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1、城市房屋拆迁1.1 .城市房屋拆迁概述房屋拆迁是指根据城市规划和国家专项工程的拆迁计划以及当地政府的用地文件， 撤除和迁移建设用地范围内的房屋及其附属物，由拆迁人对原房屋及其附属物的所有 人或使用人进行补偿和安置的行为。根据城市房屋拆迁管理条例规定，房屋拆迁的地域范围，主要指城市规划区 内的国有土地。城市规划区内集体所有的土地，在被征用为国有土地时，已按土地 管理法的规定予以补偿，所以不再存在拆迁问题。拆迁房屋包括公有房屋、私有房 屋、住宅房屋和非住宅房屋。附属物主要是指房屋的附属建筑物和构筑物。1.2 城市房屋拆迁主管部门的主要职责全国的城市房屋拆迁由建设部主管；各省、自治区建设厅主管本行政
2、区域的城市 房屋拆迁工作、各城市的房屋拆迁主管部门是城市人民政府设立的房屋拆迁管理办公 室和城市人民政府授权的部门。县级以上人民政府城市房屋拆迁主管部门的主要职责是：1 .制定、宣传、贯彻城市房屋拆迁法规和有关政策；2 .受理拆迁申请，办理审查、批准事宜，核发房屋拆迁许可证，发布拆迁公告;3 .根据城市建设需要，组织统一拆迁；4 .处理拆迁纠纷，对拆迁纠纷进行裁决，会同有关部门执行强制拆迁；5 .对拆迁单位进行资格管理，审批、办理房屋拆迁资格证书；6 .对城市房屋拆迁工作进行指导、监督、检查，对拆迁工作人员进行职业培训。1.3 房屋拆迁程序1 .提出拆迁申请任何单位或个人因从事的建设工程的需要
3、而进行房屋拆迁时，都要向被撤除房屋 所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请书，并同时提交与建设项 目有关的批准文件和拆迁计划及拆迁补偿安置方案。这些文件是审批拆迁申请的基本 依据。与建设工程有关的批准文件包括：经行政主管部门批准建设工程立项批准文件、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有效的批准文件；拆迁计划和拆迁方案。 拆迁方案必须确切地记载拆迁范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤、拆迁安置方案以 及拆迁期限、具体时间安排等。2 .房屋拆迁审批和颁发房屋拆迁许可证拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查，并 对拆迁范围进行现场调查。主要审查申请人提
4、供的批准文件是否齐全、有效，拆迁范 围内是否有受保护不允许撤除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对 被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理 等。经审查，批准拆迁的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。房 屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证，获得许可后，拆迁申请人就成为合法的拆迁 人，其拆迁行为受法律保护。3 .拆迁公告房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证时，应当发布房屋拆迁公告。公告要明确 建设工程、拆迁范围、拆迁期限的。拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆 迁宣传和政策解释工作。4 .房屋拆迁协议（1）房屋拆迁协议含义房屋拆迁协议是拆迁
5、人与被拆迁人因房屋拆迁而达成的明确双方相互权利义务的 书面协定。（2）房屋拆迁协议的主要条款1）被撤除房屋的坐落地点、面积和用途；2）补偿形式，是作价补归还是产权调换, 是一次安置的还是先行临时过渡；3）补偿金额；4）安置用房面积；5）安置地点；6） 搬迁过渡方式，是自行过渡还是提供周转房过渡；7）过渡期限即回迁期限；8）违约 责任。拆迁协议还必须写明：双方当事人的姓名、住址；协议生效的日期；协议的份 数；补助费、搬家费的金额；协议是否需要公证等。拆迁补偿安置协议签订后，是否进行公证，一般由当事人自由选择。但是，假设拆 除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，即指撤除房地产管理局直管公房的，拆
6、 迁补偿安置协议必须到房屋所在地的公证机关进行公证，并办理拆迁补偿、安置的证 据保全，拆迁协议才能正式生效。5 .实施拆迁拆迁人必须在拆迁许可证规定的拆迁范围的和拆迁期限内进行拆迁，不得超 越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。拆迁实施的方式有三种：(1)统一拆迁。指由政府拆迁主管部门统一组织，由具有房屋拆迁资格的单位承 担拆迁范围内的房屋撤除；(2)自行拆迁。它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。实践中，不 少房屋开发公司都有自己的拆迁机构和专业拆迁队伍，它们基本上都采用自行拆迁的 形式。此外有些建设单位，也实行自行拆迁的形式；(3)委托拆迁。它是指拆迁人在取得拆迁许可证后，与取得房屋拆
