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1、山东省2016年房地产估价师制度与政策：房地产估价机构业务监管考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有偿使用土地，是土地使用制度改革的_。 A基本内容 B首要内容 C本质内容 D核心内容 2、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是_。 A确定建设施工的各种图纸准备就绪 B完成全体工作人员的筛选工作 C获取土地使用权 D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资3、下列说法不正确的是_。 A建筑安装工程费用中的利润主要是指按
2、规定应计入建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的 B土建工程的利润直接工程费利润率 C安装工程的利润人工费利润率 D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率 4、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为15年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为05年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。 A：1 B：15 C：2 D：25 E：工业用地的监测点评估价格5、房地产估价是一种关乎_的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。 A相关单
3、位 B个人 C集体 D相关单位位和个人 6、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于_元。 A605 B600 C650 D550 7、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该宗房地产的收益价格最接近于。 A：280万元 B：285万元 C：290万元 D：295万元 E：工业用地的监测点评估价格 8、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现
4、率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为_元/m2。 A3300 B3324 C3335 D3573 9、建设单位应当在工程竣工验收_个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A7 B10 C15 D20 10、已知某城市容积率修正系数表，如下表：若确定比较案例宗地地价为900元，容积率为17，待估宗地规划容积率为13，则进行容积率修正后可比实例的价格为元。 A：1 177 B：675 C：6882 D：1 200 E：工业用地的监测点评估价格11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率
5、为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A14140 B42421 C56561 D60000 12、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调 13、指标属长期偿债能力指标。 A：流动比率 B：速动比率 C：利息备付率 D：资产负债率 E：借款合同14、_指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D价值定价法 15、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果贴
6、现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为_万元。 A8.0 B8.4 C9.0 D10.0 16、2012年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80，单价为5000元，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税元。 A：4000 B：6000 C：12000 D：16000 E：执行层的组织协调 17、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A市场定位 B市场调查 C市场细分 D市场分析 18、人防工程的地下室面积_建筑。 A属不应分摊的共有 B属应分摊的共有 C不属共有 D属物业公司所有的 19、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。 A：地籍图 B：宗地图
7、 C：房产分幅图 D：房产分丘图 E：执行层的组织协调 20、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D1067 21、若某房地产投资项目的表面收益率为18，年租金增长率为8，通货膨胀率为6，则该项房地产投资的实际收益率为。 A：9.26 B：10 C：11 32 D：12 E：借款合同 22、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入
8、现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好23、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2折扣策略，则最可能发生的情况是。 A：销售收入增加0.24 B：销售收入增加3.76 C：销售收入减少0.24 D：销售收入减少3.76 E：执行层的组织协调 24、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是_。 A宏观区位 B中观区位 C微观区位 D其他区位25、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后
9、的价格为万元。 A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。 A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权 C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内 D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 E：集体土地不经征收
10、(成为国有土地)不得出让 2、下列关于新设立房地产估价机构资质等级核定，表述正确的是_。 A核定为三级，并设3年的暂定期 B核定为三级，并设1年的暂定期 C核定为暂定级，并设1年的暂定期 D核定为暂定级，并设3年的暂定期3、潜在毛收入乘数考虑的因素不包括房地产的。 A：租金 B：租金以外的收入 C：空置率的差异 D：运营费用的差异 E：转让收益 4、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。 A：区位 B：用途 C：档次 D：周围环境 E：建筑规模5、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的_。 A第一阶段初期 B第二阶段 C第一阶段后期
11、D第三阶段 E第四阶段 6、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行自贷款利率为7.5%，则通货膨胀率是。(2008年试题) A：1.82% B：2.33% C：3.57% D：5.45% E：借款合同 7、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。 A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务 C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托 D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能 E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 8、根据现行法律，下列房地产中不应作
12、为以抵押为目的的估价对象的有。 A：土地所有权 B：依法承包的荒山的土地使用权 C：宅基地使用权 D：固有汽车加油站 E：乡镇企业用房 9、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C签订估价委托合同之日 D估价人员与委托人商定的某日 10、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。 A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为 B：直接融资有利于筹集长期投资资金 C：直接融资双方在资金数
13、量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大 E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高11、关于重新购建价格的说法，正确的有。 A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出 B：重新购建价格相当于账面价值 C：重新购建价格是客观重新购建价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 12、房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括。 A：建设工程用地批准手续已经办理 B：建设工期不足一
14、年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30 C：已按规定办理了工程安全监督手续 D：已按规定确定了施工企业 E：施工图设计文件已按规定进行了审查 13、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。 A9.26% B10% C11.32% D12%14、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括(2009年试题) A：开发商违法预售 B：借款人赖账不还 C：借款人拖延还款 D：房地产市场供需失衡 E：借款合同 15、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民
15、币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上 C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上 E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上 16、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为_%。 A6 B6.9 C8.8 D9 17、下列关于地役权，表述不正确的是。 A：地役权自地役权合同生效时设立 B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限 C：
16、土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外 D：地役权可以单独抵押 E：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记 18、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为_。 A市场价格 B积算价格 C比准价格 D收益价格 19、投资的特性包括（）。 A投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B投资具有时间性 C投资的目的在于得到收益 D投资具有稳定性 E投资具有固定性 20、房地产的供给弹性主要有_。 A供给的社会弹性 B供给的人口弹性 C供给的价格弹性 D供给的要素弹性 E
17、供给的经济弹性 21、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括_。 A购买价格 B土地费用 C租金水平 D空置率 E建筑费用 22、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括_。 A交易日期与估价时点相近 B使用性质相同 C地点相近 D价格相同23、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有_。 A同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的 B未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的 C以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的 D准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的 E两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的 24、估价人员搜集交易实例的途径主要有。 A：房地产交易当事人 B：政府有关部门 C：道听途说 D：房地产交易展示会 E：报刊、网络25、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是_。 A服务市场 B合格有效市场 C有效市场 D潜在市场