大厦物业服务合同.doc

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1、大厦物业服务合同金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务合同(A、B、C、D)（081023修订稿）甲方： 以下1-75方合称甲方1、 中国人寿保险（集团）公司2、 中国人寿资产管理有限公司3、 北京中保信房地产开发有限公司4、 北京银行5、 北京市西城区机关事务服务中心6、 北京产权交易所有限公司7、 国寿投资控股有限公司乙方：中保信物业管理有限公司（以下简称“中保信物业”）甲方作为北京市*市西城区？区金融街17号B7大厦商业大厦（五星级）A、B、C、D座(以下简称“ABCD座1-4号大厦”)所有人/业主，一致同意委托乙方管理ABCD座1-4号大厦公共部位物业；乙方具备从事物业管

2、理企业资质条件，具有管理ABCD座1-4号大厦物业能力与水平。并同意接受甲方委托，按照本合同、物业管理条例、物业服务收费管理办法、北京市*市物业服务收费管理办法（试行）及相关法律、法规、政策规定为ABCD座1-4号大厦提供物业管理与服务。1. 定义1.1 “物业管理服务区域”：指甲方委托乙方对ABCD座1-4号大厦共用区域实施物业管理服务全部范围，包括其中建筑和设施设备。1.2 物业公共区域指不被单一产权人所使用区域；仅为ABCD座1-4号大厦全体业主所有并使用区域；公共设备设施指不被单一产权人使用设备设施，仅为ABCD座1-4号大厦全体业主所有并使用设备设施。公共区域和公共设备设施之定义见本

3、合同附件1：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备之定义。1.3 商业面积是指业主需要或用于商业用途，且空调供应时间为周一至周日8:00-22:00中任意连续12小时（包括国家法定节假日）面积。2. 委托物业管理服务范围2.1 物业基本情况：ABCD座1-4号大厦，位于北京西城区？区金融大街17号B7大厦商业大厦（五星级），建筑面积217,048.69435465平方米，四至以房屋土地管理部门核定红线范围为准（详见建设规划平面图）。2.2 乙方提供本物业管理服务区域范围为：本项目建筑红线以内B7大厦商业大厦（五星级）A、B、C、D座建筑物及其附属设施设备，具体服务范围见本合同

4、附件2金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务范围及界限划分及附件7金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域管理服务范围及内容划分方案。对在实际工作中出现与B7大厦商业大厦（五星级）其他相关物业管理公司物业服务约定不明、界定不清情形，或依附件7第三项所列示情形，应甲方要求，乙方应先行承担物业管理责任，并服从甲方对该等事项做出决议，甲方无须就此支付任何额外费用；如因乙方推诿、延误造成甲方损失，乙方应承担相应赔偿责任。2.3 甲方中某单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由该双方另行商定。3. 物业服务质量要求总则：乙方应保证ABCD座1-4号大厦处于完好

5、使用状态，保持ABCD座1-4号大厦品质；力争提高ABCD座1-4号大厦在市场上整体竞争力，利于ABCD座1-4号大厦长期升值。 本合同物业管理服务内容和服务质量要求见本合同附件3 ：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准4. 物业管理服务资金本合同采取酬金制方式收取物业服务资金，甲方预付、乙方预收物业服务资金包括物业服务支出和乙方作为物业管理企业酬金两部分。预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主所有，乙方不得用于本合同约定以外支出。双方同意：本合同有效期内乙方预收物业服务资金共计18,770,371546565 元，按季度以非商业部分3.764 元/月/平方米、商

6、业部分 元/月/平米标准向甲方收取。物业服务资金测算和分摊见本合同附件4金融街B7大厦商业大厦（五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表和附件5A座大厦物业管理服务资金预算表。物业服务资金除按约定支付乙方酬金外，全部用于本合同约定物业服务支出。物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出。乙方因向甲方因乙方提供本合同项下物业服务应按而收取酬金每季按甲方各公司实际实际物业服务支出8%支付薪金。乙方每季按甲方各公司预算物业服务支出8%预提，计提年终按审计报告进行决算并予以调整。4.1物业服务资金由甲方各方按季度（收取期限为当季第一

