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1、-不动产登记简介-第 6 页（1）不动产的概念不动产（immovable property）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权、如建筑物及土地上生长的植物。我国规定不动产的类型有：土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物。最核心的是土地、最复杂的是房产。不动产与动产的划分是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。（2）不动产登记的概念和内容不动产登记是中华人民共和国物权法确立的一项物权
2、制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。1.登记是依当事人申请的行为。2.登记是国家专职部门的活动。3.登记内容为不动产物权及其变动事项。4.登记事项须记载于不动产登记簿。登记的权利包括：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产登记的内容：1.不动产的坐落、界址、空间界址、面积、用途等自然状况。2.不动产权利的主体、类型
3、、内容、来源、期限、权利等变化等权属状况。3.涉及不动产权利限制、提示的事项。4.其他相关事项。不动产登记的确是房地产税向存量环节征收的必要前提，但并不是充分必要条件。2013年3月28日，国务院办公厅就实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产
4、登记暂行条例由国务院签发，于2015年3月1日起施行。国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。具体时间表为：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。不动产登记的作用：（1）不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。（2)为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。（3）将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。（4）建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法
5、依规互通共享。（5）推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全。伴随着不动产登记暂行条例的出台，不动产登记对房地产市场的影响又成为热点话题。有人认为，不动产登记条例的实施，会逼出房叔、房姐，使以人查房落到实处；也有人认为会因此而导致房价应声而落；还有人认为，为房产税征收打下了基础。那么，不动产登记条例的实施到底会有什么作用呢？到底会触动谁的利益呢？（3）不动产登记的步骤原则：新申请办理的将不再是过去的“房本”，而是不动产权证书。另外，原有的房屋、土地等权利证书继续有效，遵循“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不用更换。登记步骤：应买卖 、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事
6、人双方共同申请。属于下列情况之一的，可由当事人单方（这里不是指一个人，当权利人为多人时应当有多人共同）申请：1.尚未登记的不动产首次申请登记。2.继承、接受遗赠取得不动产权利的。3.人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。4.权利人姓名、名称或者自然状态发生变化，申请变更登记的。5.不动产灭世或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的。6.申请更正登记或者异议登记的。7.法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。（不动产登记机构自受理登记申请之日起30个工作日内办理，法律另有规定的除外。）（4）不动产数据库整合、权籍调查、业务登记、资
7、料汇交不动产数据库整合：2015年5月国土资源部出台不动产登记数据库整合建库技术规范（征求意见稿）规定了不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法、程序。目标：通过将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据不动产登记数据库标准整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息基础管理平台运行提供数据支撑。任务：1.对土地、房产、森林林木、海域等已有的登记信息按现行的数据标准和技术规范进行梳理和规范，形成符合相关技术标准的数据集。2.依据不动产登记数据库标准通过抽取、转换、补录、整合等方法，建立不动产登记数据库。农村土地承包经营权、草原所有权和使用权、取水权、探矿权、采矿
8、权等数据整合另行规定。不动产数据整合建库的步骤：资料准备：（电子数据信息、纸质登记薄、电子化档案、技术规程等）数据库设计：（空间数据库分层方案、数据库平台和地理信息平台、根据不动产登记数据库标准设计具体数据库表、建立数据字典）制定实施方案和技术细则；技术培训：（建库、质检等）内容：空间数据、非空间数据、不动产历史档案、逻辑关系逻辑关联后阶段性成果：1.土地登记数据集2.房产登记数据集3.林权登记数据集4.海域登记数据集数据整合后阶段性成果：1.空间信息数据2.不动产登记薄信息数据3.不动产登记业务数据最终成果：1.不动产空间信息数据库2.不动产登记电子登记薄3.不动产登记历史档案数据库4.不动
9、产登记信息元数据5.各类文档资料权籍调查2015年3月30日，国土资源部下发关于做好不动产权籍调查工作的通知。指出建立不动产权籍调查体系和工作机制的重要性，并下发不动产权籍调查技术方案，有效期为8年。权籍调查的内容：不动产权籍调查应以不动产登记申请人申请登记的不动产单元为对象，遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则，根据申请调查或登记的不动产权利类型，合理确定不动产权籍调查的内容，以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。（一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至
10、、面积等土地状况。（二）宗海信息。查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面积、构（建）筑物基本信息等内容。（三）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。（四）森林、林木信息。查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。调查的基本方法：1.不动产单元的设定和编码。2.不动产
11、权属调查。3.不动产测量。不动产单元编码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码和定着物代码构成。例：不动产变化的权籍调查（这里就不一一介绍）表格：1.地籍调查表2.界址标示表3.界址签章表4.宗地草图5.界址说明表6.调查审批表7.共有/共用宗地面积分摊表8.土地承包经营权、农用地其他使用权调查表9.集体土地所有权宗地分类面积调查表10.房产调查表11.建筑物区分所有权业主共同部分调查表12.房产分户图13.林权调查表14.海籍调查表15.宗海及内部单元记录表16.宗海现场测量记录表17.宗海位置图18.宗海界址图19.构（建）筑物调查表图：图：业务登记（一）集体土地所有权；（二）房屋等
12、建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。涉及：首次登记、转移登记、变更登记、注销登记等基本流程：收件受理权籍调查初审复审审批制证缮证发证归档资料汇交1.省级、市级信息推送2.权利人信息查询、法院信息查询、银行他项权信息查询等3.涉及不同部门的信息共享，如税务部门4.月度、年度报告汇总需要问题：1.时间紧，任务重2.业务复杂3.数据整合不到位4.不动产登记各部门配合不紧密，相关机制不完善。5.经验缺乏6.技术力量有待加强希望有兴趣的同仁加入我们，共同学习、共同研究、共同实施。（6）展望1.完善不动产登记相关规程。2.登记机构职责明确、各部门沟通协调更加顺畅。3.不动产登记数据库逐步完整、登记业务更加全面、登记系统更加完善。4.能够更便捷的服务群众。5.其他作用，比如反腐、不动产税收、保护权利人利益等。