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1、拆迁律师业务操作技能（下）王才亮本文由【中文word文档库】 搜集整理。中文word文档库免费提供海量教学资料、行业资料、范文模板、应用文书、考试学习和社会经济等word文档（二）拆迁行为合法性程序审查的三个层面1.拆迁许可目前虽然对拆迁条例有质疑，但是这次国务院515电报还是要求认真执行拆迁许可制度、拆迁管理条例。所以拆迁许可的问题还是当前律师的重点，除了我前面讲的是否为公共利益，这个拆迁是否能够启动，包括按照物权法、循环经济促进法对拆迁的合法性进行审查之外，在拆迁程序的要点上有这么几个环节：项目立项，规划许可，建设用地批准文件，拆迁计划，拆迁方案，资金证明，重点是这六个方面。（1）项目立项
2、这是很多律师容易忽略的环节，因为我们国家在投资体系进行改革时，有一段时间把项目立项这个问题给省略掉了，但这样的项目立项，是一个大的问题，这次国务院的515通知当中又提出了一个新的规定，项目立项要进行专家论证会，过去这块是没有的，现在立项的程序就是基本建设投资，房地产开发要立项，第一，资本肯定会超过50万，第二，肯定牵涉到一系列的资金投放，整个经济发展计划会受到影响，所以在立项的过程当中，审查立项条件很重要的。这里有两个方面需要把握：一是立项权限。现在国家发改委对建设项目的立项要分期管理，每个省根据国家发改委，又有不同的规定，比如说福建，福建把省市两级的立项许可的权利放在5000万，5000万以
3、下的市政府批，5000万以上要省政府批。各省有规定，比如说凡属房地产投资项目，外商投资一定归商务部门，大家很少注意到这一条，很多地方的拆迁项目，搞个立项问题，现发展局发一个立项项目就立项了，还有以政府纪要的形式，这都是违法程序的。行政许可法在2004年实施之后有一个重大的变化，根据国家规定，行政许可必须公开，未公开不能作为行政行为的依据。现在律师能做立项的专家论证会。立项前的专家论证会，是必不可少的，没有专家论证会的专家论证意见书，立项无效，这是一个新规定，这个专家论证会专家论证意见书，应该是中国律师的强项。更重要的是对社会稳定对法律风险的掌握，需要听取法律专家的意见。原来各个地、市通过政府的
4、法制办和法院系统来做，他们认为他是专家，广东在这一块做得比较先进，法院是不参加的，法制办的现在基本也不参加了。项目立项主管的还是发改委，我们希望国家发改委能够做好，但现在还缺少公开官场上的沟通渠道，法纪委历来比较强势，不爱听。过去专家的论证会就搞一个专家记录交上去，但现在是需要形成专家的论证意见书，论证意见书怎么写？这又是一个大的业务，一般来讲，分几个层面：论证会的参加人员。作为律师参加专家论证会当中，一定要考虑法律风险，因为在项目立项阶段，后面的规划许可等，必须要提出来，但当中的意见核心是这个项目是否会立项，这个研究项目能否做，专家论证会上会谈不同的意见，那么既要讲专家会议形成的多数人的意见
5、，有不同意见的也要把记上。律师参加这种专家论证会时，可能会是少数，可能就提反对意见。专家论证会，我认为不应该是少数服从多数，作为有关部门，项目部门，对这个专家论证意见，可以选择多数人的意见，但一定不能忽略少数意见，所以形成这个文字时，一定要注意，目前现有的专家论证会，大部分都不形成文字，有的搞的是纪要，有的是以会议记录直接复印，让专家签定。那就要看记录员有没有把律师的意见记录下来，这当中有两个含义，一个是给自己撇清，自己在这个会议上，有自己的观点，是不是被人家漏记了，或者将来形成专家意见书当中，把你的意见忽略了，二是决策部门领导有时候看。审查的重点有两条，是立项机关是否有该项建设项目的立项管理
6、权限。当然各个省有各个省的规定。有时候不断变化。所以就要查当地的规定，国家的规定也要。但国家一般容许在不违反国家整个政策的情况下，当地可以做一些调整，这是对拆迁立项的第一个审查。第二，专家论证会没有这个项目立项就是违法的，依据就是国务院办公厅2010年5月15日的民权电报，当中做出新的规定。这一块有争论，项目立项要不要听证会，为什么要把听证会单独列进来，因为根据行政许可法的规定，所有的行政许可，只要涉及到行政相对人、利害关系人重大利益的，都要告诉人家有听证的权利，要听取利害关系人的陈述和申辩，听证会就是一个正常程序，从现在来看律师参加听证会的不多，不多的原因就是不太重视，主要是当事人不太重视。
