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1、2022年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是。A模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进展估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的根底D从某个特定房地产投资者的角度进展分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，以下工程中，不应作为补偿工程的是 0A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、以下房地产估价机构的行为中，错误的选项是。A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的
2、房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D利用过去为房地产权利人提供估价效劳中获得的所有信息资料，为预购置该房地产的 投资者提供最高出价评估效劳D4、关于估价目的的说法错误的选项是0A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价工程都有估价目的C 一个估价工程通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地 的权益中属于0A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处C6、以下对某宗房地产状况的描绘中，属于房地产实务状况描绘的是
3、0A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、以下引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）A对住宅本身进展投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工本钱上升导致住宅重置本钱进步8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的选项是()A房地产转让估价应评估出租*益价值B续贷抵押估价应评估出租*益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145 m2,使用面积为132 m2,应分摊的共有公用建筑面 积为23 m2,按套内建筑面积计算的价格为
4、7500/m2,那么该套住宅按建筑面积计算的价格 为()元/近。A5893B6387C6473D7016答案：C10、以下影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是0A国内消费总值B国民消费价格指数C汇率波动D税收减免答案：D11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于() 的限制。A房地产地役权B房地产权利及其行使租赁权C房地产使用管制D相邻关系答案：D12、某抵押房地产的土地为划拨方式获得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价 值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵 押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。假设社
5、会一般抵押率为60%,实现抵押权 的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换 房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为()A房屋征收决定公告之日B原征收补偿协议达成之日C用于产权调换房屋支付之日D委托估价之日答案：A14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，本钱法测 算该两种续建方案的结果均为8800元/itf,假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的 测算结果分别为10000元/nV和9550元/nV。根据最高最正确
6、利用原那么，估价方案综合测 算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/m、A9175B9400C9450D9775答案：B15、比拟法估价中，可比实例成交H期之后发生的以下事件中，不需要进展市场状况调 整的是0A所在区域的消费者观念发生了变化B国家调整了房地产税费政策C国际与国内均出现了通货膨胀D对可比实例进展了装修改造答案：D16、为评估某房地产2022年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比 实例资料如下：成交日期为2022年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/瞋买卖 中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正
7、常交易价格的6%和3%o 2022年8月1日至2022年4月1日期间，该类房地产市场价格平 均每月比上月上涨0.3%。对该可比实例成交价格进展修正、调整后的价格为()元/nV.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、运用比拟法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建 成时间一样，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导 致每多使用一年价格下降1%,假设不考虑其他因素，那么该可比实例成交价格的房地产状 况调整系数为()A100/101B100/100C100/99D100/98答案:A22、某宗已抵押的收益性
8、房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元， 维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元， 年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、平安、正常使用所需的一切费 用均由出租人负担。该房地产的净收益为。万元。A、245B、275C、315D、345参考答案：D23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置本钱为100万元，厂房内动产设备重新购置价 格为40万元。厂房到达设计寿命撤除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备 折价10万元;撤除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废气建筑垃圾搬运花费1 万元。该厂房的残值率为0。A
