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1、第四章房地产开发经营管理制度及政策【本章的主要内容】本章每年所占分值不大单选多选判断题综合分析题合计2009年1题0.5分2题1分3题1.5分2008年1题0.5分1题2分2题2.5分【本章的主要内容】第一节 房地产开发企业管理第二节 房地产开发项目管理第三节 房地产经营管理 第一节房地产开发企业管理1.房地产开发企业的概念、特殊及分类概念房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业又称为开发商或发展商、建设单位、业主等特殊性（三特点）高投入、高风险回报周期长综合性强，关联效应大分类（两大类）有限责任公司股份有限公司2.房地产开发企业的设立条件（人财物
2、名）有符合公司法人登记的名称和组织机构（名）有适应开发经营需要的固定的办公用房（物）注册资本100万元以上（财）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（人）法律规定的其他条件3.房地产开发企业资质等级资质等级（4级）一级二级三级四级确定资质的条件注册资本从事房地产开发经营时间近三年房屋建筑面积累计竣工连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员完备的质量保证体系具备住宅质量保证书和住宅使用说明书从未发生过重大工程质量事故【重点】房地产开发企业资质等级条件 资
3、质等级注册资本从事房地产开发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有资格证书的专职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程524.房地产开发企业设立程序设立程序（两步）领取营业执照到房地产开发主管部门备案领取营业执照30日内核发暂定资质证书备案需提交的资料营业执照复印件企业章程验资证明法定代表人的身份证明专业技术人员的资格证书和聘用合同暂定资质的管理主管部门在收到备案申请后30日内核发暂定资质证书暂定资质条
4、件不低于四级资质条件暂定资质证书有效期1年可延长，但延长期不得超过2年自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目，其有效期不得延长5.房地产开发企业资质管理管理机构中央国务院建设行政主管部门地方县级以上地方人民政府房地产开发主管部门分级审批制度一级资质审批由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批二级及二级以下由省级主管制定审批办法 第二节房地产开发项目管理【本节主要内容】1.确定房地产开发项目的原则2.房地产开发项目建设用地使用权的取得3.房地产开发项目资本金制度4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则5.房地产开发项目质量责任制度6.项目手册制度【内容详解】1.确定房地产开发
5、项目的原则，应符合符合五划土地利用总体规划城市规划年度建设用地计划用地计划房地产开发年度计划开发计划有必要的纳入年度固定资产投资计划原则开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产2.房地产开发项目建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得方式（两大类）出让有偿有期限划拨无偿无期限国家机关用地、军事用地等法律规定的项目经济适用住房用地建设条件书面意见的内容（出让或划拨之前政府出具的意见），出让或划拨的附件：房地产开发项目的性质、规模和开发期限城市规划设计的条件基础设施和公共设施的建设要求基础
6、设施建成后的产权界定项目拆迁补偿、安置要求3.房地产开发项目资本金制度项目资本金概念指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务投资者可按其出资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出项目资本金出资方式可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（必须经有资格的资产评估公司评估）一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%房地产开发项目资本金规定资本金最低比例为35%，2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%，其它30%经济适用房项目资本金最低比例为20%【
7、2007年真题】2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于（）万元。A.4000B.5000C.6000D.7000提示：参见教材P162正确答案A答案解析房地产开发一般项目最低资本金比例为30%，经济适用房项目最低资本金比例为20%。（原规定）4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则一般处理规定出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期在有
8、拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动如稍作启动即停工无期，不应算作开工不征收土地闲置费的三种情况（记忆原则：总之不是开发商的错就不视为闲置）因不可抗力造成开工延期因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的5.房地产开发项目质量责任制度5.1 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定，承担相应的责任开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生合同关系，出现问题应由开发商及责任单位
9、协调解决消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任【2009年真题】无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（）提示：参见教材P63正确答案5.2 对质量不合格的房地产项目的处理方式一般规定房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）消费者也可以采取双方协商换房等其他方式注意的问题一是时间必须在
10、办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据四是给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失【2009年真题】因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）提示：参见教材P63正确答案答案解析只赔偿直接损失，不赔间接损失。【2007年真题】已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。提示：参见教材P63正确答案答案解析质量不合格的情况下，要求退房的时间上在办理了交
11、付使用手续之后的合理的使用年限内，房屋所有权证书是否办理无关系。6.项目手册制度政府对开发企业的动态监控概念是指房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益政府监控的主要内容开发商是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设预售款项是否按期投入拆迁安置是否按要求进行工程项目是否发生变化 第三节房地产经营管理【本节主要内容】1.