7、被拆迁人对这个不太关心，这是中国的很多拆迁纠纷律师作用发挥不大的原因。前面的很多阶段，律师都是可以进入的，而我们进入得很少，原因是我们不想介入，主要还是当事人觉得没有牵涉到他的利益。现在能够接触到的，参加的一些听证会往往都是企业里的。在审查拆迁时，审查拆迁许可时，只要拿出一个立项文件来，拿出一个规划文件来，就会感觉手续不全，都会忽略掉，听证会的问题，现在很多地方政府在推动，要求修改行政许可法。尽管国务院要求各个部委分别制定了规定，比如说国土资源的听证规定，建设部的听证规定，都有程序，照着做就可以。但是很大的问题他们觉得麻烦。所以我们国家的依法治国还有一个漫长的路要走，什么原因呢？就是我们这些官
8、员不重视这一块。拆迁行政许可合法性的审查当中，听证是必不可少的，听证会的证据也是必不可少的。国务院这一块对行政许可法不是往后退，尽管很多地方政府需要修改行政许可法，希望往后退，但国务院法制办还是在完善这个事，因为法制办管的事不多，对听证会的程序、听证会形成的听证意见书，现在缺项，大部分拆迁案子，在发放许可证之前，有一个听证会的记录，没有听证意见书，做了一次听证会，要归纳一个意见，形成一个文书提交给领导，由于领导决定。我们也在考虑怎么让建设部来修改建设行政的规定。国土资源部对各种资源的规定，在进一步完善。听证会听证意见书或者听证意见没得到采纳怎么办？这个问题不仅仅是反映在拆迁法律服务领域，也反映
9、在政府拆迁许可程序当中，所有的政府行为当中都有这个问题。什么原因？是因为听证意见没有得到重视，听证成了走过场。这显然是违反设立听证制度的立法本意。律师在这一块肯定有很话可说。听证的意见没有采纳怎么办？作为律师的我们需要推进，在立法层面上能够完善这个问题。有的人讲，这不就是听证吗？上有政策、下有对策。在听证会参会人员的选择问题上，律师可以做很多的工作，我们有时候可以要求听证会无效，为什么？根据建设部的规定，听取的是行政相对人的意见，行政相对人，可能是拆迁人，但利害关系牵涉到被拆迁人。所以就有权发表自己的意见，现在所进行的听证会，除了媒体广泛关心价格听证会之外，在建设项目的许可阶段的听证会变成了不
10、是听证会，把专家论证会和听证会有的地方都搞在一起，听证会不邀请被拆迁人参加。我们不排除这不是一种听证，因为他毕竟公开开会，听取了意见，但这不是一种法律意义的听证，法律意义上的听证是需要利害关系人的说法，拆迁人为什么要拆，包括规划许可。中国制定最不好的法律当中，规划法是其中之一。我们国家的规划管理就是一书两证，闲置意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证。一个拆迁许可提出来，立项许可到规划的闲置意见，规划的建设用地规划许可证，都是审查的范围。北京高院有一个司法解释，就是意见3当中规定，已经做出裁决的，提起裁决诉讼之后，对之前拆迁许可的合法性问题可以在裁决的审查当中一并解决，不再立案审查了，
11、这就掩盖了北京很多拆迁违法的项目，不立案，不审查。北京市高院也没有权力制定这种司法解释。但在北京就适用。2003年北京通州刚刚竣工了新华大街，现在成了危旧房改造地段。（2）建设用地规划许可证规划许可除了闲置意见书之外，更重要的是建设用地规划许可证。现在建设用地规划许可证，往往拿到领导建设用地规划许可证，才可办理建设用地批准文件，但之前，有一个问题，现在的很多拆迁项目，在规划许可之前，就是招商引资。比如说，这个地方虚拟一个开发区，给信赖的建设单位，项目立项之后，发建设用地规划许可证，这当中就有一个问题了，原来的规划许可怎么办？是否已撤销？中国绝大部分拆迁项目都没有依照法律规定来做。行政许可法很明
12、确，明显缺项的是不能作为行政行为的依据，像建设用地规划书，前面就面临一个原来的国有土地使用权的收回和原来的建设用地规划许可、建设工程规划许可等等，有没有撤销？没有这个程序，后面的程序就不能启动，启动也可以，到时候补偿到位就可以了。在建设用地规划许可的问题上，现在的规划部门需要提高法律意识，目前存在很多问题，闲置意见书在大部分拆迁项目当中，都被忽略掉了，如果是招商引资，这个地方的开发区，进行招商引资，当然不用闲置，因为闲置是明确的。这个闲置意见书是必需的，没有闲置意见书，发放建设用地规划许可证无效。（3）建设用地的批准文件这块存在的问题比较多，2001年修改条例时，最早的文字是建设用地批准书，后
