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1、第八章 物权法律制度考试大纲测试内容能力等级1物权基本理论（1）物及物权（2）物权法的基本原则（3）占有（4）物权变动（5）物权的民法保护2所有权制度（1）所有权的基本理论（2）业主的建筑物区分所有权（3）共有（4）相邻关系3用益物权制度（1）用益物权的基本理论（2）主要用益物权介绍4担保物权制度（1）担保物权的基本理论（2）抵押权（3）质押权（4）留置权221322221122333第一节 物权基本理论一、物的种类（P301P302）1动产及不动产（1）物权变动的法定要件不同：不动产物权的变动，一般以登记为要件；而动产物权的变动，一般以物的交付为要件。（2）诉讼管辖不同：因不动产纠纷发生的诉
2、讼，由不动产所在地人民法院专属管辖；因动产纠纷发生的诉讼，诉讼管辖的确定较为灵活。2特定物及种类物（1）有些法律关系只能以特定物为客体，如所有权法律关系、租赁法律关系等；而有些法律关系既可以是特定物也可以是种类物，如买卖法律关系。【解释】（1）在买卖房屋、租赁房屋时，具体是哪个房屋，在什么小区、房间号码是什么，必须明确，这就是特定物；（2）在买卖旧车时，具体是哪辆破车，必须明确，这就是特定物；在买卖新车时，只要销售商按照合同约定的型号、颜色给您一辆新车即可，这就是种类物。（2）特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的交付义务，而只能请求赔偿损失；种类物在交付前意外灭失的，由于其具有可替代性，
3、故不能免除其交付义务，义务人仍应交付同类物。【解释】如果是买卖商品房，房屋在交付之前意外灭失（根据合同法的规定，标的物毁损、灭失的风险，在交付之前由出卖人承担），可以免除开发商的交付义务，买房人只能请求开发商赔偿损失。3主物及从物在法律或合同没有相反规定时，主物所有权转移时，从物所有权也随之移转。【解释】认定主物、从物关系，必须同时具备两个条件：（1）二者在物理上互相独立；（2）二者在经济用途上存在主、从关系：A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物；B物脱离A物，则丧失其本来的用途，则B物为从物。【案例】（1）房屋及窗户不属于主物、从物关系，因为窗户不具有物理独立性，只是房屋的组成部
4、分；（2）鞋子及袜子均具有独立的经济用途，不属于主物、从物关系；（3）茶杯和杯盖属于主物、从物关系。4原物及孳息（2009年新制度多选题）【解释】孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物，因此尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分，不属于孳息。（1）天然孳息一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。【解释】孙悟空（所有权人）将自己在花果山中的一片桃树林承包给猪八戒（用益物权人），摘下的桃子归谁所有？（1）如果当事人事先约定60的桃子归孙悟空，按照合同约定；（2）如果当事人事先没有约定，100归猪八戒（用益物权人）所有。（2）法定
5、孳息当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【相关链接1】根据合同法的规定，在买卖合同中，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。【相关链接2】根据合同法的规定，标的物提存后，标的物的孳息归债权人所有。【例题多选题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。（2009年新制度）A母牛腹中的小牛B苹果树上长着的苹果C母鸡生的鸡蛋D每月出租房屋获得的租金【答案】CD二、物权法的基本原则（P303）1平等保护原则国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2物权法定原则（
6、1）物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新种类物权。（2）物权内容法定：当事人不得在物权中自由创设新的内容（如法律规定动产质押必须移转占有，当事人就不能创设不移转占有的动产质押）。3公示、公信原则（1）公示原则不动产的权利状态通过“登记”制度表示，而动产的权利状态则通过“占有”表示。（2）公信原则所谓公信，是指当物权依据法律规定进行了公示，即使该公示方法表现出来的物权实际存在瑕疵，为保护交易安全，对信赖该公示的物权并从事了物权交易的人，法律仍承认物权变动的法律效果。【案例】甲、乙为夫妻，共有一处房产，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙而及第
7、三人丙签订了一份房屋买卖合同。丙将房款交及甲，并及甲一起办理了房产过户登记手续。过一段时间后乙才得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了该房产的所有权；（2）乙无权要求丙返还房屋，但乙可以要求甲承担赔偿责任。三、占有制度（P304P305）1占有的种类（1）自主占有及他主占有【解释1】自主占有是指以“所有的意思”占有标的物（我的，我占有），不论该物是否真正属于占有人所有。如甲对自己购买的房屋的占有属于自主占有，小偷对赃物的占有也属于自主占有。【解释2】他主占有是指不以所有的意思占有标的物（他的，我占有）。如质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于他主
8、占有。（2）直接占有及间接占有【解释1】质权人、承租人、保管人、借用人的占有属于直接占有，出质人、出租人、寄存人、出借人的占有属于间接占有。【解释2】甲将自己的房屋出租给乙，乙作为承租人“直接占有”该房屋，而甲则属于“间接占有”。（3）有权占有及无权占有【解释1】有权占有是指基于法律规定或者合同约定享有占有某物的权利，如承租人基于租赁合同“有权占有”租赁物。【解释2】无权占有是指没有权利来源的占有，如小偷对赃物的占有属于无权占有。（4）善意占有及恶意占有【解释1】善意占有、恶意占有是对“无权占有”的分类。【解释2】甲、乙两个同事将自己的iPHONE4手机都放在一个办公桌上，某天乙因急事回家，慌
