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1、房屋的日常养护与管理第一节 房屋维修与房屋维修管理一、房屋维修的概念房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理与灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少与控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮与改建。二、什么是房屋维修管理房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序与制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理与房屋维修的行政管理。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。三、房屋维修管理三原则（一）“经
2、济、合理、安全、实用”的原则房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金与维修定额管理，合理使用人力、物力与财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划与方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能与质量上的需求，充分发挥房屋效能。（二） “区别对待”原则根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋与旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌与使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、
3、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。（三）“服务”原则在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立与健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。第二节 房屋维修管理的内容一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期与不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况与分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为
4、作出投资计划提供依据。 房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、暖气与特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房与危险房。（二）完损等级的评定 1、 房屋完损等级评定的要求（1）要求对整幢房屋进行综合评定。（2）要求以实际完损程度为依据评定，而不能以建造年代或原始设计标准高低为依据。（3）要求掌握好评定等级的决定因素，以结构部分的地基基础，承重构件屋
5、面中最低的完损标准来评定。（4）要求严格掌握完好房标准与危险房标准。（5）要求对重要房屋评定等级严格复核测试。（6）对正在施工的房屋要求搞施工前房屋评定。2、房屋完损等级评定的基本做法房屋完损等级评定的基本做法可分为定期与不定期两类。定期评定。定期评定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。不定期评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查评定完损等级。一般在以下几种情况下进行不定期检查：第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重坏房与一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二、房屋经过中修、大修、翻修与综合维修竣
6、工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。（三）危险房屋的评定与解危办法 加强危险房屋检查管理，组织好危险房屋的鉴定，并确定解危办法，是房屋质量管理的主要任务。一般应做好以下工作：1、 制订划分危险房的标准房屋危险程度的划分，一定要根据房屋构件损坏范围大小、变形与损坏程度及以对周围环境与整个房屋的危险程度而定，是一项技术性强又责任重大的工作。（1）整幢危房。它是指房屋构件大部分均有不同程度的损坏。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋随时有倒塌的可能，无维修价值。（2）局部危房。它是指房屋构件大部分结构尚好，只有局部结构损坏，一旦发生事故，对整幢房屋无太大影响。只要排除局
