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1、项目产品及工程建议书第一部分：赣州市典型楼盘调查一、 调查对象：根据站北项目特性，本次调查选择占地超百亩，物业类型多样，分期开发，市场占有率及口碑良好住宅开发楼盘为主要调查对象。楼盘内容蔚蓝半岛水岸新天黄金时代时间公园滨江 爱丁堡开发商赣州德威房地产开发豪德置业（赣州）公司赣州永德泰置业江西时间控股投资赣州新景源置业建设周期2003-2005-2004-2004-2006-占地面积76667 8630592000754260105亩容积率R/可售面积S建筑面积180000223183150000绿地率40%40%建筑密度32.1%3238%住宅面积1200户149400（1094套）11089
2、00户商业面积18000公建面积46300物业类型/配比二、 调查方向及内容：1、 调查方向：项目规划及设计、项目配套、项目产品、项目工程2、调查内容：2-1 项目规划及设计（详见附第一页）2-2 项目配套（详见附第二页）楼盘内容蔚蓝半岛水岸新天黄金时代时间公园滨江 爱丁堡机电配套泳池有有有无无楼宇自控系统只有电梯监控系统只有电梯监控系统只有电梯监控系统无无综合布线有有有有有背景广播音乐有有有有未知家庭防盗报警系统无无无无无电视监控系统有有有有有可视对讲系统有有有有有红外线周边防范系统有有有有有无线巡更系统有有有有有主入口门禁系统有有有有未知车库管理系统有有有有无火灾自动报警系统有有有无无三表
3、远传抄表系统无无无无无2-3 项目产品（详见附第三页）2-4 项目工程（详见附第四页）三、 调查小结：n 项目规划及设计1、在规划设计均能够综合利用项目地块周边配套资源形成较完善交通组织、环境景观、小区配套与管理服务体系。有较高绿化率。2、总平面布局大多采用有围核无明显组团设计；住宅布局上无明显围合，高/多层分区布置；在商业布局上无大体量集中布置，多为街铺底商。3、内部设施配套上多为均衡布置。4、具有人车分流意图及考虑交通便利性。在停车系统设置中能够结合成本因素综合考虑尽量减少地下停车增加地面停车数量减少成本投入或结合地势综合设置。个别楼盘采取人车分流，大多为人车混流；多采用地下停车及地上部分
4、停车相结合，有些楼盘在底层设置车库。5、人防设置在地库，及地下停车场结合考虑，多在高层区域下。6、均能合理利用原有地形进行规划设计。7、建筑风格主要以现代风格或现代新古典风格为主。8、多采用分期滚动开发模式。9、主力户型以3-2-2为主，面积区间在100140。10、建筑物之间间距及有良好景观、采光与通风。建筑间距均不小于1：1，朝向以南北向为主。11、产品组合多数按区域组合同面积区间同类型产品，顶层大多设计为复式楼。12、在产品方面均有不同程度创新。13、在节能、环保设计方面投入度不大。14、开发设计主题主要是以异域欧陆风格为主。15、多种物业并存，均先以多层进入市场。16、均充分考虑小区内
5、部商业配套需求与地块周边配套需求。能引导并自身创造价值。n 项目配套1. 配套功能基本齐全。包括社区商业、会所、品质物管、社区安全上都配备了智能化监控系统。运动休闲设施有篮球场、休闲广场、棋牌室、游泳池等。2. 会所均以内外兼营为主，包含娱乐、休闲及健身功能，建筑形态为社区景观性建筑。3. 幼儿园设计一般为社区偏僻位置结合架空层设计独立布置，楼盘周边有幼儿园均未设置。4. 社区配套商业主要以商业底商形式出现且作为小区形象展示面。5. 游泳池结合会所同时展示项目整体形象。6. 各种配套以均衡分散布置为主，以表达社区均好性。7. 项目多以相对完善、集中配套作为启动区展示面推出。n 项目产品1、 产
6、品品质均不同程度领先赣州市场，属区域高档次楼盘。2、 产品逐渐进入小高层产品阶段，套内面积有明显减小趋势。3、 交楼标准仍以毛坯房为主。开始注重建筑物内公共空间装饰及效果营造。4、 产品设计能吸纳先进地区产品理念及元素，及本地消费习惯结合。5、 开始注重小区景观及物业管理。6、 总体把控力度增强，细部处理仍较粗放。7、 节能、环保技术及材料运用不足。8、 产品设置上均引入小部分高端产品，并形成相对独立区域，在一定容积率控制下，对项目相对价值有所提高。9、注重项目产品与居住生活方式联系，有组织营造社区生活活动氛围。10、产品在立面造型及色彩上追求视觉效果冲击。调查楼盘交楼标准：住宅交楼标准：室内