9、忙中错拿了甲的手机：（1）乙对该手机的占有属于无权占有；（2）如果乙当时不知道，则属于善意占有；如果乙当时明明知道，则属于恶意占有。【例题单选题】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌的抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。根据物权法的规定，下列表述中，不正确的是（ ）。A乙对相机的占有属于无权占有B丙对相机的占有属于他主占有C丁对相机的占有属于自主占有D戊对相机的占有属于直接占有【答案】B【解析】选项B：丙对相机的占有属于自主占有。2占有的推定效果（1）事实推定推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意、和平及公然占有。（2）权利推定占有人在占有物上行使的权利
10、推定为合法，受权利推定的占有人，免除举证责任。除非相对人提出反证。【解释】只要手表戴在甲的手上，甲将手表卖给乙时，首先推定甲对该手表拥有所有权，推定甲对该手表有权处分，免除甲的举证责任。除非相对人提出反证。3无权占有人及返还请求权人的关系（1）不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。（2）占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。（3）占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给
11、权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。【解释】如果乙错牵了甲的老牛（乙属于无权占有），当晚老牛产下一头小牛：（1）无论乙属于善意占有还是恶意占有，权利人甲均可以请求乙返还老牛及其孳息小牛；（2）如果乙喂养了老牛、小牛20天，草料费支出300元，乙将老牛、小牛返还给甲时，能否向甲要求支付其300元的草料费，要看乙属于善意占有还是恶意占有；（3）如果乙使用老牛耕地，致使老牛受到损害，甲能否要求乙承担赔偿责任，要看乙属于善意占有还是恶意占有；（4）如果老牛被雷电击中，不幸遇难，保险公司支付的2000元保险金肯定归甲所有，对于保险金不足的部分，甲能否要求乙继续赔偿，要看乙属于
12、善意占有还是恶意占有。表81 无权占有善意恶意权利人能否要求无权占有人返还原物、孳息？权利人是否需要向无权占有人支付必要的费用？因使用致使占有的不动产或者动产损害，无权占有人是否需要赔偿损失？占有的不动产或者动产灭失，权利人能否要求无权占有人返还因灭失所得的保险金、赔偿金？占有的不动产或者动产灭失，因灭失所得的保险金、赔偿金不足弥补损害的，权利人能否要求无权占有人赔偿？4占有的法律保护（1）返还原物占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；占有人返还原物的请求权，自侵占“发生”之日起1年内未行使的，该请求权消灭。【解释1】返还原物的请求权，不仅适用于有权占有，也适用于无权占有。【解
13、释2】1年的期间属于除斥期间（不变期间），自侵占发生之日起超过1年的，该请求权消灭。【解释3】1年的期间仅适用于“占有人”基于占有被侵占请求返还原物的期限，“所有权人”基于其所有权请求返还原物的期限，不受1年的限制。（2）损害赔偿因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿；关于损害赔偿的诉讼请求权，仍适用一般诉讼时效的规定（2年）。【解释1】因为侵占人的侵占行为，给占有人造成损害的，占有人除了可以要求侵占人返还原物外（自侵占行为“发生”之日起1年内行使），还可以要求侵占人赔偿损失。如果侵占人不赔偿损失，则占有人可以向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间为2年，自占有人“知道或者应当知道”其权利
14、受到侵害之日起计算。【解释2】请求返还原物属于“物上请求权”，请求损害赔偿属于“债权请求权”。损害赔偿请求权必须以实际受到损害为前提，而物上请求权则不以有损害为要件。在物权因他人的违法行为受到侵害时，如果有标的物的实际损害，可以同时发生物上请求权和损害赔偿请求权，故物上请求权及损害赔偿请求权可以并存。【案例】甲（所有权人）的小汽车被乙偷走（乙对小汽车的占有属于自主占有、直接占有、无权占有、恶意占有），2010年4月1日，乙的邻居丙强行将该小汽车据为己有（小偷遇到了强盗）。在本案中：（1）乙作为占有人，不论是有权占有还是无权占有，自侵占行为发生之日起1年内，均有权要求丙返还小汽车；（2）因丙的侵
15、占行为，如果给乙造成损害的，乙有权要求丙承担赔偿责任。如果丙拒绝赔偿，乙有权自知道或者应当知道其权利被侵害之日起2年内向人民法院提起诉讼；（3）乙基于其占有被侵占请求丙返还原物的请求权受1年的限制，而甲基于其“所有权”请求丙返还原物的请求权则不受1年的限制。四、不动产的物权变动（P305P306）1不动产物权变动的情形（2009年新制度多选题）（1）登记生效不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。【解释】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。（2）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件土地承包经营权自土
16、地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。（3）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年案例分析题）【解释】上述三种情
