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1、02任务-万科A营运实力分析一、万科根本状况介绍： 万科企业股份成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模快速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售与定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开场跨地域开展。1992年底，上海万科城市花园工程正式启动，群众住宅工程的开发被确定为万科的核心业务，万科开场进展业务调整。1993
2、年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务开展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增加。公司于2001年将干脆及间接持有的万佳百货股份72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增加了开展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领
3、域，1992年正式确定群众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌与佛山进展住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。报表状况：合并资产负债表 编制单位：万科企业股份单位：万元币种：人民币资产附注七2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日 流淌资产： 货币资金11,997,828.59 2,300,192.38 37,781,693.29 交易性金融资产2-74.05 - 应收
4、账款392,277.48 71,319.19 159,402.46 预付款项4316,051.90 873,631.95 1,783,800.35 其他应收款5349.61 778,580.94 1,493,831.32 存货68,589,869.65 9,008,529.43 13,333,345.80 流淌资产合计11,345,637.32 130,323,277.94 20,552,073.22 非流淌资产： 可供出售金融资产716,741.79 16,362.95 40,476.36 长期股权投资8、9248,572.53 356,538.30 449,375.16 投资性房地产101
5、9,839.48 22,814.32 12,917.62 固定资产11126,533.28 135,597.70 121,958.19 在建工程1218,858.70 59,320.82 76,428.21 无形资产13-8,196.63 37,395.19 长期盼摊费用142,526.82 3,131.87 3,216.14 递延所得税资产15144,948.06 126,564.95 164,315.80 其他非流淌性资产16-105,599.27 非流淌资产合计578,020.65 728,527.54 1,011,681.95 负债及全部者权益 流淌负债： 短期借款18460,196.
6、83 118,825.61 147,800.00 交易性金融负债19169.49 -1,505.45 应付票据20-3,000.00 - 应付账款211,289,596.28 1,630,004.79 1,692,377.78 预收款项222,394,575.51 3,173,480.12 7,440,519.73 应付职工薪酬2351,776.59 80,650.45 141,575.88 应交税费2486,198.51 117,687.76 316,547.64 其他应付款26996,830.44 925,873.45 1,681,402.93 应付利息2521,988.40 12,264
7、.37 12,780.65 一年内到期的非流淌负债281,326,437.46 744,041.44 1,530,569.08 流淌负债合计6,455,372.19 6,805,827.98 12,965,079.15 非流淌负债： 长期借款29917,412.01 1,750,279.83 2,479,049.93 应付债券30576,801.60 579,373.58 582,114.45 意料负债274,172.95 3,435.58 4,110.73 其他非流淌负债311,264.48 840.81 881.61 递延所得税负债1586,779.79 80,246.45 73,899.
8、34 非流淌负债合计1,586,430.83 2,414,176.25 3,140,056.06 负债合计8,041,803.02 9,220,004.24 16,105,135.21 股东权益： 股本321,099,521.02 1,099,521.02 1,099,521.02 资本公积33785,314.43 855,771.66 878,934.40 盈余公积34658,198.50 873,784.14 1,058,770.63 未支配利润35618,427.80 880,839.87 1,347,028.43 外币报表折算差额27,730.78 27,672.11 39,013.1
9、9 归属于母公司全部者权益合计3,189,192.53 3,737,588.81 4,423,267.68 少数股东权益36692,662.42 803,262.44 1,035,352.29 全部者权益合计3,881,854.95 4,540,851.25 5,458,619.96 负债及全部者权益总计11,923,657.97 13,760,855.48 21,563,755.17 合并利润表 编制单位：万科企业股份单位：万元币种：人民币工程2008年2009年2010年 一、营业总收入4,099,177.92 4,888,101.31 5,071,385.14 二、营业总本钱3,485,
10、566.33 4,112,244.25 3,958,184.29 其中：营业本钱2,500,527.45 3,451,471.77 3,007,349.52 营业税金及附件453,387.30 360,258.04 562,410.88 销售费用186,035.01 151,371.69 207,909.28 管理费用153,079.92 144,198.68 184,636.93 财务费用65,725.33 57,368.04 50,422.77 资产减值损失126,811.32 -52,423.96 -54,545.10 加：公允价值变动（损失）/收益1,926.22 243.54 -1,
11、505.45 投资收益20,941.14 92,407.68 77,793.12 其中：对联营企业与合营企业的投资收益20,973.59 54,186.09 29,170.30 三、营业利润636,478.96 868,508.28 1,189,488.53 加：营业外收入5,745.51 7,067.88 7,172.72 减：营业外支出9,995.91 13,833.38 2,585.99 其中：非流淌资产处置损失233.64 157.76 121.18 四、利润总额632,228.56 861,742.78 1,194,075.26 减：所得税费用168,241.65 218,742.0
12、3 310,114.21 五、净利润463,986.92 643,000.75 883,961.05 归属于母公司全部者的净利润403,317.00 532,973.77 728,312.70 少数股东损益60,669.91 110,026.98 155,648.35 六、每股收益 （一）根本每股收益0.000037 0.000048 0.000066 （二）稀释每股收益0.000037 0.000048 0.000066 七、其他综合收益3,935.44 6,237.08 657.73 八、综合收益总额467,922.35 649,237.84 884,618.78 归属于母公司全部者的综合
13、收益总额407,252.44 539,210.86 728,970.43 归属于少数股东的综合收益总额60,669.91 110,026.98 155,648.35 合并现金流量表编制单位：万科企业股份单位：万元币种：人民币2008年2009年 2010年 一、经营活动产生的现金流量：销售商品、供应劳务收到的现金4,278,325.705,759,533.358,811,969.45收到的其他与经营活动有关的现金147,858.80188,979.22297,604.72经营活动现金流入小计4,426,184.505,948,512.579,109,574.17购置商品、承受劳务支付的现金3,
14、021,806.773,456,021.266,664,589.53支付给职工以及为职工支付的现金231,945.11119,752.12184,882.78支付各项税费786,312.67653,731.25938,158.53支付的其他与经营活动有关的现金389,535.13793,672.821,098,217.79经营活动现金流出小计4,429,599.685,023,177.448,885,848.62经营活动产生的现金流量净额-3,415.18925,335.13223,725.55二、投资活动产生的现金流量：收回投资所收到的现金104,032.4021,042.1928,245.
