《水泥厂项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《水泥厂项目可行性研究报告.doc（28页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、柳州市三江县水泥厂项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目名称年产2万吨水泥厂1.2承办单位广西建工集团第五建筑公司1.3可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）； 企业与我中心签订的备案报告委托书； 企业提供的原始设计资料和其他基础资料。1.4项目建设的必要性分析该项目是水泥市场需求以及所在地经济发展的需要。万柳州市三江县的经济发展迅速，通过该县的高速公路正在建设中。目前该县只有年产量4万吨的水泥生产能力，远不能满足市场需求 该项目是改善我市水泥工业布局、优化项目所在地水泥工业结构和提高项目所在地工业整体竞争力的需要，遵循生产能力与市场配置优化原则，生产能力应逐步向主要
2、消费地和集散地转移。该项目是抢占市场先机的需要，在联合重组方面已走在本市水泥企业的前面，面对巨大的市场优势，项目所在地已成为全市水泥企业争夺的焦点。1.5拟建地点广西壮族自治区柳州市三江县三江程村1.6建设规模与目标本项目建设规模为年产成品水泥2万吨。1.7主要建设条件（一）资金来源本项目总投资626.07万元人民币。外商独资，银行贷款。（二）原材料供应1） 石灰质原料主要有石灰岩、泥灰炭、白垩、贝壳等，本镇石灰岩储藏量大，可直接开采使用。2） 粘土质原料天然粘土原料有黄土、粘土、页岩、泥岩、粉砂岩和河泥等，本县范围内可提供。3） 校正原料常用的硅质校正原料有砂岩、河砂、粉砂岩等，当粘土中氧化
3、铝含量偏低时，可渗入煤渣、粉煤灰、煤矸石等高铝原料校正，可在本县范围内开采和采购。4） 石膏作缓凝剂用的石膏主要由景柳州市供货，供货能力有保证，用汽车运输进厂。 5）燃料水泥生产的主要燃料是烟煤，柳州市有燃料公司，可提供水泥生产所需。（三）电力供应三江县有水利电业有限公司可以提供。（四）供水场址建设区域水源充沛，本县有供水公司。水量和水质能满足生产要求。（五）建设场地条件1、地理位置项目拟建地在三江县。三江县位于柳州市的西南部，与柳州市接壤，面积86平方公里。2、现状项目拟建占地16万平方米，所占用地为基本农田、村民自留地及荒地。具体征地问题将由镇政府协同有关部门进行协调处理。3、建设场地的地
4、形状况XX境内东、西、北三面属冈峦起伏的浅山区，中南部地势较为平缓。故厂址选择在镇内中南部，即镇政府所在地。该场地地质构造简单，地势平缓，无太大落差。（六）交通运输三江位于广西北部，地处湘、黔、桂三省（区）交界处。支柳铁路贯穿县域内的丹洲镇、老堡乡、程村乡、周坪乡、八江乡五个乡镇89公里。公路以209、 321两条纵横相交的国道为主骨架，形成了四通八达的公路网络。2000年前，全县166个行政村有149个行政村通公路，16个乡（镇）有丹洲、古宜、周坪、斗江4个乡（镇）通油路；全县公路里程为964.764公里，其中三级路40.259公里，四级路258.529公里，等外路665.976公里；有油路
5、107.37公里；有汽车客运站1个4370平方米。 2006年三江县交通项目建设进度加快，全县累计完成交通项目投资1.107亿元，三江至从江（一期）工程项目已完成征地测量、土地证、林证报批办理工作，目前正在做项目业主招投标等前期工作。寨准独峒湖南省界、产口同乐孟寨两条水泥路建设均已进场铺筑水泥路面，工程进展顺利。通村四级公路 17条，已完工6条，在建11条。通屯道路40条已完工23条，在建17条。交通基础设施建设取得新成绩。 主要公路有209国道南至柳州市、北通湖南通道县，321国道东达桂林市、西往贵州从江县；县内公路交通网络以县城为中心呈放射状布局，全县15个乡镇畅通无阻。另有枝柳铁路干线北
6、往湖南湖北，南通柳州南宁，枝柳铁路横穿县境，境内设火车站9个。规划的贵阳至福州铁路，鹰潭至夏门高速公路均经过三江境内，具有潜在的交通优势。还有融江水运直达柳州市。（七）气候条件三江侗族自治县三江县位于广西北部的湘、黔、桂三省（区）交界处，处于中亚热带南岭湿润气候区，属山地谷地气候区，雨量充沛，雨热同季，近十年来年平均气温18.3oC，最冷月份为1月，平均气温7.3，极端最低气温5.2。最热月份为7月，平均气温27.3，极端最高气温39.5。活动积温为5691.4，空气相对湿度81%以上。年平均日照总时数1334.3小时。平均无霜期320天，年均降水量为1730.2毫米。太阳辐射量为 89.69
7、千卡/平方厘米年，雨热同季，寒署分明。主要灾害性天气有春旱、秋旱、洪涝、春寒等。1.8项目投入资金及效益情况（见附表）1.9主要技术经济指标本项目设计的生产规模为年产425#水泥2万吨，项目在建设规模上，充分体现水泥工业规模效益，在能确保生产出适合市场需求的优质水泥产品的前提下，尽可能降低投资，以利于滚动发展。项目建设贯彻循环经济的理念，积极推行清洁生产技术，以提高资源、能源利用率为核心，降低能源、水资源、矿产资源的消耗，将污染物发生将到最小。在优先考虑减少资源、能源消耗和污染物产生的基础上，实现资源的高效利用和循环利用，最大限度减少废物排放，按循环经济和建设节约型社会的理念，完成能源转换和合
