上地020406080万平方米图表17：甲级市场平均租金报价，按区域图表17：甲级市场平均

8、租金报价，按区域来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度基础设施城市轨道未来随着地铁连通，丽泽开展潜力突出，商务园区将为 写字楼市场提供广阔腹地地铁连通性改善促进租户在区域间的流动是租户需求外 溢至非核心区域的重要前提，望京、奥体等非核心商务 区和电子城、上地、中关村软件园和北清路等商务园区 与邻近核心商务区通达时间均在40分钟以内，这是其得以快速成熟的重要原因。未来随着北京地铁开发重心的南移，南部非核心商务区 和商务园区的开展红利将逐步显现，其中丽泽的潜力最 为突出，而亦庄也有望成为写字楼市场尤其是中央商务 区的外延腹地。图表18：主要外溢路线及通勤时间来源地来源地中央商务区目的地当前地铁

9、通达时间未来三年完工地铁线未来地铁通达时间*金融街D中关村未通地铁未通地铁未通地铁14号线全线16号线全线16号线全线30分钟12分钟21分钟丽泽G中央商务区27分钟42分钟17号线不变 27分钟*世邦魏理仕估计，*世邦魏理仕估计，来源：世邦魏理仕麻究部，2(0年第二季度4成熟外溢路线- 未来外溢路线.fIf1i ：核心商务区蜀非核心商务区商务园区成熟外溢路线来源地O燕沙中关村中央商务区目的地望京 电子城G望京 电子城望京电子城奥体上地/中关村 软件园北清路当前地铁通达时间19分钟 15分钟14分钟 11分钟38分钟38分钟10分钟10分钟31分钟未来二年元工地铁线 12号线 12号线12号线

10、12号线16号线全 线未来地铁通达时间*不变不变不变不变33分钟36分钟不变不变21分钟未来外溢路线基础设施基础设施城际交通和商业配套重点城际交通和商业配套设施的交付，写字楼自用买家 的入驻都将推动新兴区域的成长除了地铁，大兴国际机场、环球影城和龙湖天街丽泽项 目即将投入使用，也将促进丽泽、通州等新兴商务区和 丰台科技园、亦庄等商务园区的开展。此外，过去三年写字楼用户积极在丰台的丽泽以内和周 边，以及通州商务区内购置物业或土地作为写字楼自用， 这些自用型企业及其员工的率先入驻，将推动两大新兴 区域配套设施和商务气氛的完善，从而吸引更多租赁型 企业的跟进。图表19 ：即将投入使用的重点基础设施和

11、商业配套工程及其利好区域工程计划投入使用时间利好商务区/商务园区北京大兴国际机场20T9丽泽、丰台科技园、亦庄环球影城及其商业配套2020年通州龙湖天街丽泽工程2020年丽泽图表20：近三年知名自用买家大宗写字楼交易区域自用企业通州 建设银行、北京银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄银行丰台 伊利、中国路桥、三峡新能源、金诚信矿业、银河证券（土地）环球影城收购物业 匚五土地开发来久世邦魏理仕研究部，201d年窜二季度L大兴机场灵活办公灵活办公飞速开展，成为甲级写字楼的补充在移动办公科技开展和办公场所策略演变的推动下，自 2015年以来，灵活办公在北京的存量面积规模增长5倍。 然而，受可租面积稀缺

12、及租金价格高企制约，甲级写字 楼仅占灵活办公在北京总租赁面积的15 %,而其他大局部 位于低品质写字楼、购物中心等物业。随着越来越多大中型企业将灵活办公纳入到其核心部门 的企业房地产长期策略中，灵活办公运营商在甲级写字 楼的扩张也将加速，而甲级写字楼业主也开始推出自有 灵活办公品牌，共同为写字楼租户提供传统写字楼产品 以外的多元化选择，进而影响写字楼租户的选址布局。图表21 ：北京灵活办公总存量面积（含各类型物业）图表22：北京灵活办公整体市场租赁面积占比, 按物业类型73. 8万平方米73. 8万平方米来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼商务园 零售物业其

13、他来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度由于对短期租约和拎包入驻的特殊需求，TMT企业是北京 灵活办公目前最主要的租户群体，因此中关村、望京两 大TMT集聚区域无论布局规模还是渗透率均在各商务区中 领先。尤其在中关村，在甲级写字楼存量极为有限的情况下， 经过灵活办公改造升级的低端写字楼和零售物业空间， 成为甲级写字楼的重要补充，有助培养高增长的TMT企业 成为区域内甲级写字楼的未来租赁需求。其他核心商务区的租户对灵活办公的需求也在增长。过 去三年，为了控制办公空间本钱，除了小局部超大型企 业，很多核心商务区租户在优化甚至缩减办公面积，同 时采用大量移开工位提高办公空间使用率。这也使得企 业