7、个月前五个工作日内）支付给乙方指定单位：中保信物业管理有限公司北京国寿物业管理中心开户银行（人民币）：北京银行营业部账 号：1201091298324.2物业服务资金包含内容4.2.1本合同物业管理服务区域内与物业管理服务相关政府规定所有法定税费；4.2.2按本合同管理内容进行物业管理服务由乙方应得物业管理酬金； 4.2.3本合同物业管理服务区域内房屋、系统设备设施、基础市政设施日常维修、小修和保养费（大、中修及更新改造费用未计入）。按照物业服务收费管理办法规定，如物业共用部位、共用设施设备发生大、中修及更新改造事项，乙方应根据实际情况做出预算，报甲方各方审批以后负责实施，由此发生费用由甲方各

8、方从专项维修资金中支付。大中小修区分标准依据国家及北京市*市有关规定执行。4.2.4乙方为大厦共用区域物业管理服务人员而支付工资、社会保险BX和按政府规定提取劳动保障福利费；4.2.5本合同物业管理服务区域安全、秩序维护费用；4.2.6本合同物业管理服务区域清洁卫生费用；4.2.7本合同物业管理服务区域绿化维护费用；4.2.8经甲方同意，乙方为管理本合同物业管理服务区域而聘请管理、维修、会计、法律、审计等方面专业顾问费用；4.2.9乙方为管理本合同物业管理服务区域所需行政办公费用；4.2.10本合同物业管理服务区域内节日装饰费用；4.2.11本合同物业管理服务区域内物业共用部位、共用设施设备及

9、公众责任保险BX相关保险BX费用；4.2.12本合同物业管理区域内公共能源费（水、电、气、暖等，不包括业主自用部分能源费）；4.2.12物业服务资金所包含相关内容在以上条款中未提及，详见本合同附件5和附件6概算明细表。4.3乙方应向甲方公布物业服务资金年度预决算情况，并及时（每年不少于二次）向甲方公布物业资金使用情况。乙方应每年与甲方协商选定聘请专业机构对物业管理运营服务资金收支情况进行财务审计，并向甲方提供由专业机构审计财务审计报告。聘请专业机构费用由物业服务资金列支。甲方有权聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计，乙方应予积极配合。4.4如物业服务资金年度结算后

10、产生结余，则结余部分转入下一年度甲方应付物业服务资金或返还甲方；如物业服务资金年度结算后产生不足，则此不足由乙方承担。如此不足产生原因为政府部门调整相关价格，则由甲方各方协商酌情共同对乙方给予补偿。5. 双方权利义务5.1 甲方权利义务5.1.1 有权行使和维护甲方及实际使用人合法权益，有权监督乙方对公共区域使用及收益情况；乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应征得甲方书面同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照甲方要求使用。5.1.2 审定乙方提出物业管理服务年度财务预算及决算；5.1.3 审定乙方制定物业管理服务工作计划和物业服务规章制度，考核、检查监督乙方物业管理服务

11、实施情况，并有权提出整改建议；5.1.4 有义务遵守管理规约，遵守物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度；按本合同约定向乙方按时交纳物业服务资金；5.1.5 甲方有义务向乙方提供物业管理所需图纸、资料；5.1.6 不得擅自占用、损坏本物业共享部位、共享设施设备或改变其使用功能；5.1.7 法律法规及本合同规定其它权利义务。5.2 乙方权利义务5.2.1 根据甲方授权和有关法律、法规及本合同约定，在本物业管理服务区域内提供物业管理运营服务；并制定本物业管理服务区域内物业公共区域和公共设备设施使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度交由甲方审核批准；乙方有义务遵守上

12、述规章制度； 5.2.2 乙方有权按本合同约定向甲方和大厦业户收取物业管理服务中相关费用；5.2.3 经甲方同意，乙方可以根据实际物业管理服务需要，将部分物业管理服务内容委托专业公司，但不得将物业管理服务整体委托给合同当事人以外第三方。就前述情形，乙方应承担全部相关费用，并且乙方应就专业公司服务行为向甲方承担所有相关责任；5.2.4 乙方负责编制管理范围内房屋、附属建筑物、系统设施设备年度维修养护计划，并组织实施；5.2.5 乙方应每六个月会同甲方进行一次物业服务满意率调查，并将调查结果供甲方备案，作为甲方检查乙方工作一项标准；5.2.6 乙方向甲方公布物业服务资金年度预决算并每年一次公布物业

