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1、物业管理法规形成性考核册及参考答案作业一一、填空题 1、物业管理法规所指的物业一词采纳狭义之说，按这种说法理解，物业具有”物业”是不动产 、单元性空间和环境性的独特属性。2、假如将物业管理法中的“物业管理”限定于专业化的物业管理企业受托所事的管理、效劳，那么“物业管理”的根本性质应当为：民事法律3、我国物业管理立法体制是以宪法为根本大法，以法律、行政法规、地方性法规为不同层级标准的一元立法体制。4、物业管理法的空间效力是指物业管理法律标准生效的地域范围，包括域内效力和域外效力两个方面。5、物业管理法律关系是物业管理法规调整物业管理社会关系的产物。6、物业管理法律关系中业主居于主导地位。7、物业
2、管理法律关系的主体除自然人外，还有国家 、法人 。二、 名词说明 1、物业管理:指业主通过对选聘物主管理企业,由业主和物业管理企业根据物业效劳合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. 2、物业管理法:是物业管理企业据以和业主签约,据以合法管理业主物业的具有民法性质,并手行政法、经济法规制约的法律标准的总称. 3、物业管理法律关系:有国家物业法律法规确认和调 的,在物业管理和相关活动中的主体互相之间形成的详细的权利义务关系 4、物业权属管理：对物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况设施的管理。三、 简答题 1、简述物业管理法的
3、效力范围。答：物业管理法的空间效力； 物业管理法的时间效力； 物业管理法对人的效力。2、物业相邻关系具有哪些特征？答：物业相邻关系基于物业志理位置的毗邻而发生。物业为不同主体全部或由不同主体运用时，才可能基于彼此供应便利而产生相邻关系，假如相邻关系由同一主体全部和运用，则不发生相邻关系。物业相邻关系的客体是相邻各方在行使物业所业权或运用权时互相赐予便利于所形成的利益。物业相邻关系的内容是相邻一方要求他方为自己行使物业全部权或运用权赐予必要便利的权利和他方应赐予必要便利的义务。3、简述物业管理法律关系的特征。答：（一）物业管理法律关系性质的多重性（二）物业管理法律关系根本主体的特定性（三）物业管
4、理法律关系中业主居于主导地位（四）物业管理法律关系的客体有特别性（五）物业管理法律关系的国家干预程度比拟大（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。4、公共商业楼宇内部管理和外部管理运作方式有哪些区分？答：、内部管理运作方式（）若公共商业楼宇是商住两用型的，商用局部及住宅局部的公共管理事务（如保安、保洁、设备维护等）应由同一机构负责。运作方式以商场、小区为效劳对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求支配人员负责完成。（）若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。加在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要及之协作。
5、管理部的工作要旨是效劳。、外部管理运作方式（） 成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参及管理。管委会的人员应当由具有肯定代表性、有经营阅历和广泛商业关系的人担当。（） 引进工商管理部门，在经营场所内，设置工商管理办公室，由工商执行部门协且对经营者的经营行为进展管理，以保证公共商业楼宇的信誉。四、 阐述题试述物业管理立法的原则。答：（一）实事求是、因地制宜 （二）科学的创见性 （三）协调配套 （四）保障物业合理运用 （五）依法维权、自治自律。五、 案例分析 2002年10月，李某入住某下去后，回绝签订小区公共契约和物业管理合同，2002年11月，李某对自己的住宅进展装修，擅自变更
6、房屋的承重构造。为此，某物业管理公司以李某装修破坏房屋构造，且施工影响小区别人休息、危机房屋平安为由加以制止，又被李某回绝，不听从管理。某物业管理公司向人民法院起诉李某。结合所学的相关的学问和案情答复以下问题：1、李某及某小区的物业管理公司之间是一种什么法律关系？说明理由。2、李某的上述行为是否违背物业管理法规？为什么？3、人民法院能否受理此案？1、答：（1）、吴小姐和该小区的物业管理公司之间的物业管理托付合同已经成立.因为小区的物业管理企业是由小区的也住大会选聘的.自吴小姐购置了该小区的物业时起,吴小姐就和物业管理公司建立了物业管理托付合同. （2）、吴小姐应当享有指根据该物业管理合同的行定
