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1、房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析房地产投资分析房地产投资分析contents房地产投资分析房地产投资分析5.1 5.1 房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析概述5.2 5.2 房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资房地产投资项目财务项目财务分析分析5.3 5.3 传统的财务分析指标传统的财务分析指标5.5 5.5 房地产投资项目财务分析的应用房地产投资项目财务分析的应用5.4 5.4 现代的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资分析房地产投资分析学习目标学习目标 学习完本章内容，要求学生掌握财务分析的基本学习完本章内容，要求学生掌握财务
2、分析的基本方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；熟悉各种财务报表的填列，能够使用财务报表中的数熟悉各种财务报表的填列，能够使用财务报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力。最后，应能运用上述方法清偿能力和资金平衡能力。最后，应能运用上述方法和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此判断项目在财务上的可行性。判断项目在财务上的可行性。房地产投资分析房地产投资分析 6 61 11 1房地产项目财务分析的含义房地产
3、项目财务分析的含义 财务分析财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。目在财务上的可行性。房地产投资分析房地产
4、投资分析 财务分析的基本程序是：财务分析的基本程序是： 1 1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2 2编制基本财务报表。编制基本财务报表。 3 3财务分析指标的计算与评价。财务分析指标的计算与评价。 4 4进行不确定性分析。进行不确定性分析。 5 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。投资项目财务上可行与否的最终结论。房地产投资分析房地产投资分析6 61 12 2财务分析的作用财务分析的作用 1 1衡量项目的盈利能力衡量项目的盈利能力 盈利能力是反映房地产投资项目财务效
5、益的重盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的重要标志。在财务分析中，应当考察拟投资项目的盈要标志。在财务分析中，应当考察拟投资项目的盈利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。这盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。房地产投资分析房地产投资分析 2 2衡量项目的清偿能力衡量项目的清偿能力 清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿清偿
6、能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务清偿能力。如果项目有贷款，就应考察项目资金偿清偿能力。如果项目有贷款，就应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务的能力。这种衡量主要是通过计算投资回清偿债务的能力。这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。等指标来进行的。房地产投资分析房地产投资分析 3 3衡量项目的资金平衡能力衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主
7、要是指投资项目的各期盈余资金不应资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。量是通过资金来源与运用表进行的。房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析 投资项目所需的财务分析基本报表主要有：投资项目所需的财务分析基本报表主要有：现金流量表现金流量表、资金来源与运用表资金来源与运用表、利润表利润表和和资产负债表资产负债表。房地产投资分析房地产投资分析6 62 21 1现金流量表现金流量表 1 1现金流量表的含义现金流量表的含义 现金流量表现金流量表是指反映项目在计算
8、期内各年的现是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。进行房地产项目财务盈利能力的分析。房地产投资分析房地产投资分析 2 2现金流量表的种类现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1 1）全部投资现金流量表）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为
9、自有全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。能力，为各个方案进行比较建立共同基础。房地产投资分析房地产投资分析序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1现金流入现金流入1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 7销售收入销售收入出
10、租收入出租收入自营收入自营收入净转售收入净转售收入其他收入其他收入回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金2 2现金流出现金流出 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表表表6-1 6-1 单位：万元单位：万元房地产投资分析房地产投资分析2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 7开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量计算指标：计算指标： 1 1、财务内部收益率（、财务内部收益率
11、（% %）：）： 2 2、财务净现值（、财务净现值（i ic c= = % %）：）： 3 3、投资回收期（年）：、投资回收期（年）： 4 4、基准收益率（、基准收益率（% %）：）：房地产投资分析房地产投资分析 2 2）资本金现金流量表）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评用以计算资本金财务内部收益率、财务净现