7、迁资格证书的 被委托人订立委托拆迁合同，由被委托人组织拆迁房屋及附属物，并负责对被拆迁人 进行安置和补偿。被委托人不得转让拆迁业务。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人， 也不得接受拆迁委托。1.4 房屋拆迁补偿1 .拆迁补偿的概念所谓拆迁补偿是指拆迁人因撤除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人 受到一定的经济损失，而根据国家法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定补偿。 拆迁补偿的范围是被撤除的房屋及其附属物。但撤除违章建筑，超过期限的临时建筑 不予补偿。撤除未超过批准期限的临时建筑，按临时建筑的使用期限内的残存价值并 参考剩余期限，给予适当补偿。2 .拆迁补偿形式拆迁补偿的形式有两种：货币补
8、偿、产权调换。采用何种补偿方式，一般情况下, 可由被拆迁人自行选择。(1)货币补偿所谓货币补偿，是指拆迁人对撤除的房屋，按其价值，以付给货币的方式对被拆 迁人的经济损失进行补偿。货币补偿的金额，按等价有偿的基本原那么，根据被拆迁房 屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋的区位，是指房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与 市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行等重要场所的距离、往来交通的便捷性 及其房屋周围环境、景观等。被拆迁房屋的用途是指其所有权证书上所标明的用途，所有权证书上未标明用途 的，以产权档案中记录的用途为准。拆迁档案中也未记录用途的，以实际
9、用途为准， 但其实际用途必须是已依法征得规划部门同意，并取得合法手续的方为有效。在确定补偿金额时，除房屋的区位、用途和建筑面积外，还应考虑被拆迁房屋的 成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等因素。(2)产权调换所谓产权调换，就是拆迁人以其他的或再建的房屋与被拆迁人的被拆迁房屋相交 换，使被拆迁人对拆迁人提供的房屋拥有所有权。产权调换时，拆迁人与被拆迁人应按规定计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房 屋的价格，然后结清产权调换的差价。所调换房屋的价格，如果是通过购买方式取得的，原那么上不得高于购买价格，但 购买时间较早、现已升值的除外；如是原地回迁，其价格由拆迁人与被拆迁人根据市 场
10、情况协商议定，协商不成的，那么另行选择调换房屋。拆迁非公益事业房屋的室外厕所、门斗、烟囱、化粪池等附属物，不作产权调换, 只给予货币补偿。3 .拆迁补偿的具体规定(1)对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿城市房屋拆迁管理条例对撤除用于公益事业的房屋及其附属物规定了两种补 偿方式：依法重建、货币补偿。在采用重建方式予以补偿时，必须满足有关法律、法规的规定和城市规划的要求。 在用货币补偿时，补偿金额按前述方法，以房地产市场评估价格确定。(2)对租赁房屋的拆迁补偿对租赁房屋的拆迁补偿，城市房屋拆迁管理条例对两种不同情况分别作出了 规定：1)被拆迁人与房屋承租人已解除了租赁关系，或被拆迁人对房屋承租人已
11、进行安 置，由拆迁人对被拆迁人进行补偿。是采用货币补偿或产权调换，由被拆迁人选择；2)被拆迁人与房屋租赁人达不成解除租赁关系的协议，为保护承租人的利益，规 定被拆迁人只能进行产权调换，交换得来的房屋仍由原承租人承租，被拆迁人与承租 人应重新订立房屋租赁合同；(3)对产权不明确房屋的拆迁补偿安置城市房屋拆迁管理条例规定：“拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补 偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆 迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。”房屋产权不明确包括无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合 法所有人或因产权关系在诉讼等情况，此时接受补偿安
