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1、阶段性广告和媒介宣传；阶段广告和媒介宣传目的是依据项目特点和招商策略的安排及推广过程中出现的不可避免的推广阶段， 取得广告和媒介推广策略和整体招商策略的协调一致。在制作项目推广策略的时候， 依据不同的进度和不同的需求，进行明晰的宣传安排和展开不同的广告攻势，取得广告投入的合理分配和媒介运用效果最优化。本项目的推广周期主要划分为以下四个重要阶段：1、第一阶段：形象告知期?告知策略该阶段是项目的前期推广筹备工作，包括对项目进行招商定位（目标群的定位和租金组价定位）和项目广告推广方案的拟定，同时准备项目宣传所需要的各类介绍性文字、效果图和后期谈判的各类合同范本；并根据确定的招商定位和推广方案制作招商
2、宣传单页广告和招商手册广告。 在该阶段还需要积极与相关的广告平面设计公司进行接触，并收集相关的目标群体资料。在试探期的后半阶段，需要进行一定的告知性广告宣传策略。该阶段告知性广告宣传策略主要是进行一系列试探性的广告宣传计划，也是为下阶段系列广告的形象推广作好铺垫和蓄势。无论是户外展示、软文灌输，还是点对点DM 告知、交通广播宣传，都是项目联合炒作的方向性决策。这一阶段推广的手段策略可以是：a、软文造势。采用软文形式，灌输公众王者不与争锋的优越霸气；同时利用实验小学固有的品牌效应，提示本案的背景优势。b、DM 广告：收集目标群体中部分企业名录进行点对点的专向投递宣传，通过邮局发布折页广告、项目文
3、字介绍、特定企业入驻理由说明等资料；c、电台广告： 由于软文广告是项目大形象宣传概念，而 DM 广告又是针对性极其强的广告；电台广告的采用， 在一定程度上可以实现扩散式纯广告效应，将项目的信息更广泛的传播给公众。d、户外广告：本案由于试探期还在进行装修工程和绿化工程施工，现场视觉效果不理想；户外形象广告不适于工地现场；因此建议将户外形象广告移至目标群体人流量较大的路段；而工地现场采用招商条幅公告形式。e、展示厅广告：项目展示厅是接待来访人员的重要地点，其布置要具有很强的专业性和美观性；由于初期来访人员较少，展示厅装修可放于第一阶段后期或者第二阶段进行。2、第二阶段：形象积淀期?关注策略紧接第一
4、阶段的大形象推广，引发目标受众的关注策略由此拉开；新增公交广告、 电梯媒介、路牌广告、展示厅接待等手段，联合第一阶段效果评价后的电台广播、DM 点对点宣传、软文宣传等手段， 将项目广告推广掀起一个高潮，由项目试探性广告策略向联合式全方位的攻击性广告策略转变。该阶段的诉求内容将有明显的深化，且动作力度偏大，目的是为了积聚更多的关注群体，为下一阶段的客户访问率打下基础。该阶段是本案宣传推广的重点部分，也是广告发布的强势阶段。这一阶段推广的手段策略可以是：a、公交车体广告：公交车体广告是城市中一道流动性最强的广告媒介，其对于项目大形象的视觉宣传有着良好的效果。b、电梯广告：由于本案目标群体为企业，而
5、固有的商务写字楼广告正是目标群体接触较频繁的手段之一。本案电梯广告对于项目针对性宣传有较大的作用，也是本阶段的宣传重点。c、展示厅广告： 展示厅广告是每个房地产项目必不可少的手段之一，也是项目推广、 引导、说服目标客户的最有利手段；因此展示厅广告有必要聘请专业的装修工作进行设计、装饰。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - 假如第一阶段没有制作完善的展示厅广告，为了保证来访客户接待及时使用，建议本阶段设计及装饰完成展示厅
6、布局。d、路牌广告：根据项目其他手段的使用效果分析，根据项目实际推广宣传的需要，可以考新增路牌广告攻势，加强本案的曝光度。e、延续广告：经过第一阶段的广告推广，及时分析前阶段广告的效用；并根据广告计划评价，对前阶段广告进行一定的删减或加强。该阶段由于硬性广告比较密集，阶段性广告计划可以暂时不采用软文宣传；而更多的加强DM 广告和电台广告。3、第三阶段：形象树立期?说服策略该阶段是项目招商过程中的关键阶段，随着前两个阶段的推广宣传，在第三阶段应该基本达到了一定的熟知程度，而且客户咨询量逐步增加，来访人员上升， 人员说服性工作增加。本阶段根据前期推广效果进行一定的调整，并根据项目工程建设的进度，组
7、织一场项目开盘活动，丰富项目的形象，并制造相关的新闻、报导，从而提升项目的知名度，激发客户的认可度。该阶段的广告推广在前期达到预定的效果的前提下，主要采用活动组织、制造新闻、 软性公关和现场展示、 人员说服等手段进行针对性的强势推广策略；如前期未能达到预定目的，制定相应的危机公关策略，保证项目在第三阶段的进行租赁意向客户登记、谈判工作。这一阶段推广的手段策略可以是：a、项目开盘活动计划。考虑到该阶段，本案的绿化、装饰等美观工程应该基本结束，组织项目开盘活动，邀请淮安政府中相关部门的重要领导出席，同时安排媒体记者，制造新闻，以系列报纸新闻广告和项目招商介绍性软文广告及公关行为，将本案的推广计划拉