13、来改为国有土地使用权证，但为什么最后形成了文字叫建设用地批准文件，就是考虑到原来的国有土地使用权没有收回，在重复发一个国有土地使用权证不太合适，而且根据土地资源部的登记办法，需要在将来建设项目完成之后，符合验收条件，最后才给你办登记。所以在这个问题上，采取了建设用地批准文件的概念，这个概念各地无法判断，有的还是按照老习惯，给一个建设用地批准书，有的发土地证，有的来一个文件给建设单位，以市、县人民政府的名义，说XX单位，在XX地区进行建设开发，经过XX的研究同意开发，希望你做好拆迁工作之后，能够依法办理登记。现在这个文件的形式被搁置，由于建设用地批准文件本身是一个比较粗的概念，所以在这块问题上，
14、很难从文件的形式上发展它的问题。但现在有两个解决不了的问题，我们叫死结，在拆迁当中，把这块建设用地批给新的建设单位，原来的土地使用权是收回还是不收回，这就出现了国务院办公厅两个文件“打架”：一个是2004年的28号文件，其中加强土地管理深化土地改革当中容许原有土地使用权证没有被撤销的情况下，为了改革这个方案，可以由建设单位申请取得批准文件，土地使用权可以进行开发，但要严格管理；二是国务院2004年46号文件规定，加强拆迁管理，禁止没有拆迁建设项目的项目领取用地手续，这就出现了“打架”。是毛地出让，还是净地出让的问题，国土资源部在这条路上是越走越远，尤其是在土地储备制度越搞越多的情况下，就搞净地
15、出让，要求政府把土地储备了，再招拍挂，国土部门的管理是这样的，而且北京市也是按照这个模式来做，所以土地储备这个旗号，这个方法在全国普遍推开。建设部拆迁管理条例和国务院的46号文件，规定领取了建设用地批准之后才能拆迁，那意味着是一个毛地。这个问题两个部委之间没有统一的认识，而且两个部委的分管领导不一样，不是一个总理管，那么就出现了“打架”。律师在这个问题上，有很多可为的空间，各地法院对这个问题的认识也不一致。（4）批准文件批准文件是审查的重点，而现在的土地储备是否合法，是建设单位来当拆迁人，还是土地储备机构来当拆迁人，按照拆迁管理条例规定，征收的条例等，立法的本意是不让政府来当的，不让土地储备机
16、构来当。到今天为止，土地储备还没有法定文件给予支撑，没有一个的法律来适应土地储备制度，在法律上没有地位。按照拆迁管理条例的规定，有这5个前置要件，提供这个，就可以领取拆迁许可证。但问题就来了，有了这个证，就能够领取拆迁许可？也不一定。建设用地批准文件还有实践，就是按照土地管理法第58条规定，可以收回国有土地使用权，但要给予补偿。如果来拆我的房子，要收回国家土地使用权，政府批准的，这又来了两个问题，第一有没有这个文件，现在发现很多案子当中，应该审查一下，各地执法不一样，有的地方发拆迁许可证之前，给开发商发建设用地批准文件之前，会有一个国有土地使用权收回的公告，并且提到对收回国有土地使用权的补偿在
17、当中一并解决，但还有更多的地方忽略了这个问题，不管，也没有。没有就是严重违法。一些地方政府明知道存在这样的问题，但法院就咬紧牙关，就不起诉。从法律角度上来讲，这是一个重大的倾向，最高法院的司法解释搁置在那里，但意见基本统一，这一块在发放建设用地批准文件时，必须依法收回原土地使用权人的国有土地使用权，否则无效。为什么各地法律规定的东西抵制不了而要抵制呢？这又出现了新的法律冲突，为什么？因为在国有土地使用权的问题上，物权法的规定和土地管理法的规定不一致，土地管理法规定除了公共利益收回之外，还有不是公共利益，实现城市规划和进行旧城改造，他认为可以收回就会收回。但物权法不是，物权法明确规定国有土地出让
18、期限内，除了公共利益之外，不得提前收回。建设用地使用权受法律保护，不能收回，那么物权法和土地管理法就出现了“打架”的情况。围绕这个问题，人大也是多次催促国土资源部按照物权法的规定对土地管理法进行修改的意见出来，但这个迟迟没有出来，为什么没有出来？讲白了，政府土地财政不愿意按物权法的规定来，如果按这个来，很多拆迁项目都无法进行，这是问题的要害，这也是律师办案的任务当中，可以接受咨询、可以在文件审查当中发挥作用的重要方面。（5）拆迁计划在拆迁管理条例中，拆迁计划和方案是联在一起的，所以很多地方发放拆迁许可证时，往往用一个拆迁方案来取代计划，实际上这不是一回事，包括前一段时间出的小册子，对这个问题都
