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1、 小组: 杜军杭 李亦超 金海峰 汤明敏一、公司概况一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一
2、贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。二、发行前股本结构及大股东持股情况截止2005年12月30日，公司总股本为3,722,687,670股，其中非流通股份499,687,561股，占总股本的13.42，流通股3,223,000,109股，占总股本的86.58。本次发行前公司股本结构具体如下：最新股东情况最新股东情况发行情况 中文全称 ：万科企业股份有限公司英文名称 ：CHINA VANKE CO., LTD股代码 ：000002 股简称 ：万科股上市日期 ：1991年01月29日 发行日期：1988年12月28日 发行情况 中文全称 ：万科企业股份有
3、限公司英文名称 ：CHINA VANKE CO., LTD 股代码 ：200002 股简称 ：万科 股上市日期 ：1993年05月28日发行日期：1993年04月06日 三、筹资之路1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发
4、行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。20
5、02年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成“3+X” 的区域发展模式。2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台，以保障第三个十年中长期发展规划目标
6、的顺利实现；同时也要在企业公民方面成为行业表率。 是什么原因使万科能在短短几年能迅速发展呢，很简单靠的是资本的力量。那又是什么原因能是其迅速地获得资本呢？又是靠什么力量化解资本市场上的风险，高效率地进行资本经营，实现企业快速发展的？多元化的融资方式 1、直接融资方面 公司凭借在国内证券市场良好的公司形象、业绩表现以及投资者关系，取得了资本市场的高度认同。公司1988年发行股票筹资2,800万元，1991年发行新股筹资1.27亿元，1993年发行股筹资4.5亿元港币，1997年增资配股筹资3.83亿元，2000年增资配股筹资6.25亿元，2002年发行可转换债券筹资15亿元,04年又发行19.9
7、亿元。公司历次筹集的资金均严格按照公司承诺使用，收益理想。截止到目前，公司各项财务指标和股利分配政策均符合上市公司发行新股相关法规的规定，为公司再次通过资本市场筹集资金奠定了良好基础。 2、间接融资方面 公司自上市以来，取得了良好的经营业绩，且一直注重维护公司良好的财务形象。公司资信情况良好，公司与中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行等金融机构建立了长期友好的合作伙伴关系，多年来该等金融机构为公司的发展提供了有力的资金支持。 (mid 2005年)有利地偿债措施 公司将通过持续增长的良好业绩和股东回报、稳定而贴近市场的分红派息政策、良好的投资者关系管理战略、信息的透明度
8、和规范运作等吸引更多的投资者 （一）公司将首先以募集资金投资项目的良好收益进行偿债； （二）当募集资金投资项目尚未产生收益或收益未能满足偿债要求时，公司将以公司自有资金进行偿付；公司将对公司的资本结构、资产质量以及现金流量进行合理调控，使公司具有合理的资本结构、良好的资产质量、充足的现金流量，保证公司的偿债能力； 良好的抵御风险能力 建立与业务快速发展相匹配的风险管理体系。这包括三方面的工作： 第一是加强对外部环境变化趋势的研究和把握，做到及时应变； 第二是秉持“现金为王”原则，完善现金流管理体系； 第三是强化职员职务行为准则宣导，完善内部监控机制。年份2005年12月31日 2004年12月
9、31日 短期借款900,000,000.00795,000,000.00应付票据3,781,990.38-应付账款3,318,835,001.622,424,131,909.75预收账款4,664,152,790.562,166,856,261.28应付福利费17,719,176.8618,761,752.36应交税金43,491,656.22164,684,068.06其它应交款(67,030.46)42,661.02其它应付款1,210,901,610.96373,795,291.31预提费用37,967,806.3419,502,508.37预计负债23,979,011.4119,141
10、,566.27一年内到期的长期负债662,980,000.00320,200,000.00年份2005年12月31日2004年12月31日 长期借款1,194,889,180.00899,693,475.17应付债券884,762,649.44 1,995,397,534.24长期应付款428,573,863.92 -其它长期负债19,201,125.9831,986,778.72四、资产结构现状年份2005年12月31日 2004年12月31日 流动负债10,883,742,013.89 6,302,897,199.56长期负债2,527,426,819.342,927,077,788.13
11、债务资本合计13,411,168,833.23 9,229,974,987.69权益资本8,309,602,557.046,202,198,786.70 大规模的筹集资金，使得公司的负债率持续升高，2005比去年又增加1.58个百分点， 这都由于预收帐款、长期借款、长期应付款的增加等因素的关系。这一负债水平稍许限制了公司进一步举债的能力。而在宏观调控逐步深入之后，市场面临很多机会，如果不能筹措足够资金，公司可能会错失加快发展的机遇。 针对上述情况，公司应进一步开拓融资渠道，增加信托发行，扩大与境外资金合作。在新的一年，公司应展开更多新的融资方式的尝试。管理层应秉承安全原则，将负债率控制在适当水
12、平，但仍不能排除短期内负债水平一定程度上升的可能。 五、资产结构分析（2005年） 资产负债率(%)=60.98 （与往年的对比） 股东权益比(%)=39.02 长期负债资产比(%) =11.49 财务杠杆系数=1.13 从以上数据可以看出负债当中流动负债的比重大,长期负债比率较低,因而风险相对增加,应该增大长期负债,以加强抵御其风险的能力 在长期负债资产比中，长期借款占47.27%，与04年相比多了16.5个百分点，占总借款的比重持续增加。这要追溯历史原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题。面对新的政策变化和信贷紧缩环境，行业面临资金紧张的压力，
13、以及过度依赖银行信贷和以短期贷款为主的不确定风险，如何有效解决多融资渠道并改善负债结构，对房地产行业而言，是一个新的挑战。 为顺应政策变化的要求，公司已增加主要地区控股子公司的资本金，建立融资平台；同时，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款。 公司预计公司预计 06 年用于土地和工程建设的资金需求将约年用于土地和工程建设的资金需求将约 200 亿元。为了满足未来的资金需求，公司将继续加快销售，亿元。为了满足未来的资金需求，公司将继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆空间，积极寻增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆空间，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道，加大
14、与境内外找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践资本合作力度，推进房地产基金项目合作的实践,探索房探索房地产金融市场的创新模式。另一方面，公司计划年内进行地产金融市场的创新模式。另一方面，公司计划年内进行一次股权融资，具体融资方式将根据政策前提及市场环境一次股权融资，具体融资方式将根据政策前提及市场环境酌情考虑，并以对股东有利为原则。酌情考虑，并以对股东有利为原则。建议: 该公司资产负债率处于逐年增长的状态，且公司属于资本密集型企业，依靠的是资本的力量及高效率的经营手段，需要筹集大量的资金，希望在以后资本结构决策中，在考虑资本的同时，同时调节适应的资产负债率，充分有效地发挥资本的效用,以寻求最佳的财务组合。