14、更有可能在核心商务区使用第三方灵活办公安置移动 办公人员。由于核心商务区租户对员工办公环境和公司 形象的关注，未来灵活办公在核心商务区甲级写字楼的 拓展将更为积极，也将重塑核心商务区甲级写字楼的产 品结构。图表23：灵活办公在各商务区布局5 0 5 02 2 115 0 5 02 2 11*注：灵活办公总体量包含位于所有类型物业的布点，优质写字楼即甲乙级写字楼 来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度5图表24：核心商务区各面积区间租户租赁面积占比30%25%20%15%10%5%0%来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度1919演变中的北京甲级写字楼市场未来展望科技创新和大资管行业开展

15、将推动TMT中的局部细分产业和非银行金融类租户需求的持续增长，是北京写字楼市 场的需求源泉和韧性所在，未来全市新增供应放量将释放潜在需求并带动市场活跃度的提升； 中资租户未来将继续成为市场需求的中流砥柱，而政策对服务业尤其是金融业外资进入门槛大幅度的放开，有望推动外资租户需求回升；未来三年以中央商务区为代表的核心商务区将迎来相对充裕的甲级新增供应，是租户获取高性价比办公空间的 机会窗口 ； 连通性改善将促进租户外溢至以丽泽为代表的非核心商务区以及地处城市传统边缘地带的商务园区。此外，重 点城际交通和商业配套设施的交付，写字楼自用买家的入驻都将推动丰台和通州的新兴区域的成长，租户将进 一步往东往

16、南外溢；灵活办公将成为更多大中型企业的常规房地产选项，在核心商务区将成为甲级写字楼的重要补充，有助培养高 增长的企业成为区域内甲级写字楼的未来租赁需求。灵活办公在核心商务区甲级写字楼的拓展将更为积极，为 租户的优化办公空间策略提供解决方案。演变中的北京甲级写字楼市场执行概要主要发现: 金融（31%）仍是第一大租户行业。过去三年，TMT （15%）超越专业服务（13%）成为第二大需求引擎；金融的证券/基金/期货/信托和TMT的科技互联网成为 需求增长最快的两大子行业，分别上升5. 3和3. 4个百 分点； 中资租户面积占比从2016年的35%上升到2019年的3? %, 成为甲级写字楼的主导力量

17、；过去三年，非核心商务区贡献了全市54驰勺甲级写字 楼净吸纳量；与此同时，商务园也成为写字楼市场的 重要补充。扩租和升级搬迁是外溢型租户在非核心商 务区和商务园区租赁的主要目的； 灵活办公整体存量自2015年以来增长5倍，但在甲级 写字楼的拓展受可租面积稀缺及租金高企制约，甲级 写字楼仅占灵活办公在北京总租赁面积的15、研究方法： 本次研究对94栋甲级写字楼宇的近3000家入驻企业进 行调查，从行业、中外资、面积区间等维度剖析北京 甲级写字楼需求的来源；业内首次对北京甲级商务园*市场进行租户普查以作 为写字楼市场的补充研究，涵盖52栋楼宇的近900家 入驻企业，以分析商务园和写字楼市场间的联系

18、和影 响； 除了本报告涉及的专题研究，整体市场统计数据另在 附件中国重点城市写字楼租户普查报告| 2019北 京和中国重点城市商务园区租户普查报告I 2019北京信息图中集中呈现。样本楼宇 数量总租赁面 积租户企业 数量甲级94栋384万2746家写字楼平方米甲级 商务园52栋112万 平方米851家*注：商务园为建设在工业用地、科研设计用地或研发总部用地之 上，专注于特定产业的办公地产类型，详见世邦魏理仕2018年6月 发布的专题报告产业崛起之地-中国商务园区解读及主要城市 竞争力排名/制 EEEM产 一厂； eI I 1I U LLAllliV jffiahUJUjLDLLfiMB世 IV

19、 aliKjCdKiMiFLK_x.一山隆密nfimirr hi ZJLJH ：11Him11!需求引擎的演变mu tout mm uaa m himmmiQ .12 = ?U I !9B!JiimmUKIIh.I* |K IB7：niaHjmLi5l2IIIIU alSwlPILH9S!|BUlUniULJFJr ：5：m-.- 1 - HISIBHBSIH需求增长三大引擎租赁面积占比未来机会TMT (科技/新媒体/电信)15 07 (2019)VS 110. (2016)集成电路、软件开发、人工智能、 物联网、云计算、企业端技术服 务等领域；大型成熟企业和独角兽。非银行金融26。； (20

20、19)VS 九(2016)70 国内大型成熟金融机构持续高质 量的扩张；外资金融机构办公需求的回升 科技创新中心的地位对风险投资 的需求带动。中资企业59 耳(2019)VS 350/ (2016)/0中资企业在TMT、专业服务和能 源等行业的新业务领域的锐意拓 展和创新；全国国际交往中心地位对中资企 业国际化的重要性。“东方硅谷”对TMT行业的集聚优势日趋明显北京在世邦魏理仕最新发布的亚太科技城市排名中名列 榜首，其作为“东方硅谷”的集聚优势日趋明显。TMT （科技/新媒体/电信）行业过去三年成为仅次于金融 的甲级写字楼第二大租户行业。图表1 ：亚太科技城市排名及各项指标评分上营商环境创新环