19、形成了误解。2004年国办发46号文件特别强调加强拆迁计划的管理，怎么加强？把拆迁计划列入到国民经济的发展计划当中，通盘考虑。当地的建设系统要在本地经济发展的计划当中，并且每个地、市的拆迁计划跟着国民经济发展计划、社会发展计划同步考虑，确定每个省下一年度的发展计划时，要下达指标，比如说拆迁，预计拆多少，拆迁计划的项目是否列进去，没有列进去，视为没有拆迁。在北京这个事都被忽略了，按照国务院的规定，拆迁计划并不是进这个拆迁想怎么拆、多少年拆完，而是拆迁方案，所以大家认真看一下国办发的46号文件就明白这个意思了。这一块被忽略的比较多，这有两个原因：一个是拆迁管理部门滥用职权，本来要计划批准的，就不批
20、准，少了一个管他的人，在这方面管理比较好的是山东、福建，每年都下达计划，每个表上都列出来，比如说2011年的任务，山东在这个时候就会给济南下达计划，开始编制计划，经过人大、省政府同意，整个的年度计划一起下达，而且整个五年计划当中，预计将建设多少房地产开发项目，多少商品房，其中拆迁多少等，都在计划当中列明，而且明细到每个拆迁项目，每个拆迁项目当中，其中住宅拆多少、非住宅拆多少，都在计划当中，都有标明，如果没有这个，应当视为没有拆迁计划，而不是现在拆迁当中随便弄一个。这个问题在审查当中，很可能是一个新的突破点，很多地方没有，包括法院很多人都不懂，什么原因，法院的同志审案子，特别是行政案件，依据的是
21、法律法规，国务院的这个文件也要适用，至少比本地规范性文件效率强得多。（6）拆迁方案拆迁方案的审查重点是补偿标准，是否给群众解决了安置房、住房，在这个问题上，法律规定是明确的，尽管2001年修改拆迁条例时，对群众的安置问题、安居乐业问题忽略掉了，但到2007年物权法、2010年515电报，都明确了要保障被征收人的居住条件，拆迁许可必须保证安置到位。在2004年下达文件时就讲了，要提供足够的安置房、住房。有的地方在拆迁方案当中，规定只能货币补偿,比如说上海，上海在很长的一段时间制定拆迁方案，因为这个方案经过部门批准之后，将来是要执行的，执行以后，就回避掉了。像北京西直门的拆迁户还在上访，不断地提起
22、诉讼，什么原因？当年西直门拆迁、西城区的拆迁，本来是应该按照拆迁管理条例，按照北京市自己的拆迁管理办法来，应该有解决住房的问题的规定，尤其是北京很大的项目，是按照危改加旧改，如果老百姓要求回迁，可以回迁，但一回迁成本就降低了，现在住在二环内，搬了之后，能不能回来是一个问题，这跟上海的问题是一样的，无非北京老百姓维权的力度比较大，而且很注意环境，不授人以柄，上海要求回迁也是合理要求，但后来被人鼓动，就搞上街游行，授人以柄。北京尽管没有出现这么大的翻盘，但小的也有，像西城区的一些项目，就剥夺了老百姓回迁的权利。政府也花了很大的力气想解决这个问题，但很难。现在北京只要是列入到危改加旧改，在拆迁方案当
23、中，如果缺少了，老百姓可以回迁安置的问题肯定过不了关，按照现在国务院515文件，就更好搬了，515民权电报很明确，就是要给人家安置，没有安置好，不准拆迁，更不准强制拆迁，所以拆迁计划方案是一个重点，除了北京、上海，其他的二线城市，包括南京、武汉在这方面都走过弯路。南京市规定所有的拆迁在拆迁计划方案当中，要明确可供产权调放的房源。现在可供的保障性房源和可供产权调放的房源不够，这也是这些年来拆迁矛盾激化的重要原因，所以在审查拆迁方案时，就是拆迁补偿安置一定是真正可行的，如果不可行，就是违反法律的规定。比如说，北京明令你家是旧改的房子，剥夺了老百姓的回迁权，这个方案就是无效的。房管局面对这种方案，应
24、当打回去，让他重新理，而不是他有了一个方案，不做实质性的审查。根据最高法院行政诉讼的相关规定，这种方案就不能视为合法的拆迁方案。因为这个拆迁方案违反法律规定，根据北京市的规定，根据物权法的规定，就要保障被征收人目前的居住条件，没有剥夺人家产权调换的权力。在方案的问题上，审查始终还是要整个方案的内容，现在北京包括各地的都把“计划方案”并在一起写，倒不是讲不能并在一起，但最终要提供计划，方案是方案，计划是计划二者要分开，因为计划不仅仅是拆迁人的工作计划，更重要的是上级政府、省市政府批准的当地的拆迁计划，列入到国民经济发展计划的拆迁计划。从方案来进，应该保证被拆迁人的居住条件，能够顺利解决住房问题的