12、房地产开发项目转让2.商品房交付使用3.房地产广告【内容详解】1.房地产开发项目转让1.1 以出让方式取得土地使用权的转让条件（只能转在建工程，不能转土地）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书必要条件属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件1.2 以划拨方式取得土地使用权的转让条件转让前提必须经有批准权的人民政府审批两种处理方式受让方办理出让手续由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金出让方上缴土地收益不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产
13、所获收益中的土地收益上缴国家可以采用“上缴土地收益”方式的情形转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的私有住宅转让后仍用于居住的按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形1.3 转让程序转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产
14、转让行为无效房地产开发主管部门审核以下内容转让是否符合法律的规定项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件开发建设单位的名称，是否已经变更满足上述规定，转让行为有效不满足上述规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标2.商品房交付使用2.1 履约按期交房房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人未能按期交付的，开发企业应承担违约责任因不可抗力或当事人
15、在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人商品房建成后的测绘结果及合同中约定的面积差额，在交房时结算2.2 协助办理权属登记备案开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（60日是备案期）提供必要资料开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料【2007年真题】商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。（）提示：参见教材P68正确答案答案解析开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。60日是备案期限而非
16、办理产权证期限考拆迁条例的适用范围开发企业协助办理，而不是由开发企业办理。2.3 住宅质量保证书开发商在交付房屋时向购房人提供质量保证书的内容工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位保修期保修期从交付之日起计算保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期相关规定在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任因不可抗力或者使用不当造成的损失，不承担责任保修期内开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受影响，给购买人造成损失的，开发企业应当承担赔偿责任【2006年真题】房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之
17、日请计算A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋提示：参见教材P68正确答案D答案解析注意开发商向购房人的保修，及承包商向开发商的保修是不一样的。【重点】保修期限地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵塞2个月供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期卫生洁具1年灯具、电器开关6个月其他部件保修期由开发企业及用户自行约定2.4 住宅使用说明书住宅使用说明书的内容开发单位、设计单位、施工单位、监理单位结构类型装修、装饰注意事项
18、上水、下水、电、燃气、热力、通讯等设施配置说明有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项门、窗类型，使用注意事项配电负荷承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项其他需说明的问题【2009年真题】房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和（）。A.住宅使用说明书B.住宅验收说明书C.住宅保修说明书D.住宅保修保证书提示：参见教材P68正确答案A答案解析注意名称的精准。住宅质量保证书和住宅使用说明书3.房地产广告3.1 房地产广告应当遵守的原则及要求遵守相关法律法规真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众不得含有风水、占卜等迷信内容，对项目情况
19、的说明不得有悖社会良好风尚3.2 禁止发布房地产广告的几种情形在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的（小产权房）司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的未取得预售许可证的预售房地产权属有争议的违反国家有关规定建设的不符合工程质量标准、经验收不合格的其它情形3.3 发布房地产广告应当提供的文件房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照和资格证明建设主管部门颁发的开发企业资质证书土地主管部门颁发的土地使用证明工程竣工验收合格证明预售项目广告要有预售许可证，出租转让项目应有产权证明中介机构发布代理的项目，应当提供业主委托证明
20、其它3.4 房地产广告的内容开发企业名称中介服务机构代理销售的，载明该机构名称预售或销售许可证号，但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项3.5 房地产广告的要求广告中涉及所有权或者使用权的，其基本单位应当有实际意义的完整的生产、生活空间对价格有表示的，应是实际的销售价格，并明示价格的期限表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如在规划或建设中必须注明涉及面积的，应当表明是建筑面积或是使用面积涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售广告不得涉及装修装饰内容不得利用其他项目的
21、形象、环境作为本项目的效果其中使用了建筑设计效果图或模型照片的必须注明不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年期不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺涉及物业管理内容的，应当符合国家规定，涉及尚未实现的物业管理内容的，应当在广告中注明涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间，使用其他数据的，应当真实、准确、标明出处【2007年真题】下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（）。A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容提示：参见教材P69正确答案ACE