21、境本钱和办公空间的提供金融业 TMT专业服务制造业来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表2：租户租赁面积占比前四名行业 2016 -2019*注：主要对科技行业在写字楼总租赁面积中占比到达10啦以上的 15个成熟门户城市与地区进行评估，评估框架对每个城市按照100 分的总分进行评分，然后确定各个城市的综合排名来源：亚太科技城市：新硅谷的竞逐，世邦魏理仕研究部， 2019年6月TMT在甲级写字楼大规模扩张得益于头部企业所创造的大 量大面积需求，因而过去三年TMT企业中5000平方米以上 量级租户面积比例提升明显，而中小型租户比例那么基本 持平。未来随着行业的洗牌和整合，大型成熟企业和独

22、角兽在租赁市场的主导地位将更趋突出。尽管内部各细分产业经历兴衰起落，写字楼需求动能切 换频繁，但TMT整体规模扩张势头强劲且不可逆转。未来 集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企 业端技术服务等领域将成为新兴租户力量。图表3： TMT各面积区间租户租赁面积占总体（全样本）比来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表4：科技产业关键指标和风口走向信息产业占北京GDP比TMT占北京写字楼新10.8%11.3%12. 7%11.9%29.5%租成交比*18.8%21.3%23.8%201620172018H1 2019新零售 工业4. 0 在线

23、教育 知识提供 集成电路设计和软 件开发行业税收减 免政策 芯片设计研发加大 投入 物联网门户新媒体成型 视频提供和直播融 资京片/半导体受关注 网贷/线上支付加快 布局企业数据服务开展加速 二手车交易平台发力5G试验频率使用许可发 放 智能汽车科技物流出行/生活整合卜共享单车洗牌中美贸易争端不确抑制定性因素 p2P爆雷游戏版号审批暂停 TMT行业裁员与缩招注：按当年租赁成交统计，剔除续租，包含甲乙级写字楼来源：北京市统计局，公开信息整理，世邦魏理仕研究部，2019年第二季度“大资管”时代下非银行金融类租户不断集聚和扩张过去三年非银行类金融，尤其是证券/基金/期货/信托扩 由于对和中央监管机构

24、沟通的需求日渐突出，以及强大张迅速。的租金承受能力，非银行金融机构办公选址更趋集聚于核心商务区。对核心商务区的新增租赁面积贡献明显。图表5：金融各子行业租户租赁面积占总体（全样本）比18%银行保险证券/基金/期货/信托其他金融15%12%9%6%3%0% 20162019来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度图表6：非银行金融租户租赁面积在各商务区内占比-2016-2016-2019来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度尽管受到资管新规冲击，2017年以来中国大资管行业发 展出现短期增长明显放缓。但长期来看，中国居民储蓄 搬家和成熟机构投资者崛起这两大助推未来资管行业增 长的基本逻辑不

25、会改变，资管行业的潜力仍然非常可观。 同时，资管新规引导资管行业回到主动管理、产品净值化的导向，以及政策对资管行业外资进入门槛大幅度的 放开，都将推动金融行业的转型和螺旋式增长、国内大 型成熟金融机构持续高质量的扩张、以及外资金融机构 办公需求的回升。此外，科技创新中心的地位也将推动 风险投资金融租户进一步在中关村扩张。图表7：金融类租户集聚和扩张的驱动因素在居民理财和机构配置需求助推下，中国资管行业的潜力可观021年201 7*11201 7 年国个人财富万彳市场监管加强不与监管。构卜通城重要X科技创新开展创造风险投资机会E6%非现金和存款的来源：世邦魏理仕研究部，麦肯锡，2019年第二季度

26、图表8：中、外资租户租赁面积占总体比来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度20162019中资租户取代外资成为甲级写字楼的主导力量中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的 35%上升至2019年的59怛 从而取代外资企业成为甲级写 字楼市场的主导力量。中资企业的壮大得益于大面积租户群体的迅速成熟，中 资企业5000平方米以上租户在整体市场的重要性从2016 年的10 %上升到2019年的22 o中资企业近年在新业务领域的锐意拓展和创新，如国内 企业IP0业务和新能源研发等，使得专业服务和能源成为 中资租户比例上升最明显的两大行业。未来大型中资企业经营理念和业务拓展的国际化，都将 推动各行业企业在作为全国国际交往中心的北京布局和 扩张。图表9：中资各面积区间租户租赁面积占总体（全样本）比图表10：各主要行业内中资租户租赁面积占比来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度2019CBRE,lnc.世邦魏理仕研究部来源：世邦魏理仕研究部，2019年第二季度