某某医院物业管理方案.rtf

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1、1项目调研报告项目调研报告 此次调研活动旨在了解中环医院项目的总体特点、周边物业情况、当地人 员工资水平，以及未来物业管理工作可能遇到的各类重点、难点问题，并对中 环医院的物业管理工作进行优劣势分析和准确定位，以调研获取的各类数据、 结论作为制定物业管理投标方案的重要依据。 11 调研原则、时间、对象及方式调研原则、时间、对象及方式 1 坚持科学性、针对性、实操性相结合的原则 2 调研时间：2005 年 12 月 2 日- 12 月18 日 3 调研对象： 1中环医院物业管理项目联系人 2中环医院工程相关人员 3其他周边物业和省内的知名医院。如：省人民医院、一附院、九三医院 等 4 调研方式：

2、 1实地考查 2当面访问 3资料收集 4其它方式 22 项目概况及特点项目概况及特点 中环医院物业管理项目位于南昌市红谷滩中心区，由四部分组成，一 是门（急）诊大楼、二是住院部、三是高级病房、四是学术交流中心，总 建筑面积约 10 万平米。是一座现代智能化综合医院，将于 2006 年 2 月正 式投入使用。中环医院是江西省内规划最先进、硬件配备最齐全的医院， 同时也将打造成省内管理和服务最好的医院，总体而言，具有以下几个特 点： 1楼宇建筑的区域标志性。 2楼宇功能的综合性。医院集医疗、办公、商务、餐饮、仓储于一体， 可提供全方位、多元化的综合性服务。 3使用对象的单一性。中环医院是江西省内目

3、前建立的最好的一做综 合性医院，实力雄厚而且有信誉保证，而对于物业公司来说，服务 对象较为单纯，仅中环医院一家而已，有利于双方进行沟通和了解。 33 医院管理的可行性医院管理的可行性 1.1.后勤服务社会化改革的一种尝试。后勤服务社会化改革的一种尝试。按目前医院管理模式来看，一般 医院的物业管理事务均由其后勤服务中心完成，相对而言，缺乏一定的专业性。 因此，聘请专业的物业管理企业来管理是对后勤服务进行尝试性改革，由专业 公司、专业队伍实行专业化的管理，可以提高相关服务质量，进而为医院树立 品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。 2.2.品牌营销策略的需要。品牌营销策略的需要。通过聘请专业的

4、物业管理企业实行管理，一 是能打造更专业、更纯粹的一流医院企业形象，二是体现企业核心的价值观， 取得良好的社会效益和经济效益。 3.3.降低成本，获取服务最佳性比价。降低成本，获取服务最佳性比价。通过委托物业管理公司进行专业 化和管理降低企业自身管理运行成本，凸现经济效益。 44 本物业公司的简介本物业公司的简介 （一）企业概况（一）企业概况 企业名称企业名称：深圳市华利美物业管理有限公司 ShenZhen HuaLiMei Property Management C0.，Ltd 创立时间创立时间：2004 年 注册资金注册资金：300万元 企业资质企业资质：国家二级资质物业管理企业 管理类型

5、管理类型：住宅、写字楼与别墅、商业广场、医院及其它综合性物业等 职能部门：职能部门：人力资源部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程技术 部、企业 拓展部 （二）企业文化（二）企业文化 企业使命：企业使命：缔造经典物业品牌，帮助发展商建立持久的竞争优势。 企业宗旨：企业宗旨：经典物业品牌的缔造者 高尚生活空间的创造者 未来生活方式的倡导者 合作伙伴信誉的延续者 质量方针：质量方针：以顾客为中心，持续改进我们的服务 企业目标：企业目标：创可持续发展的全国一流的物业管理企业 企业精神：企业精神： 以人为本，服务创造价值，沟通创造满意 企业道德企业道德：诚实做人，诚实做事 企业信念企业信念：一份耕耘

6、，一份收获 管理思路管理思路： 追求管理、服务行为标准化、人性化 致力于与业主建立平等的现代契约关系和“平等互动”的服务文化 强调 “即时服务和隐性管理”相结合 强调维修基金的效能管理与维修计划的科学实施的有机结合 确保公众服务的规范化与特约服务的个性化 确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美 致力于培养职员的专业素质以及社区全员的参与意识 致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的人居理想环境 （三）（三）华利美物业的十大优势华利美物业的十大优势 “前”：超前、创新意识。“前”：超前、创新意识。 华利美物业认为：一流的服务，不只是被动地满足顾客的暂时需求，还 要以超前的意识去引导消费，满足