7、,承受物业管理供应的效劳. 2、答：（1）、李某及某小区的物业管理公司之间是一种物业托付管理合同关系,因为虽然在本案中李某入住某住宅小区后,回绝签定小区公共契约和物业管理公司合同,但事实上,从2002年10月,李某入住某住宅小区时开场,在这个小区就已经由业主代表大会代表小区内的全体业主及物业管理公司签定了物业管理合同,也指定了相应的业主公共契约,李某入住后,无权回绝公共契约和物业管理合同. （2）、李某的行为违背了物业管理法规,违背了的第十四条的规定. 3答：人民法院要受理此案.作业二一、填空题1、业主依法对自己的物业行使占有、运用、收益 、处分的权利，同时依法享有对物业的共有局部和共同事物
8、进展管理的权利，并担当相应的义务。2、业主自治自律原则是业主团体应遵循的根本行为准则，它贯穿于业主自治自律的全过程。3、业主团体的决策主要通过业主大会的决议或业主委员会的执行监管等形式来实现。4、国务院物业管理条例明确规定：业主大会、业主委员会做出的确定违背法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其确定， 并通告全体业主。5、我国目前各地地方法规规定的表决权计算方式为不分面积大小的 一权一票 6、国务院物业管理条例明确规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格7、物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。8、物业管理合同的订立以当事人互相信任为
9、前提，遵循同等原则、自愿有偿原则、协商一样的原则。9、物业管理合同订立的过程主要包括要约和承诺两个阶段。10、物业管理合同可以适用的违约责任包括：强迫接着履行合同、义务支付违约金、赔偿损失。二、 名词说明 1、业主的权利:就是业主依法享有对物业共有局部和共同事物进展管理的权利. 2、业主的义务:就是业主合法承受的,在法律标准约束的条件下,为实现或保障对应的权利,根据法定或约定的要求,必需作出或不作出肯定行为的负担. 3、业主自治:指业主依靠物业居居处形成的团体,在自治中施行自我管理的,同等相处,民主协商,团体约束的社区生活方式. 4、资质:企业经营实力的等级. 5、物业管理专用基金:指物业管理
10、企业根据中国财政部的规定,承受业主委员会或物业全部权,运用人托付代管的房屋共同部位修理基金和共同设施设备修理基金. 三、 简答题 1、物业管理合同终止有哪几种状况？答：(1)约定解除合同的权利的条件成成就. (2)事后协商解除. (3)因物业管理企业被解散、撤消、破产等缘由注销而终止. (4)合同期限截止. (5)其他缘由. 2、简述业主团体的运作。答：(1)业主大会的成立及职责. a、大会的召开. b、业主大会(业主代表大会)的表决规则. c、业主表决权的计算方式. d、业主表决权的行使方式. e、业主带会(或业主代表大会)的职责. (2)业主委员会的成立和运作. 四、 阐述题 试述物业管理
11、的法律地位。答：一、物业管理企业的法律性质物业管理企业从事的物业管理活动性质上属于民事行为。民事行为的施行要务施行者具有民事主体资格，即只有民事主体才能施行民事行为。物业管理企业可能是法人，也可以是不具有法人资格的其他组织。综上所述，我们认为物业管理企业具有民事主体资格，可以独立地施行物业管理活动。二、物业管理企业管理物业的根底托付受权及合同约定物业管理企业作为一个独立的民事主体，在承受业主团体的托付后施行物业管理行为。因此，业主团体的托付是物业管理企业管理物业的根底。这种托付属于民事法律关系，托付方（业主团体）和托付管理方（物业管理企业）应当签订书面合同。明确规定：物业管理企业应当根据物业效
12、劳合同的约定，供应相应的效劳。三、管理企业的职责范围（） 物业的验收接收义务（） 房屋装修装潢的管理义务（） 建筑物及其设施的保养、修理义务（） 物业小区的环境管理义务（） 物业小区的平安管理义务。（） 合同约定的其他义务五、 案例分析 2000年10月13日，某区房屋土地管理局向航湖一村全体业主公告，公告的主要内容为：根据航湖一村的业主委员会换届筹备组请示，针对该小区在业主委员会的换届选举中存在的问题，同意在换届选举期间运用筹备组印章，原业主委员会印章即日起停顿运用。该业主委员会成立于1997年9月，但在2008年8月5日和9月2日召开了两次业主代表大会，做出决议确定延长本业主委员会任期。该
