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1、21年房地产估价师考试真题及答案8节21年房地产估价师考试真题及答案8节 第1节 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（）。A.固定污染源 B.移动污染源 C.点源 D.高架源 E.线源答案：A,C,D解析：本题考查的是环境质量和环境污染概述。固定污染源是指像工厂、烟囱之类位置固定的污染源；点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。 房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于
2、供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。A上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率正确答案：C 房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。A都是价格，用货币来表示B都有波动，受供求因素的影响C都是按质论价D都有国家政策的扶持E都是绝对合理的价值体现正确答案：ABC答案 ABC房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。框架结构厂房的柱下基础一般采用的基础形式是 ( )。A.独立基础B.条形基础C.整体式筏式基础 D.箱形基础答案：A解析：
3、独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。(2022真题) 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。城市发展战略中社会发展目标包括（）。A.人均国民收入等经济效益指标 B.土地利用结构 C.居民受教育程度等人口素质指标 D.人际环境质量答案：C解析： 本题考查的是城市发展战略。社会发展目标包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标，人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时
4、房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案8节 第2节在开发项目财务评价中，静态投资回收期肯定小于（）。A、基准回收期B、项目开发期C、项目销售期D、动态投资回收期答案：D解析：考点:动态投资回收期。在考虑时间价值因素后，项目获得的净收益在价值上会逐年递减，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期一定大于其静态投资回收期。动态投资回收期可能大于也可能小于基准回收期，而动态投资回收期与项目开发期和项目销售期没有必然联系。某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A、小于20
5、%B、满足目标收益率要求C、大于20D、不满足目标收益率要求答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A、项目投资现金流量表 B、部分投资现金流量表 C、资本金现金流量表 D、借贷现金流量表 E、投资者各方现金流量表答案：A,C,E解析：本题考查的是基本报表。按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。下列关于借贷记账法原理及特点的说法中，不正确的是（）。A.以“借”和“贷
6、”作为记账符号 B.“借”表示资产（费用）的增加或负债.权益（收入.利润）的减少 C.“借”表示资产（费用）的减少或负债.权益（收入.利润）的增加 D.以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则答案：C解析：本题考查的是会计基本核算方法。选项C错误，“借”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润）的减少；“贷”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加。会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是账户，账户被赋予借贷双方的记录空间就是会计科目。答案：错解析：会计要素是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素，其进一步分类便是会计科目。账户会计科目
7、被赋予借贷双方的记录空间就是账户。现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。答案：解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先计算未设立法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积。2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用比较法进行评估。3）两者汇总得出总价。（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。1）采用比较法或基准地价修正法计算出土地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格
8、。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。收入减去费用最终得到的是（）。A.资产 B.负债 C.所有者权益 D.利润答案：D解析： 本题考查的是会计恒等式。收入-费用=利润。 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。A买方代理B卖方代理C联合代理D双重代理正确答案：C答案 C 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。21年房地产估价师考试真题及答案8节 第3节建设工程竣工验收，应
9、由（ ）单位组织实施。A.设计B.施工C.建设D.监理答案：C解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供
10、改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为5. 25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A. 7 B.8C. 9 D.10答案：D解析： 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报告一、估价
11、方（略）二、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象现状、位置及周围环境景观估价对象位于某市某大街，东临某路，北临某大街，西临某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约24000m2。项目用地周围是某区工业企业较密集的区段。同时这一地区也有较多的老居住区，估价对象南临某居住小区，现状配套服务设施比较齐全，但缺乏大型的商业服务项目。就环境景观而言，估价对象所在的某地区是房地产开发项目的热点地区之一，随着某市对工业企业结构的调整和住宅建设的发展，该地区有望开发成为大型居住社区。3.交通通达程度估价对象毗邻某大街和某路
12、，道路建设较完善，附近有5条公交线路经过，交通较便利，可通达市内各个地方。4.项目进程及规划限制条件根据某市城市规划管理局（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，该项目规划建设用地面积约24000m2，规划总建筑面积72000m2，规划为居住及配套公建、商业项目。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。5.估价对象用地现状估价对象用地位于某街某号内。该厂区用地为国家划拨用地，总用地面积为XXm2，东临某路，北临某大街，西临某街，南临某路，该厂区原有房屋多为20世纪六七十年代建成，总建筑面积25214.5m2,估价对象在该厂区中、东部，用地面积约XXm2，需拆除原有生产用房X