12、值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。价指标，考察项目资本金的盈利能力。房地产投资分析房地产投资分析序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1 1现金流入现金流入1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 7销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入净转售收入净转售收入其他收入其他收入回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金2 2现金流出现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表表表6-2 6-2 单位：万元单位：万元房地产投资分析房地产投资分析2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26
13、 62 27 72 28 82 29 9资本金资本金经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量计算指标：计算指标： 1 1、资本金财务内部收益率（、资本金财务内部收益率（% %）：）： 2 2、财务净现值（、财务净现值（i ic c= = % %） 房地产投资分析房地产投资分析 3 3）针对两表的有关说明）针对两表的有关说明 （1 1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流
14、入与现金流出的代数和。金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析（2）两表的区别。）两表的区别。 全部投资现金流量表与资本金现金流量表在注入项全部投资现金流量表与资本金现金流量表在注入项目内容相同，但在流出项目中，有以下不同：目内容相同，但在流出项目中，有以下不同：由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部由于全部投资现金流量假定拟投资项目所需的全部投资（包括建设投资和经营资金）均为投资者的自有投资（包括建设投资和经营资金）均为投资者的
15、自有资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考资金，因此全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题；而在资本金现虑全部投资的本金和利息的偿还问题；而在资本金现金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的金流量表中，由于假定了全部投资中除资本金以外的投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目投资都是通过债务资金来解决的，所以现金流出项目增加了增加了“借款本金偿还借款本金偿还”和和“借款利息支付借款利息支付”。房地产投资分析房地产投资分析在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生“预售收入再投入预售收入再投入”项目，
16、而全部投资现金流量表中项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。却可能没有这一项。资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。中仍保留有财务费用的影响。（3 3）计算期。一般建设项目的计算期包括建设期和）计算期。一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。房地产开发后（即售出）的项目只有生产经营期。房地产开发后（即售出）的项目只有建设期没有
17、经营期；置业投资项目不存在建设期，建设期没有经营期；置业投资项目不存在建设期，一般只有经营期。一般只有经营期。 （4 4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。后出租项目和置业投资项目的区分。房地产投资分析房地产投资分析 4 4）投资者各方现金流量表）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力
18、。力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。就应编制投资者各方现金流量表。房地产投资分析房地产投资分析序号序号项项 目目合计合计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1现金流入现金流入1.1.1 12.2.2 2（1 1）（2 2）（3 3）（4 4）应得利润应得利润资产清理分配资产清理分配回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入其他收入其他收入 2 2现金流出现金流出2 21 12 22 2开发建设投资出资额开发建设投资出资额经营资金出资额经营资金出资额 3 3净现金流量净现金流量
19、4 4累计净现金流量累计净现金流量 投资各方现金流量表投资各方现金流量表房地产投资分析房地产投资分析6 62 22 2资金来源与运用表资金来源与运用表 1 1资金来源与运用表的含义资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。的财务信息。房地产投资分析房地产投资分析序号序号 项
20、项 目目合计合计 1 1 2 23 3 N N 1 1资金来源资金来源1 11 11 12 21 13 31 14 41 15 51 16 61 17 71 18 81 19 9销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入资本金资本金长期借款长期借款短期借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入2 2资金运用资金运用 现金来源与运用表现金来源与运用表房地产投资分析房地产投资分析2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 72 28 82 29 92 21010开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用
21、运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4 4累计盈余资金累计盈余资金房地产投资分析房地产投资分析 资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括把用于项目的全部资金来源都