17、形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。【案例】甲死亡，其房屋由乙继承，无论是否办理了过户登记，乙自继承之日起即取得该房屋的所有权。如果乙欲将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户到丙的名下。否则，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。（4）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【解释】自然资源的所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源上设定用益物权和担保物权时，仍应办理登记。表82 不动产的物权变动具体情形登记生效（1）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得（3）不动产的抵押
18、物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记，未经登记，不发生物权效力（1）因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件（1）土地承包经营权（2）地役权（3）宅基地使用权可以不登记依法属于国家所有的自然资源【例题1单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据物
19、权法的规定，下列表述中，正确的是（ ）。A中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权【答案】B【解析】因合法建造、拆除房屋等“事实行为”设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。【例题2多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。根据物权法的规定，在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列表述中，正确的有（ ）。A甲已经取得了该房屋的所有权B甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人
20、C甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D甲可以出租该房屋【答案】ACD【解析】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题中，甲对房屋的所有权不以登记为要件，但甲在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。第一节 物权基本理论四、不动产的物权变动2不动产的登记制度（1）登记簿及权属证书不动产的物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书及不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2008年案例分析题）（2）更正登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书
21、面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）异议登记异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【例题多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不
22、同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。根据物权法的规定，下列各项中，正确的有（ ）。A异议登记于3月31日失效B异议登记于4月16日失效C甲有权向乙请求赔偿损失D甲有权向登记机构请求赔偿损失【答案】AC【解析】（1）选项AB：异议登记申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，则异议登记失效；（3）选项CD：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人（而非登记机构）请求损害赔偿。（4）预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现
23、物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。【例题单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2010年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申请办理了预告登记。2010年6月5日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向丙银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿到期债务，丙银行要求实现抵押权。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（ ）。A抵押合同有效，抵押权设立B抵押合同无效，但抵押权设立C抵押合同有效，
24、但抵押权未设立D抵押合同无效，抵押权未设立【答案】C【解析】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在本题中，乙公司办理预告登记后，甲公司未经乙公司同意，以该层楼向丙银行设定抵押，不发生物权变动的效力，故抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。3不动产买卖合同及物权登记（2009年原制度单选题、2009年新制度单选题）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。【案例】甲将自己的房屋卖给乙，双方于4月1日签订了房屋买卖合同，乙当日向甲交付了200万元的房款，但双方未办