7、地面：水泥砂浆找平；室内墙面/天棚：混合砂浆抹面；门：高级防盗入户门窗：铝合金（塑钢）带纱窗，普通平板玻璃（小高层双层玻璃）；厨房/卫生间：墙面水泥砂浆抹面；地面水泥砂浆找平，防水处理；预留管道。水、电、天燃气：三表接入户楼宇对讲系统：（彩显）可视对讲系统闭路电视：入户网络：到户 ：到户公共空间交楼标准：楼梯间：入口为不锈钢防盗门，（彩显）可视对讲系统；花岗岩（高级地转）地面；铁艺栏杆木（铁艺）扶手；墙面/天棚乳胶漆饰面；电梯间：地面采用花岗岩（高级地砖）面层；墙面/天棚乳胶漆饰面。门套大理石（铝塑）门套。电梯轿箱：不锈钢内饰，地面PVC材料。高层门厅：入口为不锈钢防盗门，（彩显）可视对讲系统
8、；地面采用花岗岩（高级地砖）地面；墙面/天棚乳胶漆饰面。消防楼梯：水泥砂浆（防滑地砖）面层；铁栏杆钢管（木）扶手；墙面/天棚乳胶漆饰面。n 项目工程1、 各楼盘在工期上都比国家定额工期有所提前，在相关合同约定中有明确工期要求与奖惩措施。交房时间多以建筑工程整体验收时间为界线。2、 多以总承包方式发包，选择本地或外地知名施工队伍；配套工程及专项工程为甲方分包。对关键材料采购多为甲方指定品牌或甲方集中招标。3、 在施工场地布置均由业主方统一规划及分隔，甲方负责相关标段“三通一平”或甲方给予部分管理费用后由乙方自行负责。4、 为达到品牌效应在质量标准上大多要求达优良标准，并要求安全文明施工样板工地。
9、5、 材料多使用合格产品，部分门、窗等使用品牌产品。6、 整个开发节奏大多为分期滚动开发，各专业搭接采取流水施工，穿插进行。7、 在施工现场对客户参观有专门绿色通道及专职人员引导。8、 分期开发能够形成相对独立施工区域，交楼后可独立使用。第二部分：赣州市典型楼盘分析一、 优点：项目规划及设计（1） 总平面规划：n 总体布局： 1、能综合考虑项目周边环境、路网结构、绿地系统、市政配套、公建及住宅布局、空间环境等内在联系，规划成一个相对完善、独立社区。2、能够对土地进行综合评估，实行物业分区布置与道路交通系统布置；能结合地势进行地下室、车库设置；有大组团概念。体如滨江爱丁堡项目山地建筑布置、蔚蓝半
10、岛项目商业区与内部会所、多层住宅下沉。3、小区有中心景观区及住宅能形成围核效果。如蔚蓝半岛项目形成是多层均为对中心景观区向心力。4、有满足业主使用配套物业。5、有较高绿化率。并能通过架空层及集中车库顶层覆土进行绿化，营造更好空间效果。6、有利于安全防卫与物业管理。n 住宅布局： 1、能综合考虑用地条件、朝向、间距、绿地、层数、物业布置方式、群体组合、空间环境、建筑密度及当地消费习惯等因素。 2、，尽量避免与减少东西朝向住宅，如蔚蓝半岛项目中整体建筑通过弧形布置改变东西向住宅角度。 3、规避兵营式排列布局，采用错位、半围合、锯齿等多种群体组合方式保证空间环境及建筑间距、采光、通风等方面要求，并着
11、力营造楼栋间邻里交往场所。 4、小区绿化率35%。n 商业布局： 1、能充分考虑小区内部商业配套需求与地块周边配套需求。如水岸新天、时间公园、蔚蓝半岛项目内部商业街及临道路店面设计。 2、社区内部商业街设计是作为整个项目特色建筑与展示面考虑，对提高项目品质有一定提高。 3、商业区布置基本作到与住宅生活区进行有效隔离，实现动静分离也有利商业气氛形成。 4、商业物业均在住宅产品大卖积聚足够人气及具备交楼条件后整体包装推售。 5、能合理设置公建服务设施，尽量避免烟尘、噪音等对生活区干扰及污染。n 公建服务设施： 1、方便住户生活， 公建服务设施规模、品种及住户人口相对匹配。 2、均设置会所、泳池、运