12、置的主体是不明确的，但绝不 能因此而可不予补偿或降低补偿标准。为保护实施产权人合法权益，条例规定了拆迁 人的法定义务，一是事先提出补偿安置方案，并报房屋拆迁管理部门审查批准。二是 要由被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，以保证证据资料的法律效力， 拆迁人还必须立案归档以备查用。(4)对设有抵押权房屋的拆迁补偿由于被拆迁房屋已先行抵押，因此，房屋的拆迁会涉及抵押权人的利益，所以必 须考虑因抵押而产生的担保法律关系。城市房屋拆迁管理条例规定，在这种情况 下“依照国家有关担保的法律执行。目前，我国有关担保的法律主要有中华人民 共和国担保法、城市房地产抵押管理方法和最高人民法院关于适用中华人
13、民共和国担保法假设干问题的解释等。依照上述法规有关规定，在撤除设有抵押权 的房屋时，拆迁人在认定房屋抵押的有效性后，要将有关拆迁事宜及时通知抵押权人。 抵押人与抵押权人经协商解除抵押合同。在抵押权认可后，拆迁人可将拆迁补偿款付给被拆迁人；如不能解除抵押关系， 那么按法定清偿顺序进行清偿。缺乏清偿的，由抵押权人依法向抵押人追偿。1.4 .房屋拆迁安置与补助1 .房屋拆迁安置拆迁安置是拆迁人因撤除被拆迁人的房屋而对被撤除房屋使用人所作的用房安排 处置。拆迁安置可分为长期安置和临时安置。长期安置是拆迁人一次性解决房屋使用 人的安置问题，它包括货币补偿和现房产权调换。临时安置是指一次性安置有困难时,
14、由拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时周转用房或由被撤除房屋使用人自行寻找房屋 过渡而由拆迁人付给临时安置补助费的一种安置方式。拆迁人必须提供符合国家质量 平安标准的房屋，用于拆迁安置。而周转房的使用人应按时腾、退周转房，不得在取 得安置用房之后拒不迁走，也不得强占周转房。2 .房屋拆迁补助房屋拆迁补助是指拆迁人对被拆迁人或房屋承租人因房屋拆迁而产生的一些费用 的必要补助，它包括：搬迁补助费、临时安置补助费和停产、停业补偿费。（1）搬迁补助费由于房屋被拆迁，该房屋的使用人必须搬迁至其他地方，而这便会发生一定的费 用，拆迁人对此理应承当一定的责任。所以城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁人 应支付给拆迁房
15、屋使用人搬迁补助费，当房屋是由被拆迁人自己使用的，付给被拆迁 人；当房屋是由承租人使用的，那么支付给承租人。搬迁补偿费标准由各省、自治区、 直辖市人民政府规定。（2）临时安置补助费临时安置补助费，是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行安排住 处可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。临时安置补助费的付费期限为整个过渡 期，拆迁协议中约定的将拆迁房屋交由拆迁人撤除之日起至搬迁至拆迁人提供的新安 置用房之日止的时间。临时安置补助费标准由各省、自治区、县人民政府规定。对于 被拆迁人或房屋承租人使用由拆迁人提供的周转房的，拆迁人将不付给临时安置补助 费。如因拆迁人的责任延长过渡期的，不管是自行
16、安排住处的，还是使用拆迁人提供 的周转房的，被拆迁人或房屋承租人，拆迁人都应自逾期之日起向其付给临时安置补 助费。（3）停产、停业补偿费是指在拆迁生产、经营用房时，拆迁人对于被拆迁人因拆 迁而造成的停产、停业损失的适当补偿。它只在采用产权调换这种方式时才会发生。如采用货币补偿方式，在评估作价时，对停产、停业的损失以做充分考虑，所以，不 再另行付给停产、停业补偿费。补偿标准由各地具体规定，实际操作中可委托评估机构进行评估。1.5 拆迁纠纷的解决和强制拆迁1 .拆迁纠纷的解决拆迁纠纷是指拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地 点、拆迁过渡方式和过渡期限因达不成协议而发生的纠纷。
17、对于拆迁纠纷的解决，应 贯彻行政处理在先、不服行政处理可以提起行政诉讼、纠纷解决之前维护原状的原那么 处理。(1)行政处理在先拆迁人与被拆迁人达不成协议的，由当事人双方协商解决；协商不成，由人民政府 处理。(2)不服行政处理可以提起行政诉讼当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起15日内，向人民法院起诉。(3)争议解决之前维持现状争议解决之前，不执行拆迁裁决，诉讼期间如拆迁人已经给被拆迁人作了安置或 者提供了周转用房，不停止拆迁的执行。2,强制拆迁强制拆迁是指为拆迁期限内，对拆迁人无正当理由拒绝拆迁，并拒不执行限期拆迁 决定的，利用国家强制力，强制当事人履行拆迁义务的行为。强制拆迁必须满足以下 条件方可进行：(1)在房屋拆迁公告规定或者房屋拆迁主管部门裁决规定的或者同级人民政府裁 决规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁；(2)被拆迁人拒不执行县级以上人民政府的限期拆迁决定。在拆迁期限届满被拆 迁人无正当理由不拆迁的，县级以上人民政府可以作出责令限期拆迁的决定，而被拆 迁人在限期内不拆迁的。满足以上条件，由县级以上人民政府责成有关部房屋拆迁主管部门强制拆迁或申 请人民法院强制拆迁。