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1、房地产抵押估价报告书 委估工程 ：某某所有的XX区XX路X号X号楼X单元XX户房地产抵押价值评估委托人 ：某某估价机构 ：XXXXXXXXXX公司估价人员 ：估价作业日期：XX年X月XX日估价报告编号：XXXXXXXX目 录一、致委托方函 2二、估价师声明 3三、估价的假设和限制条件 4四、房地产估价结果报告 5五、房地产估价技术报告 6 一估价对象分析 6 二市场背景分析 7 三最高最正确使用分析 7 四变现能力分析 7 五估价方法的选用 7 六估价测算过程 7 七估价结果确定 9六、附件 10致委托方函XXX 先生女士：XXXXXXX公司所承受您的委托，对您所有的XX区海岸XX路X号X号楼
2、X单元XX户的住宅用房地产，采用市场比拟法进展评估测算得出结果作为确定房地产抵押贷款额度的价值参考。评估基准日为XX年X月XX号，评估过程中我们遵循了独立、客观、公正的原那么和国家及行业规定的公认评估原那么，对委估房地产进展了现场勘查与核实，履行了评估的相关程序。经过客观公正的评估，得出以下结果：本委估房地产在估价基准日的抵押总价值为￥130.00万元大写人民币：壹佰叁拾万元整。房地产抵押价值评估结果汇总表产权人产权证号估价对象地址建筑面积m2抵押总价值万元抵押单价元/ m2合计注册房地产估价师：注册房地产估价师： XXXXX公司 XX年二X月十五XX日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价
3、报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?进展分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘，参加查勘人员为丁刚、赵建民。6.没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师：注册房地产估价师：估价的假设和限制条件1、本评估报告中委估工程的评估结果是估价时点公允的市场价值，即在评估基准日预期能够成交的可能
4、价格，并未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力的影响。2、本评估报告有效期为一年，假设超过评估有效日期，按评估原那么应重新评估。对超期应用此结果而造成的损失不负任何责任。3、本评估报告所依据的有关评估对象的法律文件均为委估方提供，我们未向有关部门核实，故其真实性由委估方负责。4、本评估报告确定的房地产价值，只为委托方确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，未经本公司同意，不可用作其他用途。5、本评估报告的全部或局部内容未经本机构同意，不得发表于任何公开媒体上或其他方面之用。6、本报告评估的房地产价值仅供报告使用者做价值参考，最终数额由使用者根据市场风险、兑现难易、政府有
5、关税费缴纳等情况确定。7、本报告的评估值是在委估工程无任何他项权利下计算出来的，提请报告使用方注意。 房地产估价结果报告估价机构法定代表人住所营业执照注册号资质等级资质编号房地产权利人房地产权证号房地坐落建筑面积建成年代估价基准日估价报告有效期自基准日起一年以内估价目的为本委估房地产确定抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值。价值定义在估价时点委估房地产在特定估价目的条件下形成的正常、客观、合理价格。估价依据1、?中华人民共和国城市房地产管理法?； 2、?中华人民共和国土地管理法?；3、中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?GB/T 502911999；4、中华人民共和国国家标准?城镇土地
6、估价规程?GB/T 18508-2001；5、?青岛市各类构造房屋完损等级评定标准?；6、?青岛市各类构造房屋质量等级评定标准?；7、?城市房地产抵押管理方法?；8、青岛市近期房地产市场行情信息；9、委托方提供的有关材料；10、评估人员现场勘查时收集的资料及现场勘估记录。估价原那么1合法原那么； 2. 最高最正确使用原那么； 3. 替代原那么；4. 估价时点原那么。估价方法市场比拟法估价结果评估总价万元评估总价大写评估单价元/m2评估单价大写向估价报告使用者提示1估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价值可能产生的影响：2在确认市场价值期间可能产生的房地产信贷风险关注点包括人民币存
7、贷款利率调整，宏观经济运行状况，房地产市场变化，房地产政策变化，政治、社会变化，税费政策变化及产权人还款能力等。3本次评估仅为确定房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。提醒相关方使用报告时应全面分析。4定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进展再评估。房地产估价技术报告一、 估价对象分析：估价对象的权属状况房地产权利人某某房地产权证号Xxxxx房地坐落房屋构造房屋共有情况建筑面积套内建筑面积-建成年代2021房屋规划用途土地使用权取得方式土地规划用途房屋总层数房屋所在层数土地使用权终止日期地号-估价对象的实物状况房地坐落小区名称XX小区小区规模中等小区内环境绿化，健身设施