12、动设施、商业、物业管理、智能化、监控系统、停车。 3、公建服务设施以方便使用、均衡布置为原则。n 交通组织：1、较合理组织人流、车流及车辆停放。能考虑住户交通便利性，尽可能作到人车分流。2、道路布置能够结合景观体系、运动体系进行设计。3、车行出入口及道路设计尽可能规避人车混行、人行道及车行道交叉状况。4、消防车道设置结合道路系统考虑，局部进行绿化处理。5、人行出入口间距过大时，能增设出入口。6、小区内车行道设置减速装置。n 管线设计： 1、公共空间管线布置集中、有序。 2、多层考虑空调有组织排水，设置较为合理。n 停车布置：1、能够结合成本因素综合考虑地下停车，结合地势综合设置停车位。2、多层
13、产品停车多考虑为集中半地下停车或地面停车。3、有组织设置非机动车停放。4、地面停车位能及绿化统筹考虑。n 人防布置：满足人防设计要求，结合停车需求综合设置，多数布置在高层区域。n 土地价值利用： 1、核心产品布置在土地价值最优区域，弱势区域设置形象展示弱公建服务设施或总值较低产品。 2、临街设置底商，将商业最大化。n 周边价值利用：在销售中能有效进行引导利用。n 分期开发： 1、多数以多层产品着手开发。2、通过道路系统合理布置进行分期开发达到销售施工互不影响目，使项目能够滚动开展且能稳步提升后期开发物业价值。3、各分期开发产品由多种类型组成，能满足多种客户需求，但每期主导产品又有所区别。如在黄
14、金时代项目一期以多层为主，但又有一栋小高层，二期为高层与多层共同开发。（2） 建筑设计：n 建筑风格/外立面设计: 1、在项目外观设计方面，已有明显风格取向，能够结合当地消费人群偏好选择建筑风格。2、建筑外观设计方面多以欧陆风格为主，并结合了现代钢筋混凝土建筑特性进行一定改良及创新，如：水岸新天、黄金时代为新现代主意欧陆风格；时间公园、滨江 爱丁堡为古典式欧陆风格；蔚蓝半岛项目建筑风格为现代澳洲风格。3、在外立面设计方面注重了五个立面设计，混凝土构架充一处理、外立面细部处理（如：空调格栅立面处理），彩瓦坡屋顶整体设计等。n 户型 / 面积: 1、 户型主要以三房、四房为主，面积在90-160平
15、米。2、 主力户型大多设计了双阳台，较为高档户型主卧还设计有景观阳台。3、 户型基本为南北通透保证采光通风。4、 户型方正，空间布局紧凑、动静分离、干湿分离。5、 居住功能区分明显，能够形成一定有效组合，并能够满足住户使用摆放开间空间尺度要求。6、 两房以下户型基本为一卫，三房以上以两卫为主。7、 高层住宅有引入入户花园、错层阳台设计。8、 户型各功能区基本保证自然采光，在设计过程中能够注意到餐厅及卫生间自然采光或间接采光。9、 户型交通流线合理，满足使用。10、户型面积以客厅、主卧室为主要保证大面积，其他功能区面积以满足使用为主。11、大面积户型有走入式衣帽间、卫生间洗刷分离等更深层次使用功
16、能区分。n 建筑间距: 多层1:1.1、板式小高层1：1、点式小高层1：0.7。n 建筑朝向: 多层为南北朝向，在邻江面建筑建朝向做了适当调整，较好利用江景资源。n 群体组合: 1、能通过住宅群体组合对户外空间及环境进行限定与塑造，营造相对应活动场所。2、住宅群体组合能起到吸引视线，丰富天际线及立面效果。3、能适当超越本地市场，同时具可操作性、现实性及美观需要。n 节能、环保: 1、按赣州市政府节能设计要求，项目内均设计了一项或两项特殊节能项（一般为：屋面采用聚苯板保温隔热；外窗采用断热铝材、双层玻璃窗）。2、环保： 有些楼盘选用无动力污水水处理装置、选用环保材料。3、小区内垃圾集中收集、厨房
17、设计排烟道，机房进行了消音、隔声处理。n 细部设计:高层入户花园、凸窗、落地窗、空调格栅立面处理、阳台栏板（材料）及形状多样化、错层、跃式结构、坡屋顶及老虎窗设计、步入式衣柜、佣人房、双（三）阳台及双卫生间、空调有组织排水、架空层处理、底层带花园设计等。（3） 景观设计：n 景观风格：1、开始注重景观设计，设计主题主要是以异域欧陆风格为主。2、有及景观设计主题相呼应软硬景布置。其中时间公园项目建筑及景观风格协调处理较成功。3、景观、建筑风格相对较统一。 4、注重公共交往空间营造，能满足住户对室外活动及亲近自然需求。如设置中心景观休闲区、组团景观、小广场、运动场所、儿童嬉戏场所等，并能融合为一体