7、顾客的潜在需求；以创新的的精神去推陈 出新，满足顾客变化的需求。 “后”：售后意识。“后”：售后意识。 华利美物业始终把每一个合作发展商作为自己最重要的服务对象，把物 业管理企业作为发展商的“售后服务部门”，倾心为发展商提供前期介入、销 售促进及信誉延续等服务。 “高”：以高素质的专业人才，利用高科技手段，去实施高质量的管理。“高”：以高素质的专业人才，利用高科技手段，去实施高质量的管理。 当今的物业管理，对智能化、园艺、社区文化、配套服务等要求越来越高 因此，华利美物业把高素质专业人才作为高质量服务的基础，一直致力于提高 员工队伍的整体素质和业务技能，对招聘、培训、激励、考核严格把关，造就

8、了大批优秀专业人才。 “低”：低成本运作。“低”：低成本运作。 华利美物业一直坚持“为业主用好每一分钱”的原则，严格、科学地进 行成本管理，为业主提供最佳性价比的服务，从而使业主、租户、发展商、 物管企业全面受益。 “精”：汇集了行业内众多管理精英，是一支深谙物业管理的精英团队。“精”：汇集了行业内众多管理精英，是一支深谙物业管理的精英团队。 公司从业人员近五百人；其中高、中级管理和专业技术人才 93 人。42% 以上的员工拥有中、高级职称，80%以上的员工拥有大专以上学历；员工队伍 的平均年龄为 32 岁。华利美物业的现领导班子曾带领员工创造了 21 世纪初中 国物业管理的辉煌业绩，是一支深

9、谙物业管理精髓的精英团队。华利美物业致 力于建设中国最好的物业管理者队伍，公司的发展也因之有了绵绵不绝、用之 不竭的动力源泉。 “细”：关注业主细节，实施人性化管理，创导和睦的邻里关系。 “细”：关注业主细节，实施人性化管理，创导和睦的邻里关系。 华利美物业在管理中强调沟通、理解与接纳倾诉，关注生活细节。在日常 工作中，工作人员是顾客倾诉的对象，倾心聆听，还开通了 24 小时服务的绿色 热线电话和网上物管服务。同时，管理人员也作为顾客理性的使者，为其出谋 划策，排忧解难，还可以作为顾客产生共鸣的朋友等。华利美物业为顾客创造 了文明、健康、和睦的邻里关系，在顾客中产生了巨大的向心力和凝聚力。 “

10、大”：充分利用“大”市场资源。“大”：充分利用“大”市场资源。 一体化管理、市场化运作和专业化监督相结合，将日常管理服务中技 术含量、商业含量较高的部分，交由专业公司和团体提供；简单劳动密集 的部分，条件成熟的分类别给社会上有相当资质的专业企业，条件尚未成 熟的由物业管理公司承担。上述专业化分工及运作均按照市场经营方式进 行筛选，以彻底革除管理上小而全的弊端，简化内部管理事务，提升服务 水平。 “小”：实施精细化管理，以质取胜，打造物管行业的“航母”“小”：实施精细化管理，以质取胜，打造物管行业的“航母” 华利美物业坚持“做精、做强”战略,在精细化、专业化、标准化与人性化“四 化”上下功夫，而

11、不是简单“克隆”、盲目“做大”。华利美物业苦练内功、厚积薄 发的市场战略充分保证了所接管的每个物业都能成为服务精品。 “多”：服务项目多，配套齐全。“多”：服务项目多，配套齐全。 充分利用社区现有资源以及适当引入外部社会资源，为顾客各项合法 的共性化及个性化需求提供服务。服务内容以菜单的方式通过网络、公告 等形式向顾客公开，全天候为顾客提供全方位优质服务。在华利美物业所 服务的许多社区里，顾客只需要一部电话，或者一台电恼，就可做到足不 出户享受购物、订餐、维修、家政等各项服务。 “少”：管理中间环节少，服务架构简约化。“少”：管理中间环节少，服务架构简约化。 华利美物业机构设置遵循精简高效的原

