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1、22年房地产经纪人历年真题和解答8辑22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第1辑请教:房地产经纪人协理从业资格考试房地产基础知识模拟试卷第1大题第25小题如何解答?25、已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记。： ：正确答案：X答案分析：这题目出的没水平啊，就是顺序上要一致，即申请变更登记、转移登记、注销登记 宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。
2、于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15左右。关于墙体裂缝，下列说法中正确的有（）。A.宋某不应故意隐瞒危险因素B.宋某无法预知“百年不遇暴雨”这一可能危险因素C.李某应预先请熟人检查导致裂缝原因D.李某应在墙体出现小裂缝时向经纪人提出答案：B解析：违约责任中的免责事由包括：不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不
3、可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。约定免责事由。但根据合同法规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。房地产经纪人李某擅自将委托人提供的资料泄漏给一盈利机构，这违反了（ ）。A.为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务B.不得进行不正当竞争的义务C.恪守职业道德的义务D.依法维护当事人的合法权益的义务答案：A解析：房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及
4、其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用（）开拓客源信息。A.人际关系法B.会员揽客法C.驻守和横幅揽客法D.团体揽客法答案：D解析：团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的开发客户方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司从而争取客户的委托。例如，房地产经纪机构与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户。这种方法通常和讲座揽客法、服务费打折、
5、提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动来加强联系，征求客户。转让房地产时，个人所得税征收范围是除自住( )年以上并是家庭唯一一套住房的可免征外，其余均为征收对象。A:2B:3C:4D:5答案：D解析：房屋租赁代理业务的特点有()。A:流程相对简单B:可能转为买卖代理C:需要充分了解房源D:需要尊重租赁方的需求E:需要在短期内实现委托人的委托事项答案：B,C,D,E解析：环境噪声污染的特征包括（）。A.环境噪声污染是感觉公害B.环境噪声污染具有局限性C.环境噪声污染具有分散性D.环境噪声污染是大气污染E.环境噪声污染是能量污染答案：A,B,C,E解析：环境噪
6、声是指干扰人们正常休息、工作和学习的声音。噪声污染的特征包括：环境噪声污染是能量污染。噪声源停止发声，污染即自行消除。环境噪声污染是感觉公害。噪声对人的影响不仅与噪声源的性质、强度有关，还与受影响者的心理、生理状况有关。环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性是指噪声影响范围的局限性。分散性是指噪声源分布的分散性。 房地产经纪行业是以（）为服务内容的行业。A.促成房地产交易B.提高房地产交易效率C.降低房地产风险D.增强房地产行业竞争E.维护房地产交易安全 答案：A,B,E解析：房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商
7、品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。（一）甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2022年1月该小区竣工验收。张某于2022年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。张某购房时，应当缴纳（）。A、房产税B、契税C、个人所得税D、城镇土地使用税答案：B解析：契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。个人所有
8、非营业用的房产免征房产税。C项，个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人取得的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。D项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第2辑房地产经纪人欲与客户建立长期联系，其策略一般有（）。A.吸引最有价值的客户B.与老客户保持联系C.把眼光放在长期潜在客户上D.建立广泛的社会联系E.与相关服务供应商建立广泛联系答案：B,C,D,E解析：经纪人要懂得以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客
9、户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。培养长期客户的策略包括以下四种：与老客户保持联系；把眼光放在长期潜在的客户身上；建立广泛的社会联系；与服务供应商建立广泛联系。共用题干程某与万维房地产经济机构(以下简称万维)签订房地产经纪合同，约定将其房屋委托给万维出售，期限是自合同签订之日起至2022年4月18日止。万维在合同期限内未将房屋卖出，程某也未与万维办理继续委托手续。2022年6月10日，万维为程某物色到买家之并以程某的名义与乙签订了房屋买卖合同，2022年6月20日，万维通知了程某，程某当日办理了产权过户等手续。2022年6月10日时，房屋买卖合同的效力为
10、( )。A:有效B:无效C:部分有效D:效力待定答案：D解析：城镇土地使用税实行（）。A、定额税率B、比例税率C、累进税率D、累退税率答案：A解析：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目总投资额为8亿元，该机构符合有关规定的收费有()万元。A:160B:240C:400D:640E:800答案：A,B,C解析：房地产经纪机构的人力资源管理是指企业的一系列人力