13、Xm2。目前估价对象用地正在拆迁建设中。三、估价目的为银行贷款抵押、合资做价格参考。四、估价时间本报告的估价时点为2022年7月26日。五、价值定义本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。六、估价依据（略）七、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。估价时点原则：即估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。替代原则：即
14、估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。八、估价方法受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调査之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。假设开发法:先求取项目的总开发价值，之后再估算项目的总开发成本及开发商的合理利润，两者相减，就可求得项目用地转让的熟地总价或开发商可能接受的价格。市场比较法:选取三个或三个以上邻近同一供需圈内近期宗地交易实例，进行各种相关因素修正求取估价对象比准价值，对其进行算术平均，进而求取估价对象转让的熟地总价。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。九、估价结果估价人员
15、依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：转让总价值为人民币14892万元（大写：人民币壹亿肆仟捌佰九拾贰万元整），按现有政策，贵厂可获政府返还的土地使用权出让金1872万元，两项合计人民币16764万元，折合到转让厂区建设用地面积上，贵厂从转让中实际可获得的收益为6985元/m2。十、估价作业人员（略）十一、估价报告应用的有效期本报告自2022年7月26日至2022年7月25日内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。XX房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于某街号南侧某厂内，东临某路，北临某街，西临
16、某厂现状保留厂房，南临某路。根据某市城市规划管理局签发的（XX)规审字XX号审定设计方案通知书，规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2,总容积率为3,居住及配套公建、商业用途。该项目建成后，规划居住人口为2829人，可停机动车167辆。另据委托方提供的说明，本项目规划总建筑面积中，该公司欲自用3000m2，其他居住建筑面积占70%，即50400m2,配套公建、商业建筑面积占30%，即21600m2。由于该建设项目的具体收益及功能分布尚不明晰，故根据房地产开发的一般经验，确定收益建筑面积为规划总建筑面积的90%，即64800m2，其中居住部分均可销售，其收益建筑面积按5
17、0400m2估算，配套公建、商业建筑面积按14400m2估算。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（同估价结果报告）六、估价测算过程(一)假设开发法1.总开发价值的测算根据同类地区中髙档住宅的售价的市场资料，确定住宅部分之平均售价为6800元/m2,收益建筑面积按50400m2考虑，公建、商业部分之平均售价为9000元/m2，收益建筑面积按14400m2考虑，则项目总开发价值为：总开发价值=50400m2X6800元/m2+14400m2X9000元/m2=472320000元=47232万元2.成本费用(1)建安综合成本1)建安成本住宅为1
18、500元/m2，公建为1700元/m2,则建安费用总计为：1 500元/m2X50400m2+1700元/m2X21600m2=112320000元=11232万元。2)红线内市政费按建安费用的10%计，则红线内市政费为:11 232万元X10%=1123万元。3)用电权费按40 V*A/m2、1100元/(kV*A)估算用电权费,则用电权费为:40V*A/m2X72000m2X1100元/(kV*A)1000=3168000元=317万元。4)建安综合成本=(11 232+1123+317)万元=12672万元。(2)不可预见费考虑到在项目开发过程中有许多预算外支出，取不可预见费为建安费用的
19、5%，即使：11 232万元X5%=562万元。(3)专业人士费包括立项、可行性研究、勘察、规划、设计、评估等费用，按建安综合成本的5%计，即:12 672万元X5%=634万元。(4)贷款利息投资利息=(建安综合成本+不可预见费+专业人士费）X开发周期X1/2X贷款利息率=(12672+562+634)万元X2X0.5X5.94%=824万元3.销售费用在销售过程中支出的费用主要有：营业税及附加按总开发价值的5.45%计；买卖手续费按总开发价值的0.5%计；代理及广告宣传费按总开发价值的1%计，则：销售费用=47232万元X(5.45%+0.5%+1%)=3283万元。4.开发商利润开发商成
20、本利润率取15%，则：开发商利润=(12672+562+824)万元X15%=2 109万元。5.开发余值开发余值=47232(12672+562+634+824+3283+2109)万元=27148万元6.熟地价依据假设开发法测算地价公式：设熟地总价为sc。购地后和建设期2年，设购地费用开工半年后一次性投入，年利息率为5.94%。购地成本利润率：15%。因此，开发余值=x(1+5.94%X2+15%)=27148万元。熟地总价x=22447万元。平均收益面积楼面熟地价=22447万元+6.48万m2=3464元/m2。(二)市场比较法1.居住部分(1)选取可比案例在同一供需圈内分别选取三宗近
21、期形成之居住类似地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例见表3一67。(3)测算结果楼面熟地价=(2503+2709+2765)元/m23=2659元/m2熟地总价=2659元/m2X50400m2=134013600元=13401万元2.配套公建、商业部分在同一供需圈内分别选取三宗近期形成之类似用途地块交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，取修正后各交易案例价格的平均值作为估价对象转让熟地总价。可比案例的选取遵循如下原则：与估价对象的用途相同；与估价对象所处的地价区类相同；与估价对象价格类型
22、相同；与估价对象评估基准日期接近;可比案例均为正常交易，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。(1)选取比较实例根据替代原则，调查某市同类地区土地市场交易资料我们选取以下实例。实例甲：位于某大街，土地属于四类地价区，宗地规划为配套商业用途。总占地面积764.97m2,收益建筑面积6630.84m2，收益容积率8.67。2022年2月确定的楼面毛地价为1250元/m2，楼面熟地价为2721元/m2。实例乙：位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划为配套用途。总占地面积2442m2，收益建筑面积7400m2，收益容积率3.03。2022年5月确定的楼面毛地价为923元
23、/m2，楼面熟地价为2185元/m2。实例丙：位于某路某号，土地属于四类地价区，宗地规划用途为居住用途。总占地面积6609m2，收益建筑面积9000m2，收益容积率为1.36。1999年1月确定的楼面毛地价为923元/m2，楼面熟地价为2713元/m2。(2)比较因素条件说明将待估宗地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表369。(3)比较情况修正说明1)交易情况修正。由于土地具有不可移动的特性，地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将特殊交易剔除，由于所选取的二个比较案例均为自由竞争市场价，故无需修正。2)交易日期修正。估价对象与比较案例的交易日期