25、方案。在拆迁方案问题上，有很多工作要做。（7）资金证明这有两个是致命的，一个是预期内不确定的东西，不能当资金证明，现在建设部的要求是提资金证明，是应当放在银行专款专用。具体的操作当中，各地银行和开发商勾结起来，后来就出现了拆迁当中由于资金不到位引起群体性的事件。我们做江苏一个地、市的拆迁，拆迁资金有50%是虚假的，其中还有的地方，本来用于拆迁的资金，放在解决群众低保而放在了社保局的账号上，这都是不行的，资金证明是明确用于拆迁补偿安置的专项资金，银行出具的证明要有一个明确的界定。按照拆迁管理条例的规定，这六个要件都是不可少的。除了这六个要件之外，我们还有三个文书：专家论证会的专家论证意见书；听证
26、会的听证意见书（这是听证人根据听证情况所做出的一种综合评析）这种文书也是必需的；拆迁许可之前要进行社会稳定的风险评估。要拿出一个风险评估报告，没有社会稳定的风险评估报告，不得做出拆迁许可，这是一个新规定。是国务院根据中央常委去年为了筹备世博会，研究了全国的稳定情况，做出的一个新的决策。这个社会稳定风险评估，建设部是没有可供操作的程序。如果讲是征地拆迁，农村国土资源部这块也没有，没有怎么办？律师就要做，我和深圳的律师做了一些探索，上个月专门去了一趟深圳，找了一些项目，请深圳规划拆迁土管部门和旧城改造办政府有关部门进行了一次座谈，座谈的效果特别好，我们总想有一个城市来做，原来各地社会风险评估，有的
27、省给建设部请示，但谁来做？最先揽这个业务的是信访办，信访部门利用的是社会稳定风险评估，主要是信访风险。社会稳定风险评估没有格式，但作为拆迁许可之前的风险评估，深圳的律师工作很努力，原来固定写的格式比较短，只有三张纸，后来组织律师搞了一个样本出来，有20多张纸。有的项目可以搞20多张纸，但正常情况58张就可以了。风险评估格式化的三大块：第一，拟拆迁项目的项目情况，要有一个通盘介绍。这个项目哪里投资的，预期投入资金多少，建设规模多大，建什么，4天已经取得了规范许可，这些都可以搬上来，预计的农基地是多少，预计这个社区能住多少人，住房多少，非住宅多少，道路的建设，绿化等等，这是一个项目的概括。第二，项
28、目的经济风险，要拆迁，面临一大块的拆迁资金投下去，而且从政府招拍挂拿来，本身能否顺利地把这个项目做完，这是律师要客观进行评判的，如果这个开发商弄一个半工程出来，房子拆了，最后给老百姓的回迁房建不起来，或者付拆迁费用都付不起，律师当然要对他前面6项的依据进行审查，审查之外，就要有一个经济风险的评判，这个项目能不能赚钱。所以这对律师的要求也很高，不仅仅是懂法律，对一般的经济学常识也要懂。比如说一个县城里，一个项目下来，50万平方米的商品房开发，而这期间，这个地方可能还有一个30万平方米保障性的住房租来了，而这个城市每年的市场销售、商品房销售才卖7万、8万，那就卖不完这些房子。那这个社会风险明显存在
29、，这是一种客观风险，我们叫经济风险。第三，信访风险，包括恶性事件、自然事故的风险评估，需要在这之前，委托拆迁公司，对拆迁范围内的被拆迁人的人员组成、数字、诉求都要有一个评估。所以报告不是很简单的就能弄出来的。社会稳定这一块就包括自然事件、信访、诉求，现在整个社会治安总的局面还好，重庆在全国搞起打黑风暴之后，相对好一点。远洋地产这个月在东北同时开盘了4个建设项目，远洋的拆迁做得不好，什么原因？他不委托当地拆迁，而是黑社会拆迁，到现在，解决不了，黑社会走了，而拆迁人走不掉，因为还在建房，还在开发。其中大连西岗区有一个案子，黑社会拆迁，既没有政府的裁决也没有合法的手续，拆迁公司就雇人，主要是黑社会的
30、人。什么手续都没有，在拆的过程当中出现了一个问题，有一家人有一个儿子，儿子长得五大三粗，打开门一看，来了一大批人在拆迁，这个人就抓着一个铁锹追着打，拆迁民工满地跑，黑社会的人、公安的人一看，要拼命了，就都站在旁边，结果那个民工脑袋被打了一个洞来，这个时候，警察来了，一看打倒人了，就把这家儿子拷走了，说故意伤害。房子就强制拆掉了。公安抓了的人，定故意伤害，就要上法院判刑，法院开庭，当事人就请了我去，我就问他，这是合法拆迁还是非法拆迁呢？这个人是被打伤了，但要考虑他是一种正当防卫的性质呢？检察院一听，觉得有道理，他们自己也有不同争论，到法院一讲，他们觉得这是一个问题，原来不了解案情现在这么一说，还