11、资源政策以及相应的管理活动，这些活动包括企业人力资源战略的制定，( )，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。A:员工的招募与选拔B:培训与开发C:绩效管理D:薪酬管理E:员工素质管理答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构项目开发岗位的主要工作是( )。A.捕捉商机B.进行市场专案研究C.撰写研究报告D.撰写策划报告答案：A解析：在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有（ ）。A.所有权B.使用权C.占有权D.收益权E.处分权答案：B,C,D解析：建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的
12、土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（一）程某与某房地产开发公司于2022年5月4日签订了某市商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2022年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2022年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为96m2。2022年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。商品房预售合同应在（）内向政府管理部门登记备案。A、15日B、30日C、20日D、90日答案：B解析：客户信息管理是以潜在客户的（ ）为中心。(2022
13、年真题)A.需求信息B.心理信息C.个人信息D.行为信息E.价值信息答案：A,C解析：客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第3辑一般情况下，房地产经纪服务合同应包含的内容是( )。A:交易标的的价值B:当事人各自的责任以及希望履行的标准C:当事人对风险造成损失分担的事先预定D:当事人之间互惠互利的表现形式E:对履约过程中发生障碍的处理办法答案：A,B,C,E解析：本题考核的是房地产经纪服务合同包含的内容。依民事法律关系而言，合同的内容是指当事人的权利和义务。一般情况下
14、，房地产经纪服务合同应包含以下四个方面的内容：交易标的的价值、当事人各自的责任以及希望履行的标准、当事人对风险造成损失分担的事先预定、对履约过程中发生障碍的处理办法。下列经济活动中，属于房地产经纪的是（）。A.房地产开发B.房地产测绘C.房地产代理D.物业管理答案：C解析：就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为：房地产居间，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产代理，是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地
15、产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。门店的任务目标设定原则不包括（）。A、创新性B、数量化C、及时调整D、挑战性答案：A解析：门店的任务目标设定原则有：数量化，指必须有明确的数量表示；细分化，指必须细分至分段时间及人员指标；挑战性，指衡量团队的能力，每月设定一定的超额量；可行性，指不能设定不切实际的目标，那将毫无意义；及时调整，指遇到条件因素影响或团队的不断成熟，需阶段性调整目标。综合布线系统的（ ）是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。A.可靠性B.灵活性C.重构性D.先进性答案：C解析：综合布线系统的重构性是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。A项
16、，可靠性是指在综合布线系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用；B项，灵活性是指在综合布线系统下，所有设备的开通及更改均不需改变系统布线，只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可；D项，先进性是指语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输，对传输宽带和传输速度要求很高，采用先进的综合布线技术可以满足这些要求。房屋交付时的费用有（ ）。A.承担修复费用B.无需交付任何费用C.预付费用D.验收费用E.服务费用答案：B,C解析：房屋交付时的费用有以下两种情况：无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付
17、任何费用。预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。房源拥有的属性有( )。A:社会属性B:物理属性C:经济属性D:法律属性E:心理属性答案：B,D,E解析： 存量房交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。对存量房交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。(A) 房地产开发企业取得预售许可证后，应当在（）日内开始销售商品房A、5B、10C、15D、20答案：B解析：关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知要求：房地产开发企业取得预售许可证后，应当在
18、10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认购、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。共用题干某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时为8.4s。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。该建筑物可采用的基础类型为( )。A:条形基础B:独立基础C:筏板基础D:箱形基础答案：C,D解析：4.条形基础和独立基础由于存在不均
19、匀沉降问题，都不能用作中高层以上建筑。5.毛石混凝土即以毛石作为骨料的混凝土，其中不含有钢筋，因此受到角限制，所以为刚性基础。22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第4辑促使潜在客户变为现实客户的策略有（ ）。(2022年真题)A.为客户提供专业咨询B.满足客户提出的所有要求C.为客户提供有帮助的解决方案D.为客户提供有价值的信息E.引导和调整客户不切实际的期望答案：A,C,D,E解析：养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业
20、知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。沟通是按照一定的目标，将()在个人、群体或组织之间进行传递，并达成共识的过程.A:信息、意图和技巧B:信息、观念和情感C:技巧、信息和情感D:情感、观念和技巧答案：B解析：本题考核的知识点为沟通的定义。沟通是按照一定的目标，将信息、观念和情感在个人、群体或组织之间进行传递，并达成共识的过程。下列关于房源外部营销中平