9、、1.43%B、 2.00%C、7.86%D、11.00%参考答案：B24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建立期为2年，建成5年后补办了土 地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地 上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时，年 折旧率为0。A、 2.00%B、 2.13%C、2.22%D、 2.50%参考答案：C25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的选项是0。A、自建筑物开工之日起至其不能保证平安使用之日止的时间B、为建筑物有效年龄与其将来净收益大于零的持续时间之和C、由建筑构造、工程质量、用途
10、与维护状况等决定的时间D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和参考答案：B26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500 m2,净租金为730元/itf,年，空置率 为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/以.年，空置率为10%o现单独增加电 梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时伴随增加电梯的必要费用为200万元。假设该 写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%,那么该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额 为()万元。A、78B、102C、180D、302参考答案：B27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下， 开发完成后的房地产价值对应的房
11、地产市场状况应是()时的房地产市场状况。A、价值时点B、开发完成C、将来延迟销售D、销售完成参考答案：C34、关于估价方法选用的说法，正确的选项是()A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择本钱法B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实力调查困难，可不选用？D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法参考答案：A35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证B、估价师对其专业胜任才能的承诺和保证C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明参考答案：D二、多项选择题1、
12、关于专业房地产估价的说法，正确的有0A、应由专业机构和专业人员完成B、应经过审慎判断并提供专业意见C、出具的结果具有证明效力D、应收取一定的效劳费用E、咨询性估价无需承当法律责任参考答案：ABCD2、以下房地产中，通常适用收益法估价的有。A、农地B、写字楼C、加油站D、二手商品住宅E、行政办公楼参考答案：ABCD3、以下房地产状况的描绘中，属于房地产权益状况描绘的有()A、住宅已设定抵押权B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高层住宅可欣赏临近公园的景观参考答案：ABD4、以下房地产价格影响因素中，会引起房价上
13、涨的因素有0A、周边土地出让出现“地王B、家庭规模小型化C、下周贷款利率DGDP增速放缓E、城镇化速度减慢答案：ABC5、以下建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有()A、建筑面积B、建筑进深C、室内净高D、建筑层数E、建筑质量 答案：ABCD6、以下估价工程中，价值时点和房地产状况通常分别为如今和将来的有。A、在建工程抵押估价B、期房预售价格评估C、预购商品房抵押估价D、用于产权调换的期房价格评估E、建筑物火宅损毁价值评估答案：BCD7、以下房地产中，通常适用比拟法估价的有()A、高档公寓B、标准厂房C、房地产开发用地D、行政办公楼E、在建工程参考答案：ABC8、比拟法股价中，对可比实
14、例成交价格进展权益状况调整的内容包括0A、租赁权限制情况B、交易税费负担转嫁情况C、已抵押担保债权情况D、地役权设立情况E、利用方式限制情况参考答案：ACDE9、评估承租*益价值时，收益法估价参数确定正确的有0A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C、净收益应为合同租金减去运营费用D、净收益应为市场租金减去运营费用E、净收益应为市场租金减去合同租金参考答案：AE10、一般来说，房地产价格等于“开发本钱加平均利润的前提条件包括。A、供求关系短期内不太稳定B、自由竞争的市场环境C、较长时期的市场运行D、可大量重复开发建立E、本钱和效用变动不同步参考答案：BCD
15、11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有0A、采用最合理修复方案进展修复发生的必要费用B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E、包括长寿命工程发生的修复费用，不包括短寿命工程发生的修复费用 参考答案：ABD12、关于假设开发法股价中开发经营期的说法，正确的有0A、开发经营期的起点是假设获得估价对象的日期B、开发经营期的终点是将来开发完成后的房地产经营完毕的日期C、建造期的起点是价值时点，终点是将来开发完成后的房地产开工之日D、销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间E、经营期的起点
16、是将来开发完成后的房地产开工之日参考答案：ABD13、关于长期趋势法的作业及其适用的估价对象的说法，正确的有0A、长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规那么变动B、长期趋势法可用来比拟、分析两宗或两类以上房地产价格的开展潜力C、长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产D、直线趋势法适用的估价对象是历史价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势的 房地产E、平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降且各 期上升或下降的幅度大致一样的房地产参考答案：ABCD14、运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格 影响
17、因素包括0A、市场状况B、交易情况C、区位情况D、使用期限E、开发程度参考答案：ACDE15、关于估价委托书的说法，正确的有()A、估价机构承受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得带其起草C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E、估价委托书应作为重耍的估价根据放入完成的估价报告附件内参考答案：ACDE三、判断题1、估价师不能在开始估价之前就征求委托人的意见，一般也不能在完成股价之前与他 们讨论估价结果0参考答案：V2、“以房养老的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房
