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1、21年物业管理师考试真题及详解9卷21年物业管理师考试真题及详解9卷 第1卷 物业管理常用的档案分类方法为( )。A季度分类法B年度分类法C组织机构分类法D问题分类法E事故分类法正确答案：BCD物业公司将电梯设备分包给电梯专业公司管理，为了保证电梯安全运行管理到位，避免造成损失，物业公司要求电梯设备公司办理了以自己的信用为标的的保险，该保险属于()。A:信用保险B:责任保险C:保证保险D:政策性保险答案：C解析：保证保险是自被保险人（债务人）要求保险人对本人的信用提供担保，如果自于被保险人不履行合同义务致使权利人受到经济损失，应由保险人承担赔偿责任。信用保险是自权利人要求保险人担保合同另一方（
2、债务人）的信用风险责任。自于对方（被保证人）不履行合同义务，致使权利人受到经济损失，则自保险人承担赔偿责任。两者统称为信用保证保险。 设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和是( )。A生命周期成本B全年费用C管理费用D期间费用正确答案：A业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求()予以撤销。A:业主大会B:人民法院C:居委会D:房地产行政主管部门答案：B解析： 财务收支计划的体现形式通常为( )计划。A租赁B.使用C预算D投资正确答案：C21年物业管理师考试真题及详解9卷 第2卷为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用()计价方式。A:按套B
3、:按单元C:按建筑面积D:按套内建筑面积答案：D解析：商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。合同的类型包括( )。A:事实合同B:综合合同C:口头合同D:书面合同E:联合合同答案：A,C,D解析：本题考核的是合同的类型。主要包括：(1)口头合同，是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议。除了当事人面对面协商达成的口头协议之外，当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示一般也都被认为属于口头合同。(2)书面合同，就是指当事人采用文字、图形及表格等方式将双
4、方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同的形式，如前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约等。.通过信件、电报、电传、传真、电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式进行协商达成的协议，也属于书面合同。(3)事实合同，是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议。住宅质量保证书应当包括的内容中，正常使用情况下墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期是()年。A:1B:2C:3D:5答案：A解析：住宅质量保证书应当包括以下内容：(1)工程质量监督部门核验的质量等级
5、。(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期如下：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。(4)用户报修的单位，答复和处理的时限。 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素，而( )是基础。A计划B经营管理策略C管理方案设计D费用测算正确答案：B 是指有目的、有意识地通过计划、
6、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失。A风险管理B风险识别C风险控制D风险评估正确答案：A21年物业管理师考试真题及详解9卷 第3卷影响群体内聚力的因素包括( )。A:群体的构成与规模B:群体领导方式和外部竞争C:群体的技术类型D:群体内聚力与生产率E:群体多样性答案：A,B,D解析： 通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级，相比较而言( )建筑物的功能是最差的。A甲级写字楼B乙级写字楼C丙级写字楼D丁级写字楼正确答案：C经营性物业的物业管理报告内容不包括( )。A:工作总结B:估价报告C:工作计划D:财务报告答案：B解析： 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的( )或者物业服务
7、企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。A月度财务会计报告B年度财务会计报告C小区内居民人均收入D原始凭证与账册E记账凭证正确答案：BCD合同要约构成要件是( )。A:要约必须是特定人的意思表示B:必须具有订立合同的意图C:要约必须包括合同的主要内容D:内容必须具体确定E:要约发出就生效答案：A,B,C,D解析：21年物业管理师考试真题及详解9卷 第4卷详图的位置和编号应以详图符号表示，详图符号的圆应以直径为( )的粗实线绘制。A:8mmB:10mmC:12mmD:14mm答案：D解析：房屋租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出，并经出租人同意，重
8、新签订房屋租赁合同。A. 1 B. 2C.3 D.4答案：C解析：租赁合同自然终止的情况包括：（1）租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在拉赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；（2）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（3）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（4）当事人协商一致的。房地产开发属于资金()经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。A:综合型B:密集型C:混合型D:抵押型答案：B解析：房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。 统计调查按( )可分为直接调查、凭证式调查、询问式调查。A
9、.总体范围的大小B调查的组织形式C.搜集资料方式不同D调查的形式正确答案：C影响写字楼分类的因素包括()。A:所处的位置B:经营成本C:空置率D:周边交通E:环境的优劣答案：A,D,E解析：无论国际上还是国内尚无写字楼统一的分类标准。与其他类型的物业相比，写字楼物业的分类更为复杂。换句话说，影响写字楼分类的因素更多。不仅要考虑其自身建筑及设施设备的档次、所处位置、周边交通.环境的优劣，还要考虑客户的组成及所提供的物业管理服务的水平等。21年物业管理师考试真题及详解9卷 第5卷 下列选项中，( )物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为
10、招标人组织招标。A政府办公楼B学校、口岸C商场D码头E机场正确答案：ABDE规范物业管理活动的法律依据有()A:公司法B:民法通则C:合同法D:建设工程质量管理条例E:宪法答案：A,B,C,D解析：物业管理活动中的问题，有的是由物业管理条例所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。民法通则、合同法、公司法、城市房地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施物业管理条例中，不仅要学习领会物业管理条例的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。混凝土的优点包括()。
11、A:原料广泛B:制作简单与造型方便C:抗拉强度高D:防火性能好E:性能良好答案：A,B,D解析：混凝土是自胶凝材料、粗细骨料与水按一定比例，经过搅拌、捣实、养护、硬化而成的种人造石材。混凝土材料具有原料广泛、制作简单、造型方便、性能良好、耐久性强、防火性能好及造价低等优点，因此应用非常广泛。 物业的承接查验的准备工作主要包括( )。A人员准备B计划准备C资料准备D资金准备E设备、工具准备正确答案：ABCE构成建筑空间环境的骨架是( )。A:设备B:生产技术C:材料和结构D:设施答案：C解析：21年物业管理师考试真题及详解9卷 第6卷根据物权法和区分所有权司法解释的规定，以下自然人或者法人应当认
