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1、建筑基础学问名词说明一, 建筑学问 建筑承包商 房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过程中，对房屋的质量起着非常重要的作用。也是房地产开发过程中的一个重要环节。 资质一级企业 自有流淌资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元，有职称的建筑, 土木工程, 财务管理, 建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人，设有高级工程师职称的总工程师，高级会计师职称的总会计师, 经济师职称以上(含经济师)的总经济师，工程技术, 经济, 统计, 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有五年以上从事房地产开发
2、的经验，近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续四年建筑工程质量合格率达100，优良率达20。 资质二级企业 自有流淌资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；有职称的建筑, 土木工程, 财务管理, 建筑和房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；工程技术, 经济, 统计, 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；具有三年以上从事房地产开发的经验；近三年累计竣工15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资；连续三年建筑工程质量合格率达100，优良率达10。 资质三级企业 自有流淌资金5
3、00万元以上，注册资金不低于500万元，有职称的建筑, 土木工程, 财务管理, 建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人，工程技术, 财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员，具有三年以上从事房地产开发的经验；累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相应的房地产开发投资，建筑工程质量合格率100。 资质四级企业 自有流淌资金200万元以上，注册资金不低于200万元；有职称的建筑, 土木工程, 财务管理, 建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；工程技术负责人具有
4、相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统 计人员。 资质五级企业 (只限于在本地区范围内的村镇从事 房地产开发)自有流淌资金不低于30万 元, 其他具体标准由省, 自治区, 直辖市建设行政管理部门制定。 建筑立面图 是将建筑的不同测表面，投影到铅直 投影面上而得到的正投影图。它主要表现建筑的外貌形态，反映屋面, 门窗, 阳台, 雨篷, 台阶等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的艺术造型效果和外部装 饰做法等。依据建筑型体的困难程度，建筑 立面图的数量也有所不同。一般分为正立 面, 背立面和侧立面，也可按建筑的朝向分为南立面, 北立面, 东立面, 西立面，还可
5、以 按轴线编号来命名立面图名称，这对平面形态困难的建筑尤为相宜。在施工中，建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据。 建筑剖面图 是依据建筑平面图上标明的剖切位置 和投影方向，假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图。沿建筑宽 度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图；沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图；将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图。建筑剖面图主要表示建 筑在垂直方向的内部布置状况，反映建筑 的结构形式, 分层状况, 材料做法, 构造关系和建筑竖向部分的高度尺寸等。 建筑平面图 是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图。它表示建
6、筑的平面形式, 大小尺寸, 房间布置, 建筑人口, 门厅和楼梯布置的状况，表明墙, 柱的位置, 厚度和所用材料以和门窗的类型, 位置等状况。主要图纸有首层平面图, 二层或标准层平面图, 顶层平面图, 屋顶平面图等。其中屋顶平面图是在房屋的上方，向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图。 建筑总平面图 建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置状况的图纸。它是在建设基地的地形图上，把已有的, 新建的和拟建的建筑物, 构筑物以和道路, 绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图。主要表明新建平面形态, 层数, 室内外地面标高，新建道路, 绿化, 场地排水和管线的布置状况，并表明原有建筑, 道路, 绿化等
7、和新建筑的相互关系以和环境爱护方面的要求等。由于建设工程的性质, 规模和所在基地的地形, 地貌的不同，建筑总平面图所包括的内容有的较为简洁，有的则比较困难，必要时还可分项绘出竖向布置图, 管线综合布置图, 绿化布置图等。 建筑工程施工图 简称“施工图”，是表示工程项目总体 布局，建筑物的外部形态, 内部布置, 结构 构造, 内外装修, 材料做法以和设备, 施工 等要求的图样。具有图纸齐全, 表达精确, 要求具体的特点。它是设计工作的最终成果，是进行工程施工, 编制施工图预算和施 工组织设计的依据，也是进行施工技术管 理的重要技术文件。一套完整的建筑工程 施工图，一般包括建筑施工图, 结构施工图