22、看作现金流入，包括借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中把资借款和资本金投资，而在资本金现金流量表中把资本金投入看作现金流出。本金投入看作现金流出。房地产投资分析房地产投资分析 2 2资金平衡分析资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资
23、金大于零或等于零。这就要求始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。这就要求投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。投资项目在实施过程中任何时刻都有够用的资金。 作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。房地产投资分析房地产投资分析 3 3与一般建设项目的不同与一般建设项目的不同 房地产投资项目经常有的两种形式：出售项目和房地产投资项目经常有的两种形式：出售项目和出租项目，因此，
24、在填列资金来源与运用表时，与出租项目，因此，在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。同，这是与一般建设项目不同的地方。房地产投资分析房地产投资分析序序 号号项项 目目 合合 计计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1资金来源资金来源 1 11 1 1 12 2 1 13 3 1 14 4销售收入销售收入资本金资本金长期借款长期借款短期借款短期借款 2 2资金运用资金运用 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7开发建设投资开发建
25、设投资经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4 4累计盈余资金累计盈余资金房地产投资分析房地产投资分析出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表序号序号项项 目目 合计合计 1 1 2 2 3 3 N N 1 1资金来源资金来源 1 11 1 1 12 2 1 13 3 1 14 4 1 15 5 1 16 6 1 17 7 1 18 8 1 19 9出租收入（或自营收入）出租收入（或自营收入）资本金资本金折旧费折旧费摊销费摊销费长期借款长期借款短期
26、借款短期借款回收固定资产余值回收固定资产余值回收经营资金回收经营资金净转售收入净转售收入 2 2资金运用资金运用 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表房地产投资分析房地产投资分析 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7 2 28 8 2 29 9 2 21010开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税应付利润应付利润借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4 4
27、累计盈余资金累计盈余资金房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析4.资金来源与运用表的来源与填列资金来源与运用表的来源与填列(1)销售收入、经营税金及附加、土地增值税、利润总额、所销售收入、经营税金及附加、土地增值税、利润总额、所得税和应付利润等数据，取自利润表。得税和应付利润等数据，取自利润表。（2）开发建设投资、长期借款、短期借款、资本金的数据，）开发建设投资、长期借款、短期借款、资本金的数据，取自投资计划与资金筹措表（开发建设投资需扣除财务费用）取自投资计划与资金筹措表（开发建设投资需扣除财务费用）（3）长期借款本金偿还额、借款利息支付的数据取自借款还）长期借款本金偿还额
28、、借款利息支付的数据取自借款还本付息表。本付息表。（4）盈余资金等于资金来源减去资金运用。）盈余资金等于资金来源减去资金运用。（5）累计盈余资金各年数额为当年及以前各年盈余资金之和。）累计盈余资金各年数额为当年及以前各年盈余资金之和。6 62 23 3 利润表利润表 1 1利润表的含义利润表的含义 利润表利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的利是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利
29、税率、析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。资本金利润率、资本金净利润率等指标。房地产投资分析房地产投资分析序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1经营收入经营收入1 11 11 12 21 13 3销售收入销售收入出租收入出租收入自营收入自营收入2 2经营成本经营成本2 21 12 22 2商品房经营成本商品房经营成本出租房经营成本出租房经营成本 3 3运营费用运营费用 4 4修理费用修理费用利润表利润表房地产投资分析房地产投资分析 5 5经营税金及附加经营税金及附加 6 6土地增值税土地增值税 7 7利润总额利润总额
30、8 8所得税所得税 9 9税后利润税后利润9 91 19 92 29 93 3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（% %） 2 2、投资利税率（、投资利税率（% %） 3 3、资本金利润率（、资本金利润率（% %） 4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（% %）房地产投资分析房地产投资分析2 2利润表的内容及计算利润表的内容及计算 1 1）关于利润总额）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为：损益表中的利润总额一般应为： 利润总额利润总额= =经营收入经营成本运营费用经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土
31、地增值税修理费用经营税金与附加土地增值税房地产投资分析房地产投资分析（1 1）以出售为主的房地产项目的利润总额）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额利润总额= =销售收入总成本费用经营税金与附销售收入总成本费用经营税金与附加土地增值税加土地增值税房地产投资分析房地产投资分析序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1销售收入销售收入 2 2总成本费用总成本费用 3 3经营税金及附加经营税金及附加 4 4土地增值税土地增值税 5 5利润总额利润总额 6 6所得税所得税 7 7税后利润税后利润7 71 17 72 27 73 3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配