7、部危险，就可继续安全使用。（3）危险点。它是指房屋某个承重构件或某项设施损坏，但对整幢房屋未构成直接威胁。2、 建立危险房屋鉴定机构，组织鉴定 物业管理企业要设立房屋安全鉴定机构，依据有关鉴定标准，按照有关规定，根据受理申请，开展初始调查、现场查勘、检测验算、论证定性与签发鉴定文书等程序。在掌握测算数据、科学论证分析基础上，确认房屋建筑质量及安全可靠程度。3、确定解危办法，并监督检查排险情况 对危险房屋的不同情况，可采取不同的解危办法。观察使用法。这一方法适用于采取一定技术解危措施后，尚能短期使用，但仍需随时观察危险程度的房屋。处理使用法。这一方法适用于采取适当技术解危措施后，可以解危使用的房
8、屋。停止使用法。这一方法适用于无修缮价值，又暂无条件拆除并不危及相邻建筑与影响他人安全的房屋。整体拆除法。这一方法适用于整幢危房又无维修价值，随时可能倒塌并危及他人生命财产安全的房屋。二、房屋维修施工管理物业管理企业的房屋维修施工工程，可以由自己组织的维修施工队伍来完成，也可以通过招标，通过发包方式将房屋维修施工工程承包给专业维修施工队伍来完成。物业管理企业对自行完成的维修施工管理与由专业承包的维修施工管理是不同的。对专业承包的维修施工管理只要做好维修工程招标工作、维修工程设计与技术交底工作、维修施工合同管理与施工质量控制管理、维修工程的竣工验收与价款结算工作管理以及维修技术档案资料管理。而对
9、自行完成的房屋维修工程管理则比专业承包的维修工程管理复杂。（一）房屋维修施工管理的基本内容（1）落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案与施工组织设计。（2）做好维修工程开工前的准备工作，包括做好住户临时迁移工作，使水电路通，并安排好材料堆放、安置场地，确定施工方案等。（3）制定合理的材料消耗定额与技术革新措施，在施工过程中进行经常的材料与技术管理工作。（4）大、中修与更新改造工程要编制施工组织设计，组织均衡流水主体交叉施工，并对施工过程进行严格质量控制管理与全面协调衔接。（5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。（二）房屋维修施工管理的程序与方法1、制订房屋修缮设计方案 以房
10、屋勘察鉴定为依据充分听取业主意见，使维修方案工程必须由具有设计资质证书的单位承担。2、落实房屋维修施工任务 根据物业管理企业的年度维修计划与月度、季度施工作业计划落实施工任务。3、进行施工组织与准备 施工组织与准备是开工前，在组织、技术、经济、劳动力与物质等方面进行全面安排的一项综合性组织工作。根据工程量大小与工程难易等具体情况分别对大型维修工程编制施工组织设计，对一般维修工程编制施工方案，对小型维修工程编制施工说明。（1）维修施工组织准备的主要内容： 勘察施工现场，了解包括电缆电机及煤气供暖与给排水等地下管网的走向，安置好需搬迁住户，接通水电源并平整好场地。准备好经批准的维修工程设计方案与施
11、工方案及图纸。落实资金、劳动力计划。材料及构件进入现场并保障供应，确保连续施工。（2） 大型维修工程施工组织设计的程序与内容： 施工组织设计是指导施工准备与组织施工的全面性技术经济文件。组成大型维修工程施工组织设计的最基本骨架与最主要部分是维修施工总方案、施工总进度与施工总平面图。编制施工组织设计的程序与具体内容是：了解与熟悉维修工程概况。包括维修工程地点、名称、工程规模、维修内容、工期预算费用等。 确定施工方案。根据维修设计图纸，划分施工阶段。选择施工技术要求高、难度大、工程占用时间长与功力消耗多的分项工程为主体，确定施工方案。正确选择施工机械与各种预制构件的加工方案，确定冬雨季施工技术与保
12、证维修施工质量与安全的技术措施。 制定施工进度与工程概预算。根据施工设计方案与资金、劳动力、材料供应情况等，制订施工进度计划与工程概预算。确定施工现场总平面图是指导大型维修工程与现场施工的平面间的施工部置方案。（3）一般维修工程施工方案的内容：工程概况。重要分部分项工程的主要施工方法及冬雨季施工技术措施是既保证维修质量又安全节约的技术措施。单位工程形象化施工进度计划。施工现场平面图。小型维修工程施工说明：小型维修工程施工说明主要包括工程概况维修性质与内容、维修预算造价、安全质量技术措施、旧料利用与材料工具的配置等内容。（三）进行维修工程施工过程中管理维修施工计划管理。维修施工计划是按照施工总进
13、度计划要求，结合人力、物力、财力情况，根据上月实际完成的形象化进度而制订的下月维修施工计划。一般月末编制一次，月中平衡调整。其管理的主要内容是：第一，贯彻执行计划。月度维修施工计划经批准下达后，应把各项计划按旬按日分别落实到施工班组与个人；第二，督促检查计划保质保量安全完成情况。可采取专业检查与班组自查相结合的方式，专业检查可每旬一次，班组自查可每天一次。维修施工技术管理。维修施工技术管理就是指对房屋维修施工的各个技术环节与过程，按照一定的技术标准与技术经济指标进行科学管理，以保证房屋维修施工工程符合技术规定要求。维修施工质量与安全管理。维修施工质量与安全管理是指为保证与提高维修施工质量，贯彻
14、预防为主、保护职工人身安全与对业主负责而进行的一系列管理工作。其管理的主要内容是：维修施工的材料管理。维修施工的材料管理直接影响施工计划与进度与施工质量与维修成本。维修施工的机械设备管理。为了更好地发挥机械设备的使用效果，就要加强管理。（四）进行维修工竣工验收管理房屋维修工程完工程必须符合房屋交验条件与质量检验评定标准，才能办理竣工验收手续。房屋维修工程交验条件是按维修设计方案全部完成各项维修工程内容，做到水、电路通与供暖通风恢复正常，竣工图与施工技术资料齐全。房屋维修技师检验标准可分为“合格”与“优良”两种。物业管理企业对维修工程质量检验评定，应深入施工现场，采用多种检测手段与科学方法才能实