13、服务资金收支情况；当甲方对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，乙方应及时答复并做出合理解释；5.2.7 本合同履行期限届满前一个月，乙方应向甲方公布物业服务资金收支账目，物业服务资金全部用于本合同约定支出，结余部分应返还甲方或冲减下一年度物业服务资金；5.2.8 建立本物业物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；在本合同期内及合同期满后不得将有关甲方各方任何商业资料和秘密泄露给任何非甲方各方第三方； 5.2.9 本合同终止时，乙方必须向甲方或其指定第三方移交全部与物业管理相关工程图、竣工验收资料、业主档案等资料及管理用房、经营性商业用房或场地以及结余物业服务资金，协助甲方或

14、其指定第三方做好物业管理服务交接、善后工作；5.2.10 乙方在本合同约定管理范围内，根据服务内容按国家安全生产法规规定，承担消防安全责任；5.2.11 乙方确保本物业管理符合国家、北京市*市法律法规；5.2.12 乙方承诺：由乙方管理ABCD座1-4号大厦公共区域物业管理服务内容已涵盖所有ABCD座1-4号大厦公共区域及公共设备设施，无管理漏项，管理范围及内容界限明确，责任清晰；乙方承诺在实际管理工作中与招商局物业（或甲方指定其他物业单位）友好协作，不互相推诿；如因乙方推诿，造成甲方损失，乙方应予赔偿。5.2.13 如实际管理中出现乙方难以协商明确责任归属问题，乙方应首先解决问题，承担相应物

15、业管理责任，再由甲方统一决定责任归属，甲方无须就此支付任何额外物业服务资金；5.2.14 在物业服务合同执行过程中，遇有突发事件时，乙方需在第一时间进行处理，所产生费用在物业服务资金中无专项支出时，可启用不可预见费，但同时上报甲方费用支出情况。6. 物业服务合同期限本物业服务合同期限为1年11个月，即2008年2月9日零时至2009年12月31日24时止。7. 合同变更、解除和终止约定7.1 如甲乙双方任何一方在本合同到期前三十日内未接到另一方书面通知，则本合同期限自动顺延壹年。如任何一方决定期满不再继续履行本合同，则应在合同期满前提前三十日书面告知对方，则本合同在期满后终止。7.2 甲方有权

16、提前解除合同，且无需向乙方支付违约金或任何经济补偿，但应当提前10天以书面形式通知乙方；如乙方在合同期满前单方解除合同，则应向甲方支付相当于三个月物业服务资金违约金；造成甲方经济损失，应给予经济赔偿。7.3 本合同终止后15日内，甲乙双方应做好债权债务处理，包括物业服务资金清算，将甲方预缴物业服务资金、物业费结余返还给甲方；乙方应当将物业服务用房、相关资产、物业服务相关资料及物业管理条例第二十九条规定资料交还给甲方或甲方指定第三方；本合同终止后，在新物业服务企业接管本物业之前，乙方应当应甲方书面要求暂时继续为甲方提供物业管理服务，甲方也应按照本协议约定标准继续交纳相应物业服务资金。原则上甲方要

17、求乙方提供暂时物业管理服务期限应不少于3个月。8. 违约责任8.1 乙方提供服务达不到本合同约定物业管理服务质量要求，乙方应在接到甲方书面通知后合理期限内进行整改，整改达到物业服务质量要求后，甲方再支付应付未付物业服务资金；如乙方逾期未能整改或经整改后仍未达到本合同约定物业服务质量要求，甲方有权单方解除本合同，并向乙方索赔；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。8.2 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失，乙方应给以甲方经济赔偿。8.3 因乙方过失或乙方未能履行本合同约定，导致业主（或物业使用人）及其他人员人身、财产安全受到损害，乙方应承担全部赔偿责