25、理产权过户登记。4月20日，甲又将该房屋卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并于4月30日办理了产权过户登记。在本题中：（1）丙基于登记依法取得了该房屋的所有权；（2）甲、乙之间的买卖合同自4月1日成立时生效，但由于未办理登记，乙不能取得该房屋的所有权；但乙可以基于有效的买卖合同要求甲承担违约责任。【例题1单选题】甲拟移民国外，遂及乙订立合同出售其房屋，并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划，并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2009年原制度）A合同尚未生效B合同生效，但是甲有权解除合同C合同生效，乙有权要求
26、甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任D合同生效，但乙只能请求甲赔偿损失【答案】C【例题2单选题】甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲诉至法院，要求乙继续履行合同。下列表述中，正确的是（ ）。（2009年新制度）A房屋产权未过户，合同尚未生效B房屋产权未过户，合同尚未成立C合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失D合同已经生效，乙应当继续履行合同【答案】D【例题3多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转
27、登记。根据物权法的规定，关于甲、乙、丙三方的关系，下列表述中，正确的有（ ）。A甲及乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B乙对房屋的占有是合法占有C乙可以请求人民法院宣告甲及丙之间的房屋买卖合同无效D丙已取得该房屋的所有权【答案】BD【解析】（1）选项AB：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，甲及乙之间的房屋买卖合同有效，乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋，但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权；（2）选项CD：甲及丙之间的房屋买卖合同有效，丙因进行了产权登记而取得了该
28、房屋的所有权。五、动产的物权变动（P306P307）1交付生效（1）动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。【解释1】买卖合同标的物的所有权自标的物“交付时”转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的（所有权保留条款）除外。【解释2】（1）动产的所有权一般自“交付时”转移；（2）以动产设定质押的，质权自“交付时”设立；（3）以动产设定抵押的（不转移对抵押物的占有），抵押权自抵押合同生效时设立。（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。
29、但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。【案例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。甲向丙借款，将该车抵押给善意的丙，双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟行使抵押权。在本题中：（1）尽管甲、乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权；（2）由于甲、乙之间未办理过户登记手续，乙不能对抗善意第三人丙。【例题1单选题】甲将一辆汽车以15万元卖给乙，乙付清全款，双方约定七日后交付该车并办理过户手续。丙知道此交易后，向甲表示愿以18万元购买，甲当即答应，向丙交付了汽车并办理
30、了过户手续。乙起诉甲、丙，要求判令汽车归己所有，并赔偿因不能及时使用汽车而发生的损失。关于该汽车的归属，根据物权法的规定，下列说法中，正确的是（ ）。A归乙所有，甲、丙应赔偿乙的损失B归丙所有，乙只能请求甲承担赔偿责任C归丙所有，但甲、丙应赔偿乙的损失D归丙所有，但丙应赔偿乙的损失【答案】B【解析】（1）对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件；（2）甲乙之间的买卖合同有效，乙有权基于买卖合同请求甲承担赔偿责任。【例题2单选题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天
31、交货。乙得知此事，当晚诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。根据物权法的规定，此时该名画的所有权属于（ ）。A甲 B乙 C丙 D丁【答案】A【解析】（1）乙属于非法占有，不享有所有权；（2）动产物权自交付时转移，丙尚未取得所有权。2特殊的交付方式（1）简易交付简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。【案例】5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为1
32、000元，1个月后付款。在本题中：（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。（2）指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。【案例】5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用2个月。5月10日，甲将该耕牛卖给丙，丙当日付款，甲当日通知乙租赁期限届满后将耕牛直接交给丙。在本题中：（1）租赁期间，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同在有效期限内对受让人丙继续有效；（2）丙于5月10日取得该耕牛的所有权。（3）占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占
