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1、万科A获利实力分析盈利实力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的实力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销实力的综合反映, 是获利实力的根底, 也是企业开展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲与环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳与上海为核心的重点投资以及不断推动的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及
2、地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期间费用分析期间费用是企业降低本钱的实力, 与技术程度, 产品设计, 规模经济与对本钱的管理程度亲密相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理程度有很大的进步。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关当然是企业开展的核心, 但也应进展适度的限制。由于房地产业须要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的状况下, 其财务费用却为负数, 管理层应留意进步资金利用效率。 各工程增长幅度表年份7
3、-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率渐渐增长。07 年依据市场供需两旺, 房价稳步上升的变更以及对将来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了局部工程的售价, 工程毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益获得长足进步。其工程阶梯形的收入, 具有稳定性与较强的抗风险实力, 抹平了行业波动带来的影响。年份22009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利
4、润20.0922.5125.7528.72利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利实力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重渐渐削减。4. 盈利实力指标(1) 资产酬劳率与净资产酬劳率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利实力不断进步。年份22009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与
5、净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 进步运作效率, 保证业务开展的灵敏度。例如, 08 年, 加强对工程开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的承受不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快工程资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工与开工支配, 以削减现金支出, 都获得了不错的效果。年份22009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标始终保持较平稳的态势, 在不断增资的状况下, 仍能保持确定的每股收益, 说明万科有较强的获利实力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获得现金实力偏低。年份22009每股现金流量0.26-1.060.460.23通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利实力, 且这种获利实力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变更的十年, 万科始终保持了很高的盈利程度, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理程度与决策实力, 另外, 标准、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。第 4 页