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1、营销中心2011年年终总结及2012年工作展望2011年是历史上房地产政策调控最严厉的一年，在这一年里，限购限贷政策从年初到年尾，逐步收紧；纵观各开发商从捂盘到试探市场，一直到实实在在地打折促销；购房者从对限购政策的怀疑到持币观望，从捂紧钱袋到排队买楼，这期间买卖双方的博弈最终的决定因素是什么？作为营销部门这个问题一直是我们讨论最多的。中国的楼市不单单是受市场经济调节，最重要的还是受国家政策调控，老百姓根深蒂固“买房置地”的传统思想也在时代变迁中不断被刷新。目睹亲戚朋友买楼致富，几年之内资产不断翻翻，资金雄厚者的子子孙孙名下都已经有用不尽的房产，身价随着房价不断水涨船高，但是一纸限购令，这个神
2、话成了后无来者的神话。如今楼市开始下探，是不是又一个制造神话的时机到来了呢？结果又有专家说，除非房产税出台，否则限购政策不会终结，一瓢冷水给刚刚又有些发热的头脑来了个速冻。2011年的购房者就这样冰与火的考验中焦灼着。其实开发商也不轻松，政府招拍挂没有哪块地是便宜的，各种规划一落实，马上跟进卖地，规划的美好愿景，吸引着一批又一批为理想疯狂的开发商，于是地王频出，地价和楼价倒挂的现象比比皆是。财力雄厚的开发商往往囤够10年开发的土地，但是再往后的10年，还是这个“钱多人傻速来的”卖方市场吗？这时开发商开始犹豫：“是不是冬天真的来了？”其实在这个政策占据主要调控手段的中国房地产市场，政府才是调控的
3、那只上帝之手。房地产近年来在经济快速发展的引擎作用功不可没，但高企的房价和沸腾的民怨又让政府不得不做出调整的姿态，直到这种民怨已经累积到威胁政权稳定的时候，政府真的坐不住了，下决心调控。于是限购、限贷、限价步步紧逼，使得房价不能有一点松动的痕迹。另一方面，房产税又在紧锣密鼓地筹备出台，这一切的一切真正的将房价控制到了不能继续飙涨的程度。接下来政府会怎么办？开发商会怎么办？购房者又该怎么办？房地产市场何去何从？2011年的年末我们就站在这个十字路口。不管市场如何变化，我们的营销工作没有变。下面就2011年营销中心全年的工作做一个阶段性的总结。2011年是营销中心为*的开盘而时刻准备的一年。我们主
4、要完成了以下几方面的工作。一、完成*的销售准备工作1、完成*售楼部的室内设计、硬装施工和软装布置方案，准备随时开门迎客。2、组织完成*一期售楼部的装修设计。3、完成*广告宣传方案制定，随时准备实施。4、完成部分媒体（报纸、买楼通、电视、网络等）关于*销售的信息发布。二、配合其他部门工作1、同工程部配合，跟进*的园林设计方案、扩初设计及施工图设计工作，并同合作方保持良好的沟通。2、配合跟进一部分施工材料的选型定版工作。3、配合实施二期样板房设计施工招标。4、配合开发部完成*一二期测绘工作。5、配合物业公司完成部分旧业主清欠物业费的工作。三、完成*住宅98%的产权证办理和发放工作。对于应办而未来办
5、理产权证的客户均发放催办通知，并一一落实，以避免承担拖延办理房产证的责任。四、完成*部分车位的销售和办证工作。五、完成翔韵雅居部分外包销售的签约、收楼、办证工作。六、持续部分旧物业整体销售的谈判工作。并就其涉及的分户、按揭、资金托管等事宜一一落实。去年住宅市场低迷的情况下，商业物业的投资被炒得火热，顺势而为，联络一些中介公司，对我们的旧物业进行推售。但终究因为价格的原因没有成交。随后，我们又专门对商业市场实际的成交情况进行了调查，根据得来的数据我们得知，2011年6- 12月全市一手商铺成交3934套，环比上涨313%，成交面积354531平方米，环比上涨314%，成交均价24428元/m2，
6、总成交金额84.7亿元。商业地产去年确实在销售面积和金额上有所突破，但商业地产原始的成交数据的基数比较小，即使成交翻翻，在总的成交量和价格上突破不大。除了部分繁华商业区的临街商铺卖出了8-9万的高价，其余卖的好的商业大部分是写字楼和大型小区的商业街。但是卖价就在2-3.5万的区间浮动。分析商业之所以有这样的市场表现有以下几个原因：首先中介公司推波助澜。在住宅市场低迷的情况下，各大中介公司门可罗雀，严重的生存压力，导致他们不得不转移战略，利用手中的客户资源，大肆炒作商业房源，持币寻觅投资出口的投资客成了他们的目标，游说的说辞真假参半，将商业的价格推上去，再加上媒体的吹风，真真假假的消息充斥 整个
7、市场。只有真正的沉下去看数据，我们才能得到真正结论。商业是在这半年时间成交量放大，但远没有市场传闻那样高价热销。这跟商业地产的特性密不可分，商业地产分商场、商铺、写字楼这样几个部分，而现在投资所说的投资一是指商铺。一铺养三代的概念蒙蔽了很多投资者的眼睛，然而，一旦铺子选择不好，高价投资，而闲置在那里或者是低价出租，投资回报远没有想象中高。尤其是在热炒之下，商铺的价值早已经溢价5-10年，更别提什么高投资回报了。而那些商场分割销售的商铺，受后期经营的不确定性影响，即使是再低的价格，也少有人感大胆投资，这样的分割销售的商铺由于经营不当，一文不值的例子屡见不鲜，真正的投资者更是不敢问津。所以，精明的
8、投资者看到的是机遇和风险并存，并且是风险大于机遇的情况，所以对商业的投资慎之又慎，这就造成了中介一头热的局面，但是那些性价比相对合理、经营预期比较确定的商业地产还是具有一定的投资价值，这就是商业地产的销售没有大的跨越的根本原因。其实，在广州这个商业化大都市，写字楼市场最近的租金和价格一直都持续走强，所以未来写字楼市场应该会是一个投资的热点。七、持续性地市场情况监控。首先，关注新开盘楼盘的营销手法和策略，持续关注签约价格及签约比例，跟进开发商后期的推进策略。其次，关注市场上客户的心态变化。再次，安排主要楼盘的阶段性踩盘。最后，长期坚持做市场一周简报，对土地、销售、政策等市场做持续关注。八、持续进
9、行团队建设。保持部门内部沟通顺畅，保持雷厉风行的作风，调整部门的工作状态，随时整装上阵。以上是本部门一年的工作总结，在这一年里，工作有成绩也有不足，希望我们能继往开来，在2012年这个充满希望的一年里，我们将做好以下工作：一、 随时准备迎接*项目的开盘。1、 做好售楼部的装饰外部包装工作。2、 做好宣传资料准备和印制工作。3、 做好广告宣传方案的准备和推广实施。4、 做好其他销售前的准备工作二、 持续完成翔韵雅居的办证工作。三、 持续公司旧物业和*剩余物业的销售。四、 持续市场调研工作，适时将*推向市场。五、 持续进行团队建设，使部门内外沟通更加顺畅。2012必将是一个不平凡的一年，不论政策如何化，我们都相信，只要策略得当，一定会有奇迹发生，让我们拭目以待。*产开发有限公司营销中心2011年12月31日