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1、第十章 房地产开发工程经济评价房地产开发工程经济评价，是房地产开发工程可行性研究的重要组成局部，是房地产开发工程决策科学化的重要手段。为了引导房地产业安康开展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产业工程经济评价质量，建立部于2000年9月18日发布了?房地产开发工程经济评价方法?建标2000205号，作为进展房地产开发工程经济评价的试行指南。为防止与“房地产开发与经营课程的教学内容重复，本章视具体情况粗讲或由学生课后自学。1 房地产开发工程及其前期工作一、房地产开发工程分类按未来获取收益的方式分1. 出售型房地产工程此类房地产工程已预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，
2、以到达盈利的目的。2. 出租型房地产开发工程此类房地产开发工程以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以到达盈利的目的。3混合型房地产开发工程此类房地产开发工程已预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以到达盈利的目的。二、房地产市场调查与预测的内容和方法一内容1. 房地产投资环境的调查与预测2. 房地产市场状况的调查与预测1供求状况。2房地产商品的价格、租金和经营收入。3房地产开发和经营的本钱、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。二方法1. 房地产市场调查的方法普查法、抽样调查法、直接调查法问卷调查、 访问、现场
3、踏勘、间接调查法如通过新闻媒介、统计资料等。2. 房地产市场预测的方法1定性预测：采用直观判断法如德尔菲法、专家小组法等。2定量预测：采用历史引伸法如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等、因果预测法回归分析法和相关分析法。三、房地产开发工程筹划1. 房地产工程区位的分析与选择：宏观区位和具体地点的分析与选择。2. 房地产工程开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划前提下按最高最正确利用原那么法律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来最高收益的利用选择最正确的用途和最适宜的开发规模。3. 房地产工程开发时机的分析与选择。4. 房地产工程开发合作方式的
4、分析与选择：独资、合资、合作、委托开发等。5. 房地产工程融资方式和资金构造的分析与选择。6. 房地产产品经营方式的分析与选择：出售、出租、自营等。2 房地产开发工程经济评价一、房地产开发工程经济评价的内容房地产开发工程经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产开发工程只需进展财务评价；对于重大的、对区域社会经济开展有较大影响的房地产工程，如经济开发区工程、成片开发工程，在做出决策前应进展综合评价。1财务评价财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发工程的财务收入和财务支出，分析工程的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断工程的财务可行性。2综合评价综合评价是从区域社会经
5、济开展的角度，分析和计算房地产开发工程对区域社会经济的效益和费用，考察工程对社会经济的净奉献，判断工程的社会经济合理性。二、投资与本钱房地产生产经营活动中的投资与本钱，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发销售模式下的房地产开发工程而言，开发商所投入的开发建立资金均属于流动资金的性质，但其投资的大局部又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过工程建立过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以根本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的本钱中去了。房地产开发建立完成后出租楼宇或自行经营，那么与一般的工
6、业生产工程投资和本钱的概念一样。三、开发产品本钱费用1产品开发本钱。开发工程产品开发本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为：土地开发本钱、房屋开发本钱、配套设施开发本钱。而在核算上又将其费用划分为六个本钱工程，即土地费用、前期工程费、根底设施建立费、建筑安装工程费、公共配套设施建立费和开发间接费。2经营本钱。当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类产品的开发本钱结转为相应的经营本钱,即土地转让本钱、商品房销售本钱、配套设施销售本钱、出租房经营本钱和出租土地经营本钱。3期间费用。开发工程的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的
7、管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。四、房地产开发工程财务报表及其编制一、财务评价的报表1根本报表根本报表包括全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、投资者各方现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。根本财务报表按照独立法人房地产工程工程公司的要求进展科目设置；非独立法人房地产工程根本财务报表的科目设置，可参照独立法人工程进展，但应注意费用与效益在工程上的合理分摊。2辅助报表辅助报表包括工程总投资估算表、开发建立投资估算表、经营本钱估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、根底设施建立费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建立费估算表、开
8、发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表和投资方案与资金筹措表。二、财务报表的编制房地产开发工程财务报表之间的关系如下列图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Microsoft Excel软件进展编制。成 土地费用估算表 经营本钱本 前期工程费估算表 估算表数 根底设施建立费估算表 开发建立据 建筑安装工程估算表 投资估算表 公共配套设施建立费估算表 工程总投资 开发期税费 估算表 其它费用收入 销售收入与经营税金及附加估算表 投资方案与资金筹措表数 出租收入与经营税金及附加估算表据 自营收入与经营税金及附加估算表 借款还本付息表根本报表 现金流量表 资金来源与运用表 损益表财务 评价 财务盈利能力 资金平衡能力 财务清偿能力财务报表关系图3 房地产开发工程经济评价案例该局部内容另见附件。