15、43获得投资收益收到的现金7,641.4639,206.0436,776.93处置固定资产、无形资产与其他长期资产收回的现金净额568.7814,245.0546.22处置子公司或其他营业单位收到的现金净额354.7711,916.481,717.92收到的其他与投资活动有关的现金29,844.1130,471.44203,285.73投资活动现金流入小计142,441.51116,881.20270,072.23购建固定资产、无形资产与其他长期资产所支付的现金21,528.3780,606.2226,193.86投资支付的现金136,621.36157,746.75218,384.81获得子
16、公司及其他营业单位支付的现金净额268,705.52297,594.29136,405.62投资活动现金流出小计426,855.25535,947.26489,238.16投资活动产生的现金流量净额-284,413.74-419,066.06-219,165.93三、筹资活动产生的现金流量：汲取投资收到的现金47,293.6582,908.47197,902.14其中：子公司汲取少数股东投资收到的现金47,293.6582,908.47197,902.14获得借款收到的现金1,432,598.092,073,151.672,707,009.06发行公司债券收到的现金575,998.17-筹资活
17、动现金流入小计2,055,889.912,156,060.142,904,911.20归还债务支付的现金1,169,059.512,164,051.101,198,537.47支配股利、利润或偿付利息支付的现金300,196.33294,874.57403,920.76其中：子公司支付给少数股东的股利、利润17,005.2312,763.3763,854.10筹资活动现金流出小计1,469,255.842,458,925.661,602,458.22筹资活动产生的现金流量净额586,634.06-302,865.521,302,452.98四、汇率变动对现金及现金等价物的影响-5,627.00
18、-954.652,403.46五、现金及现金等价物净增加额293,178.13202,448.901,309,416.05加：年初现金及现金等价物余额1,704,650.461,997,828.592,200,277.49六、年末现金及现金等价物余额1,997,828.592,200,277.493,509,693.54营运实力表达了企业运用资产的实力，资产运用效率高，则可以应较少的投入获得较高的效益。下面从长期与短期两方面来分析万科的营运实力。一、 短期资产营运实力分析1、 存货周转率。存货对企业经营活动变更具有特别的敏感性，限制失败会导致本钱过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重
19、。由于万科业务规模扩大，存货规模增长速度大于其销售增长的速度，因此存货的周转率逐年下降若该指标过小，则发生跌价损失的风险较大，但万科的销售规模也保持了较快的增长，在业务扩大时，存货量是足够货源的必要保证，且存货中拟开发产品与以完工产品产品比重下降，在建开发产品比重大幅上升，存货构造更加合理。因此，存货周转率波动幅度在正常范围，但仍应进步存货管理程度与资产利用效益，留意获得优质工程，加快工程的开发速度，进步资金运用效率，充分发挥规模效应，保持速度的增长速度。2、 应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升，缘由是主营业务的大幅上升，较严格的信誉政策与收账政策的有效施行。年份 2
20、006年 2007年 2008年 2009年 应收账款周转率 13.90 16.00 23.76 28.07二、 长期资产运营实力固定资产周转率急剧上升是由处置，核销局部固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致，说明万科保持了高度的固定资产利用率与管理效率，同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的凹凸，该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款与固定资产利用率的进步使其下降幅度较小，万科要进步总资产周转率，必需改善存货的管理。年份 2006年 2007年 2008年 2009年总资产周转率 0.62 0.69 0.60 0.57总的来说，万科资产运营实力较强，尤其是应收账款、固定资产的运营实力特别优秀，堪称行业典范。但近年来的土地贮存与在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此，造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。第 13 页