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1、金桥板块及吴中路、宋园路沿线区域租赁型办公楼市场简介二OO八年十一月青浦漕俞路项目市场简报目 录金桥篇31.板块界定32.板块办公市场分析32.1板块市场分布32.2板块市场个案研究4（一）基础指标面：4（二）市场表现力面：4（三）客群面：52.3 市场特征总结5吴中路、宋园路篇51.沿线区域办公市场分布62.沿线主要个案研究6（一）基础指标面：7（二）市场表现力面：7（三）客群面：83.市场特征总结8金桥篇1.板块界定金桥板块：指以杨高中路以南，龙东大道以北的中环区域。（106板块划分）2.板块办公市场分析2.1板块市场分布银东大厦银桥大厦民航大厦新金桥大厦建银大厦方正大厦金台大厦办公楼集中
2、区域金桥办公楼分布图（部分）分布图显示，板块区域内办公楼分布呈现出密度不高，聚集性强的特点。区域项目主要集中于金桥路、新金桥路以及金藏路沿线。其中以新金桥大厦、银东大厦、民航大厦为板块内地标型办公楼。2.2板块市场个案研究目前板块内具有代表性的租赁型办公楼项目有6个，分别是：民航大厦、新金桥大厦、方正大厦、建银大厦、银东大厦和银桥大厦。项目名称地址总建面()标准层面积（约）物业品质开盘时间出租率租金(元/天)物业管理费(元/月)浦东民航大厦新金桥路18号590001400商办楼99年90%2.53.222新金桥大厦新金桥28号4850010005A07年90%2.8322方正大厦新金桥路112
3、2号250001200待定05年84%22.318建银大厦浙桥路289260001000商务04年80%1.41.6*银东大厦新金桥58号5200011835A98年85%22.522银桥大厦金新路58号485891200标准04年65%2.315（一）基础指标面：a) 从物业规模来看，各项目体量基本在2000050000之间，整体规模不算太大。b) 从标准层面积来看，各项目标准层面积在10001400，多数项目可以分割组合，在提高产品功能性的同时，也增加了客户的选择性。c) 从物业品质来看，有标准写字楼、商务楼、5A写字楼等类型，差异化的物业档次满足了不同层次的客户需求。（二）市场表现力面：
4、a) 从租金来看，项目租金主要分布于22.5(元/天)和2.53(元/天)两个区间段。物业品质、交通动线、商业配套设施完善程度等因素是造成租金差距的主要因素；而一些知名企业的入驻更是拉动了板块租金的上涨。b) 从出租率来看，板块内项目几乎都保有比较高的出租率，基本在80以上。较高的出租率主要得益于板块内有强大的产业需求。c) 从物管费来看，板块内多数项目物业管理费在1522(元/月)之间。d) 从开盘时间来看，物业运营时间的长短，很大程度上影响着物业当前的租金水平。（三）客群面：项目名称入驻企业类型浦东民航大厦23-25层为上海机场集团、有大量外企公司和国内知名企业如小鸭电器等新金桥大厦海尔、
5、夏普电子、柯达、飞利浦等国际知名企业整层包租建银大厦以电子、通讯、贸易、物流、机械公司居多，少量建筑公司银东大厦6F以上由贝尔、阿尔卡特两大公司全部租用，其余楼层有小部分被外资企业租下银桥大厦以中小型商务、物流、贸易公司为主，少量房地产咨询公司、医药设备公司从入驻企业类型来看，入驻企业主要以知名国内外企业（尤以电子、科技等）为主，辅以各类中小型商务、物流、贸易、咨询类企业组成，知名企业的入驻不仅提高了租金水平，也提升了板块价值。2.3 板块市场特征总结金桥板块租赁型办公市场呈现以下特征： 板块内租赁型办公楼密度不高，项目集聚性高。物业主要集中于金桥路、新金桥路沿线。 板块内项目体量基本保持在2