18、。n 中心景观：1、配备较大型景观节点，设置了中心景观区，设计在追求气势与展示效果同时更加人性化。2、在中心园林景观区有集中展示与较多功能配套。n 组团景观：1、加强组团景观设计，不单纯作为通道及绿化场所，引进邻里概念及注重交往空间环境营造。2、景观细部节点如儿童嬉戏场、楼栋间散步景观区等内部景观，能够考虑到居住者对动静分离、情景体验、健康活动、儿童嬉戏等多方面需求。3、利用架空层将景观引入建筑物中，扩大景观范围，将建筑及景观结合。n 水系：1、以水作为景观主表现形式，起到了增强景观效果，给社区韵动旋律。2、水体均控制一定规模，布置区域集中。n 道路：1、尽可能规避车行对住区影响，道路设计更贴
19、近自然。2、开始运用色彩对道路进行设计，及周边景观协调。3、结合消防需要设置消防通道，局部进行覆土绿化。n 小品：小品、室外物件选择较符合景观主题风格。n 软硬景比例：1、景观设计具有层次感，乔木、灌木、地被组合形成错落有致空间形态。2、能够利用集中车库、裙楼顶部、架空层进行相应设计。3、部分楼盘硬景比例较大。n 场地营造利用：有意识营造自然、有机环境并将建筑尽可能融入环境中。n 细部设计：有意识利用不同材料与手法营造不同场景，追求层次感与移步异景效果，能表达重点与及建筑与谐度。项目配套n 会所:设置会所并将会所作为项目展示元素。n 泳池:设置泳池，并放在核心区域展示。n 学校:部分楼盘考虑设
20、置幼儿园。n 运动设施:均设置了室外运动区、器械区、篮球场、室内台球、乒乓秋、健身小广场、慢步道等设施。n 商业:充分考虑了商业体量及营造商业环境。n 物业管理:均重视物管作用与重要性。n 智能化/监控系统:广泛采用（详本部分小结）项目产品n 产品类型：能结合当地消费习惯引入创新元素增强产品竞争力及认同度。n 产品比例：高/多层小区；三房为主，面积区间90140。项目工程n 工期要求：均能结合营销计划合理制定工期。n 承包方式：多选择为总承包方式。n 场地布置：均统一为各施工队划分施工场地。n 质量标准：重视质量。n 材料选用：可视材料（防盗门、窗、公共空间材料）均采用在赣州市有影响力品牌产品
21、或彰显品质材料。n 队伍选择：都经过筛选，选择实力相对较强、符合自身控制要求队伍。n 专业搭接：均能够流水施工，穿插进行。n 开发节奏：结合项目实际分期滚动开发。二、 不足：1、 项目规划及设计（1） 总平面规划：n 总体布局：1、对土地评估未能细化及综合考虑物业产品价值，导致市场认可能快速销售产品又占据土地最优位置，而市场存在阻力产品布置未能加强其内在品质。如多层均为地块核心位置，而小高层、高层布置在地块偏远地域仅靠地块周遍配套资源景观作为卖点，水岸新天、蔚蓝半岛项目表现最为明显。2、各种不同类型物业未能有效相对集中形成具有一定围核效果小组团，产品布置有效连接度不足。3、规划指标确定主要是以
22、项目开发争取利润最大化为前提，项目均有较高容积率。4、配套物业设置多为满足营销需求，对业主使用考虑不足，如在社区内运动场所、休闲交流场所等设施布置仅为局部散状设置，不能形成每个区域或组团配套主题。5、商业配套面积过大导致大量商业空置，对项目使用与运营产生不利影响。如蔚蓝半岛项目临街店铺大量空置。6、车位配比偏少且对目前业主使用情况考虑不足，表达在为保证项目品质未设置柴杂间且对摩托车、自行车等常用交通工具有序停放考虑不周。n 住宅布局：1、住宅区景观均好性未能表达，在总体布局中主要考虑在中心景观区，对节点景观基本没有布置，仅为沿道路旁设置。2、地块不利因素影响未能在总体设计中综合考虑，规避。3、
23、对存在销售阻力物业布置未能在总体规划设计中根据地块与社区内部资源综合利用提升其品质，达到促进快速销售目标。n 商业布局：1、过于追求商业体量与商业地产利润造成商业面积空置与后期物业运营问题，蔚蓝半岛项目表现较为明显。2、商业区建筑布局均为直线布置且建筑风格不具有特色；对项目展示效果不强，对形成商业气氛不利。3、商业业态设置较为同质化，未能形成特色商业区，均以物业管理用房、零星休闲物业、小百货及临街商铺为主。n 交通组织：1、解决人车分流及交通便利性时未能综合考虑及城市或小区主干道衔接问题。缺乏必要缓冲处理。2、人行道路设置一般为结合车行道考虑，仅在中心景观区与局部设置人行小道，未有专项交通组织