8、, 给排水, 采暖通风施工图和电气施工图等专业图纸，也可将给排水, 采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图。 建筑施工图 简称“建施”。它一般由设计部门的建 筑专业人员进行设计绘图。建筑施工图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形态, 内部布置状况以和建筑构造, 装修, 材料, 施工要求等，用来作为施工定位放线, 内外装饰做法的依据，同时也是结构施工图和设备施工图的依据。建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图, 建筑平面图, 立体图, 剖面图等基本图纸以和墙身 剖面图, 楼梯, 门窗, 台阶, 散水, 浴厕等详 图和材料做法说明等等。 建筑工程图 建筑工程图是以投影原理为基础，按国家
9、规定的制图标准，把已经建成或尚未建成的建筑工程的形态, 大小等精确地表达在平面上的图样，并同时表明工程所用的材料以和生产, 安装等的要求。它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科。建筑工程图包括方案设计图, 各类施工图 和工程竣工图。由于工程建设各个阶段的任务要求不同，各类图纸所表达的内容, 深度和方式也有差别。方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务；施工图是施工单位组织施工的依据；竣工图是工程完工后按实际建立状况绘制的图样，作为技术档案保存起来，以便于须要的时候随时查阅。 容积率 指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住
10、环境条件，为限制人口密度和产业密度，即限制土地运用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 建筑面积 建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为： 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积套内的运用面积（厅, 卧, 厨, 卫, 储的净面积墙风光积阳台建筑面积） 套内墙风光积12共用墙墙体投影面积 或非共用墙墙体, 水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和说明：整幢建筑物的公用建筑面
11、积，应扣除已作为独立运用空间销售或出租的地下室, 车棚和人防工程等建筑面积） 居住面积 是指住宅建筑各层平面中干脆供住户休息生活运用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为： 居住面积房屋的建筑面积建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为183，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，是可见开发商在促销上的精明之处。 建筑密度 即建筑覆盖率，指项目用地范围内全部基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土
12、地面积，一般包括建设区内的道路面积, 绿地面积, 建筑物(构筑物)所占面积, 运动场地等等。 建设用地面积 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。 可兼容性质 指经规划部门批准，建设项目可以兼容 引用 2005-07-17 08:03:15.0 第 3 楼 须要提到的是，在新的住宅设计规范未实行之前，住宅户型面积指标是以“室”来划分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，612平方米房间称为半“室”，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数，因而，住宅户型又可分一室户, 一室半户, 二室户
13、, 二室半户, 三室户, 多室户等。 跃层, 复式, 错层 跃层 一套居住单位占有二层的为跃层式，也有人称为“楼中楼”。它较平层住宅动静分区更为明确，但上下楼对于老人, 孩子不便利。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以削减电梯的停站层。 复式 一层比较高的房子中局部加一层，变为两层较低的房子。由于低的部分为两层，所以兼有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽敞丰富。 错层 一户内楼面高度不一样，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感，可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，错层带来空间丰富的感
14、受，如不是身临其境很难想象得到，因此对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。 但错层式住宅不利于结构抗震，而且显得空间零散，简洁使小户型显得局促，适合于层数少面积大的高档住宅。 阁楼 即暗楼，是指在房屋建成后，因各种须要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低矮, 阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光, 通风窗的，称为暗楼。近年来在新设计建筑的住宅楼中，普遍附建有阁楼。 水箱间 是指建筑在房屋中和房屋天面上专不储水用途的房屋，在水箱外另设有围护结构和屋面顶盖。 装饰性塔楼 是指突出屋面作为装饰性的较小的楼层，一般不能运用。如钟楼等。 附层 即夹层，是指房屋内部空间的局部层次
15、，如一幢房屋从外部看是二层，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫阶层，或叫夹层。 假层 是指在建立房屋时，在房屋中同时建立的一结构, 比较低矮的楼层，其前后沿口高度较低，人不能直立。在一般状况下，楼层内高度在1.7M以上的部分。 地下室 是指房屋本身在室外地坪以下的部分。有贮存间, 人防, 机房等。 露台 露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 阳台 一般阳台突出于建筑物外墙边沿线1.2M以上，分全封闭（全算面积）和不封闭（算50%面积）。 飘窗 一般来说，飘窗突出于建筑物外墙边沿线80CM以内，全封闭落
