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1、University法学院实习论文借名买房案例及其背后法理分析班 级:法学班学 号:姓 名:任课教师:联系电话:提交日期:201年9月2日 一、借名买房案件的出现 案例：刘某和王某系同事，刘某的户口在河北，王某的户口在北京，2003年刘某借用王某的北京居民身份，在天通苑小区，购买了一套经济适用房，购房合同以王某的名义签订，所有的购房出资款均由刘某提供，房屋交付后，一直由刘某占有使用，并且在房产证办下来后，也交由刘某保管。但在2013年5月，王某突然找到刘某，要借用所购房屋用于抵押贷款，被刘某拒绝，后刘某认为房屋登记在王某名下，存在很大的安全隐患，就向法院提起诉讼，要求确认王某名下的房屋归刘某所
2、有。这是我实习期间的一个真实案例，后经法院经过审理认为，刘某不具有购买经济适用房的资格，刘某借用王某名义购房行为无效，房屋归王某所有，但刘某、王某在本案中均有过错，王某应退还刘某的购房款，并应依据房屋评估价值，将该房屋升值金额的一半赔偿给刘某。 这案件是一起典型的借名购房引发的房屋确权纠纷，在房价不断攀升和限购政策的大环境下屡见不鲜了，目前借名购房的类型主要有以下几种： 第一种：本人具有购房资格和权利，但因某种原因（比如家庭问题、婚姻问题或其他原因），不便将房屋登记在自己名下，而借用他人名义购房。此种借名购房的法律风险在于：若借名人能够提供借名购房协议、购房款由其提供或者能够证明借名购房事实存
3、在的，法院一般都会确认房屋归借名人所有。但若借名人无法证实借名购房事实的，法院一般会将出资购房的行为认定为一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得所购房屋的所有权。另外，因房屋登记在被借用人名下，根据物权的公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下，擅自将房屋卖给或抵押给善意第三人的，那么借用人是不能以其为房屋的实际出资人来对抗善意第三人的，最终，借用人很可能无法取得所购房屋的所有权，或者需要提前代为偿还所抵押债权为代价来消除房屋的抵押权。 第二种：本人不具有购买某种政策性保障房的资格，为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人名义而购房，比如购房经济适用房、两限房等政策性
4、保障房。针对第二种借名购房情形而言，其法律风险是最大的，不仅存在第一种情形所述的法律风险，而且这种借名购房的行为，因违反了国家关于政策性保障住房的规定而确定无效。也就是说，借名人本来期望借用别人名义或资格购房的目的，是根本无法实现的，而且还会因此产生很多不必要的麻烦和纠纷。这种借名购房的方法本身是违法的，也是不可取的。 第三种：本人不具有某种购房资格或权利，而借用他人名义购房，但所购房屋并非政策性的保障房，而是某单位自行集资所建房屋，但该房屋原则上限于本单位符合一定条件的人员购买。针对第三种借名购房情形而言，其法律风险在于，除了存在第一种借名购房的风险外，还可能因为集资单位的种种限制性条件而无
5、法取得房屋所有权，或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权。但由于这种房屋与完全政策性的保障住房在性质上是有所区别的，在限制条件上也是相对宽松的，若单位未在购房合同中，对所购集资房屋的转让作出限制性规定的，那么在房屋具备过户条件时，借名人是可以通过法院确权，取得房屋所有权的。 经过资料分析，出现这类案件原因通常有：一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。三是登记人拒绝办理房屋过户手续。四是借名人被要求腾退房屋。五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。六是登记人将房屋转让给第三人。鉴于这种不确定的关系导致众多法律问题的出现，我将简要
6、对这类案件的法律问题进行分析。 二、借名买房的法律问题分析 借名买房涉及的法律关系有:登记购房人与事实购房人之间的借名法律关系;登记购房人与事实购房人之间的房屋转让法律关系;登记购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;事实购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。 (一)借名买房是否有效在法律上如何界定借名买房?笔者认为借名买房属于合同行为。合同法奉行合同自由原则,在不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范的前提下,允许当事人订立任何内容的合同。合同的订立是当事人的意志的结果,是否发生法律效力取决于法律的评价,若法律认可这种合意,合同就生效。借名买房合同是法律尚未特别规定,亦未赋予
7、一定名称的合同,其为无名合同。无名合同的主要难题,在于当事人的意思不完备时如何适用法律,首先必须强调的是,民法关于法律行为的规定和合同法的总则,对无名合同均有适用余地;其次应说明的是,不同类型的无名合同,适用法律的规则不同,可以参照合同法分则或者其他法律最相类似的规定。对于借名买房合同的法律效力应从正反两个方面分析: 1、借名买房合同有效 如果不存在恶意规避法律或政策的行为,借名买房合同应具有法律效力。我国实行房屋所有权登记发证制度,房屋的权属通常是以产权登记为依据,即对确认房屋的产权及转移采取登记公示方式,并产生公信力。但是,产权登记的效力并非是绝对的,它也不是确定权利的唯一依据,如有足够的
8、证据是可以推翻的。这些证据包括出资的原始凭证,如存折、购房发票等,还包括事实购房人与登记购房人的书面约定。该约定最好写明:经协商以甲某某名义购房,本房屋由乙某某出资购买,房屋所有权归乙某某,与甲某某无关。该书面约定是必不可少的,因此可以否定赠与或借款关系的存在。当事实购房人与登记购房人发生产权争议时,才能证明房屋归自己,而房屋登记不实,应予纠正。否则,如果不重视书面证据的收集和保存,登记购房人一旦反悔,否认借名之事而主张自己就是合法的产权人,事实购房人将无法拿回房屋产权,而只能以事实上的借款关系要求登记购房人返还购房款,更有甚者,如果事实购房人不能证明购房款由自己实际支付,则其要求登记购房人返
9、还购房款的请求也可能成为泡影。 2、借名买房合同无效 如果存在恶意规避法律或政策的行为,借名买房合同不具有法律效力,比如不具备资格购买经济适用住房的行为。开发经济适用住房一般均由政府对开发商给予财政补贴,以降低住房价格,解决城市中低收入家庭的居住问题。如果这类合同有效,就会使原来不符合购房条件的人购买到房屋,侵占了符合条件的人群的利益,违背了政府推出安居房的初衷。因而很多法院在审理此类案件时,一般都认为这种借名买房合同无效。认定合同无效的依据主要有民法通则和合同法中有关无效的规定。 (二)权利人更名是否可以适用物权法上的更正登记和异议登记 如果借名买房合同有效,在房屋登记不实的情形下,事实购房
10、人如何才能纠正房屋登记簿的不实记载,实行权利救济。我国以前的法律并没有明确规定。物权法对此作了相应规定,填补了立法上的这一空白。物权法第19条规定:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构经审核,认定登记簿的记载与登记档案不一致、登记簿记载确有错误的,或者登记簿记载的权利人书面同意更正的,应当予以更正,并书面通知申请人换领房屋权属证书;登记簿无误的,不予更正,并书面通知申请人。笔者认为,如果借名买房合同有效,事实购房人希望改变不动产登记簿记载的房屋权利人与实际权利人不相符合的状态,可以通过更正登记或者变更登记来进行。如果能够通过变更登记办理登记购房人与事实购房人的更名手续,则可以免交税费，因为办理转移登记均需缴纳相关税费;还可以简化程序。