房地产成本核算制度.docx

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1、依据?企业产品本钱核算制度试行?及财政部会计司编的?企业产品本钱核算制度试行?讲解整理。 一、土地取得本钱 土地取得本钱，是指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变

2、更用途和超面积补交的地价等。 2、合作款项：补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方的房屋本钱和相应税金等。 3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 二、前期工程费 前期工程费，是指工程开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平费、临时设施费。 1、勘察设计费 包括勘测丈

3、量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。 2、报批报建增容费 报批报建增容费包括报批报建费、工程整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散

4、装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。 3、“三通一平费： 三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及撤除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：根底开挖前的

5、场地平整、场地清运、旧房撤除等费用。 4、临时设施费 临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 四、建安工程费 建筑安装工程费，是指开发工程开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 1、建筑工程费 建筑工程费指工程开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括根底造价、构造及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。根底造价：包括土石方、桩基、护壁坡工程费，

6、根底处理费、桩基咨询及检测费、降水。构造及粗装修造价：主要包括砼框架含独立柱基和条基等浅根底、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体高层建筑的裙楼有架空层，原那么上架空层构造列入裙楼、有转换层构造并入塔楼。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 2、安装工程费 安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统

7、费自来水、排水、直饮水、热水；室内采暖系统费地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：

8、包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用； 系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。 四、根底设施费 根底设施建立费，是指开发工程在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及上下压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫生费。 1、室外给排水系统费室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵

9、房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。 2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。 3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站 4、室外电气及上下压设备费 上下压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路局部费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、 、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。 5、室外智能化系统费 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等

10、；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。 6、园林环境工程费 园林环境工程费指工程所发生的园林环境造价，主要包括绿化建立费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建立费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。 五、配套设施费 公共配套设施费，是指开发

11、工程内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠及地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： 1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等； 2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施工程不能有偿

12、转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用； 4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本本钱工程。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，那么应作为经营性工程独立核算。 该本钱工程下按各项配套设施设立明细科目进展核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所构造；幼儿园：建造本钱及配套资产购置；学校：建造本钱及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。 六、开发间接费 开发间接费，指企业为直接

13、组织和管理开发工程所发生的，且不能将其直接归属于本钱核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品本钱。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、工程营销设施建造费、物业管理完善费。 1、工程管理费 主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监视费、平安监视费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的工程或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事工程开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工

14、奖、进度奖；工程质量监视费：建立主管部门的质监费；平安监视费：建立主管部门的安监费；工程保险费。 2、营销设施建造费广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他

15、。 3、物业管理完善费包括按规定应由开发商承当的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。 七、借款费用 借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。从业人员及工资总额表 号：表制定机关：湖南省统计局文 号：湘统202155号组织机构代码批准机关：国家统计局批准文号：国统制(2021)150号单位详细名称：13年4 季有效期至：年月指标名称计量单位代码本季1本季甲乙丙12一、从业人员从业人员期末人数

16、 在岗职工劳务派遣人员其他从业人员从业人员平均人数在岗职工劳务派遣人员其他从业人员二、工资总额从业人员工资总额 在岗职工劳务派遣人员其他从业人员人人人人人人人人千元千元千元千元0105060708091011121318193131 补充资料：不能填报“从业人员和“工资总额数据的法人单位填报发放工资的法人单位：组织机构代码(49) 单位详细名称(50) 单位负责人： 统计负责人： 填表人： 联系 ： 报出日期： 年 月 日说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位。2.报送日期及方式：调查单位一季度季后8日、二季度季后5日、三季度季后13日18:00前独立自行网上填报，四季度免报；

17、市州统计机构一季度后9日、二季度后6日、三季度后14日12:00前完成数据审核、验收、上报，四季度免报。3.“补充资料由主表数据为空的调查单位填报。 4.审核关系：(1)01=05+06+07 (2)08=09+10+11 (3)12=13+18+19房地产开发工程经营情况表 号：表制定机关：湖南省统计局文 号：湘统202155号批准机关：国家统计局组织机构代码批准文号：国统字(2021)150号单位详细名称： 年 月有效期至：年月工程根本情况01工程代码 -02工程名称 03工程建立所在地及区划 区划代码 省(自治区、直辖市) 地(区、市、州、盟) 县(区、市、旗) 乡(镇) 街(村)、门牌

18、号04工程开工时间 年 月05工程竣工时间 年 月066工程所在地土地级别 077工程属性 1 纯商品住宅 2 其他工程规划情况指标名称计量 单位代码数量指标名称计量 单位代码数量甲乙丙1甲乙丙1工程规划占地面积容积率工程规划建筑面积住宅商业营业用房办公楼其他平方米平方米平方米平方米平方米平方米0606107071072073074规划住宅套数其中：90平方米及以下144平方米以上其中：别墅、高档公寓套套套套08081083084工程投资完成情况指标名称计量 单位代码1本月指标名称计量 单位代码1本月甲乙丙1甲乙丙1方案总投资自开场建立累计完成投资本年完成投资 其中：本月完成投资按构成分：建筑

19、工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：旧建筑物购置费 土地购置费万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元101103107140108109110112113114按工程用途分：住宅其中：90平方米及以下144平方米以上其中：别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他本年新增固定资产万元万元万元万元万元万元万元万元118117129119121122123128工程房屋面积施工、销售及待售情况指标名称计量 单位代码合计按用途分住宅办公楼商业 营业 用房其他户型构造其中：别墅、高档公寓其中：90 平 方 米及 以 下其中：144 平方米以上甲乙丙12345678房屋施工面积其中：本年新开工面积本年房