21、面媒体广告，说法错误的是（）。A、选择发行量大、知名度高的平媒广告载体B、广告投入应持续不断，每周67次，持续才能效果才更明显C、最好与房地产机构里其他经纪人集体投放D、房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出答案：B解析：平媒广告投放应该注意以下五点：选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。广告投入应持续不断，每周12次，持续才能效果才更明显。最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。房源广告撰写上标题
22、鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），联系方式准确（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码）。每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集数据方便分析渠道效果，以便作为选择投放平媒渠道和房源广告撰写改进的依据。B项，广告投入应持续不断，每周12次，持续才能效果才更明显。房地产行政管理部门对房地产经纪行业进行年检和验证管理，以下说法中，错误的是( )。A.它可以督促房地产经纪机构及时进行变更登记B.它可以当场注销一些名存实亡的房地产经纪机构C.它有利于更精确地统计房地产经纪机构数目D.它有助于总结行业普遍存在的经验，发现普遍
23、性问题答案：B解析：某房地产经纪公司在A区有房地产租售项目，该项目周边为中心商务区，上班人员80%以上为年轻白领，收入颇丰，但是大约一半以上的年轻人参加工作时间不长。出租方交付出租房屋时，可向承租方收取13个月不等的有关费用的租赁定金，又称（）。A.保证金B.预留款C.押金D.违约金答案：C解析：出租人交付出租房屋时，可向承租方收取1至3个月不等租金数额作为押金。违约时作为一种担保，合同期满出租人无息退还。 2022年，住房和城乡建设部印发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房202253号），对加强商品房预售监管作出了明确规定：（）。A、严格商品住房预售许可管
24、理B、强化商品住房预售方案管理C、严格商品住房定金管理D、完善预售资金监管机制E、严格预售商品住房退房管理 答案：A,B,D,E解析：2022年，住房和城乡建设部印发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房202253号），对加强商品房预售监管作出了明确规定：严格商品住房预售许可管理；强化商品住房预售方案管理；完善预售资金监管机制；严格预售商品住房退房管理。未办理不动产（ ）的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。A.变更登记B.首次登记C.转移登记D.预告登记答案：B解析：不动产首次登记是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践
25、中的总登记和初始登记。不动产登记暂行条例实施细则规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。2022年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2022年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。2022年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2022年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2022年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（ ）。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某
26、的买卖行为无效答案：C解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。下列关于居间、代理、行纪三种经纪活动的表述中，正确的有（）。A.在居间活动中，经纪人要以委托人的名义同参与交易的另外一方进行谈判B.在代理活动中，经纪人在委托权限内从事活动所产生的权利和义务均由委托人承担C.在代理活动中，经纪人以自己的名义与第三方进行交易D.在行纪活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易E.在居间活动中，经纪人受委托人委托，以自己的名义与第三方进行交易答案：B,D解析：A项，居间是指经纪人
27、向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项，代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。E项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第5辑李某年收入为3.60万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（ ）。(2022年真题)A.0.03B.0.25C.0.27D.0.30答案：D解析：月房产支出与收入比的计算公式为：则李某的月房产支出与收入之比=
28、（82080）（3600012）=0.30。如果承租人无正当理由连续()以上未在所承租的廉租住房居住，廉租住房租赁合同终止。A:3个月B:6个月C:1年D:2年答案：B解析：甲房地产经纪机构在自制的房地产经纪合同文本中，把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据。该机构的这种行为会产生（）引起的风险。A、不当承诺B、不当代理C、协助交易当事人提供虚假信息或材料D、不当收取佣金答案：C解析：佣金是指经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。佣金按国家相关规
29、定的标准收取。经纪人在开展经纪业务时，由于许多具体的操作由经办人直接办理，许多操作无法集中处理，因而存在不少由于不规范的业务操作引起的风险事故，如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等，这些不规范的操作容易与客户发生纠纷，从而给经纪机构带来经济或名誉上的损失。本题中，甲房地产经纪公司把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据的行为是乱收费，属于协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险。房地产经纪服务合同的保存期限为（ ）。(2022年真题)A.不少于3年B.不少于5年C.510年D.10年以上答案：B解析：房地产经纪机构应当妥善保管房地产经纪服务合同、房屋买卖合同或房屋租赁合同、委托人