8、理利用，实现废弃物综合利用的加工，从而成为我市新一代水泥生产工厂。第二章 市场预测2.1产品的目标市场确定三江县内尚无水泥厂，县内需求量大, 随着小城镇建设步伐的加快，水泥供不应求。 主要市场目标是三江县本县内销售。2.2产品的价格现状与预测2.2.1 柳州市建筑市场现状分析表6-3 柳州市19912002年基本建设投资额 单位：亿元年份年基本建设投资额其中市政公用工程住宅建筑一般建筑其它19913.656720.985681.46987 1.4589719926.461321.867592.45321 1.89765199310.306452.256493.78962 1.965891994
9、8.502111.893653.26456 2.94365199513.83574.286125.61235 3.33642199619.82851 4.146526.56321 2.12456“八五”年均增长率199719.37318 4.536217.213453.44562199818.36789 6.421366.663913.26458199922.57685 8.236597.895625.32145200024.75456 9.226549.653215.62313200123.99856 9.39856 8.653454.56213“九五”年均增长率200228.89942 1
10、2.85699.563246.231452.2.2 趋势外推法预测.建立模型利用下表中1990年至2002年的原始数据做时间趋势外推分析大致成线性变化。 图6-3 Y-t 关系图使用趋势外推法，借助Excel2002软件可以模拟出预测模型为：其中 -投资额预测值-选定的时间.预测根据公式可计算出柳州市2003-2012年预测值 表6-4 柳州市基本建设投资额预测年份2003200420052006200720082009201020112012投资36.639.4742.2645.0647.8550.6553.4456.2459.0361.83第三章 建设规模与产品方案3.1建设规模本项目建设
11、规模为年产成品水泥2万吨。3.2生产方法采用回转窑的新型干法生产技术。3.3产品方案生产425#的袋装水泥和散装水泥第四章厂址选择水泥厂厂址选择在三江县程村程村乡交通便利。枝柳铁路、321国道贯穿境内，可通柳州、桂林、湖南通道县、贵州黎平县、从江县，其中枝柳铁路在程村设货运站；水路浔江河水运通榕江、柳江。全乡村屯公路均已开通，08年动工的贵广高速铁路经过程村乡泗里村泗马屯，并在附近设有车站，交通非常便利，是投资发展的宝地。程村乡被三江县“十一五”规划为“工业集中区”，本乡凭借区位优势，加大招商引资工作力度。第五章节能、节水措施5.1节水：给水工程设计充分利用了市政给水水压，合理确定给水方式，并
12、采用节水型卫生器材，从而降低能耗。5.2节能：使用节能型点光源照明设备，门厅及室外泛光照明采用金属卤化物灯。采用三晶变频器节能设备。第六章环境影响评价6.1水泥生产中对环境的影响及危害保护环境直接关系到国家的强弱、民族的兴衰、社会的稳定，关系到全局战略和长远发展。我国人口众多，人均资源占有量低，环境负荷极大，当前环境污染和生态破坏已经较为严重，因此我们必须把保护环境放到基本国策的高度来认识。水泥厂在生产过程中物料处理量大，运输环节多，密闭性差和高温作业，所以对环境的污染主要是粉尘、烟气、噪声和废热等，其中粉尘和烟气尤为突出。水泥生中原料的破碎、粉磨，悬窑的卸料，熟料的破碎和输送，水泥的粉磨和包
13、装，这些粉尘大多数属于含活性二氧化硅大于10%的矿物性粉尘，而且100.1m的颗粒占有相当比重，它可以直接进入呼吸道肺泡，并约有90%的沉积率，人若长期接触，危害非常大，另外这些粉尘还会使土壤板结，植物枯萎。噪声是一种恶性刺激物，主要对人体的听觉器官和神经产生危害，引起人体机能的其它一些病变6.2环境保护措施首先在回转窑的水泥生产中，要保持生产平稳，使生产的波动小，降低烟气中一氧化碳的含量，调整合理的风煤比，既可消烟，又可降低燃料的耗量。其次利用除尘器，尽量减轻粉尘对人和环境的危害。第三，加强厂区的绿化，清洁的环境有益于工厂的正常生产和工人的健康，利用绿色植物减尘、滞尘、隔音的作用，改善水泥厂
14、的环境，这已是近年来水泥厂环保设计中不可缺少的重要环节。项目在建设过程中最大限度利用一切空地进行绿化，在生产区的道路两侧种植行道树和绿篱；在部分空地上种植草坪及绿化林带，以减少粉尘污染，美化环境。第七章项目实施进度充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。项目拟定2008年3月正式开工建设，6月出地面正负零，进行地上施工，2009年9月交工，地上工程施工周期15个月。具体开发进度计划详见下表 施工进度计划表（2008.32009.9）分部分项工 程2008年2009年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月
15、4月5月6月7月8月9月基础工程土方开挖混凝土基础基础砌砖基础回填土主体工程梁、圈梁、柱混凝土浇筑混凝土板主体砌砖屋面工程装饰工程门窗制、安内墙抹灰外墙抹灰油漆粉刷外墙喷涂安装工程给排水暖电第八章投资估算8.1投资估算的依据1.国家建材局1997年颁发的水泥工厂投资估算指标2. 建筑工程（土建、公用工程） 国家计委、建设部计划投资（1993）530号文关于印发发建设项目经济评价方法与参数通知； 土建：2001广西壮族自治区建筑工程单位估算表；2001广西壮族自治区建筑工程综合预算定额； 安装：全国统一安装工程预算定额广西壮族自治区单位估算汇总表； 市场价调整：柳州市2008年第一季度工程建设及
16、造价信息。3.设备及设备安装工程 国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定的上浮因素； 设备运杂费按设备原价的3%计，设备基础费、安装费按机械部机械工业建设项目概算编制办法及概算指标规定计算。4.其它费用勘察设计监理费：参照国家有关收费标准计列。5.基本预备费按工程费用与其它费用之和的6%计列。价差预备费根据国家计委计投资(1999)1340号规定，暂不计算。8.2项目总投资的估算（见附表）第九章 财务分析9.1财务评价基础数据及参数的选取根据原国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数1993年第二版中的“财务评价参数”，该项目属建材部门水泥行业，其基准收益率8%，基准投资回收期
17、为13年，平均投资利润率8%，平均投资利税率12%。利率按国家规定，利率按中国人民银行公布的现行利率计算；其他数据按有关规定或调查确定；基础数据列于下表。基础数据项目计算期（年） 16部门基准收益率（） 8.00外汇偿还宽限期（年） 0无形资产摊销年限 10.00特种基金和盈余公积金提比例（）特种基金 0.00盈余公积金 10.00各种利率（%） 外汇借款利率 9.00投资性贷款利率 11.70短期借款利率 0.00各种税率（%）增值税 17.00教育费附加 3.00城乡维护建设税 5.00 建设期（年） 1外汇偿还年限 0固定资产折旧率（%） 6.50递延资产摊销年限（年） 5.00流动资金
18、借款利率 10.08其他借款利率 0.00消费税 0.00营业税 0.00其他税 0.009.2销售收入的估算(见附表)9.3成本费用估算(见附表)9.3.1原辅材料及动力一原料供应该项目消耗的原材料主要为石灰石。原材料供应表序号项目单位消耗定额单价（元）金额（元）1原材料及辅料t1.1石灰石t1.2006.007.201.2石膏t0.04050.002.001.3砂页岩t0.3009.002.701.4铁矿石t0.02040.000.081.5钢球kg1.2001.2001.441.6耐火材料kg0.4501.000.451.7包装袋等kg25.001.2030.00小计44.59以上原材料
19、在当地市场采购，原料供应有保障保证。二动力供应主要动力消耗为水、电和煤，详见下表。动力供应表序号项目单位消耗定额单价（元）金额（元）2燃料动力2.1水m32.6800.200.542.2电Kwh128.0000.2835.842.3煤t0.17109.0018.53小计54.919.3.2工资及福利基金根据当地工资水平，生产人员工资及附加平均为：1300元/(人月)，平均每年费用56万元。9.3.3制造费用制造费用中的新增折旧费根据新增固定资产原值和工业企业财务制度规定的分类折旧年限计算，采用直线折旧法，折旧率建筑物和设备均为9.5%。制造费用中的其它费用根据建设项目经济评价的有关规定计算。制
20、造费用包括修理费、运输、劳动保护及保险费用等。取年折旧费用的20%，本项目其它制造费用为31.8万元。9.3.4销售费用根据行业的特点，销售费用以销售收入的6%计取，年销售费用合计为47.1万元/年。9.3.5管理费用管理费用中无形资产及递延资产根据工业企业财务制度规定的摊销年限计算。管理费用中的管理人员工资、办公费、差旅费、通讯费、董事会费、接待费、工会经费等其它费用根据本行业的有关规定计算。测算结果为其它管理费用2.4万元/年。产品总费用计算详见附表。9.4财务现金流量表（见附表）9.5计算财务评价指标（见附表）9.6进行项目的不定性分析以营业负荷完成率表示的盈亏平衡点（BEP）计算如下式
21、： 固定成本BEP= 100%营业收入税金可变成本 142.5100%= 78.34-1111.8-206.6=26.64% 项目的水电、原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其他部分为固定成本。由于建成初期营业负荷不同，故建成初期各年的固定成本均不相同，按各年的实际成本构成计算，以销售收入完成率表示的盈亏平衡点为26.64%。盈亏平衡图见图15-1。9.7财务评价的结论通过静态与动态计算、分析，可以看出： 该项目建成后，从新增销售收入、利润总额及上缴税金来看，该项目的经济效益是好的。 财务“三率一期”指标好于目前行业的基准值，说明投资经济效益较好。 从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强
22、的抗风险能力。综上所述，该项目建成后，反映经济效益的数据和经济效益的指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上是可行的。结论与建议通过对本项目的法人资格、建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为：项目建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。柳州市三江县经济环境好，配套设施全，项目建设条件基本具备，项目的建成，将增加企业收入，改善睢宁县的产业结构，增加地方的财政收入，促进当地经济的发展，提供就业的机会。项目实施，对地方经济结构调整及发展均有一定作用。建议准予备
23、案建设。附表：1.项目投资估算表2.流动资金估算表3.总成本费用估算表4.销售收入、税金及附加估算表5.损益表6.全部投资现金流量表7.固定资产折旧费估算表8.无形及递延资产摊销估算表9.资金来源与运用表10.资产负债表11.财务评价指标表项目总设计师陈溥财苏州铭星软件科技有限公司总经理高级工程师注册造价师总工程师杜利同苏州市新天地工程造价咨询事务所高级工程师注册造价师总经济师杨永明苏州市新天地工程造价咨询事务所所长注册评估师注册造价师苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司二00二年六月十日目录第一章总论第二章市场营销策划第三章项目初步规划与方案优化第四章项目实施进度计划第五章
24、投资估算第六章经济评价第一章总论一、项目名称 苏园（2002）03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二、报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块坐落位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中央商贸区，在管委会大楼与中央公园之间，呈东西向长条形，长约200米，宽约97.6米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街，东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。北邻都市花园，其余三面均为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之
25、地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在95%以
26、上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡
27、湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划，周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世
28、界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、
29、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，本地块是中央商贸区首块拍卖地块，中央商贸区周围地块的住宅建设已近尾声，中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。四、报告编制依据和用途根据苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的房地产开发项目经济评价
30、软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园（2002）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。五、评价指标与决策方法1、评价指标土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企
31、业获利能力越差，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。见表1。2、决策方法决策可以按以下步骤进行：企业先确定目标收益率-基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率是不同的。从表1中选择内部收益率期望值基准收益率的方案。此时，可
32、能有多个方案符合条件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益率低于0的累计概率”作出决策。排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时，各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来最后定夺。“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，各个决策者没有一个统一的尺度，还是与投资者对获得该地块的迫及程度有关。土地最高限价风险决策指标表1方案土地最高限价（万元）基