18、任。8.4 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付当年度物业服务资金总额千分之五违约金；造成甲方经济损失，乙方还应给予赔偿。9. 其它9.1 为维护甲方或实际使用人切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失，当事各方按有关法律规定处理；如因乙方过失或未能履行本物业合同造成损失，乙方应承担全部责任并赔偿甲方全部损失。9.2 本合同附件作为本合同不可分割组成部分，其内容与合同正文具有同等法律效力；各方可对本合同条款进行补充，以书面形式签

19、订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。9.3 不可抗力事件是指甲、乙双方均无法预测、防止和控制事件。在本合同期限内，当不可抗力事件发生时，双方均不承担任何赔偿责任。本合同执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按有关规定及时协商处理。9.4 除特殊指明外，本合同中相关费用均以人民币为计价货币单位。9.5 本合同在履行中如发生争议，各方应协商解决，协商不成，任何一方有权向金融街B7大厦商业大厦（五星级）所在地人民法院起诉解决。10. 合同生效与份数10.1 本合同自甲乙双方签字、盖章之日起生效。本合同效力回溯至2008年2月9日。10.2 本合同一式十六份，各方各执两份，具同等法律效

20、力。 （本页无正文）甲方：中国人寿保险（集团）公司授权代表（签字盖章）： 签章日期：中国人寿资产管理有限公司授权代表（签字盖章）：签章日期：北京中保信房地产开发有限公司授权代表（签字盖章）：签章日期：北京银行授权代表（签字盖章）：签章日期：北京市西城区机关事务服务中心授权代表（签字盖章）：签章日期：北京产权交易所有限公司授权代表（签字盖章）：签章日期：国寿投资控股有限公司授权代表（签字盖章）：签章日期：乙方：中保信物业管理有限公司授权代表（签字盖章）： 签章日期：附件 1： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备之定义附件 2： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域管理服

21、务范围及界限划分附件 3： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准附件 4： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表附件 5： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）物业管理服务资金预算表附件 6： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）车库管理服务资金预算表附件 7： 金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域管理服务范围及内容划分方案附件1：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备之定义“公共区域和公共设施与设备”指不为单一业主所有而为该物业管理服务区域内全体业主所有并共同使用部位及为该物业区域安装且属该物业管理服务区域内全体业主

22、所有各种机器、设备、仪器、装置、设施等，包括：房屋承重结构（基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、共用门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱 、避雷装置、照明灯具、电梯设备、消防设备、供水设备、空调设备、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内上水管道、楼内下水立管及通向污水井下水管道、雨落管等、生活热水设备、排水设备、中水设备、保安监控设备、保安对讲设备、供电设备、卫星电视及有线电视设备、通信设备、排烟设备、后备电源设备；物业管理服务区域物业服务用房、空地、道路、绿地、变配电系统、通风系统、空调系统、市政排水设施、物业管理服务区域外围护拦及围墙等；以及所有供该物业使用沟渠、水道、管道、槽沟、电线

23、、电缆、共用通告牌和其他机械设备等。以上所列各类设施不论设置于何处，均属公共区域及公共设施与设备一部分。金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域和公共设施与设备按以下分摊原则为准。金融街B7大厦商业大厦（五星级）共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明金融街B7大厦商业大厦（五星级）由A、B、C、D座及B座附属、人防、汽车库、自行车库、地下商业、设备用房等功能区域组成。其中人防部分位于地下三、四层，汽车库主要位于地下一、二、三、四层，自行车库主要位于地下一层，地下商业主要位于地下一、二、四层，A、B座分别由首层至二十四层，B座附属由地下四层夹层至地下一层，C、D座均由一至四层。根据国标 房产测量

24、规范（GB/T17986.1-2000）及北京市*市相关文件规定，现对金融街B7大厦商业大厦（五星级）拟定公用建筑面积分摊部位说明如下：一、全楼分摊部位：1、 位于地下四层：物业用房、中水站、消防水池、水泵房、卫生间、浴室、污水泵房；2、 位于地下二层：热交换站、隧道配电室及其过道、隧道新风机电、隧道报警阀室、喷水泵房、干湿垃圾间及其过道、清洁间、卸货区；3、 位于首层：消防指挥中心。二、A、B、C、D座及地下商业分摊部位：1、 位于地下二层：喷水池泵房；2、 位于地下一层：风机房、通风竖井、水泵房、喷水池泵房、滚梯、过道；3、 位于一层：四季花园、过道、卫生间、滚梯；4、 位于二、三层：管道