12、定为业主的是()。A:依法登记取得建筑物专有部分所有权的B:因继承取得建筑物专有部分所有权的C:因拆除房屋取得建筑物专有部分所有权的D:基于商品房买卖已经合法占有建筑物专有部分的E:基于租赁已经合法占有建筑物专有部分的答案：A,B,C,D解析：业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据物权法和区分所有权司法解释的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。基于与建设单位
13、之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后，由()提出处理方法。A:建设单位B:施工单位C:物业服务企业D:开发商答案：A解析：工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业服务企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。管理规约规定业主应当履行的义务有()。A:不得改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途B:不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品C:不得饲养家禽、宠物，随意停放车辆和鸣喇叭D:按照国家有关规定
14、交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用E:遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度答案：A,B,C,D,E解析：在管理规约中，业主应当履行的义务有：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，不得违反规定饲养家禽、宠物，不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。市场退出秩序包括市场经营主体退出市场和市场客体退出市场两方面秩序规范，市场客体退出市场秩序
15、主要反映在( )方面。A:企业歇业秩序B:维护市场主体合法权益秩序C:企业破产秩序D:企业产权转让秩序答案：B解析： 建设资金已经落实，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。A20%B30%C40%D50%正确答案：B21年物业管理师考试真题及详解9卷 第7卷关于酬金制收费方式，下列说法正确的有()。A:酬金制在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用B:酬金制的物业服务支出自业主负担C:酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金D:酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管
16、理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出E:为保证收益的稳定性，物业管理企业可对所收的物业服务支出进行合理的投资答案：A,B,C,D解析：酬金制也称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出自业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。E项，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 由建设
17、单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为( )。A物业管理招标投标B前期物业管理招标投标C后期物业管理招标投标D初期物业管理招标投标正确答案：B关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有（ ）。A:住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备B:住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿C:住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护D:已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行E:住宅共用部位和共
18、用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督答案：A,B,C,D解析： 物业服务合同的签订说明是物业管理招标程序的( )。A编制招标文件B发放招标文件C成立评标委员会D接受投标文件正确答案：A零售商业物业的租约制订应做的具体约定有()。A:零售内容B:支付方式C:支付时间D:租金数量E:限制经营内容相似的承租商答案：B,C,D,E解析：租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下进的几个特殊问题做出具体规定：限制每一独立承租单元的用途，限制经营内容相似的承租商，限制承租商在一定地域范围内重复设店；营业时间，公用面积的使用及维护
19、，广告、标志和图形，折让优惠，其他条款，合同期限管理；POS系统的使用。21年物业管理师考试真题及详解9卷 第8卷 早期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促进物业的销售。这体现了早期介入的( )作用。A优化设计B有助于提高工程质量C.为前期物业管理作充分准备D有助于提高建设单位的开发效益正确答案：D在前期物业管理过程中，物业项目管理机构应根据实际管理情况对已制定的管理制度和服务规范进行调整、（）和完善。 A:筛选B:补充C:调查D:咨询答案：B解析：下列费用中，
20、属于运营费用的是( )。A:准备金B:房产税C:企业所得税D:空置损失答案：B解析： 物业管理条例规定，物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主，这样做可以( )。A更广泛地树立物业服务企业的管理权威B帮助业主更好地装饰装修房屋C避免出现违法装修或装修扰民的情况D起到预防的作用E帮助业主大会即时召开正确答案：BCD 指物业管理企业所采用的包括增加科技投入，建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋利和策略是( )。A经营者基本素质B发展创新能力C经营发展策略D综合社会贡献正确答案：C21年物业管理师考试真题及详解9卷 第9卷别墅物业的特约服务
21、定价时，物业服务企业对服务成本要进行()核算。A:机会成本B:差异成本C:目标成本D:全成本答案：D解析：企业成本要进行全成本核算，尤其是管理成本的核算。()是指在初始基数的基础上，随业务量成正比例增长的成本。A:变动成本B:半变动成本C:阶梯式成本D:延期变动成本答案：B解析：变动成本是指在特定的业务量范围内，其总额随业务量变动而成正比例变动的成本。阶梯式成本，是指总额随业务量呈阶梯式增长的成本，亦称半固定成本。这类成本在一定业务量范围内发生额不变，当业务量增长超过一定限度，其发生额会突然跳跃到一个新的水平。延期变动成本，是指在一定业务量范围内总额保持稳定，超过特定业务量则开始随业务量比例增
22、长的成本。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。 业主的权利包括( )。A按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务B提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D参加业主大会会议，行使投票权E选举业主委员会委员，但无被选举权正确答案：ABCD拟定具体物业经营管理项目和内容时，首先要考虑现有物业管理服务内容等资源是否能够促进经营管理的有效运行，这是经营管理方案设计原则中的()。A:适应性原则B:收益性原则C:操作性原则D:互助性原则答案：D解析：以下关于商业物业承租商的说法错误的是()。A:主要承租商对商业物业的经营稳定性起着重要作用B:租赁期在5年以下的为一般承租商C:基本承租商承租的营业面积应达50%以上D:主要承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在10年以上答案：D解析：基本承租商又称关键承租商，他们的租期通常要在10年以上。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。