31、真是一个问题。拆迁公司有什么权力组织拆迁呢？现在的拆迁有两种，一种是法院根据生效的裁决申请，一种是由拆迁主管机关申请政府执行。但这两者都不是。这家儿子还是构成犯罪，因为防卫超过了必要的限度，人家都逃过了马路，还追着打，最后就和谐了。但房子被拆掉了怎么办？这是一个大问题，家属问我，我说很简单，就给公安报案，结果西岗局公安不立案，大连市公安不立案，公安厅、公安部就跟着这样走。现在在协调。所以在这个问题上，有对社会风险的评估，当地的治安情况，有没有恶性事件的发生，在风险评估时，风险评估是在听证会之后，作为专家、作为律师负责制作风险评估文稿。风险评估当中，如果该项目可能引起群体性事件，或者恶性事件的，
32、有关行政部门不得发放拆迁许可。一旦有可能引起群体性事件、恶性事件，我们找到原因，能化解，提出建议来，当然这个建议可以另外收钱。总的来说，拆迁许可前的社会风险，对中国律师来讲，是一个切入点，也可能这是一个刚性的饭碗，如果有关部门能够制定一个规范性的文件下来，这个刚性饭碗还是可以的，就是怎么能够尽快地调整好，我们着急的就是整个国家整个征收体制还没有完全明确下来，如果征收条例能够尽快明确，和国务院5月15日的电报原则相一致，新的征收条例、征收合同当中同样也需要征收决定前的社会风险评估。从政府部门来讲，从我了解的情况，多数地方没有什么阻力。无论是专家论证会的专家论证意见书，听证会的听证意见书和拆迁许可
33、前社会稳定风险评估报告，在文书的制作上，现在都还没有格式化，将来有条件的话，我们准备搞一个样本，当然文无定格，每个人都有每个人的思路。现在法院的判决书要求人性化，有可读性，这三个文书的制作，将来也是需要可读性，可读性也是律师推广品牌的一种方法。对拆迁许可行为的合法性问题上，现在们做的工作主要是这几个方面，而且这几个方面将来还是比较大的。2.拆迁实施现在拆迁行为的合法性，更重要的是实施阶段，拆迁过程中，有很多需要审查的东西，其中最重要的我认为是拆迁补偿合同的审查。现在的拆迁合同，是由拆迁公司作为代理人，当然也有拆迁人自己组织拆迁队伍来负责搞合同，而且这种合同，各地的国土局、房管局、建设厅局，往往
34、都有一个格式性的样本，但格式性的样本，全国的样本当中，大部分都不具有合法性。拆迁当中一些主要问题，律师要审查清楚。有的拆迁项目，律师可以做全过程服务，有很多的业务要做，审查的重点大致有几个方面：从合同本身的审查来讲，抓住的重点主要是两方面：第一，主体资格的审查，因为法律规定主体不合法，就导致合同无效。第二，合同的内容审查，内容不合法，合同无效。即使有效，也会产生纠纷。所以律师为当事人提供的服务，应当是尽量预防和减少纠纷的发生。（1）合同的主体审查拆迁补偿合同当中，看每一份合同都会注意到合同的主体会发生错误。第一，拆迁人的问题，将来是征收合同的话，是征收人的问题，一般来讲，拆迁许可证确定的拆迁人
35、就应该是拆迁补偿合同签定的甲方，但实际工作当中，会有很多变化，比如说委托拆迁的，这肯定不行，虽然可以讲他的行为是由被委托人承担法律责任，但从合同本身来讲，就不具备合法性。去年以来，政府作为拆迁主体的情况又大幅攀升，除了我们常见的土地储备中心当拆迁人违反法律规定之外，还会有指挥部、XX局违反法律法规。作为律师，要把道理讲清楚，尽可能避免因这个问题发生不一致。以临时机构作为拆迁人，很多地方成立旧城改造指挥部，旧城搞完了，找人都找不到，履行合同时，被拆迁人找不到人，因为签字的人是政府派来的官员，其中有一个地方是法院行政厅的副庭长，也在上面签了字，后来打官司，当事人就指着一个法官说，就是他，我就是跟他
36、签字的。那他要回避。这个事反映了拆迁人的问题，过去大家都认为，不会出现错误的问题到了后拆迁时代，就变得混乱，经常会出现问题。其中临时机构当拆迁人,作为被拆迁人的代理律师，这里一定要把准，上面谁签字，我不怕他，哪怕是法院的庭长，这不是最关键，关键是临时机构没有执法权，把老百姓的房子当作违法建筑拆了，就是违法。全国后拆迁时代的混乱，在以前很少出问题的，但大家认真去看，总会发现问题。第二，比较多的是被拆迁人，如果是拆企业法人的，企业法人会存在房产登记和法律名称不一致的问题，还可能会出现国有企业机关及其事业单位，谁当被拆迁人的问题。西部有一个省会的案子，就是被拆迁人出了问题。中央直属企业在一个城市中心
37、有一个大楼（开发商评估2000多万，这个单位在头一年中央审计楼的资产是8000万，拆迁当中20008000万谈不拢），牵涉到一个被拆迁人的主体，以谁为被拆迁人？老条例上讲，被拆迁人是指房屋的所有人和使用人，这是对的。但到2001年修改时，为了走一个窍门，只说“所有”，把“使用”放在外面。他们改时，是为了帮开发商减轻负担，但后来出现了很多问题。被拆迁人除了这个问题之外，还有一个问题，就是被拆迁人会有很多变化，离婚的，军转干部，企业改制分立，被拆迁人死亡的等等，这都是在拆迁条例中找不到答案的，那就要按照相关的法律法规解决。为被拆迁人服务可能会面临着当事人提更多要求，作为律师，应该指导。我办了一个案