24、有时间差异时，随着时间的推移，土地的价格有较明显的变化趋势，必须进行交易日期修正。3)区域因素修正。由于所选取的各比较案例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据交通、繁华程度、噪声、景观、环境、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。4)个别因素修正。主要是根据估价对象位置、面积、形状、临街宽度、装修标准、施工质量、容积率、用途等几项因素进行修正。(4)测算过程（表370)(5)测算结果为3002元/m2，则熟地总价=3002元/m2X14400m2=43228800元=4 323万元3.估价对象熟地价估价对象熟地价=居住部分熟地价+配套公建、商业部分熟地价=(13401+4323)
25、万元=17724万元(三）最终转让价格的确定1.熟地价的确定上述采用假设开发法和市场比较法测算的熟地总价、平均地面熟地价、平均楼面熟地价见表371。根据XX市房地产市场发展状况及评估人员所掌握的资料来分析，以上两种评估法各有优缺点，拟采用算术平均的方法求取最终结果，则熟地价最终结果如下：平均楼面熟地价=(0.50X3464+0.50X2735)元/m2=3100元/m2平均地面熟地价=(0.5X8979+0.5X7385)元/m2=8182元/m2熟地总价=(0.50X22447+0.50X17724)万元=20226万元2.毛地价的确定根据市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价
26、进行因素修正，初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2，委托方转让后需办理土地使用权出让手续时应对毛地价重新评估并以XX市房屋土地管理局的最终审定结果为准。按XX市人民政府及房地产管理部门的有关规定，毛地价的构成比例为：土地使用权出让金约占40%，基础设施配套建设费约占60%。则估价对象土地使用权毛地总价为：650元/m2X50400m2+975元/m2X14400m2=46800000元=4680万元出让金总额为：4680万元X40%=1872万元基础设施配套建设费总额为：4680万元X60%=2808万元3. 土地开发及
27、其他费用的确定土地开发及其他费用总额=(20226-4680)万元=15406万元4.转让总价的确定估价对象规划建设用地面积约25000m2，规划总建筑面积约75000m2。根据以上测算，估价对象土地使用权在估价时点的评估结果为20226万元，估价对象用地转让总价为16764万元。答案：解析：(1)缺少委托方。(2)次评估只能有一个估价目的。(3)缺少估价作业日期。(4)估价时间应为估价时点。(5)人民币大民九应为玖。(6)缺少估价机构的资质等级。(7) 土地产权状况不详。(8)估价依据中缺少房屋产权依据。(9)开发总价值有错误，漏掉自用部分的价值。(10)成本法中部分费用取值无依据。(11)
28、开发利润计算的基数有错误。(12)计算开发余值中的土地利息的计息期有错误。(13)居住部分市场比较法缺少因素指数说明。(14)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例时间不具体。(15)求配套商业部分采用的市场比较法中选取的案例乙的区域因素修正系数有错误。(16)求配套商业部分采用的市场比较法求取的最终比准价格无依据。(17)转让的总价怎样取得无依据。(18)缺少附件。关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A有效市场大于服务市场B服务市场大于潜在市场C潜在市场大于有效市场D渗透市场大于有效市场E服务市场大于渗透市场答案：A,C,E解析：潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者；有
29、效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。图2 表明了这几种概念之间的关系。 按照原国家计委、原建设部关于房地产中介服务收费的通知，对经济特区的收费标准规定可适当高一些，但最高不能超过正常标准的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%，当
30、最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。A.F1 B.F2 C.F3 D.F4答案：A解析： 本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时， IRR1-2=19%和IRR1-4=16%均大于MARR=15%，选投资大的方案，则F1优于F2和F4； IRR2-3=12%和IRR3-4 =14%均小于MARR=15%，选投资小的方案，则F3优于F2，F4优于F3，综合分析结果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）答案：对解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟
31、求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。21年房地产估价师考试真题及答案8节 第4节在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化
32、会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000 B.12574 C.12650 D.13911答案：B解析：本题考查的是对房地产估价的需要。损失污染治理费用损失的租金净收益的现值=50003000（115%）（P/A，0.5%，3）50003000（1
33、15%）（1/0.5%）11/（10.5%）312574.13（元）。下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。A、挂牌价格通常高于成交价格B、挂牌价格可以作为估价依据C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价答案：A,C,D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项E，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出
34、让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P8688。某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A、应采用客观成本而不是实际成本B、应该采用实际成本而不是客观成本C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：考点:成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。部分使
35、用国有资金投资的工程建设项目必须进行招标答案：对解析：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；4.法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照、其规定。 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公司正确答案：ACD房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于(