25、井。三、A、C、D座及地下商业、汽车库分摊部位：1、 位于地下四层至地下一层：楼梯间、楼梯前室、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、过道、管道井；2、 位于地下四层至地下二层：维修间；3、 位于地下四层：电梯机房、电气间；4、 位于地下二、三层：卫生间；5、 位于地下三层：排水泵房；6、 位于地下一、四层：电梯机房；7、 位于A座屋顶设备一层：水箱间。四、A、C、D座及地下商业分摊部位：1、 位于地下四层：配电室、冷冻机房、水泵房、净水机房；2、 位于地下二层：高压电缆室、高压开关室、模块站、锅炉房、锅炉泄爆井、报警阀室、燃气表间、电气管理室、电气用房、低压开关室、进风机房、电讯分配室、电视前端室、

26、未来计算机服务中心、保安控制室、弱电间、楼梯间、楼梯前室、管道井、过道；3、 位于地下一层：管道间、楼梯间、管道井。五、B座及B座附属分摊部位：1、 位于地下四层夹层：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、电梯机房、生活水箱间、弱电间、净水机房、净水机房前室、化验室、保安室、气体钢瓶间、冷冻机房、排水泵房配电室、前区、卫生间、过道；2、 位于地下四层：楼梯间、管道井、电梯间、电梯厅、电梯机房、风机房、空调机房、物业用房、过道、卫生间；3、 位于地下三层：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、风机房、维修间、配电室、物业用房；4、 位于地下二层：楼梯间、楼梯前

27、室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、风机房、维修间、配电室、物业用房、未来用户发电机室、未来电脑主机区、应急开关室、低压开关室、高压开关室、高压电缆室、发电机室、保安控制室、B区主电讯室、未来用户辅助电控室、气体钢瓶间、锅炉房、煤气表间、未来用户电力开关室、报警阀室、电视前端室、弱电间、卫生间、过道；5、 位于地下一层：楼梯间、楼梯前室、管道井、电梯间、电梯厅、消防电梯前室、电梯机房、新风机房、排风机房、报警阀室、配电室、物业用房、弱电间、卫生间、过道；6、 位于首层：电梯间、电梯厅、管道井。六、汽车库及B座附属分摊部位：1、 位于地下四层夹层至地下一层：楼梯间、楼梯前室；2、 位于地下

28、四层夹层：管道井；3、 位于地下一、二层：风机房、管道井；4、 位于首层：楼梯间；5、 位于一至三层：管道井。七、A、C座分摊部位：1、 位于地下二层：应急开关室、应急发电机室；2、 位于地下一层：管道井。八、A座分摊部位：1、 位于A座屋顶设备一层：楼梯间、管道井；2、 A座屋顶设备二层。九、B座分摊部位：1、 B座屋顶设备一层；2、 B座屋顶设备二层。十、C座分摊部位： 位于地下一层：总电讯机房。十一、D座分摊部位：1、 位于地下二层：应急开关室、报警阀室、变电机房、柴油发电机房、排风竖井、新风竖井；2、 位于地下一层：排风竖井、新风竖井。十二、汽车库分摊部位：1、 位于首层：管道井、汽车

29、坡道；2、 位于二层：管道井；3、 位于三层：管道井。十三、自行车库分摊部位：1、 位于首层：自行车坡道。附件2：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务范围及界限划分B7大厦商业大厦（五星级）全体业主 2006年 12月 8日会议纪要会议时间：2006 年12月8日会议地点：西城区金融街富凯大厦B座6层会议室会议参加人员：中国人寿（保险）集团公司及其子公司：朱显春、黄吉明、张希库、杨建海、陶为、张泓北京银行：王英、薛健北京产权交易所：刘学盈金融街控股股份有限公司：张大海会议内容： B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业服务事宜与会各方讨论主要内容如下：1、中保信物业与招商局物业共