6、万5万之间，标准层面积基本在1000以上。 目前，板块内新增供应量不多，高品质的写字楼较少；板块内多数项目已接近满租状态，出租率高； 板块内有强大的产业支撑，市场需求力较强； 目前，板块内5A或甲级办公楼租金多在2.5元/天，标准写字楼或其他商务楼租金在22.5元/天之间；物业管理费集中在1522元/月；吴中路、宋园路篇吴中商务大厦炫润国际大厦燎申国际大厦新概念大厦海螺大厦兆丰环球大厦永腾大厦富群大厦沿线区域办公楼分布图办公楼布点区域1.沿线区域办公市场分布沿线区域办公楼主要以吴中路为横轴，呈哑铃状分布；物业集中于吴中路与虹中路的十字范围区域。宋园路附近少有纯正办公楼存在,只有零星的老式商住楼
7、。沿线项目各自为战，缺乏集聚性。2.沿线主要个案研究目前板块内具有代表性的租赁型办公楼项目有8个，分别是：兆丰环球大厦、新概念大厦、海螺大厦、吴中商务大厦、永腾大厦、炫润国际大厦、燎申国际大厦、虹桥富群大厦。项目名称地址总建面（）标准层面积（约）物业品质开盘时间出租率租金(元/天)物业管理费(元/月)兆丰环球大厦中山西路1800号586032093甲级98年85%4.1-4.520新概念大厦吴中路39号205007885A05年90%2.93.618海螺大厦中山西路1277号100001500商务楼06年55%2.918吴中商务大厦吴中路1099号270002500商办03年80%2.22.7
8、6永腾大厦吴中路1065号220002000商办04年90%22.58炫润国际大厦吴中路1100号200002000乙级05年60%3-3.1（每两年递增一次）9燎申国际大厦吴中路1068号150001600乙级07年70%3.28虹桥富群大厦合川路3089号9000880商务楼05年88%3（含物业）*（一）基础指标面：a) 从物业规模来看，沿线区域办公楼体量基本在1000050000区间段。b) 从标准层面积来看，沿线办公楼标准层面积主要集中在15002000之间，有少数物业标准层面积在1000以下。c) 从物业品质来看，沿线办公楼主要以商务楼、乙级写字楼为主，辅以少量甲级写字楼。（二）市
9、场表现力面：a) 从租金来看，沿线办公物业租金主要围绕3元/天均线上下波动，部分物业租金已达到4元/天以上。b) 从出租率来看，沿线办公楼出租情况较为乐观，多数项目已达80以上，空置率较低。c) 从物业管理费来看，沿线办公楼物管费基本处于610(元/月)和1520(元/月)两个范围段。物业品质的高低以及物业管理的配套服务的好坏，是导致物管费差距的关键因素之一。d) 物业运营时间的长短直接反映了物业管理及各项配套服务的完善程度。从物业运营时间来看，沿线多数物业运营时间在三年以上，较长的运营时间，在提升租金水平的同时也保证了较为稳定的出租率。（三）客群面：项目名称入驻企业类型新概念大厦软件、科技、
10、网络、贸易类中大型企业虹桥富群大厦物流、贸易类中小型企业炫润国际大厦外资贸易、科技、咨询类中小型企业燎申国际大厦软件、贸易、教育、咨询类中小型企业吴中商务大厦教育、咨询、广告类小型企业从入驻企业类型来看，入驻企业类型较为丰富，涵盖了贸易、科技、网络、咨询等类别；这些类型的公司租金承受能力较强，退租率相对较低。从入驻企业规模来看，以中小企业为主，部分物业有大型企业入驻。3.市场特征总结沿线租赁型办公市场呈现以下特征： 沿线办公楼呈哑铃状分布，吴中路、虹中路十字交叉区域成为各类型办公楼汇集之地。 沿线多数办公楼体量在1000050000之间，标准层面积在15002000之间。 目前，沿线办公楼出租情况较为乐观，个别项目已接近满租状态，租金水平在3元/天上下，物业管理费在1520元/月。 随着交通网络、商业配套等设施的日益完善以及沿线办公联动效应的逐渐形成，沿线办公物业租金将会有上扬的趋势。 沿线办公楼入驻企业类型丰富，涵盖贸易、网络、科技、咨询等类型，此类型租金承受能力较强；入驻企业规模多以中小企业为主。 供应层面，沿线办公楼存量较小，无新增办公楼。 需求层面，虹桥区域内办公需求的分流会给沿线办公楼导入稳定的需求量。