16、地居多，不计算面积。 结构面积 住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各组成部分的墙, 柱, 墙墩以和隔断等构件所占的面积。 建筑面积 建筑面积包括楼房的运用面积，结构面积和协助面积，以和按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。 居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中干脆供住户生活运用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙, 柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 运用面积 住宅的运用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居运用的净面积之和。 协助面积 协助面积是指住宅建筑各层中不干脆供住户生活的室内空间净面积，包括过道, 厨房, 卫生间, 厕所, 起居室, 贮藏室等。 公用建筑
17、面积 公用建筑面积主要由以下部分组成： 电梯井, 楼梯间, 垃圾道, 变电室, 设备间, 公共门厅和过道, 地下室, 值班警卫室以和其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以和外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立运用空间销售或出租的地下室车棚和人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。 房屋的建筑面积 建筑面积也称建筑绽开面积，它是指建筑物各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面计算。包括运用面积, 协助面积和结构面积三部分。具体规定如下：
18、包括房屋结构（如墙, 柱）占用的面积，包括地下室所占用的面积，但不包括天井, 墙外阳台, 客观存在外楼梯等占用的面积，每层高度超过一般标准的房屋，也应按它们的实际建筑面积计算，不得按一般标准高度来折算它们的建筑面积。 商品房公用建筑面积如何计算 公用建筑面积由以下两部分组成： 1, 电梯井, 楼梯, 垃圾道, 变电室, 设备间, 公共门厅和走道, 地下设备, 值班警卫室。 2, 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以和外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 公用建筑面积的计算公式如下： 公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备运用功能的独立运用空间（如地下车库, 仓库,
19、人防工程等）。 公用建筑面积的分摊计算： 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数的计算： 公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物各套内建筑面积之和。 公摊面积 商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。 各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 具体可分摊的公用建筑面积有： 大堂, 公共门厅, 走廊, 过道, 公用厕所, 电（楼）梯前厅, 楼梯间, 电梯井, 电
20、梯机房, 垃圾道, 管道井, 消防限制室, 水泵房, 水箱间, 冷冻机房, 消防通道, 变（配）电室, 煤气调压室, 卫星电视接收机房, 空调机房, 热水锅炉房, 电梯工体息室, 值班警卫室, 物业管理用房等以和其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 套与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙（包括山墙）墙风光积水平投影面积的一半。 另外，购房人所受益的其他非经营性用房，须要进行分摊的，须要在销（预）售合同中写明房屋名称, 需分摊的总建筑面积。 依据规定，仓库, 机动车库, 非机动车库, 车道, 供暖锅炉房, 用于人防工程的地下室, 单独具备运用功能的独立运用空间, 售房单位自营自用的房屋，以和为多幢
21、房屋服务的警卫室, 管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑空间。 依据规定，北京市房地局要求售房单位在预售商品房前，必需向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以和明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一样。售房单位在销（预）售商品房时，须要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积, 分摊的公用建筑面积和公用建筑部位。 建筑物的结构分混合结构（砖墙, 钢筋砼（混凝土）楼板为主要的承重构件）, 框架结构（包括框支结构）, 框剪结构, 筒体结构（如国贸大厦）。而筒体又分好几种，这里不具体说明。它们的允
22、许建筑高度渐渐提高。一般高层为框剪结构，大多为三十层，估计就是由于框剪结构在深圳的七级烈度, 二级抗震的条件下的允许高度为120有关。 砖混结构 砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋, 水泥, 砂石, 水按肯定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板, 过梁, 楼梯, 阳台, 挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在56层以下。 框架结构 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土, 膨胀珍宝岩, 浮石, 蛭石, 等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大
