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1、22年房地产经纪人历年真题9章22年房地产经纪人历年真题9章 第1章城市商圈调查中，在（）的顾客占顾客总数量的l520，顾客比较分散。A、核心商圈B、次级商圈C、边缘商圈D、低水平商圈答案：B解析：在人的心理过程中，表现为人们情绪体验的强弱、知觉或思维的快慢、注意转移的难易等心理活动，是人们心理特征的（）表现。A.气质B.能力C.性格D.感觉答案：A解析：气质表现在心理过程的强度、速度、稳定性、灵活性以及指向性上。人们情绪体验的强弱，意志努力的程度，知觉或思维的快慢，注意力集中时间的长短，注意转移的难易，以及心理活动是倾向于外部事物还是自身内部等，都是气质的表现。为获取房源，房地产经纪人直接接
2、触目标客户，这种方法的优点是（）。 A:容易与客户建立良好的关系B:占用时间较少C:不受天气影响D:比较省力答案：A解析：房地产经纪机构对本机构业务类信息整理的表格形式一般可分为（）。A.日报表B.周报表C.月报表D.季报表E.年报表答案：A,B,C解析：房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理，通常采取表格形式，一般可分为：日报表，一般是将当日发生的房地产经纪信息加以归类，主要是以数据为主；周报表，是在日报表的基础上，通过将一周七天的日报表数据汇总得出，除了数据的汇总，还附有一些文字分析，阐述本周的房地产经纪状况，并分析原因等；月报表，是建立在周报表的基础上，文字的分析更为详细，并预测未来房地
3、产经纪业务的变化情况。采用派发宣传单的方式开拓房源渠道的要点有（ ）。A.应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络B.派发前事先做好充分准备C.宣传单设计要新颖、吸引眼球D.派发过程注意保持良好的专业形象E.目标客户的有效率必须保持在一定水平线上答案：A,B,C,D解析：派发宣传单的要点：注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规，不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单，不在宣传单里使用有违广告法的宣传用语；宣传单设计要新颖、吸引眼球，体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势，针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别，比如可以体现专案楼
4、盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容；应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络；派发前事先做好充分准备，熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题，事先调查确认派发地点和时段，预先查询了解天气情况，准备专业作业工具等；派发过程注意保持良好的专业形象，保持微笑服务，热情解答咨询，选择适合的对象派发，如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。下列情形，属于无效合同的有（）。A.以合法形式掩盖非法目的B.违反法律、行政法规的强制性规定C.不具有相应的民事行为能力D.损害社会公共利益E.意思表示不真实答案：A,B,D解
5、析：有效合同应满足条件包括：当事人必须具有相应的民事行为能力；合同双方当事人意思表示必须真实；合同必须不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。22年房地产经纪人历年真题9章 第2章某市土地储备中心拟拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为办公的地块。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）参与拍卖并获得该地块。由于该地块周边区域写字楼市场竞争不激烈，甲公司决定利用该地块开发写字楼。为了掌握该
6、地块区域写字楼的供应和需求状况，甲公司开展了市场调查和市场分析，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位。甲公司对拟开发的写字楼选择定位模式时，其立足点为（）。A.写字楼区位状况B.潜在客户的核心价值C.写字楼的运作模式D.现有写字楼客户反馈意见答案：A解析：写字楼项目定位模式主要有：基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。例如，定位于城市商务标杆的写字楼，在其建筑设计感、产品配置国际标准化、环保节能技术的领先运用等方面均需明显超越市场现有写字楼产品。基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动客户的写字楼产品方面，进而实现良好
7、的收益，写字楼物业发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级/重要性排序，使每一分钱花在刀刃上。基于物业产权分散性，有些写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。基于市场实操案例反馈，根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。本案例中，甲公司开展了市场调查和市场分析，是属于基于项目既定市场定位的情形，并结合该地块现有状况，对拟开发的写字楼进行了定位，其定位的立足点是写字楼的区位状况。关于投资回报，正确的
8、说法有（）。A.投资回报率是正常年度总收益占投资总额的百分比B.投资回收期投资总额/年收益C.商铺合理的年投资回报率一般为8%10%D.计算一次性购买的年投资回报率，投资总额购买房屋总价契税印花税E.商铺投资合理的回收期限一般为810年答案：A,B,D解析：商铺投资的年投资回报率一般为8%12%。商铺投资的回收期限一般为812年。信息的( )，是由消息和信号所含的具体内容和意义来决定的。A:性质B:传递C:作用D:反馈E:时效答案：A,C,E解析：共用题干小王、小章、小孙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。小王、小章二人均为考试合格取得房地产经纪人执业资格证书人员，小孙仅取得房地产经纪人