15、现。一般房屋维修工程质量验收检查可归纳为看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八种检查方法。房屋维修竣工验收管理还包括对竣工图纸的收集整理保存管理。三、房屋维修行政管理物业管理企业的房屋维修行政管理人员应该明确国家与地方的有关规定，修缮房屋是房屋所有人应当履行的责任。因使用不当或人为造成房屋损坏，应由行为人负责修复或给予赔偿。异产毗邻房屋修缮，应依照城市异产毗邻房屋管理规定，划分应承担责任者。租赁私房的修缮则由租赁双方依法约定修缮责任。对于房屋所有者或应承担房屋修缮的责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人借故阻挠而可能导致房屋发生危险的，物业管理企业的房屋维修行政管理部门，可依据有关规
16、定采取“排险解危”的强制措施，排险解危费用由当事人承担。四、房屋维修档案资料的管理物业管理企业在制订房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据便是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，就必须设置专门部门与专职人员对房屋维修档案资料进行管理。房屋维修所需要的档案资料主要包括以下几个方面：（1）房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料。（2）现有的有关房屋及附属设备的技术资料。（3）房屋维修的技术档案资料。第三节 房屋维修工程的分类与考核房屋维修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程与翻修工程及综合维修工程。一
17、、 小修工程二、 （一）什么是小修工程小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业管理企业不确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少综合平均费用占房屋现时总造价的 1%以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进行房屋的养护工程，可以维护房屋使用功能，既保证用户正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化学作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房屋完好状况，从
18、日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。（二）小修工程范围 小修工程范围主要包括以下维修内容：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、泛水、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。（4）修补内外墙抹灰、窗台、腰线等。（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈。拆换个别过梁等。（6）抽换个别檩条，接换个别木梁、管道、木栓，修补木楼梯等。（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。物业管理企业日常服务的房屋修
19、补养护工程通过房屋维修管理人员的走访查房与业主（住户）的随时报修这两个渠道来收集取得的。（三）编制小修工程计划 通过走访与接待报修等方式收集到的小修工程服务项目后，应分轻重缓急与劳动力情况，作出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目均由管理人员统一收集，编制养护计划表、尽早逐一落实实施。（四）落实小修工程任务 管理人员根据急修项目与小修养护计划，开列小修养护单。房屋小修养护工赁单领取标料，并根据小修养护单的工程地点、项目内容进行
20、小修工程施工。对施工中发现的房屋险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项目手续。（五）监督检查小修养护工程在小修养护工程施工中，管理员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题监督检查当天小修工程完成情况。二、中修工程 中修工程范围主要包括以下一些维修内容：（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修、楼地面、楼梯的维修、抹灰修补、油漆保养、房屋管线的维修与零配件的更换等。（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等等。三、大修工程（大修工程范围
