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1、产权案例-没有房产证签订的房屋买卖合同是否有效没有房产证签订房屋买卖合同是否有效案情：2006年3月，王某与胡某签订房屋转让合同，约定王某将其购买集资房一套出卖给胡某，房价12.6万元，同时约定，王某协助办理过户手续。合同签订当日，胡某付清了房款，王某将房屋交付给胡某。2008年3月，王某向法院起诉，以房屋转让时尚未取得房产证为由要求法院确认房屋买卖合同无效，相互退房退款。经认真研究，认为房屋转让合同有效。分析：（1）没有任何关于没有取得权属证书房屋买卖合同无效规定；（2）房地产管理法第37条关于“未依法领取权属证书房地产不得转让”规定，是指没有权属证书房产在法律上所有权不能转移，并不是指不能
2、订立转让房产所有权合同，更不是指订立转让合同无效。民法典第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标物所有权于买受人，买受人支付价款合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序。一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方权利义务，当事人之间发生债法律关系，双方均受合同约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行问题，与合同效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易
3、顺序与逻辑。结合本案，王某与胡某签订房屋转让合同时，王某已实际取得对房屋支配权，对房屋有完全处分权。至于过户手续，当然可以待取得房屋权属证书后履行。我国物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题意见第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”我们知道，我国房地产市场上销售房屋绝大多数是期房，即房屋销售时尚未盖
4、好，更遑论取得房产证了。如果象原告所说那样，没有房产证就导致买卖合同无效，那么我国房地产市场会是一种何等混乱景象？！那样话，所有房地产开发商都可以随时以“签订合同时没有取得房产证，房屋买卖合同无效“为由，随意撕毁合同，肆意侵犯买受人利益，而买房人付了款得不到房子不合理、不公平现象就会变得合法、合理，房地产管理法这条规定岂不成了开发商恶意毁约“保护神”、老百姓买房“拦路虎”了吗？谁还会去、谁还敢去买房呢？房地产业也只能是死路一条了！因此，根据房屋买卖交易行为顺序、内在逻辑及以上法律规定，对房地产管理法第37条关于“未依法领取权属证书房地产不得转让”立法本意应理解为：此条旨在贯彻不动产物权登记生效
5、主义，是指没有权属证书房地产在法律上所有权不能转移。而不是指不能订立转让房产所有权合同，更不是指订立转让合同无效。原告以此规定主张房屋转让合同无效是对法律理解错误，不应得到支持。（3）“未取得权属证书房地产不得转让”只是行政管理性规定，并非效力性规定，不能作为认定合同无效依据。我国法律法规中有大量强制性规定。这些条款一般是用“不得”、“禁止”、“应”等词语表述。但不是违反任何强制性规定都导致合同无效。民法理论认为，强制性规范又可分为效力规范和取缔规范。法律法规明确规定违反将导致合同无效，是效力规范；没有明确规定违反将导致合同不成立或者无效，只是规定违反应受到有关机关行政处罚，属于取缔规范（见王
6、利明著民法典研究2002年11月第一版中国政法大学出版社第658659页）。可见，只有违反效力性强制规定合同才无效。房地产管理法上述规定并未明确规定违反此规定合同无效，因此不属于效力性规定，不能作为认定合同无效依据。（4）从维护“诚实信用”这一民法“帝王原则”和鼓励交易，建立诚信社会要求出发，应认定合同合法有效。我国已建立并正在健全社会主义市场经济体制。社会主义市场经济是鼓励交易和保护交易。所以，无论是民法通则还是民法典，对于合同无效认定都持十分谨慎态度，不轻易判定合同无效。早在1988年发布最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见第85条就规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失，应当负赔偿责任。”，努力维护合同效力，贯彻诚实信用原则；在市场经济日益健全和完善，全国人民致力于构建“和谐社会”“诚信社会”今天，诚实守信更是发展社会主义市场经济基本原则，是建设和谐社会基础。民法典、物权法无不以鼓励交易、维护合同效力为原则。