13、区房屋土地管理局公告中的“换届选举筹备组“并未经过该小区的业主代表大会的探讨，为房屋土地管理局的确定。航湖一村业主委员会起诉法院恳求撤销该公告。问：未经业主大会决议，业主委员会能否提起诉讼。答：未经业主大会决议,业主委员会不能提起诉讼.因为首先涉及一个小区的诉讼事项属于须要由业主大会(或业主代表大会)觉得的重大事项:其次,业主委员会仅是业主大会(或是业主代表大会)的执行机构.因此,在本案中未经也住大会的决议,业主委员会不能提起诉讼.广州市天湖小区的业主委员会托付长安物业管理公司管理小区。从2003年的2月份开场长安物业管理公司先后及几家广告公司签订了场地运用合同，允许其利用小区的外墙和电梯墙壁
14、悬挂广告。这一行为引起了小区业主的不满，几次交涉无效后，业主大会确定另行聘请物业管理公司，但长安公司认为物业管理合同尚未到期，况自己的管理效劳也无大问题，业主大会不能随意解除物业管理合同，因此回绝移交相关的物业资料。问题：业主是否有权单方面解除物业管理合同？为什么？答：业主可以解除物业管理合同，但一是要必需通过业主大会，探讨来确定是否另行聘请物业公司；二在约定的物业管理期限内，要看物业公司的效劳是否达不到约定的标准。作业3一、填空题 1、物业综合管理特征有：综合性强、专业性强、效劳性强2、物业产权的形式主要有个体、共有、独立公有、特定复有，四种形式。3、物业管理的本质是：业主自治权利的延长4、
15、物业管理是物业管理企业承受业主的托付享有的管理，那么物业管理的行为是私法上的行为。5、根据物业法律事实发生是否及物业管理法律关系主体的意志有关可将其分为法律事务和法律行为两大类。6、建筑物可区分全部权是指区分全部建筑物专有部份，共有局部持有权以及因共有关系所生的全部权成员权所构成。7、收益性物业管理是指以经营性房屋为主体对象的物业管理。8、根据标准法律关系的法律部门的不同、物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。二、名词说明 1、物业管理法律事实:指物业管理法规所规定或认可,能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或条件. 2、物业产权特有形
16、式:物业的法律关系主体对于归属自己的物业产权把持方式. 3、狭义的涉外物业管理民事法律关系:指特定法域境内物业管理民事关系,因其构成要素中的主体境位身份、客体或者引起该关系变更的法律事实,涉及该法域以外的其他相关法域的法律适用效力问题,必需先依法域的法律冲突标准作出处理,才能确定对该民事关系应适用的实体的民事法律关系现象. 4、共有：财产可以由两个以上的公民、法人共有三、简答题 1、简述物业法律关系的构成要素。答：物业法律关系由主体、客体和内容构成. (1)物业管理法律关系的主题是物业管理法律关系的参与者,是物业管理法律关系中权利的享有者和义务的担当者.我国物业管理法律关系的主体有国家法人和自
17、然人. (2)物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体享有的权利和担当的义务. (3)物业管理法律关系的客体是指法律关系主体的管理和义务共同指向的对象,这指无和行为两大类. 2、物业权属登记的功能有哪些？答：(1)物业权属确认功能. (2)物业权属登记功能. (3)物业权属管理功能. 3、简述物业管理法的地位和作用。答：物业管理法作为我国社会主义社会法律体系的一个组成局部,它既有民事性质的标准,又具有行政性质的标准. 物业管理法是一个以民法为核心,并以行政法、经济法为保障的综合性法律体系. 4、物业管理法律行为的种类。答：物业管理法律行为一般分为三种: (1)物业管理民事关系主体的合法行
18、为. (2)物业管理行政管理关系主体的合法行为. (3)物业管理的违法行为. 四、阐述题论住宅小区的文明建立。答：应从硬件和软件两方面进展文明建立：（一）硬件 人们都想拥有平安舒适，环境幽雅，便捷安逸的住宅小区。而房产开发商首先就要考虑周到，还要高瞻远瞩，以哦避开旧小区惟有绿化带，无活动场所等等缺点。 1、对平安问题，无非就是防盗和防火问题。小区四周可装上红外线防盗报警系统，各单元进户大门设电子防盗门，装备24小时全天候专业警卫。各单元都要备有消防栓及灭火器，紧急照明设备，要有专人值守。涉及人身平安处，设有明显标记并有防范措施。 2、环境而言，小区内可培育四季名卉，常青乔木，建立雕栏喷泉，彩砖
19、小路。当然不光要绿意盎然，也要整齐干净，树阴下可搭造座椅，成为人们休闲的好地方。小区内要无干扰、噪音，给居民一种宁静，平安的感觉。小区内的居住区、休闲区、公共事务区、商业区相对隔离，并且要比例适当。3、小区要留足足够的空间作为活动场所，可以建棋牌室，健身房，网球场等等。 4、在户型设计上，功能分区要合理。一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门；卧房是静区，它是位置应比拟深化；卫生间设在动区及静区之间，以便利运用。空间尺度要舒适。起居室、卧房、餐厅、厨房、卫生间、阳台、贮存室等都应按合理的比例建立，采光设计也要得到。同时室内交通线应尽可能便捷，预留足够 插座，有线电视专线入户，