21、） 大修工程范围一般包括以下维修内容：（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。（3）对房屋进行局部改建的工程。（4）对房屋主体结构进行专项搞震加固的工程。四、翻修工程（一）翻修工程概念 翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。这类工程具有投资大、工期长的特点。由于翻修工程可尽量利用原房屋构件与旧料，因此其费用应低于该房屋同类结构的新建造价。一般翻修后的房屋必须达到完好房屋的标准。（二）翻修工程适用范围 翻修工程主要适用于下列房屋的维修：（1）房屋主体结构全部或大部
22、分损坏，有倒塌危险。（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。五、综合维修工程（一）综合维修工程概念也就是大修、中修、小修一次性应修尽修（全项目修理工程）工程。这类维修工程应根据各地情况、条件，考虑一些特殊要求，如抗震、防灾、防风、防火等，在维修中一并解决。综合维修工程的费用应是该片房屋同类结构新建造价的 10%以上，其竣工面积与数量在统计时可不单独列出，可计入大修工程项目中。经过综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的标准。（二）综合性
23、维修工程的适有范围以下这些房屋需要进行综合性维修：该片（幢）大部分严重损坏。或一般性损坏需要进行有计划维修的房屋。六、房屋维修工程的考核标准房屋维修工程的考核标准是根据房屋的不同等级类别与房屋维修的分项工程而分别确定的。（一）主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面基础等主要承重构件的维修。当主体工程损坏严重时，不论哪一等级或类别的房屋维修，其考核标准均是要求牢固、安全、不留隐患。（二）木门窗及装修工程这种维修工程的考核标准是：木门窗开关灵活、不松动、不透风。木装修牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。（三）楼地面工程 楼地面工程的维修牢固、安全、平整、不起砂、拼缝
24、严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境，维修时应增设防潮层，木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修，应改做钢筋混凝土楼面。（四）屋面工程 经维修后的屋面必须确保安全，不渗漏，排水畅通。（五）抹灰工程抹灰工程应做到接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。（六）油漆粉饰工程油漆粉饰工程要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件与各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆各内外墙涂料以及地面料，应制订养护周期进行保养。（七）金属构件经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。（八）其他工程房屋其他部分的考核要求修复原
25、样或疏通，以保证住用户安全，改善住用户条件。七、房屋维修工程考核指标房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量与工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。主要有以下几种指标：（一）房屋完好率房屋完好率是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋的建筑面积这与，占总的房屋面积的百分比。这里的完好房是指房屋主体结构良好，设备完整，上下水道畅通，室内地面平整，能保证住（用）户安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率达到 90% （新房屋除外）。（二）房屋维修工程量 房屋维修工程量是指全年完成综合维修与大、中修工程数量（以建筑面积表示）之与与全年维修人员平均数之比。这里的全部维修平均人员数包括维修与管理人员，但
26、不包括从事新建房屋的工程队人员。房屋维修数量中不包括翻修工程数量与小修工程数量。（三）大、中修工程质量合格（优良）品率大、中修工程质量合格（优良）品率是指报告期经评定达到合格（或优良）品标准的大、中修单位工程数量（建筑面积表示）之与，与报告期验收鉴定的单位工程数量之与的百分比。一般要求大、中修工程质量合格品率达到 !#、优良品率达到 $# % &# 。（四）小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标与安全指标及经费指标。（1）定额指标。小修工程定额指标是完成房屋小修工程工作量，搞好物业管理的重要考核指标，也是考核小修工程管理人员与小修养护人员工作实绩的指标。包括人工定额与材