12、则，采用直线职能制和扁平式结构， 尽量减少管理的中间环节，以提高工作效率和保证信息传输渠道的畅通；各管 理处和职能部门均采用“首问责任制”和“限时服务”，以提高服务效率、保证良好 效果。 55 项目机会点分析项目机会点分析 1 该项目由委托方装修完毕后移交给物业管理公司进行全委托管理，一方面可 以省去因竣工验收而需相关单位进行的大量协调性工作；另一方面可以物业 装修期的巡查、监管事务； 2 中环医院属实力雄厚的大型企业，资金各方面享有良好保障，并具有一定的 社会知名度。如获得该项目的物业管理权，可进一步拓展南昌的物管市场， 为企业创造更大的效益。 66 物业管理的重点和难点物业管理的重点和难点

13、 由于物业的特点和性质，此项目的管理难点和重点在于以下几个方面： 1 人流控制压力大 中环医院各楼宇及楼层的使用功能不同，各类人员出入楼层的权限 也不同。因此，加强智能化系统的管理和维护，做好“技防”和“人防”相结 合的安全管理工作是日常管理服务的重中之重。尤其是针对特别楼层， 如院领导办公室、高级病房、设备房，非工作人员和非预约来访人员一 律不得入内。大型仓库的防盗、防火、防止外来人员随意出入是必须列 入首要位置考虑的问题。为有效控制人流和物流，物管企业必须加强安 全管理，制定各种应急措施及方案，提高智能化设施的使用效用，加强 智能化系统的管理与维护。 2 清洁范围广 由于物业项目使用功能的

14、多样性，使不同场所的清洁要求、清洁标 准也不尽相同。尤其是门诊大楼正面外墙全是由透明玻璃覆盖而成，必 须每两个月进行一次清洁工作，还需由专业的高空作业队伍来实施。 3 设备安全运行 由于中环医院系一综合性物业，有办公、医疗、仓储、设备机房， 因而对机电设备运行管理要求非常高，这也给将来的物管公司提出新 要求。更为关键的是，企业的专业化建设和发展趋势表明，技术、人 才是该物业机电设备正常、有效运行的前提和保障。 4 外延服务范围覆盖面广 中环医院集医疗、服务、商务、餐饮和仓储于一体，是一座综合性 物业。各项使用或有物业公司全委管理，或由物业公司协助管理，服务 范围之广、服务要求之高都非一般物业可

15、比拟。因此，在认同双方企业 文化的基础上，细化服务环节，彰显服务特色是今后物管工作中的重心 所在。 22物业管理整体策划及管理思路物业管理整体策划及管理思路 11 管理思路确立的原则：管理思路确立的原则： 1 以人为本、专业管理 2 持续改进、创新模式 3 满意达标、诚信经营 4 共生共荣、共建精品 22 物业管理的整体策划和管理思路物业管理的整体策划和管理思路 我们在充分调研的基础上，结合项目的特点，归纳项目管理的难点 和重点，制定出具有项目特色的个性化的整体思路，即“三三制”管理模 式，具体概括为： 11 实现管理目标的“三项达标”实现管理目标的“三项达标” 我们的总体管理目标是：在物业项

16、目硬件达到相应物业主管部 门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，中环医院的物业 管理服务一年内达区优标准、二年达市优标准、三年达省优标准。 22 构建素质建设的“二级平台”构建素质建设的“二级平台” 我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院的医 患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能“相识相知、 互联互通”、二年内到 “共生共荣”，形成良好的工作氛围，构建新型 的人际关系网络。 33启动服务规范的“三项工程”启动服务规范的“三项工程” 物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规范企 业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质 完善工程、服务人

17、员的品质管理工程、管理基础的品质提升工程。 4 4、锁定“六个一”服务目标 、锁定“六个一”服务目标 我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经 验，按“六个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后 勤服务从整体获得实用、先进而有效的服务。 （一）设计一套无时无处不在的星级服务模式（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式 让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是公司综合经 营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展现为三个方 面：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追 求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务

18、意识，延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加以 保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动，不分 彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时 无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要， 以搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需的 各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、高水准， 使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于被服务之中。 （二）创建一套一个电话一声招呼（二）创建一套一个电话一声招呼 OKOK 便捷服务机制便捷服务机制 医院是全天候运作的公共场所和治病救人的特殊机构，后勤保障

19、和医 疗辅助性服务体系庞大而繁杂。如何使服务处于方便，运作顺畅快速而高 效，这是医院后勤管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突 破，是我们公司在经营医院后勤服务上设立的重要目标之一。公司确定的 目标理念是：要使发生在医院的服务事项，只要一声知会，就能获得落实 解决。这种“一个电话、一声招呼 OK”的便捷服务需要一套科学有效的机制 来实现。在探索中，公司在医院等后勤服务单位创建的“后勤服务受理监 控中心”，赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受 理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。 医院、病人、顾客和院外人员，只有将有关事项向受理监控中心