30、同B7大厦公共区域报价分别为981.98万元与407.9万，开办费分别为32.3万元与34.756万元，地下车库每个车位每月150元，以上费用为最终价格不作调整。2、对B7公共区域物业服务范围及内容界限划分，上述两家物业公司已协商达成大部分一致意见；未能协商一致，经全体业主讨论后决定由两家物业公司按以下执行：1）位于地下一层ABCD楼及地下商业分摊过道墙面、地面、屋面维修、养护管理职责均由招商局物业负责；2）地下车库墙面、地面、屋面维修、养护管理职责由招商局物业负责；3）所有公共区域及地下车库系统设备设施由主机至末端、地下车库停车管理系统主机至末端由中保信物业负责；公共区域及地下车库非系统设备

31、设施由招商局物业负责；4）地下车库公共责任险由招商局物业负责；5）车库管理由上述两家物业公司协商收费制卡管理流程，由业主统一按月按每个车位150元向招商局物业支付并领卡，物业公司之间费用结算应在每月5日至10日结算完毕；6）B7公共区域及地下车库消防责任由中保信物业负责；7）B7公共区域及地下车库安全治安责任由招商局公司负责；8）B7公共物业服务用房位于地下4层A座投影下，位于西侧面积为115.73平米用房由招商局物业服务，位于东侧面积为190.76平米用房由中保信物业服务；3、在正式管理合同中明确规定由上述两家物业公司共同承诺：由上述两家物业公司管理B7大厦公共区域已涵盖所有B7大厦公共区域

32、及公共设备设施，没有管理漏项，两家物业公司协商解决实际管理中出现问题，不互相推诿。如实际出现合同中未明确约定管理问题，全体业主有权通过协商决定指派由哪家物业公司解决问题，且无需再承担任何除合同约定物业管理服务资金以外费用。4、各方确认：正式物业服务合同由全体业主与两家物业公司共同签署，合同文本应在2006年12月15日前由各方一致审议并争取在12月31日前签署合同。附件3：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容及标准第一部分：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务内容物业服务企业应提供下列物业管理服务：1、 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关工

33、程图纸、大厦业主、使用人档案与竣工验收材料等；建立物业服务各项制度；管理办法及实施细则；2、 物业房屋建筑、公共区域及公共设施与设备使用管理、维修养护、巡视检查；3、 各公共区域及公共设施设备之维修、维护、保养、运行与管理；4、 防止任何人对该物业或公共区域及公共设施与设备进行有害变更及损害，并对发生危害行为及时做出处理；5、 防止任何人未经物业服务企业书面同意或未按本公约规定而占用或使用公共区域以及/或者公共设施与设备，并对发生危害行为及时做出处理；6、 维护所有公共区域及公共设施与设备并改进其服务质量，使该物业各业主及使用人更有效方便地使用该物业；7、 保持所有公共区域照明设施正常使用；8

34、、 保持所有共用机房及其他机械及设备正常运转并处于良好工作状态；9、 对所有公共设备设施实施日常保养和周期性保养计划；10、 防止堵塞所有公共区域，并在发生堵塞时排除障碍物；11、 制止、移走、拆除在公共区域内堆放、搭建违章物品或建筑物；12、 保养该物业内消防设施，使其正常运行，并使之符合政府有关法律、法规要求；13、 定期对各单元内部建筑及共用设备设施进行检查；定期及雨季、冬季对属公共区域及公共设施与设备等进行检查，发现问题立即安排抢修；对易出问题公共区域及公共设施与设备，应及时记录在案，重点检查；每年年底或年初对上述项目进行全部检查，对完损程度做出评价，列出年度维修养护计划。前述各项检查

