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1、房地产估价师考试试题及答案7章房地产估价师考试试题及答案7章 第1章（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。A.办公 B.商业 C.居住 D.工业答案：C解析：本题考查的是房地产区位因素。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。(2022年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资答案：B解析：本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的
2、是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（）答案：错解析： 本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（）答案：对解析： 本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段
3、，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。(2022年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%答案：C解析：本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目 B.物质落后项目 C.物质过剩项目 D.可修复项目 E.不可修复项目答案：D,E解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折
4、旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。房地产估价师考试试题及答案7章 第2章按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。A.金融投资型 B.收益型 C.实物投资型 D.机会型 E.收益加增值型答案：B,D,E解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。 根据以下材料，请回答 106110 问题：某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在
5、签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。第 106 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。A人绿地率B停车位C用地性质D建筑密度正确答案：C某市2022年新开工的房屋建筑面积为90万，2022年未完工转入2022年继续施工的房屋建筑面积为30万，2022年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2022年该市房屋的平均建设周期为（ ）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年答案：B解析：本题考查的是平均建设周期指标的计算。平均建设周期=房屋施工面积/报告期竣工面积=（报告期新开工面积+上期
6、开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建、在报告期内恢复施工的面积）=（90+30）/80=1.5（年）。P4041。 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/m2。A1067B1070C1087D1141正确答案：C保险可运用资金，除（）外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多
7、属于公司负债。A.筹备金 B.资本金 C.保险利润 D.留存收益 E.寿险准备金答案：B,D解析：本题考查的是保险资金的性质和特点。除资本金和留存收益外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。 拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试试题及答案7章 第3章房地产信托业务属于商业银行的资产业务。答案：错解析：资产业务包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。房地产信托业务属于金融信托投资业务。金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等四个方面的工作。A.客户评价 B.项目评估 C.担保方式评价 D.贷款综合评价 E
8、.环境评价答案：A,B,C,D解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四方面的工作。 动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面？答案：解析：本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：（1）租金中包含物业管理费；（2）租金中包含物业管理费、水电费；（3）租金中不包含物业管理费、水电费；（4）计租面积按建筑面积计，
9、含分摊建筑面积；（5）计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。收益性房地产包括（）。A.餐馆 B.旅店 C.加油站 D.农地 E.未开发的土地答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）正确答案：还可以采用邀请招标的方式。房地产估价师考试试题及答案7章 第4章不规则波动是指由于受到（）因
10、素作用而使现象产生非周期性的随机波动。A.意外的 B.必然的 C.绝对的 D.相对的 E.偶然性的答案：A,E解析： 本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。 某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C在任何情况下、乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹
11、性最大正确答案：B根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括（）在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。A.房地产交易 B.房地产开发 C.房地产估价 D.房地产交易答案：C解析：本题考查的是房地产法
12、律体系。2022年12月1日实施的资产评估法重点规范包括房地产估价在内的各类评估专业人员和评估机构从业行为、评估行业组织自律行为和政府监督管理行为。 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案： 坐标解析法是土地面积量算的一种基本方法。( )参考答案：正确在（）中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。A、市级购物中心B、地区购物商场C、居住区商场D、邻里服务性商店答案：A解析：考点:零售商业物业分析。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。房地产估价师考试试题及答案7章 第5章 甲
13、级写字楼的特点有( )。A具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求B有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务C建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应D建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物正确答案：B答案 B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部
14、门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。对乙厂区的土地估价的思路应当是（ ）。A.按出让土地使用权评估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费答案：B解析：城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税
15、。A.增值税B.财产税C.消费税D.资源税E.营业税答案：A,C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。下列关于速度指标的表述中，正确的有（）。A.发展速度和增长速度都是相对指标 B.定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度 C.环比增长速度加上1（或100%）等于环比发展速度 D.增长速度反映现象增长程度 E.发展速度表明现象在一定时期内的发展方向和程度答案：A,C,D,E解析：本题考查的是速度指标。选项B错误，定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。 在同一个市场上的类似房地
16、产，价格相互牵制，相互接近。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为12%。（ ）答案：错解析：本题考查的是房产税的计税依据、税率。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%30%后的余值为计税依据。税率为12%。房地产估价师考试试题及答案7章 第6章评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析： 本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。 在城市房屋拆
17、迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。A上级房屋拆迁管理部门B人民法院C县级以上人民政府D同级人民政府正确答案：D 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 工程造价不包含设备及工、器具购置费用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（ ）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票答案：A,B,C,D解析：房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业
18、信用、企业债券、租赁融资等类型。房地产估价师考试试题及答案7章 第7章具有“平均收益等于边际收益等于产品市场价格”特征的市场类型是( )。A.完全竞争市场 B.完全垄断市场 C.寡头垄断市场 D.垄断竞争市场答案：A解析：在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该行业产品的供给与需求状况所决定。对单个厂商而言，当行业产品的市场价格决定之后，这一价格是既定的，与他改变产量的个别行为无关。因此单个厂商所面对的需求曲线，是一条与横轴(产量)平行且距离等于产品市场价格的平行线，市场对单个厂商产品的需求有完全弹性。对单个厂商而言，由于产品的市场价格既定不变，因此平均收益、边际收益和产品市场价格均相等，
19、所以平均收益曲线、边际收益曲线和需求曲线相互重合，表现为同一条曲线。 对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务质量的好坏。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。关于图解法量算土地面积的说法，正确的是( )。A.图上面积测算至少一次 B.图上面积测算应独立进行两次C.图形面积不应小于2cm2 D.图上量距应量至0.5
20、mm答案：B解析：使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象答案：A,B,E解析：本题考查的是确定估价结果。在对测算结果进行校核和比较分析时，应进行下列检查，以找出测算结果可能存在的差错和造成各个测算结果之间差异的原因：（1）估价计算的正确性，即计算是否有错误，这是最低级的错误；（2）估价基础数据的正确性，即估价测算中所使用的面积、使用期限等反映估价对象状况的数
21、据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据是否正确；（3）估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数、报酬率、利润率等系数、比率或比值是否合理；（4）估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适；（5）不同估价方法的估价对象财产范围的一致性，即比较法、收益法、成本法等估价方法的财产范围是否相同；（6）不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同；（7）估价方法的适用性，即选用的估价方法是否合适；（8）估价假设的合理性，即估价假设是否合理；（9）估价依据的正确性，即估价依据是否正确；（10）估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则；房地产市场状况的特殊性，即房地产市场是否处在特殊情况，如房地产价格是否有较大泡沫、房地产市场是否不景气。某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A、45.05B、49.31C、56.86D、63.6答案：D解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率=（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。