27、料定额。人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。（2）服务指标。小修工程的服务指标走访查房率、小修养护计划率与小修养户及时率。 走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数之百分比，可分为月度走访查房率与季度走访查房率。在计算走访查房率时，若在月度（季度）内走访同一户超过一次的均按一户计算。一般要求管理员月走访查房率大于 &# 以上，季走访查房率等于 !# 。 小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数与当月养护计划安排的户次数之比。小修养护计划完成率一般要求达到 (# 以上，遇到特殊情况或特殊季节，物业管理协会可统一调整养护计
28、划率。小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。一般来说月（季）小修养护及时率要达到 )#以上。 安全指标与经费指标。安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）户与小修安全的指标，包括事故率、违章率。要求小修工程中的事故率与违章率降为最低。经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费工程经费的指标。一般是指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。第四节 房屋维修管理的范围一、房屋维修范围 房屋维修范围是指房管部门应负责修缮的公有出租的房屋工程项目的范围。房屋维修范围是划分出租人（主要指产权人）或承租人承担修缮责任，提负修缮费用的界限。从上述意义来讲，某
29、项工程是否应由房管部门来维修，其判定标准主要有以下三个。（一）产权标准这是重要的标准，即由房管部门负责修缮的房屋必须是由房管部门所经营管理的公产代管产或委托管理的房屋及其附属设备。私产（包括单位自管房）或者是在公产房内属于用户自己搭建的房屋、自添的设备。均应由用户（或产权人）自行负责修缮。对已售出的房屋修缮，实行有偿服务，同栋异产毗连的房屋，如直管房与私房结构相连，直管房与单位自管房结构相连等，其修缮范围的划分，除明确属于各自单独使用的部分由各自负责修缮外，对于涉及到双方共同使用的屋面、楼层承重结构部分的维修，事先各方应订立协议，原则上由各方按建筑面积分摊维修费用。（二）损坏原因标准凡是属于房
30、管部门经营或委托代管的房屋，由于自然损坏或因不可抗拒的事故，如震灾、水灾、火灾、风灾等造成的损坏，由房管部门负责修缮。凡是由用户使用不当或故意破坏等责任事故而造成的损坏，不但应由用户负责修缮，其情节严重者，还应追究其损坏公物的责任，并督促用户或责任者限期修复。（三）工程项目标准属于房管部门经营或代管的，又是属于自然损坏的，原则上应由房管部门修缮，但又要根据该工程项目是属于修缮项目还是属于改善项目，分轻重缓急，区别对待。（1）原有的建筑、装修、设备损坏等，属于必修项目应予以修复。（2）属于改善工程，应根据需要与可能适当安排。（3）提高房屋结构能力的修缮有：! 加强房屋抗震能力。在房屋进行大修时，
31、可以按抗震加固标准与采取抗震加固措施进行施工。注意蚁害的防治。对房屋定期进行蚁情检查，发现蚁情，及时灭治与维修。#注意房屋修缮与防火、防风、防洪、防雷等相结合。二、房屋维修质量管理（一）房屋维修质量管理的内容房屋维修质量管理的具体内容有房屋质量状态的检查与评定，为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、绘制修缮工程概预算作出投资计划提供依据。房屋质量状态的检查与评定大体上可分为房屋完损等级鉴定与房屋安全检查鉴定。（二）房屋完损等级鉴定房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏划分的等级，即现有房屋的质理等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定的方法，对现有整幢房屋进行综合性
32、的完好损坏等级评定。这项工作专业技术既有目观检测，也有定量、定性的分析。三、房屋建筑结构的分类 房屋建筑结构依据不同的标准通常可有三种分类方法：（1）按主要承重构件材料分类，可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢与混凝土结构、钢结构以及其他结构。（2）按结构布置情况分类，可分为框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构、筒体结构、框支结构。巨型（吊挂）结构。（3）既考虑承重构件材料，又考虑结构布置情况的分类方法。四、房屋建筑构造 房屋建筑构造一般是由基础、墙体、梁、柱屋顶、楼地面、楼梯（高层设电梯）与门窗、阳台、雨篷等部位组成。作为房屋完损等级评定时需鉴定的部位通常包括：（1）结构部分：包括基础、
33、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等项目；（2）装修部分：包括门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；（3）设备部分：包括水卫、电照、暖气及特殊设备（如消防检、避雷针装置、电梯）等项目。 对有些组成部分中尚不能包括的部分，如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并入一个部分。五、建筑物基本构造建筑物的类型多种多样，包括住宅、写字搂、商场、工业厂房或仓库等。概括起来，建筑物可以分为以下两种民用建筑（含公共建筑）与工业建筑在实际操作中，可分别参考以下资料掌握各种房屋的建筑构造，以便更好地做好房屋的维修养护及修缮工作。这也是物业管理人员必须掌握的专业知识之一。（一）民用建筑（含公共建筑）（1）基础（2）墙