23、规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 钢混结构 这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋, 水泥, 粗细骨料（碎石）, 水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好, 整体性强, 抗腐蚀实力强, 经久耐用等优点，并且房间的开间, 进深相对较大，空间分割较自由。 钢结构 钢结构即指主要承重构件全部采纳钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度, 高净高的空间，特殊适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采纳，或在工业建筑上采纳。 剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙） 剪力墙结构 剪力墙结构指的是钢筋混凝土剪力墙结构，它是由配筋混凝土墙体作为承
24、受竖向力和风与地震等水平力构件的结构体系，因此也称为抗震墙结构。 它的优点是侧向刚度大，抗震性能好；平面布置敏捷，套型设计丰富，尤其结合预应力大开间楼板体系，平面布置更为敏捷，扩展了设计师和住户的想象空间。此外，由于混凝土墙体抗裂, 抗渗性能好，且节点都为现浇，简洁达到“无渗漏”工程的标准。它的缺点是自重大，基坑围护和基础成本高，因此宜采纳轻质隔墙和短肢墙体系；同时，它的保温性能较差，比如毫米厚的混凝土外墙，平均传热系数约，远大于上海住宅设计标准对外墙传热系数的强制性要求，因此，须采纳保温砂浆等保温材料和施工工艺。 目前，我国高层住宅采纳最广的结构体系是钢筋 什么是商住住宅 商住住宅是soho
25、（居家办公）住宅观念的一种延长。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。商住住宅适合于小型公司, 创业集体以和依靠网络进行社会活动的人群。 蝶式住宅有什么特点 蝶式住宅精确地讲是改良型的塔楼，因其横断面形态像蝴蝶而得名，蝶式住宅的优点很突出，结合了板楼和塔楼的优点，让我们拿宝星圆举例说明。一, 很好地解决了通风和采光的问题。人们喜爱板楼无非是它具有良好的通风和日照，宝星园的蝶型建筑使朝东, 朝西的房间向外伸展，不仅真正做到了户户朝阳，而且处于翅膀位置的四户还可以享受到爽快的通风效果。二, 较高的运用率。宝星园为两梯六户
26、的设计，有效压缩了电梯间的面积，保证了每户较高的运用率，避开了一般塔楼曲曲折折的走廊。三, 户型方正。蝶式建筑有一个通病房间的边角多，而宝星园就对此做了良好的改善，把边角尽量设计在电梯间从而保证了户型的方正。 SOLO SOLO是一个英文单词，含义为独奏, 单独, 单独飞行；SOLO是一件事情，SOLO是一种状态，SOLO是一种生活；SOLO是市中心精准住宅。 SOLO户型新概念之定义 1.主要客户群定位于25岁左右的单身或同居的青年人 2.户型敬重客户以往生活模式，强调特性化界面 3.每套建筑面积在35平方米左右， 4.卧房和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧
27、房，全部的生活空间设定来源于居住者本身。 5. SOLO户型特殊细致地构成了协助空间。强调舒适便利的浴室空间，整体浴室是其基本配置。厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和 厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的协助空间将全部协助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋运用率。 6. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者特性须要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等， 7.全装修现房交房，无期房销售状态。 8.供应推托出租和包租业务。 9.外销或内销外租 SOLO主见青春不仅仅是
28、奋斗，还是享受或许不行以彻底拥有一个人，但可以彻底拥有一座房子与各种假惺惺的居住生活决裂。 花园式住宅（别墅） 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二, 三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变更，住宅水, 电, 暖供应一应俱全，户外道路, 通讯, 购物, 绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 TOWNHOUSE十大标准 1, 位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满意第一居所的要求，生活, 工作两便利。 2, 交通：周边应有完善的交通道路网络，接近高速马路，强调交通的易达性和便捷性。 3, 环境：不仅强调社区内环境
29、，周边也应有美丽的自然环境。 4, 规模：社区容积率一般不超过06，其规模最好在15万平方米以上才能满意其社区配套和生活品位的要求。 5, 规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路, 景观的关系。 6, 建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创建，其外形与色调尤为引人。 7, 配套：社区由于地处城市边缘，其教化, 商业, 医疗, 休闲等配套设施必需齐备。 8, 价格：一套售价限制在80万至180万元之间为好。 9, 服务：社区的物业服务要突出优质, 贴心, 到位。 10, 文化：应营造出文化氛围以满意客户精神生活的需求。 酒店式公寓 酒店式服务公寓的概
30、念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅, 酒店, 会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指供应酒店式管理服务的公寓。除了供应传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客供应家庭式的居住布局, 家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它汲取了传统酒店与传统公寓的特长，因此，备受商务人士的青睐。与传统酒店的区分 酒店式服务公寓与传统酒店的本质区分在于，这种楼盘
