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1、【地产全案】2006太原创景新城全案营销策划提报方案 70p Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life, there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN一、太原市房地产发展进程太原市房地产发展进程 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN太原市房地产发展状况 20022002年年，开始出现小区规模建设，商品房市场初步形成，以凯旋大地和，开始出现小区规模建设，商品房市场初步形成，以凯旋大地和奥林花园为代表。奥林花园为代表。 200
2、32003年年，投资出现热潮，以华宇国际为代表的新型概念产品上市，促，投资出现热潮，以华宇国际为代表的新型概念产品上市，促进了太原房地产的发展。南移西进的政策，出现了城南版块的开发热潮。进了太原房地产的发展。南移西进的政策，出现了城南版块的开发热潮。 20032003年至年至20052005年年，房地产价格急速提升，以阳光地带、华宇，房地产价格急速提升，以阳光地带、华宇绿洲、绿洲、丽华苑为代表开启了大盘时代，带动了整个太原房地产市场，大量房地产项丽华苑为代表开启了大盘时代，带动了整个太原房地产市场，大量房地产项目出现，房地产产品升级。目出现，房地产产品升级。 20062006年年房地产价格稳步
3、提升，整个市场全面开花，河西版块、城北版房地产价格稳步提升，整个市场全面开花，河西版块、城北版块开发加快，销售情况良好。块开发加快，销售情况良好。 20072007年年上半年，外地成熟开发商进入太原，会推动市场成熟，带动价上半年，外地成熟开发商进入太原，会推动市场成熟，带动价格提升。格提升。二、市场供需情况二、市场供需情况 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN1、供应情况、供应情况太原市房地产供应量近几年平均每年太原市房地产供应量近几年平均每年180180万平方米，每年略有增减。万平方米，每年略有增减。 创景新城
4、创景新城New City of CHUANGJIN2、需求情况、需求情况太原居民对住房需求旺盛太原居民对住房需求旺盛在一次调查的在一次调查的200户家庭中，月收入在户家庭中，月收入在2000右的有右的有68.3%，1000元以下的有元以下的有31.7% 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN3、价格走势、价格走势2007年上半年，太原市中心地段住宅成交平均价格为4500元/平方米，同比上升3.7%。从价格走势曲线来看，自2002年以来太原商品住宅均价一直呈稳步上升的趋势，四年来平均销售价格分别为2200元/平方米、2500元/平方米、2841元/平方米、3076/平方米，3
5、900/平方米以及4500元/平方米。综合考察太原市的房价，新建商品住宅销售均价在05年到07年期间上升较快，销售价格达到了45000元/平方米。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN4、产品水准及特点、产品水准及特点 太原市房地产市场产品形式较为单一，多为高层塔楼设计。市区单个开发体量较小。随着近年来太原市房地产的迅猛发展，汾河资源的开发，外地开发商的不断进驻，沿河住宅基本是均采用高层建筑形式，沿汾河逐渐形成高档住宅格局。太原市的主流户型是120150平米左右的三居，均为板楼，非常看重南北通透，绝大多数项目均选择此为主力户型。受地域气候及地块的影响，太原市小区的景观绿化
6、并不十分丰富。太原市高层项目外立面的装饰普遍采用涂料与瓷砖。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN、太原市楼盘分布图、太原市楼盘分布图 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN6、未来发展、未来发展 太原市未来的房地产高端项目的开发紧紧围绕着城南版块及汾河水景资源进行，竞争将会越来越激烈，这对于操盘水准的要求越来越高，随着外地开发商和代理公司的进入，市场上的产品将更加丰富，竞争也不仅仅限于产品和价格上的竞争，开发商的综合实力今后将成为决定项目成败的关键因素。 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料