24、设计，对营造小区生活气氛不利。n 停车布置：1、停车位与车库划分区域设置，但对住户区域停车便利性未能考虑周全，区域划分不明确。2、对自行车、摩托车等常用交通工具停放设计有所忽略。3、部分项目多层独立车库设计对该栋建筑布局与品质降低较多。n 土地价值利用：1、临街均大量设置商业，体量过大，对项目品质有一定影响，开发节奏较难控制。2、市场认可能快速销售产品占据土地最优位置，而市场存在阻力产品布置未能加强其内在品质。n 周边价值利用：1、实际整合周边有利资源上着力不够，仅在营销上做文章。2、规避地块周边不良上考虑不周全，手法单一，多数采用将价值较弱产品布置在该区域。n 分期开发：1、分期开发未能有明
25、确开发主题，提供开发亮点，形成市场突破，仅靠地块优势与一期开发形成热销延续考虑，黄金时代项目表现最为明显。2、分期开发中，每期开发产品比例有所失调，为保证一期成功均以较好产品与区域位置为启动区，对没有地理位置优势与市场优势产品物业放在后期，给项目后期开发造成难度，缺乏价值提升空间；如蔚蓝半岛项目及滨江爱丁堡项目二期高层与小高层存在类似问题。（2） 建筑设计：n 建筑风格/外立面设计：1、水岸新天、黄金时代、蔚蓝半岛、滨江 爱丁堡项目在外观设计方面虽已有风格取向，但缺乏创新元素，没有明显个性特征，同质化较为明显。2、细部处理方面深度不够，缺乏厚重度，及沿海等地楼盘设计还是有一定差距。3、色彩多采
26、用鲜艳明亮色系，部分楼盘用色过多略显杂乱，及周边环境协调不够。4、建筑风格及营销宣传主题不统一。n 户型 / 面积：1、户型/面积相对较大，估计及楼盘客户定位有关。2、 户型主要以三房、四房为主，面积在90-160平米，缺乏较小面积产品。3、 部分产品特别是小面积产品户型设计创新不够。4、 大面积产品户型设计不够紧凑，套内面积使用率相对偏低。5、 存在一定产品（主要是面积方面）断层。n 建筑间距/建筑朝向：水岸新天、蔚蓝半岛项目高层建筑间距虽符合规划间距要求，但由于建筑间距较小，建筑朝向日照指数偏低。n 节能、环保：在节能、环保设计方面投入度不大，估计及成本控制有关。n 细部设计：尽管开始注重
27、细节，但产品表达还是较粗放，不够协调。（1） 景观设计：n 景观风格：景观设计风格与建筑风格不协调。表达在现代建筑风格及异域欧陆景观主题风格不匹配，脱节。n 中心景观：景观设计主次区分不明显，仅有主景观区未能有次景观节点或小组团景观布置，不能形成完整景观路径，且对外展示效果不强。其中时间公园、蔚蓝半岛有相应处理。n 组团景观：仅按照建筑总图中预留空间进行设计导致局部景观处理空间不够，使景观表达不能完全到位。n 水系：景观设计中有水景引入但效果不佳，如水岸新天为集中布置、滨江爱丁堡为小水系布置不能够形成一定区域水系环绕效果。缺乏恢宏气势。n 道路：道路铺装过于单调，一般人行道路为普通彩转铺设，车
28、行道路为混凝土路面但 结合人行道与排水沟设计均为普通做法。其中蔚蓝半岛项目有彩色水刷石人行道路。n 小品：小品较少，未能画龙点睛。n 软硬景比例：在部分楼盘软硬景投入配比不合理，如黄金时代过分追求景观风格效果，对硬景投入教大，小而集中且同质化严重。n 场地营造利用：建筑物及景观衔接生硬、缺乏整体感。n 细部设计：苗木选择品种及色彩单调，景观场地设计自然尺度把握不到位。设计中软景搭配层次感不强，这与开发商对景观投入成本控制有关。项目配套n 会所:实用度未得到充分表达。n 泳池:及景观结合度不够，未考虑有相应私密性。n 运动设施:多为见缝插针设置。缺乏切身为住户需求考虑布置。n 商业:商业体量过大
29、，多为临街底商，建筑处理不够。n 物业管理:缺乏品质及服务深度。人性化不够。项目产品n 产品类型:某些楼盘创新元素融合度不够，尺度把握不够精准，未深入考虑住户设计需 求。如底层花园及入户之间处理等。n 产品比例:户型面积存在断层。项目工程n 工期要求：实际工期及合同工期不符。未能按合同要求完成。n 承包方式：有个别楼盘把水电、外墙涂料、铁艺栏杆、防水工程等另行分包，影响了质量及工期。n 场地布置：个别楼盘未解决主通道，影响工程进展。n 材料选用：未采用新型墙体材料，仍使用粘土砖。n 专业搭接：搭接不够紧凑，质量、工期相互影响，局部细节处理不到位。n 开发节奏：可能是追求利润最大化，多数楼盘开发
