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1、天津2017年房地产估价师房地产估价案例与分析基础班课程开通模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人_。 A有权退房，但应承担违约责任 B有权要求开发公司承担违约责任 C有权要求开发公司赔偿损失 D无权退房 2、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。 A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上
2、涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格3、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是_万元。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4 4、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。 A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格 B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格 C：为确定被拆迁房屋货币补偿金
3、额而评估其房地产抵押价格 D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 E：房地产估价机构必须加盖公章5、资产负债表中应在资产方反映的项E4是。 A：预收账款 B：应付账款 C：应收票据 D：预提费用 E：执行层的组织协调 6、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 7、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书手续。 A：延续 B：变更 C：注销 D：撤销 E：执行层的组织协调 8、在现金流量表中，不应该
4、出现_。 A借款利息 B所得税 C自有资金 D折旧与摊销 9、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于_。 A基准地价 B政府定价 C评估价 D按国家规定确定的最低价 10、属于禁止发布房地产广告的情形有。 A：在划拨土地上开发建设的房地产 B：已设定抵押的房地产 C：未取得商品房预售许可证的房地产 D：没有选聘物业管理企业的房地产 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列关于变形缝，表述错误的是。 A：伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝 B：沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝 C：防震缝是防止由于地震的影响而设置的变
5、形缝 D：防震缝不可结合伸缩缝、沉降缝的要求统一考虑 E：执行层的组织协调 12、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。 A：同价值 B：同收益 C：同性质 D：同类型 E：工业用地的监测点评估价格 13、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。 A：奢侈物品 B：吉芬物品 C：正常物品 D：低档物品 E：工业用地的监测点评估价格14、关于房地产中介服务机构的业务管理有以下说法，其中错误的是。 A：房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同 B：房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经
6、同意不得转借相关资料 C：中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作 D：对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款 E：执行层的组织协调 15、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定 16、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。 A：供给量 B：需求量 C：需求曲线 D：供给曲
7、线 E：执行层的组织协调 17、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。 A：4 B：5 C：6 D：7 E：执行层的组织协调 18、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 A：省房地产管理部门 B：市(县)城市管理部门 C：市(县)规划管理部门 D：市(县)房地产管理部门 E：执行层的组织协调 19、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。 A：越富有弹性 B：需求弹性越小 C：越缺乏弹性 D：完全无弹性 E：执行层的组织协调 20、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批
8、准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的_。 A乡人民政府 B县人民政府 C拆迁管理部门 D公安部门 21、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是_。 A是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型 C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系 D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制 22、是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体。 A：会计主体 B：持续经营 C：会计分期 D：货币计量 E：执行层的组织协调23、某建筑物的建筑面积为2
9、 000，占地面积为3 000 ，现在重新获得该土地的价格为800元/，建筑物重置价格为900元/，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/，则该建筑物的成新率为。 A：44 B：50 C：67 D：86 E：工业用地的监测点评估价格 24、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元，已知取得土地时楼面地价为1000元，开发成本和管理费用为1200元，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2，销售税费为销售价格的5.5，开发期为1.5年，年利率为10。该幢写字楼的销售利润率为。 A：7.90 B：11.0
10、8 C：11.83 D：13.73 E：工业用地的监测点评估价格25、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、A市B房地产开发公司通过出让方式，取得了一块建设用地使用权，该项目总投资5000万元。B房地产开发公司投入开发建设的资金达万元以上，才有可能取得商品房预售许可证。 A：500 B：750 C：1000 D：1250 E：执行层的组织协调 2、设计方案评价原则主要有。 A：经济
11、合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则 D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则3、开发商的主要合同关系通常包括等。 A：保险合同 B：分包合同 C：销售合同 D：勘察设计合同 E：加工合同 4、房地产泡沫的成因，主要有_三个方面。 A土地的有限性和稀缺性 B开发商的因素 C投机需求膨胀 D金融机构过度放贷 E领导的决策5、房地产投资的弊端不包括_。 A变现性差 B投资数额巨大 C投资回收期较长 D政府难以支持 6、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。 A：使用一年后发现屋面漏水 B：办理房屋所有权证后，确认房屋
12、主体结构有质量问题 C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D：尚未使用即发现下水管道堵塞 E：下雨时发现外墙渗水 7、流通货币需要量取决于三个因素。 A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量 C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间 8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 9、在地籍图中，属于地籍要素的有。 A：土地的编号 B：上地的利用类别 C：地理名称 D：房屋、道路、水系 E：土地的面积 10、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是_。 A房地产估价是
13、评估房地产的价值而不是价格 B房地产估价是房地产估价师在给房地产定价 C房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证 D房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E房地产估价既是科学又是艺术11、关于假设开发法中采用传统方法应计息的项目包括_。 A未知、需要求取的待开发房地产的价值 B取得待开发房地产的价值 C开发成本和管理费用 D开发成本、管理费用和销售费用 E开发成本、管理费用、销售费用和销售税费 12、根据客观性原则，下列表述正确的是。 A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性 B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应
14、当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求 C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况 D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策 E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实 13、房地产开发项目融资过程包括（）。 A资金筹措 B直接融资 C间接融资 D资金供应14、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于_的健全与否。 A路线价 B深度百分率 C宗地形状 D临街状态 E土地形状 15、下列关于股票与股单的表述正确的是。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别 C：股票是由股份有限公司公
15、开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股 E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分 16、估价中的最高最佳使用具体包括_等。 A最佳用途 B最佳位置 C最佳规模 D最佳环境 E最佳集约度 17、根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是。 A：先上升后下降的抛物线 B：先下降后上升的“U”形曲线 C：一直上升的直线 D：不受容积率的影响 E：执行层的组织协调 18、房地产开发投资的经济效果主要表现为_。 A开发利润 B销售收入 C投资
16、收益 D成本利润 19、房地产抵押担保的范围包括。 A：主债权及利息 B：违约金 C：定金 D：损害赔偿金 E：实现抵押权的费用 20、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。 A2.4% B1.5% C2% D3% 21、住房公积金管理中心不是_。 A住房公积金委员会各项决策的执行机构 B住房公积金运作管理部门 C住房公积金管理的主体 D住房公积金管理的决策机构 22、在房地产估价中，如果估价目的不同，则_。 A估价的
17、依据有可能不同 B估价的方法有可能不同 C估价对象的范围有可能不同 D不影响估价结果的公正性 E不影响估价报告的用途23、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。 A：支 B：出 C：借 D：贷 E：入 24、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 A开发期 B静态投资回收期 C项目经营期 D计算期25、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更