38、子，父亲是精神病，在精神病院，精神病院就推定为丧失行为能力，儿子理所当然就来谈判他的钱，房子也拿了，他姐姐就告，父亲在精神病院，并不意味着没有行为能力。请精神病院对这个人做鉴定。那老头子鉴定出有行为能力，但这个房子老头子就是给儿子的，让儿子代理的，后来法院动员对方撤诉，原因就在这里，既然他有行为能力，有权把房子赠与儿子。如果当事人被鉴定没有行为能力，这个案子怎么说，没有行为能力就好办了，我当时想到了，没有行为能力，是容许兄弟姐妹之间代理，如果到了法院，就主动提出来是共有。将来如果有征收条例出来，都不要局限于条例本身，因为条例是一个行政法规，不可能涵盖到社会整个合同关系的方方面面，也不能涵盖所有
39、的规定，把这方面的视野放开一点。（2）合同内容的审查合同内容的审查主要是4个方面： 建筑面积中国的房地产制度是越来越朝着开发商的利益方向服务，中国的面积问题，经过了一个历史的演变，从面积这个角度来讲，是一个舶来品，尤其是建筑面积，我们是从日语当中翻出来的，当初的本意不叫建筑面积，人家叫地板面积，到了中国，译过来之后，建筑面积的内容不断地变化。从建设部到国家技术监督总局，不断地变化，最先引进时是和国际接轨的，国外讲的是建筑面积，房屋建筑面积，到美国、日本是以能铺地板或者叫能铺地毯的面积为面积，阳台、电梯间通通不算，家里的厨房、洗手间也不算，都是属于开发商应当在这个建筑面积之外提供配套的免费。在日
40、本一套房子80平米，包括季卫东等好几个北京有名的学者都是自己出去买房，日本特别喜欢建80平米的房子，我就想，到国外去了，房子不太贵，干嘛买80平米的，够住吗？季卫东说，你去了才知道，日本80平米的比中国120平米的还大。就是房间厅堂算面积，厨房、卫生间、储藏室、过道都不算面积，所以在日本的80平米比北京120平米的要大得多，足够用了。中国建筑面积经过了3次改变，为什么平时有很多矛盾呢？矛盾就是从这里出来的，评估师给被拆迁人评估时，算建筑的面积是按房本上的面积，中国的房本上的建筑面积也是变化的，最先的建筑面积我们理解为房间使用面积，墙不算，地上算。中国有一个特点，把厨房卫生间都算上（可能跟中国比
41、较穷有关），过去很长一段时间，住宅里面是没有厨房、卫生间的，厨房是公用的，卫生间也是公用的，房间里的面积就是面积，遇到拆迁，以这个面积来算就要搞死人了。如果拆迁人仅仅是按照房本上的补偿，那厨房卫生间补给谁？通道补给谁？在房改时，我们使用的面积，各地住房不一样，有的省用的是使用面积的概念，但房本上的面积没有写是使用面积还是建筑面积，有的就是建筑面积。建筑面积就是指套内面积，这就出现了第二个情况。套内面积计算方法按照现在的标准是两架之间掐为一半，一半算我，一半算你。用不着地方也算面积，外墙是谁家，就算谁家。这样算下来，建筑面积挺大。现在所讲的建筑面积，按照建设部跟技术监督局的规范性标准，国家标准是
42、怎么算的？是套内面积和分摊面积之和。一个房子看样子有120平米，扣掉了20%多的分摊面积，算下来也就是8090多平米，这个问题就大了，问题大出现在什么地方，出现在合同审查时，就一个办法，大家统一一个标准，拆迁人给我评估，是按建筑面积算、套内面积算还是按使用面积算，是按哪一种标准，除套内面积加分摊面积之和的计算方法外，就要按一样的方法算。特别是房改房，面积都很小，但实际面积很大，为什么？当时用的是套内使用面积的概念，但印在房本上，表现为建筑面积。我们尽可能要把这个问题预防下来，但也有很多地方，他不管那么多，就是那么做的。还需要注意的是房屋面积跟产权调换面积。在合同当中，在产权调换当中，有的书写不
43、明，有很多拆迁补偿协议，上面没有。2008年中央调控房价时，就发生了这样的问题，广东佛山每套房子都多十几个平方，闹的矛盾也大，后来闹的过程当中，房价又反弹了，所以老百姓就没有闹了，如果房价一直往下掉，怎么办？开发商强迫按当时的高房价接收那没有道理，所以在面积问题上，要尽可能统一同意标准，而关键点就在于是否统一标准。 价格重点是价格，拆迁管理条例原来就没想到市场估价的问题，原来的重点是讲安置，按照户口给房子，但2001年以后，按照房屋的区位、用途、建筑面积的市场估价来确定补偿，这个问题在拆迁方案有一个计算标准，现在对价格的问题，征收条例和全国大部分省市的拆迁管理地方性法规是一致的，按照新商品房价