18、自身的价 值作为归还保证0参考答案：V3、为估价委托人竞买国有建立用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询 性估价0参考答案：V4、实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化， 但估价师应尽量用定量分析来量化各种因数对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准()参考答案：V5、抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用()参考答案：X6、比拟法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格()参考答案：X7、繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些 因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响()参考答案：X8、在
19、运用收益法评估商品住宅价值时，预期期末转售收益较大。假设选择直接资本化 法估价，那么选取的资本化率较小;假设选择报酬资本化法估价。那么选取的报酬率较大。参考答案：X9、本钱法评估包含土地和建筑物的估价对象的价值或价格时，根据估价对象状况和土 地市场状况，应选择房地分估途径求取重新购建价格。参考答案：X10、建筑物的折旧可能在工程开工之前就已经存在()参考答案：V11、实际估价中，假设开发法的估价前提由价格类型和价值时点决定，并应在估价报告 中说明理由()参考答案：X12、标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进展分组，使同一组内的房地产 具有相似性，病大量房地产成交价格及其影响因素数据，
20、经过分析，利用*型计算出各 宗被估价房地产价值或价格的方法。参考答案：X13、城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分均质地 域()参考答案：X14、评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和楼层() 参考答案：V15、估价报告使用期限与估价机构和估价师应承当估价责任的期限一致() 参考答案：X四、综合分析一.某商铺共二层，总建筑面积200nl2,每层建筑面积相等，一层层高6m,二层层高3.5m。 该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/m2,约定每年租金递增率为 3%,运营费用率为25%o根据调查，同类商铺目前层高3. 5m
21、的一层年租金为1920元/成， 二层租金是一层租金的0. 6倍;在其他条件一样的情况下，层高6m的一层租金是层高3. 5m 的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%,运营费用率为25虬 该商铺从目前 开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%,转让税费为市场价格的6%o请计算该商 铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。 (10分)答案假定各年的租金收入均发生在年末1 .租约期内该商铺一年前整体出租,年租金为年80,那么目前年租金为：1680X (1+3%) =1730. 4(元/m2) 1730. 4X200X (1 25%)/(10% 3%) 1 一 (1
22、+3%)4/(1+10%)4=85. 752/万元)2 .租约期外价值时点层高3. 5m的一层年租金为1920元/m2,那么：一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920义1.25 X (1+5%) 4=2917. 215(元/m2)二层层高3. 5m的租约期外第一年租金为：1920X0. 6义(1+5%) 4=1400. 2632(元/m2) (2917. 215 X 100+1400. 2632 X 100) (1 一 25%)/(10% 5%) 1 一 (1+5%) 6 (1+10%) 6/ (1+10%) 4=107. 7310(万元)3 .转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，
23、房地产价值二房地产将来第一年净收益/资本化 率（1920 X （1+5%） 10 X 1.25 X 100+1920 X （1+5%） 10 X 0.6 X 100 （1 一 25%）/6% X （1 6%）/（1+10%） 10=262. 1060（万元）V=85. 7521 + 107. 7310+262. 1060=455. 59（万元）二.某公司5年前通过出让方式职得土地面积2000m2.使用期限50年的某地块，土地出让 合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使 用，总建筑面积5000m2,建筑物经济寿命为50年。现时重新获得类似50年使用期限土
24、地 的出让单价为3000元/m2,重新建造建筑物的建立本钱为1500万元（建立期2年，第一年投 入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入），管理费为建立本钱的3%,年利率为6%,销售税 费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置 价格为540万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值 率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的本钱价值（土地报酬率为6%）o （10 分）答案1.重置本钱土地本钱:3000X2000X 1 1/（1+6%）45/1 一 1/）+6%）50=588. 35（万元） 建立本钱1）第一年:
25、1500 X 40%=600 （万元）；2）第二年:1500X 60% =900 （万元）管理费用1）第一年:600X3%=18（万元）;2）第二年：900 X 3%=27 （万元）利息588.35 X （1+6%） 2 1 + （600+18） （1+6%） 1. 5 1 +（900+27） （1+6%） 0. 5 11=156. 5711（万元）销售税费150万元开发利润300（万元）重置本钱:588 35+1500+18+27+156. 5711+150+300=2739. 92（万元）2 .折旧（1）门窗墙面修复本钱=8（万元）；（2）装饰装修折旧额=540X3/5=324（万元）;（3）设备折旧额=100X3/10=30（万元）;长寿命工程折旧额=（2739. 92 - 8 540 100） X 1/48X3=130. 745（万元）折旧合计为：8+324+30+130. 745=492. 745（万元）3 .该宗房地产本钱价值=2739. 92-492. 745=2247. 175 （万元）