8、较好物业管理停车位小区内多层/高层多层楼面外观十成新单层户数一层4户电梯0部房屋户型两室二厅层高米采光、通风条件通透明亮朝向南北户型合理度合理实际用途住宅内装修房间地面地面砖地面墙面乳胶漆屋顶乳胶漆卧室地面地面砖地面墙面乳胶漆屋顶 乳胶漆餐厅地面地面砖地面墙面墙砖房顶PVC卫生间地面地面砖地面墙面面墙砖屋顶PVC门入户防盗门 窗铝合金阳台封闭装修档次精装配套水，电，气，供热，网络设施齐全估价对象的区域状况1小区四至东临西至南临北至2周边环境该区域周边人员密集，环境清新、整洁，区域房产市场活泼，成交量较大。3公共交通有。4周边公共设施及部门多家超市、银行、幼儿园、中小学、医院等，总体区域生活环境
9、较好二、 市场背景分析近几年来，青岛市总体经济环境持续向好，在良好的经济运行条件下，房地产投资增长速度较快，房地产销售量价齐升，商品房市场稳定。近年来是“十二五的关键年，保持经济持续稳定增长是重中之重，房地产市场将在持续稳定的调控政策影响下，向更加平稳更加理性方向开展。今后在一个较长的时期内，我国房地产市场总体将保持相对平稳的开展态势，住宅类投资政策将更加倾向于保障性住房的供应，因而今后几年内，市场上将有大量的经济适用房、限价商品房的上市，对于平稳住宅市场价格将起到重要性的作用。就商业地产而言，伴随全国各地住宅限购令的推出，越来越多的地产投资者将投资领域转移到了商业地产，这必将一定程度上拉动商
10、业地产价格的上涨。就工业地产而言，伴随城市总体规划的推进与落实，各地工业规模聚集地不断出现，工业产业集聚性不断增强，因而各地工业地产的开发建立一直处于一种稳定投入的状态。综上所述，中国房地产市场的开展仍将呈现一种平稳上扬的态势。三、最高最正确使用分析由于该评估房屋规划用途为住宅，其地理位置、生活便利度、根底设施状况、交通便利度等都决定了评估对象最高最正确使用用途为住宅用房。四、变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性、或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价
11、格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。委估对象为住宅用房，通用性、独立使用性较强，转让性较强。相对来讲，变现能力较好；但由于拍卖或者变卖快速变现时最可能实现的价格与评估的市场价值存在较大差异一般为15%-30.00%，变现需要一定的时间以及拍卖、变卖费用一般拍卖成交价的5%为佣金，变卖费用包含广告费用、代理费用等、较高、转让税费受房地产税收政策影响较大。总体上分析委估对象变现能力较强，变现时会对房产价值产生影响。五、估价方法选用采用市场比拟法测算估价对象价值。六、估价测算过程根据评估目的，我们选择了三个与估价对象在区域位置、构造用途、估价时点、交易情
12、况相似或相近的交易房地产作为可比实例，并据此编制估价对象比拟因素说明表：估价对象比拟因素说明表项 目待估房产实例一实例二实例三位 置XX小区XX小区XX小区XX小区交易价格待估137501422014091交易情况正常正常正常正常交易时点2021年2月2021年12月2021年12月2021年1月区域因素商业繁华程度好好好好交通便捷程度好好好好周边环境优劣度好好好好公共设施完备度好好好好距市中心距离1公里1公里1公里1公里个别因素建筑面积9292成新度十成新十成新十成新十成新建筑构造钢混钢混钢混 钢混平面布局两室二厅两室二厅两室二厅两室二厅装修程度精装精装精装精装所在楼层1612228建成年代
13、2021年2021年2021年2021年小区设施及绿化较好较好较好较好朝向南北南北南北南北一进展交易情况修正，因所有交易情况均为正常情况下交易，故无需进展交易情况修正，其修正系数为100/100。二进展交易日期修正。因交易实例日期为近期内的，据估价人员对该区域房地产市场的调查研究，在此期间房地产价格波动较少，故交易日期修正系数为100/100。三对区域因素、个别因素进展修正并编制估价对象比拟因素修正系数表： 估价因素比拟修正系数表项 目待估房产实例一实例二实例三位 置XX小区XX小区XX小区XX小区交易价格待估137501422014091交易情况100100/100100/100100/10
14、0交易时点100/100100/100100/100100/100区域因素商业繁华程度100100/100100/100100/100交通便捷程度100100/100100/100100/100周边环境优劣度100100/100100/100100/100公共设施完备度100100/100100/100100/100距市中心距离100100/100100/100100/100个别因素房屋面积100100/100100/100100/100成新度100100/100100/100100/100建筑构造100100/100100/100100/100平面布局100100/100100/100100
15、/100装修程度100100/99100/10099/100所在楼层100100/9999/100100/98建成年代100100/100100/100100/100小区设施及绿化100100/100100/100100/100朝向100100/100100/100100/100比准价格元/平方米140291407814235算数平均价格元/平方米￥14114评估总价14114元/平方米平方米=130.00万元七、估价结果确定：我单位根据评估目的，依据科学的估价方法和程序，经周密、细致的测算，最终确定估价对象在估价基准日的房地产抵押总价值为￥130.00万元大写人民币壹佰叁拾万元整。XXXXXXXXX公司 XX年X月XX日附 件1、房地产权证复印件2、房地产估价机构营业执照复印件3、房地产估价机构资格证书复印件4、房地产估价师资格证书复印件