30、提供的资料、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与房地产经纪业务有关的资料、文件和物品，严禁伪造、涂改交易文件和凭证。房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。 限制民事行为能力人的年龄是（）。A.不满10周岁的未成年人B.l6周岁以上不满l8周岁的公民C.10周岁以上的未成年人D.18周岁以上的公民 答案：C解析：在中国，10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人。10周岁以上的未成年人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，不能完全辨认自己行为的精神病人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。房地产经
31、纪人在倾听客户需求时，应注意的技巧有（ ）。A.只听取关键点B.寻找兴趣点C.注意领会要点D.集中注意力E.切入客户当前困难答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人作为为委托人提供经纪服务的专业人士，在与潜在客户沟通方面，首先要具备的一个能力是接收信息的能力，即要学会倾听。提高倾听效果的技巧包括：寻找兴趣点、评判内容、沉着、注意领会要点、要全面倾听、集中注意力、训练自己的大脑、保持头脑开放、利用思维速度的优势、努力去听、切入客户当前困难。其中，要全面聆听是指不要只聆听和记录事实，还要观察委托人在说话过程中的语音、语调、语速和表情，从而获得更多的信息。住房公积金贷款是一种（ ）担保委托代款。A.强
32、制性B.政策性C.商业性D.自由性答案：B解析：住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门，运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。下列关于预约看房的表述，错误的是（）。A.预约见面地点应选择有明显标志物的建筑物B.与客户约见地点最好是在经纪门店C.约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，无需再次与业主客户确定D.经纪人与交易双方要约定具体的时间答案：C解析：与客户提前约定看房时间。房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各
33、种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。约看房时间与实际看房时间相隔一天以上的，需要在看房前再次与业主客户确定。房地产经纪人要与交易双方约定具体的看房时间，否则容易造成互相等待，耽误时间。（四）2022年1月，A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权，拟建经济适用房。2022年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用
34、在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2022年9月，C公司开始预售该商品住宅。2022年6月，月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限15年。2022年3月，贷款法定利率从5调整为6。吴某需要缴纳的税费有（）A、土地增值税B、房产税C、营业税D、个人所得税答案：B,D解析：A项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。B项，房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。吴某购买该房产以后应缴纳房产税。C项，营业税是对在中华人民共和国境内提供应税劳务、转
35、让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。D项，个人所得税是中华人民共和国对本国公民、居住在本国境内的个人取得的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。吴某月收入5000元，应缴纳个人所得税。22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第6辑研究房地产项目的市场表现方式属于（）A、市场定位B、产品定位C、客户定位D、形象定位答案：D解析：对房地产项目进行形象定位包括：项目属性定位，基于项目既定产品特点和内外部资源优势，界定项目在当前市场的档次定位与特色属性。目标客户定位，将客户分为核心客户、重要客户和游离客户，确定目标消费群体及特征。项目形象定位，结合项目的产品定位
36、和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。耕地占用税暂行条例对耕地占用税的税额做出规定，下列说法正确的有（ ）。A.以县为单位，人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米1050元B.以县为单位，人均耕地在12亩（含2亩）的地区，每平方米840元C.以县为单位，人均耕地在23亩（含3亩）的地区，每平方米630元D.以县为单位，人均耕地在34亩（含4亩）的地区，每平方米42
37、5元E.以县为单位，人均耕地在4亩以上的地区，每平方米415元答案：A,B,C解析：耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据。耕地占用税实行定额税率，具体规定为：人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为1050元；人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为840元；人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为630元；人均耕地超过3亩的地区，每平方米为525元。承担违约责任的方式主要有( )。A:停止侵害B:返还财产C:恢复名誉D:损害赔偿答案：D解析：本题考核的是承担违约责任
38、的方式。(1)强制实际履行。对于违约行为，采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行。但是，除金钱以外，债务发生履行不能，以及债务标的的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。(2)违约金。违约金是依当事人的约定或法律的直接规定，在当事人一方不履行债务时，向他方给付的金钱。违约金的数额由当事人在合同中约定，但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。(3)损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。