20、打一个电 话或知会一声，就能解决问题，避免了有事不知打哪里，不知找谁，不知 能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项的现象，既方便了服务对象， 又理顺了内部运作和监管，使服务便捷、落实而高效。一个电话一声招呼 就 OK 的便捷服务机制，是公司医院服务新模式的一项有特色的构成环节， 也是公司在所服务的医院创造优质服务和管理的目标要求。 （三）输入一套人性化、高品位的服务文化（三）输入一套人性化、高品位的服务文化 使医院后勤服务适应现代医院文化建设和当今人民群众的精神生活品 位的追求，这是公司服务管理运营所侧重的另一个目标。要真正履行好救 人治病，维护人民群众身心健康的职能，医院不仅要提高医疗技术

21、和业务 服务质量，也必须注意人民群众，尤其是病人的心里特点和需求，引入现 代化服务意识和文化，改变医院建筑风格单调、色彩贫凡、氛围神秘、人 面严肃，让人倍觉冰冷，使病人走入医院即诱发社会弱势群体心态的医院 传统风格。公司在开展医院后勤服务的经营中必须结合医院的特点，用新 的理念，考虑医院的文化建设，在医院引入体现人性化和高品位的服务文 化，为医院构造多点文雅文化信息，输入多一点人性化服务，使病人有“消 费者”的感觉；使医院少一点刻板单调，多一点姿彩；少一点冷漠，多一点 热情；少一点疑虑，多一点自信；少一点苍白，多一点轻松微笑的面容， 让医院真正成为人们信赖的地方。 （四）导入一套显示现代医院形

22、象的视觉与标识系统（四）导入一套显示现代医院形象的视觉与标识系统 医院的形象，是医院获得社会效益和经济效益的重要因素。医院现代 化的标志之一，是对医院自身形象的重视和追求。如果一所医院建筑设施 失护残缺，水电和各类供给时好时断，环境和服务不佳，则难以想象可以 给人以好的印象和取得良好的经营效益。而与上述相关的医院后勤保障服 务体系，无疑是医院的一项重要的形象工程，是医院和后勤服务企业必须 重视的重要方面。公司追求为医院创造优质服务，必须把医院的后勤服务 作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保医院的机电设施良好 运转，生活保障服务到位 ，须十分注意并一现代化美感追求来努力造就医 院视觉形

23、象，重点是以最大潜力创造建筑外观新颖，室内外环境优雅，并 导入一套完整、清晰、视觉效果好的识别系统，使公司所服务的医院具有 良好的现代医院形象。 （五）建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系（五）建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系 医院后勤管理与其他住宅区和机构的物业管理相比，难度更高的一个 重要点，是医院作为一个救死扶伤，事关人民安危的高强度运转的公共服 务机构和场所，它既对安全保障和应变能力要求高，又是安全事故易发地 和应对突发事件的责任机构。如何确保医院平安，如何最佳配合医院应对 好突发事件，这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标，就是在这个方 面以最大努力，按照医院的实际和特点

24、，充分研究和把握好医院的各种重 要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素，以及医院应对社会危难救灾 等各种突发时间的运作，制定出横到边、纵到底、全方位的预防、处理各 类安全事故和安全管理的措施，以及协助配合医院应对突发时间的运作方 案，从而在医院建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。 （六）打造一个优秀物业、花园小区和文明社区（六）打造一个优秀物业、花园小区和文明社区 优秀物业、花园小区、文明社区，是城市综合管理的重要指标项目， 对一所医院而言，它则是医院建设和行政后勤管理的综合指标，是反映医 院建设、管理水平的重要标志。 公司对医院的后勤服务管理，必须将服务单位打造成优秀物业、花园小区、 文

25、明社区为目标，按照优秀物业、花园小区、文明社区的建设标准，制定 后勤服务和管理指标和措施，并务求保证目标的实现。 33 提高管理服务水平的设想提高管理服务水平的设想 物业管理与服务是以客户为中心，在维护物业和环境良好状态的同时， 突出对客户的服务、关爱和影响，建立融洽和谐的社会关系，满足广大客 户不同层次、多样化的生活和工作要求，提供全面的社会服务：致力于人 文软环境的完善和提升，实现社会效益、环境效益、经济效益的三者统一。 我们将带者品牌管理特色的管理新思路和创造性思维方式，结合所接物业 项目的实际情况，引进先进的管理机制，引进先进成功的管理经验，在品 质和服务上下苦功夫，强化品牌意识，形成