30、节奏未能形成紧密连续性。三、 工程实施描述：根据以上五个楼盘调查情况，其通性做法：n 建筑、结构、高层、小高层： 1、 结构形式：框架剪力墙结构，层高3米，大部分采用板式外型，只有蔚蓝半岛临江高层采用是十字型塔楼外型。板式结构优点是通风采光及朝向比较好，缺点是分摊面积较大，基本都是一梯两户。十字型塔楼外型优点是分摊面积较小，基本都是一梯四户，缺点是通风采光及朝向会受影响。2、 基础及地下室：高层下都设有地下室车库，基础形式根据地质情况而定。地下室层高从3.9米-5.4米不等。已做好基本都按照人防要求施工。3、 外墙及内墙用材：外墙及内墙墙体材料使用是粘土砖，未使用加气混凝土砌块及多空砖。4、
31、屋面情况：屋面多为平屋面结构，有部分为斜屋面结构，屋面做防水卷材后铺隔热板。5、 外墙装饰及细部结构：外墙以瓷砖为主，线条及细部构造用涂料。设有飘窗，设置了空调板并设有百页，都预留有空调管洞。6、 电梯前厅及入户大堂：高档耐磨砖铺地，墙面刷高档乳胶漆。7、 入户门及窗：名牌防盗门，高级铝合金窗或塑钢窗。8、 其它：楼梯及阳台栏杆都采用铁艺栏杆，设置集中排烟烟道。、多层：1、 结构形式：框架异形柱结构，层高3米，大部分采用板式外型，一梯两户。2、 基础及地下室：大部分没设地下室，只有黄金时代多层设有地下室车库。3、 外墙及内墙用材：外墙及内墙墙体材料使用是粘土砖，未使用加气混凝土砌块及多空砖。4
32、、 屋面情况：屋面多为斜屋面结构，屋面做防水后用聚苯板保温隔热，面铺彩瓦。5、 外墙装饰及细部结构：外墙以瓷砖为主，线条及细部构造用涂料。设有飘窗，设置了空调板并设有百页，都预留有空调管洞。6、 入户门及窗：名牌防盗门，高级铝合金窗或塑钢窗。7、其它：楼梯及阳台栏杆都采用铁艺栏杆，设置集中排烟烟道。n 机电设备部分：给水系统：赣州新建楼盘基本上均采用了两路水源供水；各高层楼盘均采用了变频加压供水方式，且有高层楼盘自来水公司只抄总表；全部是多层建筑楼盘自来水公司抄表到户，均未采用远传抄表系统；其中蔚蓝半岛与水岸新天采用了无负压供水设备，但是自来水公司没有确认同意使用。给水管材都采用了塑料管（PP
33、R、PE、PVC）等，但是采用了加压泵给水管部分采用了复合管（钢塑、铝塑）。排水系统：目前老城区楼盘采用雨污合流排水方式，新城区均强制雨污分流排水，室内排水管材均采用了UPVC管、UPVC螺旋消音排水管、室外采用了UPVC管或钢筋混凝土管。卫生间基本采用了同层排水。消防栓系统：蔚蓝半岛小高层塔楼采用了单立管双栓。其他楼盘均为每层两个消火栓。自动喷淋系统：目前赣州楼盘未见地下车库设置气体灭火系统与泡沫喷淋系统，地下车库设置了自动喷淋系统。泳池、水景系统：赣州中高档楼盘均设置了水景；蔚蓝半岛与水岸新天设置了游泳池，采用了过滤消毒一体化设备，机械循环，但均没有设恒温装置。变配电系统：水岸新天与蔚蓝半
34、岛、黄金时代等均是名义上两路电源，实际上还是从同一个变电站引入。各分户电表前均由供电局设计与施工。高低变配电设备均由供电局采购，而且必须使用组合式箱变并置于室外，不同意设于室内。水岸新天与蔚蓝半岛未设发电机组。电力配电系统：水岸新天与蔚蓝半岛、黄金时代电力计量均采用抄表到户型式，电梯都是采用奥斯品牌。均未采用远传抄表系统。消防报警系统：岸新天与蔚蓝半岛、黄金时代小高层电梯间均设置了感烟报警探头，室内未设煤气泄漏报警装置。智能系统：均设置了语音及数据综合布线系统、有线电视系统。高档楼盘均设置了背景音乐与电梯监控系统，但是还没有应急广播系统与I-BUS自控系统。安全防范系统：水岸新天与蔚蓝半岛、黄
35、金时代均设置了可视对讲系统且带读卡门禁，还设置了CCTV监控系统、红外线感应周边防范系统、无线巡更系统与停车收费管理系统。其他中低档楼盘只设置了对讲系统。燃气系统：赣州各楼盘均使用了液化燃气，设计与施工均由燃气公司完成。消防防排烟系统：大型地下车库均设置了防排烟系统。新风系统：赣州目前还没有住宅采用中央新风系统。也还没有设置窗式通风器。n 景观部分：植物选择：选用了适合本地生长植物，但乔木冠径较小，灌木种植较稀。硬景处理：采用材料较单一，多为彩转及花岗岩地面。园林小品：较少表达且品种单一。户外家具设计：主要为桌椅。处理手法简单。园林照明灯具：品种单一、未结合环境设计。第三部分：项目工程建议：一
36、、项目规划及设计1、总平面规划： 总体布局： 思路：按照地块综合资源及利用价值，结合地势布置产品，设置道路交通系统，基本作到人车分流，动静分区，保证住宅品质，营造商业氛围。 建议：1、分片区按组团原则进行设计。既保证南、北两区及各组团独立使用，又能适应未来市场发展需要。 2、结合地势及政府规划部门规定要求，局部地块利用山（坡）地进行设计。以控制项目成本及发掘项目特质。3、组团设计。在产品布置中按照同类型产品相对集中原则，形成一定围核空间形成业主之间相对独立区域空间便于形成更好邻里交流，且有利于组团形成与管理。4、商业配套面积不宜过大，应满足社区需求与使用便利性要求。具体建议外沿八一四大道布置，
37、商业区与住宅区形成明显、有效隔离。5、设置中心景观区。中心景观及情景体验路径、开发节奏有机结合，既领先市场又符合营销需要。6、北区考虑多设置多层物业。南区提升容积率。 住宅布局：对存在销售阻力物业在总体规划设计中根据地块与社区内部资源综合利用提升其品质。尽量避免与减少东西朝向住宅。规避兵营式排列布局，采用错位、半围合、锯齿等多种群体组合方式保证空间环境及建筑间距、采光、通风等方面要求，并着力营造楼栋间邻里交往场所。1、 组团布局。以南、北两个地块为区域，分别在各自区域按物业类型（多/高层）组合形成组团，便于营造环境及后期开发及物业管理。2、 高层区域分布，尽量在东西两侧及南区北侧布置高层产品。
38、多层产品布置在中心地块区域。3、 有效利用自然高差丰富建筑形态，增加产品特色及附加值。4、 多层采用多种手法区别产品，花园洋房为高附加值产品，类花园洋房为主推多层产品。另建少量别墅类多层（4+1），提升产品形象又不至于及其他多层产品距离过大。5、 高层产品根据所处位置进行产品组合，作到户型紧凑，得房率高，同时开发部分可转换面积产品且分栋处理。 商业布局：充分考虑小区内部商业配套需求与地块周边配套需求。合理确定商业体量预防商业面积空置与考虑业主后期经营，实现商业区与住宅生活区有效隔离，实现动静分离。社区内部商业街设计是作为整个项目特色建筑与展示面，形成特色化及差异化商业街；商业街建筑及平面布局应
39、以环状或弧状布置为宜。在开发过程中应考虑有关业态分布及开发节奏，保证商业街有效形成。1、 主要沿八一四大道布置商业。2、 北区西侧考虑集中商业。利用地块自然高差形成商业、住宅区隔。3、 会所考虑日后经营需要布置。 配套布局：1、公共配套设施布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置原则布置，2、会所及幼儿园分期分散，运动场所按功能分期要求布置，在同一建设期内运动场所相对集中放置，形成运动氛围及相对主题。3、零星健身器具可相对分散放置。 交通组织：1、充分考虑车行便捷，停放便利、各种产品之间区分、消防道路设置及分期开发分割等方面需求。2、人行道路设置按照人行移动情景达到“曲径通幽”
40、意境。3、延伸至小景观节点与组团景观道路体系便利，区域公共空间通达性好，辐射面广。4、人行道路布置中应设计人们短暂停留及交流空间，表达人性化设计。5、消防通道结合绿化设计。 停车布置：结合地势综合设置，尽量减少地下停车，增加地面停车数量；减少成本投入。对多层产品停车为集中半地下停车；高层、小高层为集中地下停车；不足部分设置路面停车位。对自行车、摩托车等常用交通工具停放应分区域集中设计停放。地下车库与主干道应有相应辅道衔接。尽量减少独立车库设计。1、位置： 1）地下停车位：地下室设计规模为14000，结合人防面积与地下停车位一并考虑；2）架空层停车位：在建筑底层架空层设置；可结合地势统筹考虑；3