33、有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。【案例】3月10日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款。双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，5月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中，耕牛的所有权自3月10日转移。【例题单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以5万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据物权法的规定，此种交付方式属于（ ）。A现实交付 B简易交付C指示交付 D占有改定【答案】D六、善意取得制度（P308）所谓善意取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产的所有权或者其他物权
34、的法律制度。【解释1】法律规定善意取得制度的目的在于保护占有及登记的公信力，保护交易当事人的信赖利益和交易安全，维护交易秩序。【解释2】受让人取得财产所有权是基于法律的规定，而非当事人之间的法律行为，因此，善意取得属于“原始取得”。1善意取得的构成要件（1）受让人受让财产时主观上为善意。【解释】（1）受让人善意，是指受让人“相信”财产的让及人不是无处分权人；（2）受让人的善意是“推定”的，由真正的权利人就受让人的恶意承担举证责任；（3）只要受让人“受让财产时”善意即可，在让及后是否为善意，不影响其取得所有权。（2）以合理的价格有偿受偿。【解释】以无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度。（3）转
35、让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。【解释】如果双方当事人仅仅达成合意，而没有发生标的物所有权的移转，则当事人之间仍只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。2善意取得的法律效果（1）在原权利人及受让人之间，原权利人丧失标的物的所有权，而受让人则基于善意取得制度而获得标的物的所有权。（2）在让及人及受让人之间，让及人及受让人基于有偿法律行为而发生债的法律关系，受让人应承担向让及人支付价款的义务，而不能基于让及人无权处分而拒绝支付价款。（3）在原权利人及让及人之间，原权利人可以要求让及人承担赔偿责任，也可以要求让及人返还不当得利，但无权要求
36、让及人返还原物。【案例】2011年4月1日，甲（所有权人）将自己的手机出租给乙，租期为1年。7月1日，乙将手机作价5000元卖给丙，丙付款后，乙向丙交付了手机。在本题中：（1）乙作为承租人基于租赁合同对该手机有权占有，但无权处分；（2）丙在取得该手机时，首先推定丙为善意，除非权利人甲能够提出反证；（3）受让人丙受让财产时主观上为善意、支付了合理对价而且手机已经交付，丙基于善意取得制度取得了该手机的所有权；（4）由于甲已经丧失了手机的所有权，甲无权请求丙返还手机；（5）丙应当向乙支付5000元的价款，而不能基于乙无权处分而拒绝支付价款；（6）甲可以要求乙承担赔偿责任，也可以要求乙返还5000元的
37、不当得利，但无权要求乙返还手机；（7）丙取得手机的所有权是基于法律的直接规定（原始取得），而非当事人之间的法律行为，因此，乙丙之间的买卖合同是否有效，及此无关。3善意取得的适用范围（1）动产、不动产均可适用善意取得制度，但不动产的善意取得以登记为要件。（2）对于遗失物、漂流物、隐藏物、埋藏物，由于所有权人可以要求返还标的物，原则上不适用善意取得制度。但是，所有权人超过2年仍没有主张原物返还请求权的，有善意取得制度的适用。（3）赃物不适用善意取得制度。（4）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。【相关链接1】出质人以其不具有所有权但合法占有的
38、动产出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。【相关链接2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。【例题1单选题】根据物权法的规定，下列情形中，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权的是（ ）。A保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D受托代为转交某一物品的人将该物品赠及不知情的第三人【答案】D【解析】选项D中的第三人接受赠及，属于无偿取得，不构成
39、善意取得。【例题2单选题】甲、乙外出游玩，向丙借相机一部，用毕甲将相机带回家。丁到甲家见此相机，执意要以3000元买下，甲见此价高于市价，便隐瞒实情表示同意并将相机交付及丁。不久，丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机。乙见此相机眼熟，便向丁询问，丁如实相告，乙遂将之买下。根据物权法律制度的规定，此时，相机应当归（ ）所有。A甲 B乙 C丙 D丁【答案】B【解析】（1）丁基于善意取得制度取得了该相机的所有权；（2）丁作为所有权人有权将该相机卖给乙，在丁及乙的买卖中，及善意取得制度无关（无需考虑乙是否善意的问题），乙自交付之日起取得该相机的所有权。【例题3多选题】甲发现去年丢失的电动自行车被路