32、利润未分配利润计算指标：计算指标：1 1、投资利润率（、投资利润率（% %） 2 2、投资利税率（、投资利税率（% %） 3 3、资本金利润率（、资本金利润率（% %） 4 4、资本金净利润率（、资本金净利润率（% %）出售型房地产项目的利润表出售型房地产项目的利润表房地产投资分析房地产投资分析（2 2）以出租为主的房地产项目利润总额）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额利润总额= =出租收入经营成本经营税金与附加出租收入经营成本经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第的数据可以通过第5 5章的财务数据和辅助报表得到。
33、章的财务数据和辅助报表得到。房地产投资分析房地产投资分析序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 N N 1 1出租收入出租收入2 2经营成本经营成本 3 3经营税金及经营税金及附加附加 4 4利润总额利润总额 5 5所得税所得税 6 6税后利润税后利润6 61 16 62 26 63 3盈余公积金盈余公积金应付利润应付利润未分配利润未分配利润出租型房地产项目的利润表出租型房地产项目的利润表房地产投资分析房地产投资分析 2 2）关于税后利润）关于税后利润 税后利润税后利润= =利润总额所得税利润总额所得税 其中，其中，所得税所得税= =应纳税所得额应纳税所得额所得税税率所得税税率 一
34、般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为房地产开发企业的所得税税率一般为25%25%。房地产投资分析房地产投资分析 3 3）关于利润分配）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1 1）弥补企业以前年度亏损。）弥补企业以前年度亏损。 （2 2）提取盈余公积金。一是法定盈余公积金，按照税后利）提取盈余公积金。一是法定盈
35、余公积金，按照税后利润扣除前项后的润扣除前项后的10%10%，累计提取达到注册资本金的，累计提取达到注册资本金的50%50%时可时可不再提取；二是公益金，按可供分配利润的不再提取；二是公益金，按可供分配利润的5%5%提取。提取。 （3 3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。借款。当借款还清后，一般应将这部
36、分利润补分给投资者。房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析案例案例:某开发商购得一写字楼用地的使用权，拟建一写字楼项目出售。某开发商购得一写字楼用地的使用权，拟建一写字楼项目出售。经过分析，得到以下数据：经过分析，得到以下数据： 1 开发过程中发生的成本费用如下：土地费用开发过程中发生的成本费用如下：土地费用600万元，于开始时万元，于开始时一次投入。建安工程投资为一次投入。建安工程投资为800万元，前期工程费用、管理费用、其万元，前期工程费用、管理费用、其他费用分别为建安费用的他费用分别为建安费用的5%、3%、2%。销售费用为销售收入的。销售费用为销售收入的5%。项目的总建
37、筑面积为项目的总建筑面积为6000m2，售价为，售价为5000元元/m2。另据估算，项目的。另据估算，项目的开发建设周期为开发建设周期为3年（其中建设期年（其中建设期2年），第年），第2年即可预售年即可预售60%，第，第3年年全部售出。全部售出。 2 上述成本费用（土地费用、财务费用除外）在建设期的第上述成本费用（土地费用、财务费用除外）在建设期的第1年投入年投入55%，第，第2年投入年投入45%。建设资金中，资本金。建设资金中，资本金650万元；其他为银行贷万元；其他为银行贷款，每年资金缺口由银行贷款解决。资金在使用时，先用自用资金，款，每年资金缺口由银行贷款解决。资金在使用时，先用自用资金
38、，不足时再用银行贷款。贷款年利率为不足时再用银行贷款。贷款年利率为10%，宽限期，宽限期2年（即建设期只年（即建设期只计息不还款），第计息不还款），第3年开始采用等本偿还并支付利息的方式还本付息，年开始采用等本偿还并支付利息的方式还本付息，分分2年还清。三税一费年还清。三税一费”：为销售收入的：为销售收入的6%；所得税税率为；所得税税率为25%。要求：要求：1 估算项目总投资，并详列其中财务费用的计算过程。估算项目总投资，并详列其中财务费用的计算过程。2 填列借款还本付息表、土地增值税估算表、投资计划与资金筹措表。填列借款还本付息表、土地增值税估算表、投资计划与资金筹措表。3 填列利润表、资金
39、来源与运用表、资本金现金流量表、全部投资现填列利润表、资金来源与运用表、资本金现金流量表、全部投资现金流量表。金流量表。序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 2 3 3 4 4 1 1借款及还本付息借款及还本付息1.1.1 11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.61.71.7期初借款本息累计期初借款本息累计本期借款本期借款本期应计利息本期应计利息本期还本本期还本本期付息本期付息本期还本付息本期还本付息期末借款累计期末借款累计980980265.72265.721083.241083.24162.48162.481245.721245.720 0516.5516.52
40、5.8325.83542.33542.33542.33542.33463.5463.577.4177.411083.241083.241083.241083.24108.32108.32541.62541.62108.32108.32649.94649.94541.62541.62541.62541.6254.1654.16541.62541.6254.1654.16595.78595.780 0 2 2借款偿还的资金来源借款偿还的资金来源2.12.12.22.22.32.32.42.4利润利润折旧费折旧费摊销费摊销费预售（销售）收入预售（销售）收入1245.721245.72649.9464
41、9.94595.78595.78 表表5-21 5-21 借款还本付息表借款还本付息表 单位：万元单位：万元 房地产投资分析房地产投资分析序序 号号项项 目目 计计 算算 依依 据据计算结果计算结果 1 1销售收入销售收入销售面积销售面积* *销售单价销售单价300030002 22 21 12 22 22 23 32 24 4扣除项目金额扣除项目金额以下以下4 4项之和项之和2366.92366.92 2开发成本开发成本开发费用开发费用与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金其它扣除项目其它扣除项目土地成本土地成本+ +建安成本建安成本+ +前期工程前期工程费用费用+ +其他费用其他费用