9、协理从业资格证书，但小王、小章二人考虑到小孙的业务开拓能力极强，还是准备将小孙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中小王以现金出资10万元;小章以房屋出资作价15万元;小孙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及小孙第1年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，小孙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。关于该房地产经纪机构的出资，下列说法中正确的有( )。A:必须达到10万元以上的出资B:小孙可以用劳务作为出资，但应委托法定评估机构进行评估C:小孙不能以劳务作为出资
10、，其现金出资合法D:小王、小章以个人财产对该房地产经纪机构承担无限连带责任答案：D解析：在房地产市场上，政府对房地产价格干预的措施有（）。A.规定最高限价B.规定最低限价C.规定成本构成D.规定利润率E.发布市场价格信息答案：A,B,C,D解析：政府对价格的干预，有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价；最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。政府对价格的干预还有规定价格构成或利润率等，例如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。常见的室内地面装饰材料有（ ）。(2022年真题)A.石膏板材B.实木地板C.复合地板
11、D.石材E.PVC板答案：B,C,D解析：室内地面的种类很多，根据构造方法，分为下列几类：整体类地面，主要有：水泥砂浆地面、混凝土地面、水磨石地面。铺贴类地面，根据面层材料，分为陶瓷类地面和石材类地面。木竹类地面。常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面。涂料类地面，是指将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面。22年房地产经纪人历年真题9章 第3章公共租赁住房租赁合同的内容包括（ ）。A.承租人应当具备的条件B.房屋维修责任C.退回公共租赁住房的情形D.租赁期限、租金数额和支付方式E.房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备答案：B,C,D,E
12、解析：公共租赁住房租赁合同一般应当包括以下内容：合同当事人的名称或姓名；房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；租赁期限、租金数额和支付方式；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；退回公共租赁住房的情形；违约责任及争议解决办法；其他应当约定的事项。城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域，称为（ ）。A.城市行政区B.城市建成区C.城市规划区D.商业区答案：C解析：城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。城市规划区通常大于城市建成区，小于或等于城市行政区，其具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总
13、体规划中划定。房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。4.房地产转让一般应当以（）作为缴纳税费的依据。A、 申报的成交价格B、 重新评估
14、的价格C、 更改后的成交价格D、 市场价格答案：A解析：城市房地产转让管理规定规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。在房地产开发中，投资者所要求的最低收益率，通常应当高于（）。A.高风险收益率B.银行贷款利率C.行业基准利率D.类似房地产收益率答案：B解析：在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。一个城市的经济规模与人口规模之间的关系，通常为（）。A.正相关B.负相关C
15、.不确定D.不相关答案：A解析：城市规模是指城市的大小，包括人口规模、用地规模和经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间通常是正相关的，所以一般用城市人口规模来表示城市规模。根据工作周期，经加工整理形成的房地产经纪信息表格一般分为( )。A.日报表B.周报表C.月报表D.综合信息表E.专项信息表答案：A,B,C解析：22年房地产经纪人历年真题9章 第4章共用题干叶某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的公园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。童某是叶某的朋友，委托叶某购买一套环境好、价格适中、建筑面积150m2左右的
16、住房。于是叶某向童某推荐了花园。童某经考虑后，委托叶某所在经纪事务所代其选购一套花园公寓。但童某在迁入花园仅2个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。童某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高16%左右。叶某向童某推荐购买花园住房，( )。A:考虑了童某对环境的要求B:是一种恰当行为C:可能是一种不恰当行为D:应说明各种利益关系答案：D解析：根据空气处理的设置情况，空调系统分为（）。A、集中式系统B、开放式系统C、分散式系统D、半开放式系统E、半集中式系统答案：A,C,E解析：根据空气处理
17、的设置情况，空调系统分为集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间）、分散式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）。房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于（）。A、单务合同B、主合同C、实践合同D、要式合同答案：D解析：要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁
18、、房地产抵押应当签订书面合同。甲公司按法定出让最高年限取得了某住宅建设用地使用权，4年后该土地上建成的住宅出售时，其占用的使用权剩余使用期限为（ ）年。A.46B.56C.66D.70答案：C解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。题中，该住宅占用的使用权剩余使用期限为：70466（年）。悬挂式顶棚的类型很多，属于按饰面层与龙骨关系分类的是（）。A.活动装配式悬吊式顶棚B.不上人悬吊式顶棚C.上人悬吊式顶棚D.织物软吊顶棚答案：A解析：悬吊式顶棚俗
19、称吊顶，是装饰面悬吊于屋面板或楼板下并与屋面板或楼板留有一定距离的顶棚。根据饰面层与龙骨的关系，分为活动装配式悬吊式顶棚、固定式悬吊式顶棚。由于职业道德是与一定的职业相联系的，所以在性质上具有( )。A:专业性B:特殊性C:关联性D:整体性答案：A解析：22年房地产经纪人历年真题9章 第5章目前房地产贷款中，最主要的贷款形式是（ ）。(2022年真题)A.信用贷款B.抵押贷款C.保证贷款D.质押贷款答案：B解析：抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。由于房地产不可移动、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，在单位和个人向银行申请借款时，银行为了减少
20、自身的风险，往往要求借款人以其自己或第三人的合法房地产作为抵押物，因此在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。张某为甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。(2022年真题)张
21、某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家，说明张某具有较好的（ ）。A.议价谈判的技能B.人际沟通的技能C.收集信息的技能D.供需搭配的技能答案：C,D解析：C项，收集信息的技能包括：一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；特定信息搜集的技能，包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。D项，供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。通过MLS系统，不仅增强了系统内企业的业务能力，形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，避免了经纪企业之间的
22、恶性竞争，而且增强了交易的（ ）。A.透明度B.成功率C.协作性D.稳定性答案：A解析：由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪企业之间的恶性竞争。从事房地产估价活动需要具有（ ）。A.独立的估价环境B.扎实的估价专业知识C.特殊的估价方法D.丰富的估价实践经验E.良好的职业道德答案：B,D,E解析：房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经
23、验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。根据内部收益率的含义可知，内部收益率表示（）。A.项目各期净现金流量现值之和等于零时的折现率B.财务净现值等于零时的折现率C.项目的收益能抵偿全部初始投资D.当其大于基准收益率时，投资项目可行E.投资者所能接受的最低收益率答案：A,B,D,E解析：财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。补充协议的效力（ ）合同效力。A.大于B.等同于C.小于D.不同于答案：B解析：合同履行期间，任何一方要求变更合同
24、条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。补充协议是商品房销售代理合同的组成部分，与合同具有同等效力。22年房地产经纪人历年真题9章 第6章存量住房转让手续费由()。A:转让方承担70，受让方承担30B:转让方承担60，受让方承担40C:转让双方各承担50D:转让方承担40，受让方承担60答案：C解析：本题考核的知识点为住房转让手续费。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50。53。本题考核的知识点为对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助。征地由用地单位依法支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。某市甲房地产公司（以下
25、简称甲公司）在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园”王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2022年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2022年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。甲公司发布房地产广告应提供（ ）。A.该公司资质证书B.该项目预售许可证C.该项目位置示意图D.该项目土地使用权证书答案：A,B,D解析：发布房地产广告，应当具有或者提供
26、下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；工程竣工验收合格证明；发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；确认广告内容真实性的其他证明文件。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设某住宅小区，2022年8月1日该小区 竣工验收合格。王某于2022年1月1日购买该小区商品住宅一套，
27、单价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。 5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2022年3月1日入住，2022年3月1日发现屋面漏水。根据以上内容，回答8690题。商品房销售合同属于（）。 A:典型合同B:单务合同C:要式合同D:实践合同答案：A,C解析：下列各项费用，属于间接费的是()。A:现场经费B:冬雨季施工增加费C:夜间施工增加费D:企业管理费E:财务费答案：D,E解析：某市甲房地产公司（以下简称甲公司）在报纸上刊登一则售楼广告，广告中宣称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋
28、顶花园”王某看到广告后，与甲公司签订了购房合同，并交付购房定金5万元，合同约定房价为每平方米建筑面积3000元，2022年2月交房。随后，王某一次性支付余款19万元。至2022年4月，该房仍未竣工。王某到现场发现，该房已更改为坡屋顶，甲公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。王某遂要求退房，让甲公司返还定金，赔偿损失。甲公司的广告是（ ）。A.要约B.要约邀请C.承诺D.邀请答案：B解析：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房
29、买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。甲公司在报纸上刊登的广告属要约邀请。下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有（）。A、房地产产权登记有狭义和广义之分B、狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记C、房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记D、广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人E、广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人答案：A,C,D解析：房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房
30、屋所有权登记和房屋的他项权利登记。22年房地产经纪人历年真题9章 第7章关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是（ ）。A.购房人只能要求退房，不能要求换房B.购房人只能要求换房，不能要求退房C.购房人有权选择退房或换房D.房地产开发企业同意后，购房人才能选择退房或换房答案：C解析：房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等，房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单
31、位申请重新核验。经核验，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。可见光污染的污染源有（ ）。(2022年真题)A.控制不当的路灯B.夜间路面驶来的汽车灯光C.过多闪动的信号灯D.红外光E.紫外光答案：A,B,C解析：光污染包括：灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等。眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故；车站、机场等过多闪动的信号灯，使人视觉不舒服。视觉污染，指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、
32、乱摆的货摊、五颜六色的广告等。其他光污染，如写字楼、商场、宾馆等建筑物的外墙用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。A项，属于灯光污染；BC两项均属于眩光污染。下列关于国有建设用地使用权的说法中，正确的是（ ）。A.土地使用者应在合同签订后30日内支付全部出让金B.工业用地有两个以上意向用地者的，应当采取协议的方式出让C.土地使用者在经得出让人的同意之后方可改变合同约定的使用用途D.土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款E.通过行政划拨取得的土地使用权，在有偿转让时需补交土地出让价款答案：D,E解析：A项，按照现行规
33、定，土地使用者应在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿。B项，物权法第一百三十七条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C项，土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意。下列情形中，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持的有（）。A.房屋共有人行使优先购买权的B.出租人又将房屋出租的C.出租人将房屋卖给父母的D.出租人通知承租人，承租人在十五日内未明确表示购买
34、的E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的答案：A,C,D,E解析：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。王某于2022年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2022年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2022年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。王某将房屋抵押应办理抵押权（ ）。A.设立登记B.变更登
35、记C.转移登记D.更正登记答案：A解析：抵押权登记，是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请。依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。B项，变更登记是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。王某将房屋抵押给银行但并未发生产权变更。C项，转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。房屋租赁或抵押不属于不动产权利人改变。D项，更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。王某并未申请对错误记载事项进行更正。（）是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利