7、下载！ 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN总结：太原地产战局如下总结：太原地产战局如下1 1、发展趋势、发展趋势： 太原地产在经济持续增长的带动下，发展速度比较快，且地产市场呈现非常稳定发展的趋势；2 2、专业水准：、专业水准： 太原地产发展水准目前仅仅停留在单个方面的优势，在全面的地产专业方面具有非常大的发展空间；3 3、 销售状况：销售状况： 原有的地产项目住宅销售状况良好(特别是品牌知名度较高的项目；4 4、明星楼盘：、明星楼盘： 目前如阳光地带、华宇绿洲等明星楼盘，就地产公司品牌而言，尚无形成绝对的领导品牌(如阳光地产)及优秀的领导品牌阵营；5 5、规模地产：、
8、规模地产： 太原目前地产已经具有规模化、产业化发展形态，特别是上海绿地的进入。6 6、竞争环境、竞争环境： 2007年高层住宅市场的供应量很大，且集中于本案所在的城南区域。产品同质化较严重，基本上均为20层以上的高层板楼和塔楼。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN7、太原房地产市场格局分析、太原房地产市场格局分析 太原市房地产分布为：城北版块、城南版块、河西版块及汾河版块城北版块、城南版块、河西版块及汾河版块 等 城北版块城北版块：太原市老的市区，主要开发项目集中在府东街与北大街中间版块，购买人群以老的太原市居民。代表楼盘：龙湾国际城南版块城南版块：太原是南移西进的重点
9、区域，是新兴的开发区域，开发项目品质较高，主要客群便布全省和新兴的城市中产阶级。代表楼盘：阳光地带河西版块河西版块：太原市相对比较落后的区域，近几年开发势头很猛，主要客群以当地企事业单位和地市人群构成。代表楼盘：大唐奥林匹克花园汾河板块汾河板块：汾河两岸均为高档次高层楼盘，价格也远高于太原市平均水平。居住汾河两岸，已在太原市市民心中是一种身份、地位、经济实力的象征，主要客群：煤矿主、私企老板、政府官员。代表楼盘：华宇绿洲2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 区位区位（一）（一）地理位置与交通地理位置与交通本项目所在地位于太原市小
10、店区并州西一巷东侧东侧:并州南路路并州南路路南侧南侧:百桐园二期百桐园二期西侧西侧:省体育场省体育场北侧北侧:并州西一巷并州西一巷项目简介 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN（二）区域价值（二）区域价值 本项目千峰南路，居住环境比较成熟，周边餐饮及休闲场所发达居住环境比较成熟，周边餐饮及休闲场所发达，能够满足人群日常的生活需求，同时属于太原市新兴的成熟区域太原市新兴的成熟区域，随着太原市城城中村中村的步伐加快及南移西进南移西进的继续拓展，相信本区域会成为新兴的居住和投资热点。（三）社区规划（三）社区规划 本项目作为高档综合性社区高档综合性社区，由三座二十层以上的板楼和二
11、十六层的塔楼等建筑体构成.社区规划有主题花园、休闲娱乐、美容健身、生活采购、教休闲娱乐、美容健身、生活采购、教育、医疗等完善育、医疗等完善的配套设施。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！优势优势S：人文环境：本项目位于千峰南路，周边教育、医疗、商业配套发达满足日常生活需要。交通环境：本项目位于连接千峰南路与晋祠路的纺织街中段，距飞机场15.83公里，距火车站8.26公里，距市中心省政府5.99公里，市内606、863、823、824、875等多条公车线路在此经过。未来发
12、展状况：千峰南路是太原市政府南移西进的重点区域，现已基本成熟，下一步城中村的大量改造和纺织街与千峰南路的打通必将带动周边经济的发展劣势W外部环境：本项目西侧为大王村，外来人口较多，私搭乱建现象严重，外部环境较差开发商品牌：本项目是开发商第一次开发，没有品牌优势，同时周边正在开发的项目存在一系列的问题也会影响到本项目的前期销售。期房的不确定性是每一个期房项目硬伤，消费者对于期房不信任的抗性是很明显的。项目项目SWOT分析分析 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN机会O千峰南路可售在建项目少，无法满足这一区域的需求本项目的推出可以填补这一空白本区域内多数项目销售情况良好，价格
13、有进一步的提升空间本区域随着房地产市场的整体上升，地价逐年上攀升，房价业已经逐年攀升，随着政府“城中村改造”力度的加大，目前增值潜力仍然巨大，会吸引更多投资者的目光。威胁T周边环境改造时间较长，短期内无法突破。区域内在建在售项目较多，同档次产品竞争将更加激烈 。目前中央及省市各级政府均对房地产市场加大了管理力度，对于证件不 全、联建等项目实施了较严厉的处罚政策，不利于项目前期销售工作的 顺利开展。项目项目SWOT分析分析 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！太原新增住宅分