31、可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或托付酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。 服务性公寓的服务项目 依据服务性公寓的特点，其服务项目内容如下：(1)设立住户服务台，24小时服务，以最快速度为住户解决各类问题； (2)穿梭巴士服务，定时将公寓住户送至市内主要办公, 商业地点，以便利用户；(3) 学校巴士服务，物业管理公司专职人员每天接送中小学生前往国际学校读 商务楼 商务楼是指供应各种商务活动的楼 宇，除了办公室以外一般还有展示厅, 会议 厅, 洽谈室等，但主要部分仍旧是办公室。 是英文的缩写，意思是“别墅式户型”，这个概念在肯定程度上反映了
32、楼盘的内在品质。户型概念将为白领, 私企老板等供应一个“别墅式”的居住环境，这些户型由三层组成，面积在平方米左右。 住宅小区 住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以和自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满意居民日常生活须要的基层专业服务设施和管理机构。 微利房 微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获得自由微利的一般商品房。 商品房 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供应制，所以，商品房是80年头以后才出现的。其价格由成本, 税金, 利润, 代收费用以和地段
33、, 层次, 朝向, 质量, 材料差价等组成。 公有住宅 公有住宅，在我国也称公产住房, 国有住宅。它是指由国家（中心政府或地方政府, 城市政府）以和国有企业, 事业单位投资兴建, 销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权, 占有权, 处分权, 收益权）归国家全部。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租, 出售。 公有旧住宅 公有旧住宅，指已安排出租给职工运用并依据房改要求以后将在市场出售的公有住宅，公有旧住宅一般以标准价或成本价出售，现租住户有优先购买权。 新建公有住宅 新建公有住宅指由政府或国有企业建立，还未曾运用的住宅。 安居房 安
34、居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家支配贷款和地方自知自筹资金建设的面对广阔中低收家庭，特殊是对4平方米以下特困户供应的销售价格低于成本, 由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用房 是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适用中低收入家庭住房问题而修建的一般住房，故又称为经济好用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变更，即随着经济发展水平的提高而不断提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必需满意不断增长的住房需求，在质量上要通过细心规划，细心设计和细心施工，使经济
35、适用住房的建设标准不高而水平高，面积适中功能全，造价不高质量好，占地不多环境美。 小康住宅 是指为实施国家重大科技产业工程2000年小康型城乡住宅产业工程项目，由建设部在各大城市指导建设的面对二十一世纪初的大众住宅，这将是我国住宅产业将来发展的方向。 智能化大厦 又称智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机, 通信, 信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控, 对信息资源的管理和运用者的服务和其与建筑的优化组合，所获得的高效率, 高功能, 高度平安与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为3A建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中
36、BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FAS）,保安自动化系统（SAS）。 集资房 集资房是变更住房建设由国家和单位包的制度，实行政府, 单位, 个人三方面共同担当，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府和相关部门用地, 信贷, 建材供应, 税费等方面赐予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 平价房 平价房是掼以成本加上3%管理费作为销售价格向大多数中低收家庭供应的住宅。成本由征地和拆迁补偿费, 勘察和前期工程费, 建安工程费, 住宅小
37、区基础建设费, 管理费, 贷款利息和税金等七项因素构成。 解困房 指各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，特地修于解决特殊困难户, 困难户和拥挤户住房问题的住房。 抵债房 “抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己全部的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。 什么叫绿化隔离带 依据城市总体规划，北京市城区为1041平方公里，依据分散集团式划分，分为城市中心区和10个城市边缘地区。依据规定，中心区与边缘区要有绿化带隔开。目前，北京市拟建成240平方公里的绿化带，其中仅绿地面积就将达到100多万平方公里。 绿色装饰 所谓家庭绿扮装饰是指在居
38、室内设计具有调整人们心绪和欣赏价值的植物，又称绿色 二, 物业学问 物业管理 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人, 运用人的托付，对其全部和居住的房屋, 设备和相关环境进行管理, 养护, 服务，并为全体产权人, 运用人供应多层次, 全方位的服务活动。 物业管理服务费 物业管理服务费是指物业产权人, 运用人托付物业管理单位对居住小区内的房屋建筑和其设备, 公用设施, 绿化, 整治和供应与居民生活相关的服务所收取的费用。 什么是物业管理 物业管理是指物业管理企业受物业全部人托付, 依据物业管理合同，对物业的房屋建筑和设备, 市政公用设施, 绿化, 卫生, 交通, 治安和环境容貌等管理项目进行维护