40、人乙推行，便上前询问，乙称从朋友丙处购买，并出示了丙出具的付款收条。根据物权法的规定，如甲想追回该自行车，下列理由中，有法律依据的有（ ）。A甲丢失该自行车被丙拾得B丙从甲处偷了该自行车C乙明知道该自行车是丙从甲处偷来的仍然购买D乙向丙支付的价格远远低于市场价【答案】ABCD【解析】（1）选项ABC：拾得遗失物、赃物不能适用善意取得制度；（2）选项D：以合理的价格有偿受偿，是善意取得的构成要件之一。第二节 所有权制度三、共有（P314P315）1按份共有（1）占有、使用和收益按份共有人按照预先确定的份额分别对共有财产享有占有、使用和收益的权利，但对共有财产的使用，应由全体共有人协商决定。按份共
41、有人死亡以后，其份额可以作为遗产由继承人继承或受遗赠人获得。【解释】共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。共有财产分割以后，共有关系消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的财产取得单独的所有权。（2）费用的承担对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。（3）共有的对外关系对外承担连带责任因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。对内追偿偿还债务超过自己应当承担份额的按
42、份共有人，有权向其他共有人追偿。（4）按份共有人转让自己的份额按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的“同意”，但是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。（5）对共有物的处分处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【解释】一个或几个共有人未经占份额2/3以上的按份共有人同意，擅自处分共有财产的，其处分行为应当作为效力待定的民事行为处理。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。【
43、例题1单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法规定的是（ ）。（2008年）A即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新B只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新C只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新D只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新【答案】C【解析】对共有的不动产或者动产作重大修缮（拆旧翻新）的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。【例题2单选题】甲、乙、丙、丁按份共有一艘轮船，甲占该船70的份额。现甲欲将该船作抵押向某银
44、行贷款500万元。已知各共有人事先对此未作约定。根据物权法的规定，下列说法中，正确的是（ ）。A甲将共有轮船抵押应经过乙、丙的同意B甲将共有轮船抵押须乙或丙两者中的一个同意C甲将共有轮船抵押无须经任何人同意D甲将共有轮船抵押属于无权处分【答案】C【例题3单选题】甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占13。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据物权法的规定，下列表述中，正确的是（ ）。A因没有经过全体共有人的同意，甲、乙不得铺木地板B因甲、乙的份额合计已达2/3，故甲、乙可以铺木地板C甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板D若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
45、【答案】B【解析】（1）选项ABD：铺木地板属于对房屋的重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意；（2）选项C：共有物在共有关系存续期间不能分割，不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权，在分割之前不存在“应有部分”的说法。【例题4单选题】红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万元、20万元、20万元和10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。根据物权法的规定，下列说法中，错误的是（ ）。A该楼发生的管理费用应按投资比例承担B该楼所有权为按份共有C红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D彩虹公司对其享有的份额有权转让【答案】C【解
46、析】（1）选项A：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担；（2）选项C：对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；（3）选项D：按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意。【例题5多选题】甲、乙、丙三人各出资3 万元，购买一辆汽车跑出租，由丙驾驶，收入各按1/3 比例分配。丙开出租车不尽心，一次酒后驾车撞伤路人丁。甲、乙一气之下将车出租给戊。根据物权法的规定，下列表述中，正确的有（ ）。A路人丁只能请求丙承担损害赔偿责任B路人丁可以请求甲、乙、丙三人承担连带损害赔偿责任C甲、乙将车出租给戊应当征得丙的同意D甲、乙将车出租给戊无需征得丙的同意【答案】BD【解析】（1）选项AB：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债