42、管理费用管理费用+ +销售费用销售费用+ +财务费用财务费用销售收入销售收入* *6%6%2.12.1项项* *20%20%14561456439.72439.72180180291.2291.23 3增值额增值额 (1) -(2)(1) -(2)633.08633.084 4增值率增值率 (3)(3)(2)(2)* *100%100%26.75%26.75%5 5适用增值税率适用增值税率30%30% 6 6增值税增值税 （3 3）* *（5 5）189.92189.92房地产投资分析房地产投资分析土地增值税计算表土地增值税计算表 序序 号号 项项 目目合计合计 1 1 2 2 3 3 4 4
43、 1 1项目总投资项目总投资1895.721895.721166.51166.5463.5463.5159.94159.94105.78105.781 11 1开发建设投资开发建设投资其中：财务费用其中：财务费用1895.721895.72265.72265.721166.51166.5463.5463.5159.94159.94159.94159.94105.78105.78105.78105.78 2 2资金筹措资金筹措1895.721895.721166.51166.5463.5463.5159.94159.94105.78105.782 21 12 22 22 23 3资本金资本金银行
44、借款银行借款销售收入销售收入650650980980265.72265.72650650516.5516.5463.5463.5159.94159.94105.78105.78投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表房地产投资分析房地产投资分析序号序号 项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 1 1经营收入经营收入1 11 1销售收入销售收入2 2总成本费用总成本费用3 3 销售税金及附加销售税金及附加4 4土地增值税土地增值税5 5利润总额利润总额利润表利润表房地产投资分析房地产投资分析6 6所得税所得税 7 7税后利润税后利润序序 号号项项 目目 合合 计计 1 1 2 2 3 3 1
45、 1资金来源资金来源 1 11 1 1 12 2 1 13 3销售收入销售收入资本金资本金银行借款银行借款 2 2资金运用资金运用 2 21 1 2 22 2 2 23 3 2 24 4 2 25 5 2 26 6 2 27 7开发建设投资开发建设投资经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付税后利润税后利润 3 3盈余资金（盈余资金（1 1）- -（2 2） 4 4累计盈余资金累计盈余资金房地产投资分析房地产投资分析资金来源与运用表资金来源与运用表序号序号 项项 目目合计合计 1 1 2 23 3 1 1现金流入现金流入1 1
46、1 1销售收入销售收入2 2现金流出现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表 房地产投资分析房地产投资分析2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 6资本金资本金借款本金偿还借款本金偿还借款利息支付借款利息支付经营税金及附经营税金及附加加土地增值税土地增值税所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流累计净现金流量量序号序号项项 目目合合 计计 1 1 2 23 3 1 1现金流入现金流入1 11 1销售收入销售收入2 2现金流出现金流出 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表房地产投资分析房地产投资分析2 21 12 22 22 23 32
47、 24 4开发建设投资开发建设投资经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量2 21 12 22 22 23 32 24 42 25 52 26 62 27 7开发建设投资开发建设投资经营资金经营资金运营费用运营费用修理费用修理费用经营税金及附加经营税金及附加土地增值税土地增值税所得税所得税 3 3净现金流量净现金流量 4 4累计净现金流量累计净现金流量计算指标：计算指标： 1 1、财务内部收益率（、财务内部收益率（% %）：）： 2 2、财务净现值（、财务净现值（i ic c= = % %）：）： 3 3、投资
48、回收期（年）：、投资回收期（年）： 4 4、基准收益率（、基准收益率（% %）：）：房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析房地产投资分析案例：案例：有一商品住宅项目，占用了有一商品住宅项目，占用了20000m2的土地，规划容积率为的土地，规划容积率为1.5。要获得该项目用地预计需要获得该项目用地预计需1100元元/ m2的土地出让金。在开发过程中，的土地出让金。在开发过程中，估计土地开发成本为估计土地开发成本为350万元；建安成本以建筑面积计，为万元；建安成本以建筑面积计，为1000元元/m2；管理费用为土地开发和建安成本的管理费用为土地开发和建安成本的5%，销售费用为销售收入的，销售费用
49、为销售收入的4%，其他费用发生额为其他费用发生额为100万元。建设期万元。建设期2年；土地出让金在开始时一次投年；土地出让金在开始时一次投入，土地开发成本、建安成本、管理费用、销售费用、其他费用等，入，土地开发成本、建安成本、管理费用、销售费用、其他费用等，在第在第1年投入年投入60%，第，第2年投入年投入40%。 商品住宅建成后售价为商品住宅建成后售价为4500元元/m2,竣工当年即开始销售，比例为竣工当年即开始销售，比例为40%，1年后销售年后销售60%（则计算期共（则计算期共3年）年） 各税率如下：各税率如下：“三税一费三税一费”为销售收入的为销售收入的5.53%，所得税税率为，所得税税
50、率为25% 建设资金中，自有资金为建设资金中，自有资金为2250万元，在第万元，在第1年全部投入，其他为银年全部投入，其他为银行贷款，贷款利率为行贷款，贷款利率为6%，第，第2年和第年和第3年年末年年末2次等本偿还，同时支付次等本偿还，同时支付利息；资金在使用时先用自有资金，后用银行贷款（注：投资发生在利息；资金在使用时先用自有资金，后用银行贷款（注：投资发生在年初，收入发生在年末）。年初，收入发生在年末）。 根据上述资料，要求：根据上述资料，要求：1）估算项目总投资额；）估算项目总投资额；2）填列借款还本付息表、土地增值税计算表、投资计划与资金筹措）填列借款还本付息表、土地增值税计算表、投资