44、格作为补偿价格的计算标准，这个问题扯了很多年。评估师评估的价格买不到房子的价格，为什么会出现这种情况？一种是政府的原因，北京市政府长期以来按照区位价格，一直到去年5月，都没有改，前门拆迁，房屋区位价格为3600，加上房屋的建筑折旧，两项相加，没有超过5000块/平米的房子，前门当中的房子已经卖到了50000块/平米。拿出的评估报告都是这个，如果不搬就裁决，就按照评估报告来，就是5000块/平米给你，如果搬给你多少呢？就会翻番，按9000多块给。按北京市现在的办法，没有办法再评估，进行突破，老百姓不服，相关工作人员就鉴定，但鉴定的结果还是这样，为什么？北京市的文件就是这么定的，按照建设部的规定，
45、每半年要更改一次区位价，但没有改，而且北京半年房价就会涨很多，价格是动态的，而评估的死点是固定的。市场价格在评估的问题上，很难找到一个合理的办法。全国最早是天津把被拆迁房屋的补偿价格按同地区同类商品房价格计算。这个工作做得好的是山东修改城市房屋拆迁管理条例地方法规时，就已经要改了，但是由于这个期间发生了调动，最后就变成了天津先改了。按商品房价格计算就讲得过去，这样就减少了矛盾。新的征收条例在这个问题上的原则没有变，原来有点争论，后来就不争论了。北京也算是破冰之旅，北京在2009年5月1日开始实施，改为按市场销售价格（商品房价格）来计价。 用途用途在城市房屋拆迁当中，有2003年国办发42号文件
46、，讲住宅房屋改为非住宅的，改为经济性用房的。只要正常经营的，要给适当的补偿，政治上已经破了口子，就按照实际用途来补偿。现在各地补偿落实得不太好，什么原因呢？主要是住宅和非住的价格相差太大。拆迁当中讲用途的争论，矛盾就出在住宅和非住宅之间存在一个价格差，开发商希望对方是非住宅，就能降低拆迁成本，但现在来看，这种情况在城市当中越来越少。现在有争议的主要是两大块，一个是一楼，一楼无论是住宅还是非住宅，它的的性价比特别是邻街的就高。2003年南京翁彪自焚事件，中央开了口子，当年翁彪自焚的原因就出这个地方，按照拆迁管理条例的规定，是以房屋房产权书证上登记的用途为准，以确定区位、用途、建设面积来补偿。翁彪
47、那个房子就改成了小商铺，一家人就靠这个店过日子，评估下来，只给他7万多，但在南京买这样底层胡同口上的能够开个小商店的房子，至少要12万，所以翁彪绝望了，就拼命了。中央考虑到这个因素，办理了营业执照并照常纳税的，要给予适当补偿，制度上开了这个口子。现在这块的问题不太多，争论不太多。适当补偿，补多少才是适当，还是有争论的，但严格来讲，按实际用途补偿，就没有矛盾了。除了底层的住宅改非住宅争论之外，合同审查当中还会出现一个城中村改造和农村拆迁。农村拆迁都认为是宅基地，宅基地就是住宅用地，所以不成非住宅的性质。农村的住宅是生产生活一体化的，宅基地并不排斥这块土地的性质不能用于非住宅，所以还是应该根据它的
48、实际用途来算，比如说农民的住宅，在城中村中，地点好，就改为旅社了，土地用途性质没改变，还是居住用地，但一家人的生活就在里面，我们叫瓦片经济，在用途的问题上，还是要实事求是。总的来讲，就是体现一种公平，人家本来是什么用途，就是什么用途。从政策上来讲，目前比较遗憾的是，农村征地拆迁，没有主管部门，原来是预算拆迁，在信访办就给建设部，建设部一看是农村的，也就不管了，不接待，让你去国土资源部，国土资源部只管征地，不是征地引起的拆迁也不管，所以这块该没人管，这次国务院515的电报，重点解决了这个问题，之后，国土资源部又发出了一个通知，对这个进行了落实。在这块问题上将来还要怎么做，需继续探索，全国律协专门搞了一个城中村改造的课题组，希望在这一块摸索经验，也希望大家积极提意见，表达出从事律师工作的经验和声音。 安置老的条例是安置优先，现在城中村改造、农村改造包括这一次国务院的民权电报，未经安置，不得强拆。就把安置又一次提到了大家面前，拆迁条例修改之后，把“安置”两个字拿掉了，现在又恢复了。安置这个问题，政策方面越来越明朗。要重视的是安置的内容，现在是一个巨大的陷阱，给老百姓拆迁、安置房，往往会发现全中国从南到北在安置房这个问题上，存在着严重损害群众利益的现象，本来老百姓的房子是商品房，是农村的宅基地，有永久使用权和房屋所有权，到了安置房，安置房隶属于