20、因特网预埋电缆等。 5、小区四周交通便利，旁边造有大型商场和医院，学校，可以享受便利的交通，感受浓郁的人文环境。（二）软件物业管理包括对住宅小区的平安，修理，清洁，绿化等很多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业将来开展的重要方面。物业管理企业的业务内容概括起来主要分为管理和效劳两大方面。在详细施行中，详细地表达在以下几个方面：1、对运用人的管理。既治安管理、环境卫生管理、园林绿化灌录、装修管理。 2、物业中的效劳。常规性效劳即保洁效劳、保安效劳、修葺效劳。 3、对房屋本体及附属设备的管理。 而对施行物业管理的小区居委会，就要有进步居民的生活素养，加强居民中创立文明小区，文明楼群的意识，明确“
21、安、居、乐、业”的工作目的，有意识的营造以下几个环境。 （1）、营造安定，平安，安心的治安环境 居委会从居民中挑出一批人组成治安队，监视巡逻，还可采纳封闭式管理，牢把进门关，最大限度内削减盗窃行为的发生。（2）营造整齐，卫生，幽雅的小区环境 居委会落实特地的保洁人员，明确职责，保持小区环境整齐和干净。通过宣扬，教化，使居民增加环保绿化的意识，增加责任感，自觉遵守各项制度。对底楼居民随意扩大居住空间要耐性劝服，扶植撤除，营造一个美妙的环境。 （3）营造安康，丰富，多彩的文化环境 居委会首先要做到思想上的重视，肯舍得投入，开拓一处活动场所，根据小区的特点，居民的爱好，组建老年舞蹈队，棋牌社等丰富小
22、区消遣活动。寒暑假可组建学生夏令营，增加情感，也营建和谐的生活环境。定期、不定期的组织居民开展丰富多彩，寓教于乐的活动，通过大家喜闻乐见的方式实行。 （4）营造便捷，优质，高效的效劳环境 居委会应当根据实际状况，为居民办好事，干实事。关切小区内的孤寡老人和生活比拟贫困的家庭。对在自己职责范围和实力范围内的事以最快的速度，最好的效劳看法完成。 我们认为一个文明小区的建成，须要的是大家共同的努力，作为居民也要以主人翁的意识去维护小区公共设施，自觉遵守小区的规章制度，真正创立一个环境优雅，气息浓郁，现代化的文明小区。五、案例分析 某小区物业管理规定：每一住户在装修前须办理装修手续，就装修公司的资质、
23、装修的设计图纸以及装修人员、完工日期在物业管理部门备案，同时向物业公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验收合格后退回押金。徐先生在某小区购置三居室一套，在办理完全部手续，并且交纳了装修押金后，装修公司开场施工。施工完成后，经物业管理公司验收合格后， 徐先生搬入新居，同时物业公司也将押金退还给了徐先生。到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家装时加宽了进户门为由，先停了徐先生家里的电，两天后，又把徐先生家里的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无他法的状况下，将物业管理公司告上了法庭。问题：1、在本案中物业管理公司的行为是否合法？为什么？2、徐先生作为业主应当如何来救济他所享有的权利
24、？答：1、本案中物业管理公司的行为是不合法的,因为徐先生的装修完全是根据物业管理公司的规定完成的,在装修完成后也经物业管理公司的验收合格,因此,物业管理公司以徐先生家装时加宽了进户门为由,停电、停水的行为侵扰了徐先生的合法权益. 2、徐先生可以先及物业管理公司协商解决,协商不成,可以选择调解或仲裁或诉讼来维护自己的合法权益.作业4一、填空题 1、在归责原则中，归责事由居于核心地位。2、在罗马法中确立了过错原则是法学领域的一大创举。3、过错可以分为有意和过失两种表现形式。4、根据违法者担当的责任方式不同，法律责任可分为：民事责任 、行政责任、 经济责任、 刑事责任 、违宪责任5、物业管理纠纷的处
25、理方式主要有：自决及协商、 调解仲裁、 诉讼。二、名词说明 1、物业管理法律责任:指在物业管理法律关系主体施行违法行为所必需担当的否认性法律后果. 2、侵权责任:指行为人侵扰受物业管理法律标准爱护的财产及合法权益,依法应担当的否认性民事法律后果. 3、违约责任:指合同当事人及不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应担当的否认性民事法律后果. 4、仲裁:就是双方当事人将争议事项提交非司法机关的仲裁机构进展审理,并作出具有约束力的裁决的过程. 三、简答题 1、简述仲裁的根本原则。答：仲裁的根本原则主要有: (1)自愿原则. (2)公允合理仲裁原则. (3)符合法律规定原则. (4)独立仲裁