35、和维修事项应有记录可查；14、 公共区域空调供应时间是：早8：00晚18：00 (工作日) ；15、 公共区域空调供应原则为每年5月1日至9月30日，共150日； 16、 供暖时间是：每年11月15日次年3月15日；17、 对物业管理服务区域内位于规划红线区域以内、主要建筑结构以外绿地进行保持、卫生清洁与管理；18、 对公共区域过道、大堂、公共区域盥洗间、楼梯井、车库和设备用房进行卫生清洁，收集并清走上述区域垃圾；19、 防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何共用道路。如有前述情况发生，应负责将垃圾清除，并应向责任人要求并收取因此发生费用；20、 保持该物业所有共用下水道、水管或其他管道清洁、畅通

36、；21、 每日保持该物业及其公共区域和停车场卫生；每日保持该物业区内道路卫生；22、 及时清扫积水和积雪；23、 每日安排将垃圾清理出该物业及其每个部分，保证垃圾收集设施处于良好工作状态；24、 从事任何必要工作，努力使该物业及其每一个部分处于完好、清洁、安全状态；25、 为该物业及其公共区域提供并保持一支足够及适当保安力量和看守人员，并在物业服务企业认为合适情况下，安装、运用并维护保安设施；26、 物业管理服务区域内巡查、安防监控、紧急情况、突发事件、群访事件处理，积极配合派出所、消防局等相关部门工作；27、 对紧急情况设有处置预案，发生时要及时处理，并上报主管部门；28、 建立消防责任制；

37、定期进行消防训练；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修；29、 物业档案资料管理。有比较完整单元和公共区域及公共设施与设备基础资料、单元产权产藉资料和物业服务经营管理资料；及时变更记录，保证档案资料帐实相符；30、 24小时客户服务，接受客户咨询，受理客户投诉；31、 为该物业、公共区域及公共设施与设备购置并维持足够及适当保险BX；32、 负责该物业公共区域及公共设施与设备维修和保养；33、 与大厦其他物业管理服务者之间协调管理；34、 其他各种委托事项管理服务。第二部分：金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域物业管理服务标准总则：乙方应保证大厦处于完好使用状态，保持大厦品质；力争提高

38、大厦在市场上整体竞争力，利于大厦长期升值。管理服务质量及标准1、 物业总体外观完好、整洁；主体建筑外墙、外门窗等部位外观统一；在合同期限内，物业管理服务区域内房屋完好率达到100%；道路完好率及可使用率达到100%；公共照明完好率达到98%；2、 健全房屋及设施、设备维修养护，完善房屋及设备设施管理技术档案，建立日常养护和维修制度，建立维修服务回访制度；设备设施运行良好，定期执行月、季、年度保养工作，设施设备完好率：100%；3、 房屋零修、急修：二十四小时有专人值守，接到报修后二十分钟到达并于当天解决，若遇特殊情况当日无法解决应告知报修方并征询其意见；维修工程质量合格率达到100%； 4、

39、环境卫生：公共区域无废弃杂物、无乱堆乱放物品、无乱张贴宣传品，定期进行消毒及杀虫灭鼠工作；5、 秩序维护：二十四小时在确定岗位有专人值守，在物业区域内进行日常巡视，协助做好安全防范工作，对紧急情况有处理预案，积极配合派出所、消防局等相关部门工作；6、 消防管理：二十四小时机房有专人值守，建立消防责任制，定期进行消防演练，设备设施完好并定期巡视、检修；7、 当得到群体上访相关通知或信息后，项目总经理、保安部经理立即配合业户与当地公安机关联系，减少社会影响和人为造成损失；8、 清除大厦污水、污物及垃圾，保持大厦公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。化粪池、雨水井、污水井、排水管明暗沟完好率100%

40、；9、 大厦公共区域空调、供暖温度：夏季不高于26，冬季不低于20；提供24小时电梯服务；10、 大厦外围喷泉运行时间为工作日早8点至晚6点，冬季停止运行；大厦室外庭院照明、四季花厅屋面照明、四季花厅室内照明开启时间为工作日：冬季为晚5点、春秋季为晚6点、夏季为晚7点，关闭时间都为晚10点；四季花厅内水幕景观和喷泉开启时间为工作日8点至18点。11、 业户回访率达到100%；业户对物业服务满意率达到95%以上；12、 力争荣获“北京市*市优秀物业管理大厦”。附件4:金融街B7大厦商业大厦（五星级）业主产权面积明细及物业管理服务资金分摊表金融街B7大厦大物业业主产权面积明细及分摊比例表项目合计业