34、体。（3）楼板。楼板包括结构层与天花、地面装饰。（4）屋顶。屋顶包括结构层、防水层与隔热层。（二）工业建筑 工业建筑指厂房、货仓塔架、坑池、烟囟等。（1）厂房类型。 货仓除特殊物品货仓以外（如冷库），与厂房的建筑结构大致相同。（2）单层厂房主要构件的形式。（3）工业建筑的装饰与其他。六、房屋完损标准的划分（一）房屋完损的四个标准各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的，将房屋完损状况分成四个标准：（1）完好标准；（2）基本完好；（3）一般损坏标准；（4）严重损坏标准。（二）房屋完损等级的分类 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏
35、程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修与设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。（二）房屋完损等级的分类 根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损等级即房屋质量评定分为以下五个等级：（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修与设备完好、齐全完整。管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经
36、过小修就能修复的。（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏。部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化、设备管道不够畅通，水、卫、电照具与零件有部分老化、损坏或残缺。需要进行中修或局部大修更换部件。（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明变形或损坏。屋面严重漏雨装修严重变形、破损、油漆老化见底、设备破旧不齐全，管道严重堵塞水卫电照的管线、器具与零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。（5）危险房。是指房屋承重构件已属危险
37、构件，结构丧失稳定与承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋（详见建设部颁发的 #$%&危险房屋鉴定标准）。七、房屋完损等级评定方法（1）钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定。（2）其他结构房屋完损等级评定。 其他结构房屋是指竹、木、石结构、砖拱、窑洞、捆绑等类型的房屋（通俗称简易结构）。此类结构的房屋，在评定完损等级时按以上两种方法评定。八、评定房屋完损等级应注意事项（1）评定房屋完损等级是根据评定出房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，对整幢房屋的完损程度进行综合评定。（2）在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据。严格按建设部颁布的房屋完
38、损等级评定标准中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替、划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。（3）评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构部分完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件。若地基基础、承重构件、屋面等三项完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。（4）完好房屋结构部分中各项一定都要达到完好标准，这样做才能保证完好房屋的质量。（5）评定房屋完损等级时，若超过允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。（6）评定严重损坏房屋时，结构、维修、设备等各
39、分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。（7）在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重构件进行复核或测试过后才能确定基完程度。（8）正在大修理中的房屋暂按大修前房屋评定。（9）危险房屋的标准与评定方法另按建设部颁布的 #$%&危险房屋鉴定标准进行。（10）评定房屋完损等级时，遇到公私房交叉若公房无屋面、承重墙、基础等，其评定方法不宜本方法进行，可视实际损坏的程度评定。 九、评定房屋完损等级的基本做法房屋完损等级的评定可分为定期与不定期两类：（1） 定期评定房屋完损等级，一般每隔 $ 年 ) % 年（或按各地规定）对所管的房屋进行全面的逐幢完损等级评定。这种评定因其面广量大，其