39、, 修缮和整治，并向物业全部人和运用人供应综合性的有偿服务。 住宅修理基金 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位, 共用设施设备修理基金(以下简称修理基金)。修理基金的运用管理执行，专项用于住宅共用部位, 共用设施设备保修期满后的大修, 更新, 改造。 商品住房在销售时，购房者与售房单位应 当有关于修理基金缴交的约定。新居的购房者 应当按购房款23的比例向售房单位缴交维 修基金。售房单位代为收取的修理基金属全体 业主共同全部，不计人住宅销售收入。修理基 金收取比例由省, 自治区, 直辖市人民政府房 地产行政主管部门确定。 公有住房售后的修理 基金来源于两部分： (1)售房单位依据肯
40、定比 例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售 房款的20，高层宅不低于售房款的30。 该部分基 金属售房单位全部。 (2)购房者按购 房款2的比例向售房单位缴交修理基金。售 房单位代为收取的修理基金属全体业主共同所 有，不计入住宅销售收入。公有住房售后修理 基金管理与运用的具体方法，由市, 县财政部 门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人 民政府批准后实施 公共设施 公共设施是指物业管理区域内，由业主和运用人共同运用的道路, 绿地, 停车场库, 照明路灯, 排水管道, 窨井, 化粪池, 垃圾箱（房）等设施。 共用部位 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和运用人共同运用的门厅, 楼梯
41、间, 水泵间, 电表间, 电梯间, 分线间, 电梯机房, 走廊通道, 传达室, 内天井, 房屋承重结构, 室外墙面, 屋面等部位。 共用设备 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和运用人共同运用的供水管道, 排水管道, 落水管, 照明灯具, 垃圾通道, 电视天线, 水箱, 水泵, 电梯, 邮政信箱, 避雷装置, 消防器具等设备。 承租权交易 下列公房不得进行承租权交易：已列入拆迁范围并已冻结户口的, 依法应当由出租人收回的, 被房屋行政管理部门认定的危急房, 违章建筑以和公房承租权交易主管机关认定确属不宜进行承租权交易的。 前期物业管理 国家建设部今年月正式向全国推广的前期物业管理服务协
42、议标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。 一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后起先，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来担当物业管理和服务工作。由于实施物业管理的时间越长，其经济效益才越能显示；短期的物业管理，由于起先时得做大
43、量打算，要理顺和协调各种关系，还要在某些方面先投入点资金等，它的效益是出在一段时期以后。所以开发商在选聘物业管理单位时，签约一般都签几年，否则物业公司不大情愿接受短期协议。然而，开发商与物业公司的签约，却无法制约业主，业主委员会成立以后，任何时候都有权解聘物业公司。 立法的规定，迫使物业管理企业对“前期物业管理”决不能等闲视之，努力做好自己的工作，管理和服务到位到家。只有这样，才能做长，否则，就有被业主委员会炒掉的危急。当然，与此同时，开发商与业主也应当仔细对待，开发商在选聘“前期物业管理”单位时，既要对业主负责，也应对物业公司负责。业主们也要看重自己的权利，“前期物业管理”是考察物业公司优劣
44、的最好机会，这等于是聘用人才的试用期，干得好可以留下来，接着签订聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外选聘适合的物业管理服务企业。 房屋运用, 管理, 修理公约 业主在购买物业后，一般要与发展商或其指定的物业管理公司签订房 屋运用, 管理, 修理公约（以下简称公约），这是国家规定在购房过程中必需签署的一个文件。 公约是一种将业主（或运用者）以和管理者双方对于特定物业（业主所 购房产, 公用地方和其配套设施等）的权利和义务以文字 托付管理合同 托付管理合同的概念是什么？对于这个问题，很多人并不清晰，甚至有一些发展商和物业管理公司也不清晰。很多物业管理公司想当然地认为，到一个小区进行物业管理，只要有发
45、展商聘请，并与之签订合同，就可以安稳合法地进驻小区从事管理了。其实事情并不是这么简洁。 当发展商将小区的房屋售完，或大部分售完时，发展商对该小区的拥有权就完全或基本消逝，小区的全体业主对小区的全部房产和公建设施共同拥有产权。这时小区的主人已经不是发展商而是广阔业主。 在这时，只有广阔业主才真正有权利与物业管理公司签订托付管理合同。 托付管理合同是小区内广阔业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的托付物业公司对小区进行综合管理的法律文件，是规范物业管理公司与业主委员会之间权利义务的文件。该文件由业主委员会起草，托付管理合同主要规定了以下几个方面的事宜： 1, 确定管理物业，阐明管
46、理物业坐落何处，产权归谁全部，全部权的权力行使机构。 2, 托付管理决议和管理公司，阐明业主委员会经过探讨探讨，最终做出决议。 3, 除此之外，还要制定联合会议制度。为了管理好小区，须要业主委员会和物业管理公司的亲密协作与合作，最好的方法是定期召开双方的联合会议，在联合会议上乙方向甲方报告并探讨重大的物业管理问题。 4, 报告制度，业主委员会要求物业管理公司每月定期向业主委员会报告上个月的工作状况，并和时反映工作中存在的问题，还要求报告财务状况, 管理费和修理基金的运用状况。 托付管理合同还要规定物业管理公司每三个月定期将帐目公布于全体业主，接受全体业主的检查与监督，管理合同里还应包括保密条款和违约责任，续约的条件与方法，争议的解决等问题。 托付管理合同是物业管理公司进驻小区，开展物业管理工作的法律依据，该合同是由业主委员会与物业管理公司双方共同签署的，是业主委员会代表全体业主将其拥有的小区托付给物业管理公司管理的法律文件，所以要