26、规模效应，积极谋求达到人和 企业相对全面、自由的发展，最终实现客户满意、政府满意、社会满意、 企业满意。我们管理模式建设的具体途径： 11超前性、个性化、全方位的管理服务流程设计超前性、个性化、全方位的管理服务流程设计 我公司一旦与中环医院建立合作关系，立即启动前期服务工作，组建 专业工作组，从物业管理的独特视角为甲方提供物业硬件完善的、各方面 有说服力的建议，以保证项目的整体优化，既能有效地避免甲方的无谓投 入，有可最大限度地降低日后的物业管理运行成本。 我们提供的管理服务概括“物”和“人”的服务。物的管理即楼宇设备管理及 本体维护，我们将严格按照 ISO9001；2000 系列质量控制手册

27、规定，针对 所有设备制定操作、保养规程并严格执行，对房屋本体进行全方位的维护 保养，以次保证楼宇使用寿命及保值增值。在对人的服务方面，我们将服 务对象充分细化，根据不同群体提供不同的物质精神服务内容，旨在充分 满足他们生理、心理需求，满足他们就医、学习、沟通的需要。总之，“顾 客想到的我们力求做好，顾客没想到的，我们为他想到、做到”，是我们服 务流程制订的总体宗旨。同时物业管理服务的内涵和外延不是一成不变的， 我们的服务项目也需要随着项目的不同、客户的不同而充实、调整和完善。 所以我们在设计服务流程时，要兼顾自身企业及合作方、客户的利益，全 过程、全方位满足客户发展变化着的且企业有应对能力的个

28、性需求。 22高起点、严标准、零缺陷的管理服务品质高起点、严标准、零缺陷的管理服务品质 物业管理服务质量的好坏直接影响到客户的满意程度，我们把为客户 服务一次看成是销售出一件产品，我们要敢于向员工要求，向社会承诺，我 们的每件产品都力争做到没有缺陷。所以中环医院物业管理服务质量的控制 方 面 ， 我 们 除 了 在 日 常 管 理 中 采 取 服 务 品 质 监 督 机 制 - PDCA（PLAN、DO、CHECK、ACTION）质量循环控制方式外，在具体操 作中，本着高起点规划、高标准要求的原则，将所有服务指标量化，实行标 准化管理；例如顾客投诉要求做到两个小时回复：维修服务承诺是“急修不

29、过夜，中修当日毕，小修及时到”：楼宇保洁自我要求苛刻；电梯厢内不允 许留有指纹、大堂地面脚印不允许保持 10 分钟、室内两米以下墙面不能摸 到灰尘，对客户的服务力求完美，零缺陷，是我们对服务质量的最高追求。 3 3、人性化、精细化的管理服务内容、人性化、精细化的管理服务内容 物业管理建设我们不仅在服务广度上做到“三位一体”，在服务深度上更要 求做到精细化。所谓精细化，即是我们将服务最大限度地延伸和细化，大到日 常清洁、保安、维修，小到报刊订阅、垃圾分类，处处做到“服务以人为本”， 体现对人的关怀。引导消费新理念。根据形式的发展变化，以人为本，适时推 出新的服务项目，引导客户更新消费观念。如我公

30、司为医院的内部员工有偿提 供的商务、信息、秘书、庆典、代理、家政等服务项目，它满足成功人士提高 生活质量、提高工作效率的需求，立足于创造一种新的现代的生存方式。 4 4、即时性与隐性相结合的管理服务方式、即时性与隐性相结合的管理服务方式 在中环医院物业管理服务中，我们将全方位引入“即时服务”和“隐性管理”的管 理概念。“即时服务”，就是我们将对所有服务对象的要求做全面、深入的细致 了解，并成立“客户应急服务队”和“二十四小时快速维修队”等组织，保证在需要 时及时出现，为他们提供满意及时的优质服务。“隐性管理”是我公司在长期物 业管理实践中摸索出的一种管理办法。其主旨是充分尊重客户的私人空间，其