36、作质押发放的贷款。A、担保贷款B、质押贷款C、信用贷款D、抵押贷款答案：B解析：担保贷款是指以某些特定的财产或某人的信用作为还款保证的贷款，可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。其中，质押贷款是指以借款人或者第三人的动产或权利作质押发放的贷款22年房地产经纪人历年真题9章 第8章房地产掮客在1840年鸦片战争以后应运而生，其活动的范围十分广泛，包括（）。A、 买卖B、 拍卖C、 租赁D、 贷款E、 抵押答案：A,C,E解析：1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。掮客对于活跃房地产市场，缓
37、解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作风不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。市场营销战略属于( )范畴。A:职能战略B:总体战略C:促销战略D:成本战略答案：A解析：某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。(2022年真题)该住宅楼设备层的面积（ ）住宅楼建筑总面积。A.不计入B.按50%计入C.按80%计入D.按100%计入答案：A解析
38、：不计算建筑面积的范围包括：层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；房屋之间无上盖的架空通廊；房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；活动房屋、临时房屋、简易房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。本案例中，设备层层高2m，不计入住宅楼建筑总面积。某房地产
39、经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。2022年5月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。互联网技术的无店铺销售模式已经越来越被大家所接受，下列属于房源外部营销中的网络营销的有（）。A.DM宣传单B.论坛C.SNS网站D.房地产高峰论坛E.微信答案：B,C,E解析：网络营销中选择网络平台类型主要有：专业存量房门户网；房地产经纪机构自营网络平台；自媒体工具。如微博、论坛、SNS网站、微信朋友圈、APP等。地籍调查是以清查每宗土地的（）为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。A.面积B.位置C.权属D.界限E.形状答案：A,B,C,D
40、解析：根据土地基本术语（GB/T 192312022）第7.1.1.3条规定，地籍调查是指以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。房屋租金的基本构成因素有（）。A.房屋折旧费B.维修费C.物业服务费D.水费E.土地使用费答案：A,B,E解析：房屋租金的基本构成因素包括：房屋折旧费；维修费；管理费；利息；土地使用费；房产税；利润；税金；保险费。当事人可以根据房屋的成新程度、楼层、朝向、设备情况、施工质量、建造工艺、房屋坐落地址、周边环境等直接影响房屋的价值和使用价值的因素来确定租金。需要注意的是，有些当事人约定，房屋租金还包含出租房屋的家具
41、和家用电器使用费、供暖费、物业服务费、水费、电费、燃气费、电话费等。22年房地产经纪人历年真题9章 第9章WT对策是指( )。A.考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这两种因素都趋于最大B.考虑优势因素和威胁因素，目的在于努力使优势因素趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，用优势抵抗威胁C.考虑劣势因素和机会因素，目的在于努力使劣势因素影响趋于最小，使机会因素趋于最大，劣势不成为机会的障碍D.考虑劣势因素和威胁因素，目的在于努力使这两种因素影响都趋于最小答案：D解析：房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同，合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括（）。A、双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方
42、式B、房地产权属证书的名称和编号C、房地产坐落位置、面积、四至界限D、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限E、成交价格及支付日期答案：A,B,C,D解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确双方权利、义务关系的书面协议。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的( )参考剩余年限给予适当补偿。A、 重置价
43、值B、 残存价值C、 市场价值D、 市场评估价值答案：B解析：知识点 特殊情况的拆迁补偿、安置房地产经纪机构只在总部保留精干机构，而将与经纪业务有密切关系的贷款代办、登记代办等业务外包出去的组织结构形式是（）。A、网络制B、分部制C、矩阵制D、直线参谋制答案：A解析：网络制（Network System）是一种最新的组织形式。在这种组织机构中公司总部只保留精干的机构，而将原有的一些基本职能，如市场营销、生产、研究开发等工作，都分包出去，由自己的附属企业和其他独立企业去完成。例如，房地产经纪机构可以将有些业务发包出去，特别是一些与经纪业务密切相关的业务，如估价业务、权证代办业务等，房地产经纪机构
44、如果认为某些业务由某些专业机构来做，会比自己做得更好或成本更低，就可以将这些业务发包给这些专业机构来完成。下列关于商品住宅保修的表述中，正确的有（）。A、 房地产开发企业对商品住宅的保修期不得低于施工单位对商品住宅的保修期B、 在保修期内发生的属于保修范围内的质量问题，由施工单位向商品住宅买受人履行保修义务C、 在保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，由房地产开发企业和施工单位共同向商品住宅买受人履行保修义务D、 因商品住宅买受人使用不当造成的损失，房地产开发企业免责E、 房地产经纪机构独家代理销售的商品住宅，由房地产经纪机构承担商品住宅保修责任答案：A,D解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。卖方独家代理的成交时间多为( )个月左右。A:1B:3C:5D:6答案：A解析：