33、本分析内部收率（%）内部收率期望值（%）内部收益率10%的累计概率（%）内部收益率小于1的概率（%）方案一600011.4713.8178.10方案二660010.0312.3469.30方案三68009.5911.8767.60方案四70009.1411.4167.60方案五74008.2710.5154.10方案六78007.459.6444.10方案七80007.069.2141.42方案八82006.678.7941.42方案九84006.288.3829.92方案十86005.97.9829.97方案十一88005.547.5829.97方案十二90005.197.1925.37方案
34、十三93004.676.619.89方案十四96004.166.0419.810第二章市场营销策划一、市场需求预测 1、用地要求及产品定位 本地块规划要求，第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开放。为高层住宅和商业用房。建筑高度50-60米（不超过19层），裙楼2-4层。2、目前市场行情据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年1-8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30
35、900人，还有很大的潜力。 3、市场需求预测根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方米，预测园区住宅每年的需求量见下表。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有
36、先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。详见表2“需求量统计和预测”。今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求量仍将以1420%幅度增长。由此可见，存在较大的潜在需求量。价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2% 。需求量统计和预测表2 单位：万平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅-80%276%111%65%88%20%18%16
37、%14%数量14.472.7810.4421.9936.2268.188196111128累计14.4717.2527.6949.6885.9154.1235331442570价格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%数量143157173190209226244264285308累计71387010431233144216681912217624612769 二、产品策划 （一）土地规划用途 本地块规划要求，第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等
38、用途，向公众开放。其余为高层住宅和商业用房。 地块面积2公顷，容积率4，建筑面积66596平方米（可上下浮动5%）。 （二）套型分析 利用我们的信息渠道征求过众多房地产公司的意见，综合起来普遍认为商业、餐饮都不宜采用大规模独家经营方式，应该建成每间40-60平方米的商铺，根据销售情况及购房者的要求隔断。写字楼每间也按40-60平方米考虑。可以吸引更多的投资者。 高层住宅宜建每套小于100平方米小套型，吸引投资者既购买商铺也购买住宅，或一部分投资者用于出租。可能有商家购买住宅用于办公。 （三）拟建规模拟建规模主要受到规划的约束。要求建筑面积66596平方米（可上下浮动5%） 三、销售价格商铺或写
39、字楼其房最低售价5500元/平方米，竣工后每年价格上浮5%。高层住宅价格按3600元/平方米计算。主要产品售价变化的概率分布见表3。地下车位，每个车位7.7-8.4万元/个或每平方米3500元。售价分析表表3产品项目加权平均售价及概率商业用房售价5900500054005800620066007000概率0.100.200.300.200.150.05高层住宅售价3696320034003600380040004200概率0.100.150.250.250.170.08销售额（万元）249102664328375301063183833570销售额概率0.100.170.270.230.160
40、.07 四、销售计划 市场分析认为住宅销售比商业用房更快，商业用房期房预售50%，余下50%现房销售，分3年售完。住宅期房预售50%，余下50%现房销售，分1.5年售完。 五、回款计划 签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。 中高层造到三楼再付 20% 封顶再付 20% 土建结束再付 20%交房再付 10%本项目分析按预售当期收款30%，结构封顶收款至70%，交付使用收清全部房款。六、竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空间也受到挤压，因此竞