26、原则. 2、简述在物业管理过程中的民事侵权行为的表现。答：物业管理过程的民事侵权行为主要有: (1)物业管理公司及其工作人员执行职务选成侵权损害的民事责任. (2)因物业修理施工而产生的侵权责任. (3)建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成别人损害的,其全部人或管理人也应当担当责任,但可以证明自己没有过错的人除外. (4)因防碍行为而产生的侵权责任. (5)破坏、污染环境的侵权责任. (6)无行为实力人,限制民事实力人致人损害的民事责任. (7)因妨害行为而产生的侵权责任. 3、简述物业管理法律责任的特征。答：(1)法律责任具有综合性特征. (2)法定责任及约定责任相结合. (3)责任
27、议定对技术标准及较强的依靠性. (5)法律责任是以民事责任为主,行政责任及刑事责任为辅. 四、阐述题1、试述物业管理纠纷的起因及其防范。答：（一）物业管理纠纷的起因分析 1、立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。 2、开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的冲突 3、缺乏完善的市场竞争机制。 4、物业管理的效劳概念没有建立。 （二）物业管理纠纷的防范措施 1、完善相关立法工作 2、加大行业标准化管理力度。 3、培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。 4、业主和物业公司通过签一份详细明确、内容详尽的物业管理合同来标准双方的行为 5、进一步标准政府行为2、谈谈
28、你学习了物业管理法规课程的个人体会。答：通过学习，使学习者理解物业管理法律法规的根本学问，培育物业管理中处理法律问题的根本工作实力；明确物业管理地内涵，物业管理法律制度及相关法律制度，业主及业主大会，物业管理企业，物业管理效劳过程中的法律问题，法律纠纷的处理、物业管理法律责任，进步了对我国物业管理的相识。五、 案例分析题 陈某驱车前往表格家，表格家住的小区为封闭式物业管理小区，出入口为东西两道门，小区内有保安巡逻。陈某将车停放在表格家楼下的停车位上，锁好车门后上楼。后陈某下楼取车时，发觉自己的车不见了。陈某随即向物业管理公司反映状况，物业管理公司查看了现场后，向公安机关报案。陈某屡次向物业管理
29、公司索赔，但物业管理公司以陈某未交纳保管费为由回绝赔偿。问题：1、陈某向物业管理公司索赔的主见能否实现？为什么？2、陈某可以通过哪些途径来爱护自己的权利？答：1、陈某向物业管理公司索赔的主见能实现.因为陈某将车停在其表哥家楼下的停车位上以后,便及物业管理公司形成了一种无偿保管合同关系.由于该小区为封闭式物业管理小区,且小区内有保安巡逻,而本案中,该小区的管理存在重大过错,否则,为什么在一个内有保安巡逻的封闭式小区停放的车辆被盗后而物业管理公司一天所知呢?另外,虽然陈某未交纳保管费,但由于物管公司有重大过错,因此,根据有关规定,物管公司也要担当赔偿责任. 2、陈某可以通过及物管公司协商解决,若协
30、商不成,可选择调解,仲裁或诉讼来爱护自己的权利. 李某在小区内丧失三辆自行车后，回绝交纳物业保管费，结果被物业公司告上法庭。2004年初，李某所在的小区物业公司催收2003年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到爱护自己的财产平安。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和平安，定时开关小区大门，巡逻时发觉火警、治安、交通事故刚好处理，对可疑人员进展盘查。而丧失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，及物业管理公司无关。因双方意见不一，李某回绝交纳2003年度的物业管理费。物业公司无奈诉至法院，要求被告李某给付4303元物业管理费及滞纳金。问：李某可以不交2003年度的物业管理费吗？为什么？答：李某应付物业管理费，因物业管理合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安效劳是负责维护小区公共秩序和平安，一般不包括自行车的保管义务，李某拒付管理费的理由不成立。