39、赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。在当事人违约行为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。另外，在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。缔约过失责任的条件是：当事人一方违反先合同义务，如告知、注意、保密等义务;当事人一方有过失;另一方有损失。缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。以义务人行为的方式，民事义务可分为（）。A、附随义务B、约定义务C、积极义务D、消极义务E、
40、主要义务答案：C,D解析：根据义务人行为的方式，民事义务可分为积极义务和消极义务。需要义务人以作为来完成的义务为积极义务，如交货或付款义务；需要义务人以不作为来完成的义务为消极义务，如禁止义务。在代理合同中，房地产经纪机构一般承担()的义务。A.按照指示处理事务B.安排经纪合同中签名的房地产经纪人员处理事务C.向被代理人报告事务处理情况D.将处理事务收益交付被代理人E.支付处理事务所发生费用答案：A,B,C,D解析： 根据商品房销售管理办法，未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的，处罚的标准有（）。A、 处以2万元以上3万元以
41、下的罚款B、 处以1万元以上3万元以下的罚款C、 责令限期改正D、 通报批评E、 警告 答案：B,C,E解析：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。这些行为包括：未按照规定的现售条件现售商品房的；未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；未按照规定向买受人明示商品房销售管理办法、商品房买卖合同示范文本、城
42、市商品房预售管理办法的；委托没有资格的机构代理销售商品房的；房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。下列文件中，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的有( )。A:房地产经纪人员职业资格制度暂行规定B:关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知C:房地产经纪业务合同推荐文本D:房地产经纪执业规则E:商品房买卖合同示范文本答案：C,D解析：甲、乙、丙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。甲、乙二人均为考试合格取得房地产经纪人执业资格证书人员，丙仅取得房地产经纪人协理从业资格证书，但甲、乙二人考虑到丙的业务开
43、拓能力极强，还是准备将丙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中甲以现金出资10万元；乙以房屋出资作价15万元；丙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及丙第一年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，丙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。该房地产经纪机构的名称可以选（）。A.房地产经纪股份有限公司B.绿源房地产事务所C.房地产经纪有限责任公司D.为民房地产经纪事务所答案：D解析：AC两项，合伙制的房地产经纪机构不能命名为公司；B项，设立房地产经纪机构，应当首先向当
44、地工商行政管理部门申请办理工商登记。企业名称应以“房地产经纪”作为行业特征，经营项目统一核定为“房地产经纪”。核心商圈的研究指标不包括（）。A、 主要商业分析B、 附近商业的租金C、 交通状况D、 生活配套设施答案：A解析：商圈研究指标具体情况如表2所示。表2商圈研究指标22年房地产经纪人历年真题和解答8辑 第7辑甲开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表1。假设该开发商要求的基准收益率为10，请分析回答下列问题。表14.该项目的投资回收期为（）年。A、 2、745B、 2、843C、 2、736D、 2、935答案：C解析：该项目的投资回收期为：居间合同中，居间人的义务不包括（）
45、。A、报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务B、负担居间费用的义务C、遵守居间指示的义务D、忠实义务答案：C解析：居间人的义务包括：向委托人如实报告有关订立合同的事项。居间人应当就其所知的有关订立合同的事项，如第三人的资信状况、支付能力、标的物是否有瑕疵等，向委托人如实报告，不得恶意促成委托人与第三人订立合同。如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅不得要求支付报酬，并且应当承担损害赔偿责任。促成合同成立的，负担居间活动的费用。该费用是居间人从事居间活动支出的费用，简称居间费用。居间人促成合同成立的，居间费用由居间人负担，因为该费用一般已作为成本计算在
46、居间报酬内，居间人不得再另外请求给付费用现金流量中，（）是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。A、现金流出量B、净现金流量C、现金流入量D、时间流量答案：C解析：资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。以投资回收期判断项目是否可行的标准有( )。A:投资回收期越短越好B:投资回收期短于项目的寿命期即可接受C:投资回收期短于项目的开发经营期即可接受D:投资回收期越长越好E:投资回收期短于基准投资回收期即可接受答案：A,B,E解析：在买卖业务的撮合过程中，回访前的准备工作包括（）等。A.预估看
47、房结果B.准备说服方案C.准备分析客户的行动D.准备备选方案E.准备用于记录的纸笔答案：A,B,D,E解析：房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。在买卖业务的撮合过程中，回访前的准备工作具体主要包括：预估看房结果；准备说服方案或备选方案；准备用于记录的纸笔。住房公积金的存、贷款利率由（ ）提出，经征求住房和城乡建设部意见后，报国务院批准执行。A.中国人民银行B.财政部C.商务部D.中国银行业监督管理委员会答案：A解析：我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确
48、定贷款利率水平。关于房屋租赁，不正确的表述是（）。A、 房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效B、 租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年C、 出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意D、 承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意答案：A解析：合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。经纪活动起源于( )。A.第一次社会大分B.第二次社会大分工C.第三次社会大分工D.现代市场经济答案：C解析：房地产分析的结构体系有（）。A、地区经济分析B、环境分析C、营销分析D、可行性