36、)。A、 成本导向定价法B、 购买者导向定价法C、 竞争导向定价法D、 市场导向定价法答案：A解析：产生房地产价格泡沫的基础是( )。A、 土地稀缺B、 城市化进程快C、 投机需求膨胀D、 过度放贷答案：A解析：21年房地产估价师考试真题及答案8节 第5节引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A、地震B、电梯数量不够C、酸雨D、单行道E、门窗的自然破损答案：A,C,E解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。 下列保险险种，属于商业保险的有（ )。A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保除正确答案：ACD下列表述
37、正确的有（）。A.个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 B.对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税 C.个人销售住房征收土地增值税 D.个人销售或者购买住房暂免征收印花税 E.对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风
38、险是（）。A、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险答案：B解析：考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。 由本国政府、股份公司和银行发行的代表信贷关系的债务凭证是股票。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )答案：错解析：知识点 房地产均衡价格城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是（）。A.由国家先行征收B.先转让给国家C.经集体土地所有者同意D.经集体经济组织2/3以上的成员同意答案：A解析：本题考查的是建设用地使用
39、权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。 生产要素的需求决定于（ ）。A生产速度B资源供应C市场需求D生产技术状况正确答案：D答案：D。生产要素的需求决定于生产技术状况。如资本密集型的生产技术状况对资本的需求量大，而劳动密集型的生产技术状况则对劳动的需求量大。当生产技术水平提高后，生产同样数量的产品将会减少对生产要素的需求。21年房地产估价师考试真题及答案8节 第6节在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划 B.投资估算 C.经济效益评价 D.选择相关基础参数 E.构造可供评价比较的开发经营方案答案：A,D,E解析：本题考
40、查的是房地产开发项目策划。在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）答案：对解析：土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。A、适度从紧B、适度宽松C、稳健D、适中答案：C解析：考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2022年8月31日，经济寿命为6
41、0年，后于2022年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2022 年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2022年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2022年8月31日的评估价值为（）万元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考点:市场提取法。旧的房地价格土地重新购建成本建筑物重新购建成本建筑物折旧30004500（111/60）6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满
42、后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）。A.一级B.二级C.三级D.临时资格资质答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润。( )答案：对解析：知识点 财务评价的报表 下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。A分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视
43、同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人B融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件C在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能D保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力正确答案：C 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起15天内，书面通知买房人。（ ）此题为判断题(对，错)。
44、正确答案：21年房地产估价师考试真题及答案8节 第7节 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（ ）。A成本加成定价法B目标定价法C价值定价法D认知价值定价法正确答案：B目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A土地储备B销售方案的细化C建设项目的质量控制D申领建设用地规划许可证答案：C解析：建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的工作
45、，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。 （三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?正确答案：甲公司可能提出的要求：（3分） 1按改造后的办公用途市场价值进行评估。（1分） 2对办公楼承租人损
46、失进行评估。（1分） 3对装修、改造费用进行评估。（1分） 房地产估价机构可做的答复：（7分） 1应按改造前的工业用途评估（按法定用途作者注），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。 2经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。（2分） 3对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。（1分） 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括( )。A委托估价合同B实地查勘记录C估价人员的作息时间D向委托人出具的估价报告E估价项目来源和接洽情况正确答案：ABDE答案 ABDE
47、 在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：向委托人出具的估价报告(包括附件)；与委托人签订的估价委托合同；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%正确答案：C 以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益完全由转让人获得。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 物业服务企业的工作内容包括（ ）。A确立管理目标B制定维修养护方案C制定安全保卫方案D提出预算E确定物业服务费的收费标准正确答案：ABCD某商店的土地使用期限为40年，自2022年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2022年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为2