31、 核心内容是：在顾客需要帮助是即时出现，客户不需要帮助时不去打扰他们， 却在他们不经意间为其服务。比如物业清洁管理，在客户上下班高峰期保证清 洁工作提前到位，尽量避免保洁人员同他们直接接触。. 5 5、 管理文化、服务文化、医院文化相结合，营造共生共荣的、 管理文化、服务文化、医院文化相结合，营造共生共荣的 良好环境良好环境。 当今文化技术已经渗透到经济活动的一切领域和环节，文化经济一体化已 经成为世界经济发展的必然走向。物业管理不仅停留在物业的日常维护管理及 一般性的服务上，更重要的、培养客户新型的物业居家办公消费的意识，引领 客户生活理念的潮流变革。 针对物业管理建设的特点，物业管理企业要

32、采用多种形式，实现由文化社 区、文明社区向素质人居的革命性的转变。一是开展具有导向性的各类素质文 化活动，如定期开设论坛、办理简报、同医院员工举行节日联艺晚会等；二是 开展与素质人居相适应的会所文化。根据项目客户，我公司有针对性地提出了 “同在一座大楼，共创美好生活”的口号。在实际工作中，着重提倡诚实信用、 团结互助的家园文化。通过开展“文明服务窗口”、“文明客户”等评选活动，促 进文明和谐的氛围；同时引导客户积极参与各种义务活动，形成“我为人人， 人人为我”的凝聚力，增强客户的归属感。如和医院员工共同举行升旗仪式等。 三是把医院的企业文化与我公司的企业文化相结合，把仁爱、敬业、务实、创 新的

33、这种医院精神和我公司以人为本，服务创造价值，沟通创造满意的企业精 神融会贯通，融合提炼出独具个性的物业医院文化，促进物业管理服务创新提 升。使中环医院成为江西的物业管理标志性产品，广树企业美誉度。使我物业 管理公司和中环医院真正实现强强联合，共建精品。 6 6、专业化、高素质、高层次的员工队伍建设、专业化、高素质、高层次的员工队伍建设 我们管理实践中，不仅加强物业环境、办公软环境的建设，同时物业管 理从业人员的素质也是至关重要的一环；而解决制约物业管理水平提升的技术 难点关键在专业化的人才。物业管理现已走出初期的原始劳动密集型阶段，其 分工愈趋专业和精确；而且随着社会的发展，建筑物的科技含量飞

34、速提升，这 一切都要求物业管理从业人员必须专业化。即以目前的行业现实来看，要保证 高水平的服务，就要拥有电子计算机、自动控制、机电设备、精细化工、建筑、 园林、环保、艺术等专业的中、高级技术人员。高水准的物业管理要求管理层 和技术系列员工具备较高素质，作业层员工也不能是泛泛之辈，如护卫队伍， 除受过严格的军事训练外，还须具有很高的综合素质，要接受各种全面的抢险 训练；其中大堂岗、车库、消防中心等处的护卫员要全部接受过专业电脑培训。 还有一些特别助理还需具备一定的医院的急救常识，相对要求也要高些。此外， 在对员工的身高、容貌、气质等方面也要有较高的要求。 高层次的人才战略，卓越的用人方略和高超的

35、用人之道，能够凝聚各具特色 的优秀人才，并为其充分施展才能创造条件。不仅立足于目前的人才需求，更 需着眼于未来的人才储备；不仅“广纳百川”接纳各路英杰，更重要内部的训练 培育。同时，建立科学的激励机制和监管机制，为人才的成长和脱颖而出营造 良好的环境和氛围。只有如此，才能使队伍充满了高涨的活力和创造力，始终 保持物业管理的高水平。 第三章、管理方式 工作计划 物资配备第三章、管理方式 工作计划 物资配备 第一部分 拟采取的管理方式第一部分 拟采取的管理方式 11管理方式确立原则管理方式确立原则 ?E? ? *? ?*/? ?E?!? 1坚持以客户服务为中心的原则 2坚持社会效益、经济效益、环境

36、效益相结合的原则 3坚持行业管理与专业服务相结合的原则 4坚持客服中心控制与属地责任管理相结合的原则 22管理方式的组成：管理方式的组成： 中环医院物业是具有使用功能多样化的特点。尤其是门诊大楼， 具有办公与治疗于一体的特点，对物业服务提出了新课题。面对这 样一个高要求、高水平的综合性物业，选择最佳的管理方式以期达 成最佳的管理效果是我们追求的首要目标。 ?E? ? ? ?/E? 某某物业公司江西分公司组织架构某某物业公司江西分公司组织架构 1外部组织体系图 架构图说明 （1）江西分公司与深圳市华利美物业管理有限公司系隶属 关系 （2）深圳市华利美物业管理有限公司江西分公司与中环医 ?/E?