41、）地面露天停车位。 2、数量：地下与地面停车位共1920个，另外为非机动车位。3、非机动车位设置以便利性及集中停放为原则，在规划中考虑区域分布。 人防布置：1、高层下考虑人防设置。2、人防面积满足规划要求即可。 竖向设计：1、 中间山体基本不做保留。可建设少量坡地退台产品，增加项目产品亮点。2、 西侧山体削成台地，尽量减少土方量。3、 现有自然高差充分利用，形成错落梯级场地。4、 站北大道建设形成道路及项目高差加以修饰，不过多进行土方工程。 土地价值利用：1、 先开发北区，以多层产品入市。2、 商业建设周期略后于住宅交付期半年。3、 由西向东开发，核心区域分期开发。 周边价值利用：1、 靠近摩
42、托车大市场区域结合地形架空建设高层区域，架空部分可作停车、设备、物业管理、活动空间等。2、 站北大道建设为景观路，及项目地块形成高差，削弱道路对物业影响。3、 规划站北大道公交站点附近设置主入口，形成大台阶入口。且南北两区可呼应。 分期开发：1、 分大两期开发，以站北大道为分界线。2、 每小期开发结合市场要求，层次推进，最短间隔时间为2个月。每小期开发以组团划分区间。3、 采用密集滚动开发模式，保证销售连续性及产品不断升级。2、建筑设计 建筑风格：简洁、明快欧派新现代主义风格；注重社区天际轮廓线节奏及韵律设计。 外立面设计：1、建筑立面必须符合赣州市城规划要求，在满足项目设计要求条件下，充分考
43、虑本项目建筑及周边环境协调性，合理进行竖向设计。2、建筑风格选用简洁、明快欧派新现代主义风格，以表达国际社区氛围。3、外立面应以“清新、活泼”为设计理念，表达本项目“活力、健康”主题。除釉面砖及涂料外，可考虑运用部分仿真石材砖；蘑菇石贴面等。4、在不影响住户私密性前提下，希望尽量缩小墙面率，加大开放强度，以满足采光及通风需求。5、窗形式可采取多样化处理（飘窗、角窗等），开闭方式除平移与外开外也可考虑在洗手间部分采用下开放式窗。6、重视第五立面（屋顶）设计，使其在功能与景观上成为本地唯一性。强调色彩变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。7、多层排水系统建筑处理，保证面向景观面立面与谐，可采用建
44、筑构件对排水系统进行隐藏。 户型 / 面积：1、住宅建筑设计，应满足建筑设备各系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求。2、建筑设备管线设计，应相对集中，布置紧凑，合理占用空间，宜为住户进行装修留有灵活性。3、厨房、卫生间与建筑设备及管线较多部位，应进行详细综合设计。电源插座、有线电视终端插座与 终端出线口等，应及室内设施与家具综合布置。4、公共功能管道，包括供水总水管、雨水立管、消防立管与电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道阀门与需经常操作部位，应设在公共部位。5、应合理确定各种计量仪表设置位置，以满足能源计量与物业管理需要。 建筑间距1、需符合政府控制性规划要求。2、建筑间距：多
45、层1:1.1、板式小高层1：1、点式小高层1：0.7。3、住宅设计应避免户及户、楼及楼之间视线干扰。 建筑朝向：1、符合政府控制性规划要求，建筑物南北朝向，可有适当偏角（15度以内），须注意赣州市常年风向及建筑朝向关系。 群体组合：1、通过住宅群体组合对户外空间环境进行塑造，营造相对应活动场所。2、住宅群体组合能起到吸引视线，丰富天际线及立面效果。3、能适当超越本地市场，同时具可操作性、现实性及美观需要。 节能、环保：1、双层玻璃窗（真空）设置。 2、平层屋面保温做法。 3、局部墙体保温做法。 4、垃圾分类收集。 5、无动力污水处理装置。 6、材料采用环保材料（如外墙漆、装饰板材、木材等） 细部设计：1、采用高层入户花园、凸窗、落地窗、空调格栅立面处理、阳台栏板（材料）及形状多样化、错层、跃式结构、坡屋顶及老虎窗设计、步入式衣柜、佣人房、双（三）阳台及双卫生间、空调有组织排水、架空层处理