41、主产权面积（不含车库）172195.59业主车库面积29344.08业主人防车库面积15509.02业主车库面积合计217048.6944853.1业主分摊面积（含100车库）217048.69业主分摊比例（含车库）11大物业费合计（元）(2008.2.9-2009.12.31)18,770,37118,779,747.00大物业费年度合计（元）9,793,2379,798,129.00大物业费季度合计（元）2,448,3092,449,532.00单价（元/平方米）金融街B7大厦大物业A座业主产权面积明细及分摊比例表人寿集团人寿资产中保信房地产国寿投资A座合计业主产权面积（不含车库）（平方米

42、）16,662.0714,912.0036,360.702,982.4070,917.17业主分摊比例0.2349511410.23500.2102734780.21030.5127206850.51270.0420546960.04211100.00%大物业费合计（元）(2008.2.9-2009.12.31)1,850,8921,851,764.001,656,4871,657,267.004,039,0974,041,000.00331,297331,454.007,877,7737,881,485.00大物业费年度合计（元）965,682966,137.00864,254864,661

43、.002,107,3552,108,347.00172,851172,933.004,110,1424,112,078.00大物业费季度合计（元）241,421 241,534.00216,063 216,165.00526,838527,087.0043,21343,233.001,027,5351,028,019.00单价（元/平方米）4.83 4.834.83 4.834.83 4.834.83 4.83附件5：金融街B7大厦商业大厦（五星级）物业管理服务资金预算表目 录一、 说明2120二、 本预算物业服务范围2120三、 物业管理服务资金构成2120四、 物业管理服务资金预算说明21

44、21五、金融街B7大厦商业大厦（五星级）公共区域ABCD物业服务资金构成及明细2322附表一：金融街B7大厦商业大厦（五星级）工资福利费明细表2423附表二：金融街B7大厦商业大厦（五星级）行政办公费明细表2524附表三：金融街B7大厦商业大厦（五星级）维保费及检测费明细表2625附表四：金融街B7大厦商业大厦（五星级）备品备件明细表2726附表五：金融街B7大厦商业大厦（五星级）能源明细表2726附表六：金融街B7大厦商业大厦（五星级）保洁绿化费明细表2726附表七：金融街B7大厦商业大厦（五星级）保险BX费明细表2726六、 分摊系数2827一、 说明乙方依据2007年物业管理服务合同预算

45、及执行情况，结合当前市场和2008年工作实际，编制2008年B7大厦商业大厦（五星级）ABCD座1-4号物业管理服务资金预算。二、 本预算物业服务范围1. 位于地下四层物业管理用房、中水站、卫生间、浴室、污水泵房。2. 位于地下二层热交换站。3. 位于首层：消防指挥中心。4. 位于地下一层：风机房、通风竖井、水泵房、喷水池泵房（2个）。5. A、C、D座为大厦公共区域提供服务设备设施运行、维护和能源供应等。6. B1部分为大厦公共区域提供服务设备设施至末端维保、能源供应及备品备件、人员福利、保险BX等费用。三、 物业管理服务资金构成1. 员工工资及福利。 2. 共用设施设备维护、养护和运行费用

46、，不含大中修/更新改造费用。3. 行政办公费用。4. 公共区域能源费用。5. 清洁费用。6. 公共区域必要保险BX。7. 税金。8. 管理酬金。四、 物业管理服务资金预算说明1. 本预算依以下原则进行编制：a. “以支定收”原则；b. “取之于民，用之于民”原则；c. “优质优价”原则；d. “公平、公正、务实、透明”原则；2. 此预算根据甲方提供施工图纸，分为商业、办公楼进行统计计算。大量参数采用我方现行管理物业实际统计数据，综合计算得出综合参数；仅代表常规物业运行数据，不代表个别物业运行数据。3. 本预算只限于A、B、C、D座其中共有部位管理用房、中水站、卫生间、浴室、污水泵房、热交换站、消防指挥中心等人员福利，以及共用设备设施运行维护及保养，公共区域及公用设备设施发生水电