37、*?E? ?E?*? ?*? ?*? ?E?*? 院系委托关系，双方依据合同契约履行约定。 （3）深圳市华利美物业管理有限公司江西分公司与其它单 位如市政府、工商、税务、公安等单位构成监督协调关系。 2、管理处内部组织机构图及说明 架构说明： 1 组织机构的设置原则是精干高效，一专多能。 分公司实行经理负责制，拟于中环医院设总部 管理的中央集权制和属地管理相结合的管理方 式。 2 分公司内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工 作效率。 3 分公司设一名经理、一名经理助理、一名工程 师，对各项事务实行首问责任制。 4 本着尽心为客户着想，尽力是客户满意的服务 宗旨，各部门各司其职，发扬 优良的团

38、结协作 精神，共同提升顾客满意度。 管理处本部管理处本部主要承担所在医院服务管理的规划、策划、计划，内外重 大关系事务的调处（与医院监管层、上级公司、下属各部门以及相关 的城管，派出所等政府部门）、内部资源调配、指挥，监督考核、培 训等。 综合事务部（中心）综合事务部（中心）负责服务过程中的受理、分办、协调、督导和 信息反馈职能。事务接待、事务巡查等服务；兼顾商务文化；负责分公 司的行政人事等管理内容。 保安部保安部负责 24小时治安、交通与消防管理； 工程部工程部负责设施设备、公共设施及智能化系统的维修、保养； 保洁绿化班保洁绿化班负责环境卫生及绿化服务，文化部负责文化氛围布置 和一些辅助活

39、动，综合部负责后勤、人事、财务等。 后勤服务部后勤服务部负责餐厅供应，送配餐服务，办公用品采购、发放，员 工制服或工作服发放，车辆管理等内容。 33 中环医院物业管理的整体运作程序系统中环医院物业管理的整体运作程序系统 整体运作流程图及说明 ? ? ? ? ? ? ? *? ? E? *?/? E?! ? ? ?/? 1 整体运作流程的设计原则是全面、合理、高效、环 环相扣，相互紧密衔接，既无盲点，又无沉淀。 2 整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照 我司 ISO9001 质量体系，并融入 ISO14000 环境管 理理念，倡导环保型医院物业。 3 所有运作过程均有严格的控制保证，充分

40、体现管理 效率。 整体运作流程实施电脑化管理 1内部运作流程图及说明 1 在内部运作流程中，坚持全过程管理，保证指挥、 监督的封闭性。总部调度既是指挥者，又是监督者 计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节 出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。 ?/ ? ? ? E? ? ? ? ?/? ? E?! ? ? ? 2 各部门职责明确，工作程序有严格的质量文件进行 规范。同时我们倡导全员服务精神，充分授权，在 权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主 动性。 4 信息反馈系统 1 信息是我们重要的经营资源。信息源要全面、汇聚与物业有关 的所有信息，是反馈具有一定的范围和频度。信息采集真实

41、、 科学。 2 保证信息反馈通道畅通，信息处理集中，所有信息汇聚到调度 中心，经过分析整理，由调度中心发出指令，跟踪检查。 3保持指令权、检查权和处理权的高度统一避免责权分离所导致 的管理失控。 4 充分利用现代化管理手段获得处理和利用信息。 5 质量控制上，对不合理的服务制订了纠正偏差的处理措施。 第二部分 管理阶段性工作计划第二部分 管理阶段性工作计划 依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为介入期和管理 期两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 1 介入期管理工作计划 序号项目内容时间 备注 一 拟订物业管 理方案 1 对物业展开深入的调查研 究，了解其使用功

42、能和特 点 2、从物业管理的角度，提 二 组建物业管 理队伍 1人员的选拔 2人员的培训 3人员的上岗 三 完善管理及 办公条件 1安排管理用房 2安排员工宿舍 3管理处物资配备 四 制定管理规 章制度 1制定切合实际的各 项制度； 2引入 ISO9001 质量 管理体系 五 与委托方进 行沟通与衔 接 1了解委托方组织架 构几部门职能权限， 便于日后工作的衔 接 六 各类资料的 收集及档案 的建立 1 收集档案资料 2 科学分类 3 建档 2 正常期管理工作计划 序号项目内容时间备注 一 房屋及公共设 施维修保养 1、制定房屋养护和维修 计划方案 2、房屋的维修管理 3、房屋的养护服务 二