8、入高潮。b、项目招商成果签约新闻发布会。考虑前期广告推广的密集发布，本阶段应该也已经有了部分目标群体基本确定。在前期招商推广中，重点选择几家知名目标企业的广告、策动和公关，力求拿下其入驻意向。如此本阶段可以利用这些知名企业的自身品牌吸引，组织签约新闻发布会，以策动其他企业的入驻请求。c、危机性公关广告。本广告计划是针对前两阶段的广告效果不能达到预期的一种危机公关广告计划； 该公关广告根据前期的各类媒体评价进行有效的选择，并增加电视广告、租赁代理等等高成本广告计划，以尽快完结项目的招商推广和达到预定的目标。4、第四阶段：形象深化期?持续激发策略该阶段是项目招商推广的收割期；随着前期各类广告推广的
9、顺利结束，已经积累了很多的意向客户，并进行了初步的租赁洽谈工作；招商工作已经进入到了合同签订、服务配套阶段。由于本案是以租赁为目标，后期的续租情况对项目投资的成败也相当重要；因此保证项目在首期招商的成绩上，需要继续保持一定的宣传力度，从而积累更多的备用目标客户群，以为后期的招商工作提供资源。该阶段的推广计划主要维持性的广告策略，选择针对项目首期招商效果的新闻报导，利用软文、新闻报道等形式，深化项目的优势，塑造项目的形象。这一阶段推广的手段策略可以是：a、登记客户的DM 广告：根据前期意向性客户登记资料，制作招商进度报告和相关的招商政策，进行DM 广告，以激发其签约的意愿。b、威胁性广告：根据项
10、目的招商实际效果，利用前期各类媒体的效果评价，对本案招商的剩余部分进行威胁性的广告公示，以吸引更多的目标群意向。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - 阶段性促销活动策略；第一阶段：销售启动期（一）运用广告广告是将产品以非人身式的形式介绍和推广给潜在的客户或代理商。广告的内容应该包括项目的设计、房屋类型、近似面积、位置、出租或出售之类的信息。同时需要在广告设计方面考虑消费者的喜好，创造出适当的印象。选择广告媒体及方式时，
11、要进行广告效果及成本的分析。1、在项目现场、城区入口和人流量大的街道树立巨幅灯光形象广告牌，让人们建立眼前一亮的视觉亲和力。形象广告牌以小区的景观效果图为主要内容。2、用标准字体在项目现场的围墙四周标明：楼盘标识、开发商、施工单位、监理单位、设计单位名称以及售楼电话。3、定期在淮海晚报做半版或全版宣传广告，形成高暴露点。宣传内容：项目价值、地块价值、发展潜质等。4、投放车身广告：选择一批公交车，在车身刷上楼盘的形象广告。（二）邮寄项目资料从成本角度讲， 向经过筛选的潜在客户邮寄一份简明扼要的项目资料，是一种效果非凡的方法。建议：选择中邮广告。力争使楼盘的广告深入政府机关和经过筛选的目标客户群。
12、第二阶段：产品预热期活动一： 通过与新浪、 搜房、 腾讯房网淮安站、淮安房网、 各大论坛等专业房产网站合作，通过网络营销抄热项目，吸引客户的关注活动二：活动名称：产品品鉴会活动目的：进一步建立意向客户的购买信心，形成良好口碑效应活动内容： 项目规划设计、 建筑、园林景观的讲解 （由各设计公司安排相关人员）；建筑质量承诺（施工方）；项目开发理念、开发商介绍第三阶段：开盘及持续热销期活动一：活动名称：开盘庆典日活动目的： 加强与业主之间的感情交流，抓住最宝贵的客户资源，使老客户产生主人翁的认同感，增强自豪感， 并自觉或不自觉地传播项目价值；增强意向客户的购买信心，最终促进销售量的提高活动内容：进行
13、文艺表演，举行风尚时装展，邀请知名书画家进行现场书画秀，明星登场演绎，现场DM派发广告配合： 几大报纸整版广告宣传，淮安电视台及淮安广播电台现场直播开盘盛况活动二：活动名称：认领幸运树活动活动目的：树立楼盘生态的、健康的形象概念。活动内容： 划出一部分小区花园和样板区，限定名额， 报名参加该活动的家庭举行正式认领仪式。为自己， 为孩子， 为爱人 , 认领一棵富有象征意义的幸运树。 树上挂一铭牌，标明认领人姓名、时间等内容，同时现场举行酒会。活动二：活动名称：看房有礼名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 -
14、 - - - - - - 第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - 活动目的：吸引客户到现场看房，活跃气氛，达到促销目的。活动内容： 1、在房交会期间到现场看房者可领到小礼品一份。2、在房交会期间付订金者可参加抽奖活动。第四阶段：项目回火期活动一：活动名称：“尾盘集中赢”促销单派发。活动目的：加强传播力度，消化剩余房源。活动内容： 集中派单员在竟争楼盘密集的地方进行派单，必须达到两次以上的收单率；严格要求派单人员，不能盲目追求派单量，求量更要求质，制定了 15 秒、 30 秒和 2 分钟标准销讲词，在派单的同时进行讲解，声图并茂。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - -