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1、2022房地产估价师答疑精华8篇2022房地产估价师答疑精华8篇 第1篇某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？答案：解析：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿
2、费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A估价方法选用B估价
3、结果确定方式C估价师的职业道德D估价技术路线E估价参数选取答案：A,B,D,E解析：评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。（）答案：对解析：本题考查的是保险合同。房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13
4、.60%，则可以确定估价对象的报酬率为（ ）。A12.50%B13.10%C13.07%D13.60%正确答案：C通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（）答案：对解析：考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（）。A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制 B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制 C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率
5、，通常以下限控制 D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。选项D错误，停车泊位数即地块内应配置的停车车位数，通常以下限控制。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为契税的计税依据。按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。A、 用途相同且价格差异不大B、 建筑面积相同且价格差异不大C、 规模相同且价格差异不大D、 各部分的房地价值有差异且差异不大答案：D解析：知识点 高
6、层建筑地价分摊的方法 税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师答疑精华8篇 第2篇 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从( )方面依序筛选。A法律上的许可性B技术上的可能性C经济上的可行性D价值是否最大E精神贡献值的大小正确答案：ABCD答案 ABCD寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：(1) 法律上的许可性。(2) 技术上的可能性。(3) 经济上的可行性。(4) 价值是否最大。等成本线
7、又称( )，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。A、 企业预算线B、 家庭预算线C、 单位预算线D、 社会预算线答案：A解析：知识点 生产理论某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2，共50套住房。经评估，该住宅楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2，平均每套住房的市场租金是3000元/月，在受损状况下的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在不修复情况下的价值减损额是（）万元。A、150B、450C、600D、900答案：C解析：考点
8、:房地产损害赔偿的需要。（90007800）5000600（万元）。下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产答案：C,D,E解析：本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。选项A错误，竞买人、买受人均为强制拍卖的关系人；选项B错误，人民法院是强制拍卖的主体，同时也是委托人。参见教材P442。为评估某估价对象2022年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2022
9、年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A7000B7003C7436D7670答案：B解析：由题意，该房地产中建筑物的现值计算为：某国的现金流通量为4000 万亿元，单位和个人的活期存款为1000 万亿元，单位和个人的定期存款为2000 万亿元，其他存款为500 万亿元，则该国的狭义货币为（）万亿元。A4000B5000C7000D7500答案：A解析：货币包括现金和各种银行存
10、款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：第一层次，M0=现金流通量；第二层次，M1=M0+单位和个人的活期存款；第三层次，M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。在上述层次中，现金 M0 为狭义货币，现实货币 M1 是最活跃的货币，M2 为广义货币。本题中，现金流通量为 4000 万亿元，则该国的狭义货币为 4000 万亿元。李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型?2该估价项目主要适
11、宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。答案：解析：1（1）该估价项目属于咨询性估价理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估价。（2）该估价项目估价时应采用投资价值。理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。2（1）该估价项目主要适宜采用收益法。理由：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的） 、农地等。
12、这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类似房地产有收益即可。（2）收益法的估价技术路线为：确定未来收益期限；预测未来各期的净收益； 求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率；选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上
13、是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（）A.税率B.税墓C.附加和加成D.免征额答案：A解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的髙低来调节。2022房地产估价师答疑精华8篇 第3篇物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（）答案：错解析：物业共用部位、共用
14、设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。A15B30C60D90正确答案：D理论上同一估价对象在同一估价目的及相应的特定条件下形成的正常值是唯一的。（）答案：对解析：同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有：法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：工程量清单计价
15、法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。 建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发项目手册是为了加强房地产开发项目的（）管理而设定的。A.质量 B.资金 C.进度 D.动态答案：D解析：本题考查的是项目手册制度。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。甲公司于3 年
16、前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法答案：A解析：修复费用法又称为成本
17、法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本案例中，工程缺陷是因城市规划调整造成，无法通过修复恢复损失功能，不适宜采用修复费用法。下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是 ( )。A.就业增加 B.污染增加 C.税收增加 D.职业收入增加答案：B解析：外部效应又称外部性是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性
18、；也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。由于外部效应没有被计入市场交易的成本，使得正外部性的受益者无需为此支付费用，负外部性的施加者也没有为此承担成本。人们的消费和生产活动都有可能产生外部效应。如消费者在自己的住宅周围养花种树可以净化环境，从而使他的邻居受益；而消费者乱扔垃圾则会影响他人的健康，给他人带来外部负效应。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。2022房地产估价师答疑精华8篇 第4篇 资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某城市规划将火车站由该城市的A区迁至
19、B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。A、 位置固定性B、 各异性C、 适应性D、 相互影响性答案：D解析：知识点 房地产及房地产投资的特性某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为( )。A、 市场不景气B、 该别墅区的环境条件变差C、 该别墅区的单位开发成本降低D、 开发商获得满意的利润即可答案：B解析：知识点 建筑物折旧的原因 知识点 客观收益及计算权益价值 投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）A获取房地产当期收益B获取房地产未来收益C直接从事房地产开发经营活动D间接参与房地产开发经营活动正确答
20、案：B开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。（）答案：对解析：考点:基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。 房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。A财务内部收益率B财务净现值C动态投资回收期D租售期正确答案：ABC某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元
21、，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交
22、付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。如果是国家征收后转让给开发公司，那么此地块的征收须经（）审批。A、国务院B、省级人民政府C、市级人民政府D、县级人民政府答案：B解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范
23、围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中360亩等于24公顷，没有超过25公顷。禁止发布房地产广告的是（）。A.尚未竣工的房地产B.已设定抵押的房地产C.未取得商品房预售许可证的房地产D.没有选聘物业管理企业的房地产答案：C解析：本题考查的是房地产广告。禁止发布房地产广告的情形主要有：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上建设的；（3）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得该项目预售许可证的房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准，验收不合格
24、的；（8）法律规定禁止的其他情形。参见教材P116。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用假设开发法估价时，应按照（）前
25、提进行估价。A、自己开发B、溢价转让C、被迫转让D、自愿转让答案：C解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。2022房地产估价师答疑精华8篇 第5篇下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A、国内生产总值 B、居民消费价格指数 C、汇率波动 D、税收减免答案：D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项D属于影响房地产价格的制度政策因素中的税收制度政策。参见教材P142146。 基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之
26、间有什么区别?正确答案：基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成正确答案：D
27、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）。A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告答案：D解析：因为估价目的不
28、同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。 （ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。A会计主体B持续经营C会计分期D货币计量正确答案：B漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调开发商贷款利率 B.
29、限制房地产投机行为 C.城市化的加速发展 D.国际上的政治对立 E.政府制定最高限价答案：A,C解析：本题考查的是制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为（）。A.深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.加权深度价格修正率答案：B解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（ ）。A房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图B房产分丘图是房产分幅图的局部明细圈C房产分丘图的比例尺为1：10
30、01：1000D房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记E房产分丘图是在分户图基础上进一步绘制的明细图正确答案：BC2022房地产估价师答疑精华8篇 第6篇下列选项中，采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A、开发商难以估算成本B、开发商处于市场领导者地位C、开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D、开发商打算与同行和平共处E、开发商具有向市场领导者挑战的实力答案：A,D解析：考点:制定租售方案。市场追随者在以下情况下往往采用随行就市定价法：（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如果另行定价，很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。选项B属于
31、领导定价法；选项C、E常见于挑战定价法。以下财务分析指标，说法不正确的是 ( )。 A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强 B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强 C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越强 D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越强答案：C解析：存货周转率越高，则流动性越强，存货转变为现金和应收账款的速度也越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。但是，如果存货周转率过高，也可能是企业在存货管理方面存在一些问题：如存货水平太低甚至经常缺货，或采购次数过于频繁、批量太小等。另一方面，如果存货周转率过低，则可能是企业对存货管理不力，或者是因销售状况不好而造
32、成存货积压，也可能是由于企业调整了经营方针而增加了存货。下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动 B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案：A解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例
33、高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。评估过程中，丙机构应做的工作包括（）。A、进行实地查勘B、调查了解法定优先受偿权利情况C、要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D、按照甲公司要求确保抵
34、押物评估价值不低于1亿元答案：A,B解析： 本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选项D不属于房地产估价机构的工作。 由营业收入计算净收益为什么要扣除归属于其他资本或经营的收益?正确答案：房地产的净收益，实质上是房地产本身所带来的收益；运营费用，实质上包括两部分内容：维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用，例如维修费、管理费等；归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。因此，在由营业收入计算净收益时，在经营收入中扣除合理运营费用，一方面是要扣除维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用；另一方面，也要扣除非房地产本身所创造的收益，即归属于其他资本
35、的收益，这样，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的净收益。 房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC 某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。A3000000B4800000C15600000D163800000正确答案：B(63006000)26000-30000004800000(元) 资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的
36、比例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在我国上海证券市场上允许发行和流通的证券有政府债券、金融债券、公司债券等。 ( )答案：对解析：2022房地产估价师答疑精华8篇 第7篇下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有（）。A股票B期货C工业产权D非专利技术E建设用地使用权答案：C,D,E解析：房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。商品房销售中，禁止的行为包括（）。A返本销售B实名制购房C未取得商品房预售许可证收取定金D成套住宅分
37、割拆零销售E预购人将购买的期房再行转让答案：A,C,D,E解析：商品房销售中禁止的行为包括：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向
38、其售房。银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（）。A.金融工具的流动性与收益性呈正相关 B.金融工具的流动性与收益性呈负相关 C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关 D.金融工具的流动性与安全性呈正相关答案：B解析：本题考查的是金融工具。一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工 B.物业验收合格 C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋
39、答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。下列行为属于房地产估价机构的禁止行为的是（）A、利用开展业务之便，谋取不正当利益B、受理与自身有利害关系的业务C、聘用注册房地产估价师从事评估业务D、出具具有重大遗漏的评估报告E、以恶性压价不正当手段招揽业务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构的禁止行为和法律责任。房地产估价机构不得有下列行为：（1）利用开展业务之便，谋取不正当利益；（2）允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务；（3）以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务；（4）受
40、理与自身有利害关系的业务；（5）分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估；（6）出具虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告；（7）聘用或者指定不符合资产评估法规定的人员从事评估业务；（8）违反法律、行政法规的其他行为。 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行（ ）。A无偿无限期使用B无偿有限期使用C有偿无限期使用D有偿有限期使用正确答案：D除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，实行有
41、偿有限期使用。 地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。A、 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B、 完成全体工作人员的筛选工作C、 获取土地使用权D、 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资答案：C解析：其他均为建设初、中期的工作。2022房地产估价师答疑精华8篇 第8篇在资金等效值计算过程中，终值是指资金运动结束时发生的实际金额。（ ）答案：错解析：资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资
42、金运动结束时与现值等值的金额称为終值或未来值，但不是实际发生的金额。 资产负债表是根据会计等式的原理设计的，下列属于资产负债表中资产类所列项目的是（ ）。流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；长期投资，反映长期投资的情况；固定资产，包括固定资产（减累计折旧）、固定资产清理、在建工程等；无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他资产等；流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预提费用等；长期负债，包括长期借款、应付债券等；所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等ABCD正确答案：C流动负债、长期负债、所有者权
43、益属于资产负债表中负债及所有者权益类的所列项目。按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A、 收益性B、 用途C、 市场性D、 地段答案：B解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。每种估价方法都是从某个角度或某个方面来测量房地产的价值或价格，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多
44、种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法的局限性。房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。P243。建筑企业资质分为（）。A.施工总承包、行业分包和施工劳务B.施工总承包、专业承包和施工劳务C.上级主管机关批准D.企业职工代表大会通过答案：B解析：本题考查的是建筑施工企业的资质管理。建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质和施工劳务资质三个序列。会计信息的首要质量要求，包括可靠性、相关性、实质重于形式、重要性等要求。（）答案：错解析：本题考查的是会计信息的首要质量要求。根据会计基本准则规定，可靠性、相关性、可理解性和可比性是会计信息的首要质量要求。参见教材P363。下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A、 工商行政主管部门B、 民事主管部门C、 民政主管部门D、 司法行政主管部门E 文化行政主管部门答案：A,D,E解析：除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：