43、机电设备的维 修养护 1、设备的基础资料管理 2、设备的运行管理 3、设备的维修管理 4、设备能源和安全管理 三安全管理 1 治安管理 2 交通、车辆管理 四消防管理消防应急处理方案 五 智能化设施管 理 1、智能化设施的日常使 用操作； 2、智能化设施的维护； 3、智能化系统的完善 六 中央空调系统 运行管理 1、中央空调系统的日常 使用及维护 2、制订维护应急措施。 七环境卫生管理 1 绿化管理 2 清洁卫生管理 3 环保管理 4 办公区域清洁管理 八食堂管理配餐和供餐的管理 九财务管理 1 财务帐务 2 费用收取 十文化活动开展 1 企业宣传 2、与委托方共同举办各 项文化活动 3、为委

44、托方提供辅助性 文化活动 十一 商务服务和完 善配套 1、按照委托方要求提供 商务服务； 2、协助委托方完善配套 第三部分 物质装备计划第三部分 物质装备计划 一：办公装备清单 序 号 项目单位单价前期投入启用后投入 数量合计数量合计 1电脑台5000210000525000 2复印机台13000113000 3大班台、 椅 套40001400014000 4办公桌张30051500103000 5办公椅张1505750101500 6沙发、茶 几 套20001200012000 7大会议台张400028000 8文件柜个55084400 9保险柜个80021600 10计算器个803240

45、11过胶机台3501350 12打孔机台1502300 13打印机台20002400024000 14传真机台15001150023000 15文具一批2000一批2000一批2000 小计 分项合计 二：保安、维修、保洁、绿化装备清单 序 号 项目单位单价前期投入启用后投入 数量合计数量合计 总台式对 讲机 台260012600 对讲机台150057500812000 冲击钻台150011500 电焊机台120011200 台钻台130011300 A17寸打 蜡机 台15000115000 管道疏通 机 台250012500 刷地机台16000116000 抛光机台17000117000

46、吸水机台11000111000 吸尘器台35001350013500 高架梯台150011500 玻璃刮把5010500 尘推台6010600 伸缩竿把1105550 清洁桶个1088015150 地拖把151015010150 推水刮把754300 警示牌个302606180 垃圾车辆50015001500 三相电缆米5010 50010500 多功能工 具车 辆4562912 清洁工具、 用品 一批20001200012000 剪草机台470014700 绿化工具一批200012000 分项合计 三：社区文化装备清单（启用后） 序 号 项目单位单价数量合计 照相机部350013500 音箱

47、套500015000 DVD部120011200 电视机台300013000 电话部35041400 电脑软件套700017000 小计 第二部分 管理人员的培训及人员管理第二部分 管理人员的培训及人员管理 1 培训原则 1 自学与面授相结合的原则 2 理论与实践相结合的原则 3 脱产与在岗相结合的原则 2 公司培训目标 塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的，能够与时具进和勇 于创新的，能够不辱使命和充满活力的员工队伍。 1 确保每个员工年度培训在 150 课时以上； 2 确保新员工培训率100%，培训合格率 100%； 3 管理人员持证上岗率100%； 4 员工年度培训率100%，培训合

48、格率 100%； 3 培训种类 1 职前培训 新员工入职一个月内必须参加公司人力资源部组织的职前培 训，培训结束后进行考核。考核成绩合格后方可上岗，不合格允 许补考一次，补考不及格者不予录用。 2 岗位培训 新员工入职三个月内必须参加管理处或部门组织的岗位培训。 掌握所从事岗位的必备知识及基本物业管理法规。 3 三级达标培训 包括基本达标培训、完全达标培训和提升达标培训。是为了让员 工从最基本的知识的技能达标提升到对物业管理各层面知识的精通， 熟练运用相关法律法规及专业知识，更全面地为顾客服务。 4 晋职培训 对表现突出的，拟晋升到高一级职位的员工所进行的培训。 这也是公司为了选拔人才进行的一次考核。 5 专题培训 以物业管理知识、相关法律法规、质量体系文件或物管案例 等为主题进行的培训。主要由相应专家、学者或同行业优秀人士 担纲主讲，达到拓宽视野、相互学习、沟通交流、提高认识的目 的。 6 司外培训 组织相关人员参加公司以外的培训，如劳资管理、内审管理、 档案管理等等，取得相应上岗资格。 4 培训方式 1 自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方 法，公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身岗位相 关的专业培训班、自考班，学习时间上给予安排和照顾。 2 公司集中培训。举办物业管理及相关专业培训班，加强的提高员