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1、云南省2021年房地产估价师?案例及分析?：估价对象实物状况描述及分析考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意 1、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求及总供应根本平衡，但同时显示，套型建筑面积120m2以上的住宅供过于求，70m2以下的住宅供不应求，那么该城市的住宅市场处于状态。 A均衡 B周期性失衡 C构造性失衡 D区域性失衡 2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅而得到这些资料。 A详细规划图 B分丘图 C分幅图 D宗地图
2、3、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：工程量近似匡算法 D：概算指标估算法 E：借款合同 4、进展场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于。 A商品房建立投资 B土地开发投资 C其他投资 D生产性投资5、以下关于房地产投资分析中本钱的表述，正确的选项是。 A及财务报表中的本钱完全不一样 B应根据实际发生费用记录来确定 C及财务报表中的本钱一样 D是对工程未来将要发生的费用的预测和估算 6、某承租人及一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元2，
3、现市场上类似写字楼的月租金为120元2，而市场价格为12000元 2。假设折现率为10%，那么该写字楼目前出售时的正常价格为元2。 A10925 B10935 C10945 D10955 7、的公布，标志着中国房地产业的开展迈入了法制管理的新时期。 A?中华人民共和国土地管理法? B?城市房地产管理法? C?中华人民共和国城市规划法? D?中华人民共和国土地使用法? 8、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。 A物业的交通通达程度 B停车的便利程度 C物业的周围环境 D物业所处区域的繁华程度 9、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是。 A10.2% B10%
4、 C11.5% D10.52% 10、房地产估价采用。 A：差额定率累进计费 B：足额定率累进计费 C：差额定率累退计费 D：足额定率累退计费 E：执行层的组织协调11、收益法的本质是以房地产的为导向求取估价对象的价值。 A预期收益大小 B预期收益能力 C预期价格上下 D预期价格涨落 12、开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是。 A本钱导向定价法 B购置者导向定价法 C竞争导向定价法 D政府导向定价法 13、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风
5、险报酬率为5，风险报酬率为平安利率的60，那么该商场在2005年10月的价值最接近于万元。 A：536 B：549 C：557 D：816 E：工业用地的监测点评估价格14、物业管理是一种的管理。 A企业化 B人性化 C辅助型 D引导型 15、某宗地的面积为1000m2，采用市场法进展评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元2，2190元2和2220元2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，那么采用加权算术平均法得到的比准价格为元2。 A2160 B2175 C2181 D2205 16、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A市场价值 B清算
6、价值 C快速变现价值 D投资价值 17、某居民楼总建筑面积为5000，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150，房地总价值为35万元。假设按照土地价值进展分排，该人占有的土地份额为。 A：3 B：3.5 C：7 D：4 E：工业用地的监测点评估价格 18、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比拟的结果是。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险
7、大 C甲、乙两个物业投资风险一样 D无法判断 19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2021年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，那么需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 20、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即。 A一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性 D
8、一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性 21、以下不属于房地产结合物的是。 A管理人 B实物 C权益 D区位 22、某办公楼是15年前在划拨土地上建立的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，该办公楼建筑物在建立时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，那么采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格23、以下关于住房置业担保的表述中，不正确的选项是。 A：担保是个人贷款担保方式的一种补充 B：住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C
9、：住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D：住房置业担保机构不承当连带责任 E：执行层的组织协调 24、以下关于预告登记的表述中，错误的选项是。 A：预告登记的目的是保障将来实现的物权 B：预告登记后，债权消灭或者自能够进展不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力 D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖 E：执行层的组织协调25、城市规划区内的建立工程，建立单位应在竣工验收后内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A1个月 B6个月 C3个月 D1年二、多项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中
10、，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分 1、股票和债券的一样之处表现在。 A都是融资工具 B都是流通证券 C享有一样权利 D都是长期投资 E都可以为投资者带来收益 2、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。 A借款归还期 B利息备付率 C偿债备付率 D资产负债率 E速动比率3、在工程工程施工阶段，质量控制的任务主要是。 A在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定 B对所选用的材料和设备进展质量评价 C对整个施工过程中的工程质量进展评估 D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，及国家有关标准、技术标准、规定进展比拟，并做
11、出评判 E确定质量控制的对象 4、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款5、失业一般分为三类。 A：摩擦失业 B：非摩擦失业 C：困难失业 D：自愿失业 E：非自愿失业 6、不属于税收制度的构成要素的是。 A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点 7、因为估价的目的不同，所以。 A估价的依据不同 B应评估的价值类型可能不同 C估价时点的选取不同 D估价中应考虑的因素可能不同 E选用的估价方法可能不同 8、根据?房屋建筑工程质量保修方法?，在正常使用时房屋建筑工程的最低保修期限为。 A：屋面防水工程为3年 B：
12、装修工程为1年 C：给排水管道为2年 D：供冷系统为2个供冷期 E：设备安装为2年 9、厂商经营决策的利润最大化原那么的内容是。 A边际收益等于边际本钱 B边际收益小于边际本钱 C总收益等于总本钱 D边际收益大于边际本钱 10、以下工程中的资产负债表中，属于非流动负债的工程是。 A：应付票据 B：应付账款 C：应交税费 D：应付债券 E：执行层的组织协调11、根据工程量清单计价法，以下应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税 B：教育费附加税 C：城乡维护建立税 D：企业所得税 E：个人所得税 12、短期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率 E
13、：存货周转天数 13、开发商在申请领取施工许可证时，假设建立工期缺乏一年的，那么其到位资金原那么上不得少于工程合同价的。 A20% B30% C40% D50%14、取得建立用地使用权的途径有。 A：通过行政划拨方式取得 B：通过国家出让的方式取得 C：通过房地产转让方式取得 D：通过房地产租赁方式取得 E：通过买卖方式取得 15、据调查，某城市2021年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15的家庭打算当年购房，平均住房需求80户，那么2021年该市新建商品住房的总市场潜量是万。 A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同 16、根据净收益的求取的
14、不同，收益法可分为。 A：直接资本化法 B：投资法 C：收益乘数法 D：利润法 E：现金流量折现法 18、民事法律关系由所构成。 A形式 B主体 C客体 D内容 E主张 19、在物业管理中经常用到的预算形式主要有。 A：年度运营预算 B：资本流预算 C：资本支出预算 D：长期预算 E：资本收入预算 20、在计算房地产投资工程的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除) A：折旧和摊销 B：投资回收 C：投资回报 D：未分配利润 E：权益融资 21、确定房地产开发工程，应当符合的要求。 A：国土规划 B：年度建立用地方案 C：城市规划 D：土地利用总体规划 E：房地产开发年度方案 2
15、2、在房地产估价中，如果估价目的不同，那么。 A估价的依据有可能不同 B估价的方法有可能不同 C估价对象的范围有可能不同 D不影响估价结果的公正性 E不影响估价报告的用途23、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。 A：租金 B：租金以外的收入 C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益 24、房地产开发具有的特点，其开发本钱、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽一样，特别是大型的房地产开发工程。 A投资量大 B周期长 C风险性大 D开发费用投入时间变化大25、零售商业物业的租金是以为根底计算的。 A每一个独立出租单元的总出租面积 B每月每平方米 C每平方米可出租面积 D每平方米可出租面积按月或年支付的金额