40、基本做法大致可以分为组织准备（包括制定评定工作计划、建立评定组织、评定人员进行培训等）；实施查勘；统计汇总等三个阶段。（2）不定期进行房屋完损等级的评定一般有以下几种情况： 1、根据气候特征，如雨季、台汛、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋与一般损坏房屋等进行检查评定完损等级； 2、房屋经过中修、大修、翻修与综合维修竣工验收以后，重新进行评定完损等级； 3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。 4、房屋安全检查鉴定房屋是长期耐用消费品，需要经常维修保养。随着年代增长，房屋结构的各部分构件，由于自然损坏与人为损坏因素，其强度会大大削弱。有些构件损坏到一定程度，就会产生危险点。如果不及时
41、修理或加固，就会发生构件坠落或塌屋伤人事故。结构严重损坏的房屋，就称为危险房屋。有的原属一般损坏房屋，不进行维修保养，也会向严重损坏方面转化。因此房屋检查与危险房屋鉴定，就成为房屋维修管理的一项经常性任务。十、造成房屋损坏的原因 造成房屋损坏的原因是多方面的，大致可归纳以下几种：1、 自然因素房屋建筑物因在自然界中，经常受到日晒雨淋、风雪侵袭及干湿冷热等气候变化影响，使其构件发生风化剥落与老化等侵蚀，质量引起变化。如木材的腐烂蛀朽，砖瓦的风化，铁件的锈蚀，钢筋混凝土的涨裂，塑料的老化等尤其是构件的外露部分更加损坏。2、人为因素 人为因素是同自然因素相对而言，也可以解释为由于人们有房屋内生活与生
42、产过程中使用不合理等而造成的房屋损坏与房屋结构提前破损。3、 设计与施工质量的低劣房屋在建筑或修理时，由于设计不适当，施工质量差，或者用料不符合要求因素，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋位置摆错，造成断裂等；由于施工时用料不当或不慎导致房屋构件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）与菌类（霉菌等）。4、 预防保养不善有的房屋构件与设备，由于没有适当地采取预防保养措施或者修
43、理，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故。如钢筋凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养、门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养都可以酿成大患。5、不可抗力 主要是指人们无法预料的突发性的天灾人祸所造成的损坏，如洪水、火灾、地震、台风、战争等。十一、房屋维修工程管理房屋维修工程管理根据管理施工单位划分，可分为自营维修工程管理与发包维修工程管理。自营维修工程管理是指物业管理公司自营施工维修工程的管理；发包维修工程管理是指委托外单位进行维修施工工程的管理。房屋维修的工程，即房屋维修施工管理，其中房屋维修工程成本管理是房屋维修工程管理的主要内容之一。而通过房屋修缮工程成本管理，可降
44、低消耗，提高劳动生产率，增加盈利。 十二、房屋维修的特点房屋修缮是房地产业的一个重要组成部分，它是为房地产的经营与管理服务的，房屋修缮与新建房屋在设计、施工基础理论上是相通的，它们有共性的一面，比如产品的固定性与生产的流动性；建筑的多样性、综合性、实践性；建筑体积大、重量大、用料品种多、其产品（房屋）使用期限长；露天作业、受气候等自然条件影响大等。所以房屋修缮有其独立的特点。表现在：（1）房屋修缮是在已有房屋的基础上进行的，工作上受到很大的限制。比如受到原有资料、条件、环境的局限，设计与施工都只能在一定范围内进行，难以作出超越客观环境的创新。（2）房屋修缮，有时需要保持原有的建筑风格与设计，尤
45、其是对有历史、文化保留价值的房屋修缮，在技术上一般比新建要求高，要求修缮技术管理人员既要掌握新建的专业知识，又要掌握修缮的专业知识，才能胜任修缮工作。同时要求修缮后，一定要与周围的建筑相协调。（3）房屋修缮是在旧有房屋范围内进行，是对房屋的构件、部分项目进行维修，局部或全部的更新、修复。因此，对旧有房屋原有的构造、部件、装饰、布局等好的设计与做法可借鉴，可发展好的建筑艺术。（4）房屋修缮项目多，涉及广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用的材料规格品种多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。（5）房屋修缮多数是在用户不搬迁的情况下进行的，可以吸收用户参与与监督，这对工程质量与房修队伍的素质提高是有好处的。（6）房屋修缮是多工种同时进行的，一般是主体交叉施工，场地狭小，施工、运输困难，手工操作比重大，可以培养工人“一工多技”与“一专多能”技术。例如，小修工人，瓦、木、油、电等活都会干；对各种不同的结构采用因地制宜的各种加固技术等。第 28 页