20、屋竣工面积其中：不可销售面积本年住宅竣工套数本年房屋竣工价值本年批准预售面积本年批准预售住宅套数房屋出租面积本年商品房销售面积 其中：本月销售面积现房销售面积 期房销售面积本年商品房销售额 其中：本月销售额现房销售额 期房销售额本年商品住宅销售套数 现房销售套数 期房销售套数待售面积其中：待售1-3年(含1年) 待售3年以上(含3年)平方米平方米平方米平方米套万元平方米套平方米平方米平方米平方米平方米万元万元万元万元套套套平方米平方米平方米601602603604605608626627609610630611612613631614615616617618623624625单位负责人： 统计

21、负责人： 填表人： 联系 ： 报出日期： 年 月 日说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位，一个工程填报一张表。2.报送日期及方式：调查单位6、8、11月月后5日，2、5、7、10月月后6日，4月月后7日，3、12月月后8日，9月月后13日18:00前独立自行网上填报，1月免报；市级统计机构6、7月月后7日，4、11月月后8日，2、3、5、8、10月月后9日，12月月后11日，9月月后14日12:00前完成数据审核、验收、上报，1月免报。“工程根本情况和“工程规划情况指标数据由国家统计局或省级统计机构根据上一个报告期数据统一复制到数据采集处理软件中，生成报表数据；调查单位免填，

22、但可以修改(未复制数据的由调查单位填报)。4.本表除“工程根本情况、“工程规划情况、“方案总投资、“自开场建立累计完成投资、“本月完成投资、“房屋出租面积、“本月销售面积、“本月销售额、“待售面积、“待售1-3年(含1年)和“待售3年以上(含3年)指标外，其他指标均为年初至报告期末累计数。5.审核关系： “工程规划和投资完成情况：(1)07=071+072+073+074 (2)08081+083 (3)08084 (4)103107 (5)107102 (6)107140 (7)107=108+109+110+112 (8)112113+114 (9)107=118+121+122+123

23、(10)118117+129 (11)118119“工程房屋面积施工、销售及待售情况主栏：(1)601602 (2)603604 (3)610=611+612 (4)610630(5)613=614+615 (6)613631 (7)616=617+618 (8)623624+625“工程房屋面积施工、销售及待售情况宾栏：(1)1=2+6+7+8 (2)23+4 (3)25房地产开发企业资金和土地情况表 号：-表制定机关：湖南省统计局文 号：湘统202155号组织机构代码批准机关：国家统计局单位详细名称：批准文号：国统字(2021)150号工程个数(80) 13年 12 月有效期至：年月指标名

24、称计量 单位代码1本月甲乙丙1本年实际到位资金合计 上年末结余资金 本年实际到位资金小计国内贷款银行贷款 非银行金融机构贷款利用外资其中：外商直接投资自筹资金 其中：自有资金 股东投入资金 借入资金其他资金来源 其中：定金及预收款 个人按揭贷款本年各项应付款合计其中：工程款待开发土地面积本年土地购置面积本年土地成交价款 其中：拆迁补偿费 土地使用权出让金契税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元平方米平方米万元万元万元万元301302303305322325307308311316326327318323324320321403404405406407408单位负

25、责人： 统计负责人： 填表人： 联系 ： 分机号： 报出日期： 年 月 日说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位，一个法人单位填报一张表，包括本单位全部资金到位情况。2.报送日期及方式：调查单位6、8、11月月后5日，2、5、7、10月月后6日，4月月后7日，3、12月月后8日，9月月后13日18:00前独立自行网上填报，1月免报；市级统计机构6、7月月后7日，4、11月月后8日，2、3、5、8、10月月后9日，12月月后11日，9月月后14日12:00前完成数据审核、验收、上报，1月免报。3.本表除“上年末结余资金和“待开发土地面积指标外，其他指标均为年初至报告期末累计数。4

26、.审核关系：(1)301302+303 (2)3020 (3)303305+307+311+318 (4)305=322+325 (5)307308 (6)311316+326+327 (7)318323+324 (8)320321 (9)405406+407财务状况表 号：F203表制定机关：湖南省统计局文 号：湘统202155号批准机关：国家统计局批准文号：国统字(2021)150号组织机构代码有效期至：年月单位详细名称：13年 12 月计量单位：千元指标名称代码1本月上年同期甲乙12一、年初存货二、期末资产负债固定资产原价资产总计负债合计所有者权益合计三、损益及分配营业收入营业本钱营业税

27、金及附加销售费用管理费用 其中：税金财务费用 投资收益(损失以“-号记)营业利润利润总额四、人工本钱及增值税应付职工薪酬(本年贷方累计发生额)应交增值税1012092132172183013073093123133143173223233274014020000000000000000补充资料： 从业人员期末人数(698) 人 从业人员平均人数(699) 人单位负责人： 统计负责人： 填表人： 联系 ： 分机号： 报出日期： 年 月 日说明：1.统计范围：辖区内全部房地产开发经营业法人单位2.报送日期及方式：调查单位 5、8、11月月后18日24时前网上填报。市级统计机构2、5、8、11月月后20日12:00前完成数据审核、验收、上报。3. 本表“上年同期数据统一由国家统计局或省级统计机构复制，调查单位和各级统计机构均不得修改；本年新增的调查单位自行填报“上年同期数据。4.审核关系：(1)所有者权益合计(218)=资产总计(213)-负债合计(217)(2)管理费用(313)其中：税金(314)