14、区域市场简析太原新增住宅分区域市场简析太原不同区域新增住宅数量从多到少依次排名为：太原不同区域新增住宅数量从多到少依次排名为： 小小 店店 区区 （2222个，占新增住宅总量的个，占新增住宅总量的37%37%） 杏花岭区杏花岭区 （1818个，占新增住宅总量的个，占新增住宅总量的31%31%） 万柏林区万柏林区 （1010个，占新增住宅总量的个，占新增住宅总量的17%17%） 迎泽区迎泽区 （7 7个，占新增住宅总量的个，占新增住宅总量的12%12%） 尖草坪区尖草坪区 （2 2个，占新增住宅总量的个，占新增住宅总量的3%3%） 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN不同区
15、域住宅均价从高到低依次为不同区域住宅均价从高到低依次为小店区（住宅均价约为小店区（住宅均价约为4800元元/m2）、迎泽区（住宅均价约为）、迎泽区（住宅均价约为4500元元/m2）、）、万柏林区（住宅均价约为万柏林区（住宅均价约为4000元元/m2）、杏花岭区（住宅均价约为）、杏花岭区（住宅均价约为4000元元/m2）、尖草坪区（住宅均价约为）、尖草坪区（住宅均价约为3500元元/m2），）， 区域住宅销售均价的高低说明了政府南移西进的规划影响了太原市房价。其中小店区住宅的户型面积以88-120m2、122-150m2、150-195m2、200-300 m2平分秋色，大多以板式框架结构为主；
16、杏花岭区、迎泽区以40-80m2、88-120m2的中小户型居多，建筑类型均以塔式框架为主，其中杏花岭区还包含着大量板式框架、板式砖混结构的住宅；万柏林区的住宅以40-80m2、88-120m2、122-150m2的户型居多，以板式框架结构房子为主；尖草坪区户型面积以88-120m2为主，均为板式砖混结构、多层市郊住宅项目。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN时尚住宅时尚住宅都市新生活都市新生活定位原则：享受市中心的繁华定位原则：享受市中心的繁华,工作生活非常便利工作生活非常便利定定 位：高尚住宅位：高尚住宅都市新生活都市新生活完善配套与住宅完善配套与住宅 通过区域适合
17、生活的完善配套，来提升项目的品通过区域适合生活的完善配套，来提升项目的品质，诠释都市新生活意义质，诠释都市新生活意义 本项目的档次定位为都市新贵追求的“高尚住宅高尚住宅”，而不是，而不是“豪豪宅宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：小区智能化、建筑材质、公共活动空间等充满人情味的居住环境。项目定位项目定位 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必
18、备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 整体规划整体规划：以居住为本的规划理念，注重个人空间和生活：以居住为本的规划理念，注重个人空间和生活配套的双重满足，配套的双重满足， 提供均好性产品。提供均好性产品。 建筑形态建筑形态：26层塔楼与二层商业群楼为主体，提供新兴的住宅形式和小区配套。层塔楼与二层商业群楼为主体，提供新兴的住宅形式和小区配套。 绿化绿化：本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。：本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。 户型设计户型设计：追求人性化设计，满足目标购房群体的面积需求，强调舒适度，：追求人性化设计，满足目标购房群体的面积需求
19、，强调舒适度， 分区合理。分区合理。 综合配套综合配套：完善的周边配套及小区功能充分提升整个社区的生活档次和品质：完善的周边配套及小区功能充分提升整个社区的生活档次和品质 物业管理物业管理：专业、高品质的物业管理也是社区档次和品质提升的重要条件：专业、高品质的物业管理也是社区档次和品质提升的重要条件 社区管理社区管理：有丰富内涵的社区精神和社区文化。：有丰富内涵的社区精神和社区文化。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN强产品力强产品力A、创景嘉园、创景国际、创景新城创景嘉园、创景国际、创景新城B B、陶然时代、米兰天空、都市花园、陶然时代、米兰天空、都市花园C C、巴黎
20、社区、名仕花园、城市出品、巴黎社区、名仕花园、城市出品案名建议案名建议 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN 在太原的房地产的消费市场中，一般分为两个部分两个部分: 顺应政府政策在南移西进的重点区域购房，以外地客户为主。顺应政府政策在南移西进的重点区域购房，以外地客户为主。注重医疗、教育、商业氛围、等相关配套成熟购房群体。注重医疗、教育、商业氛围、等相关配套成熟购房群体。 所以这部分人群的购房重点就集中在太原市相对繁华的旧城区，而本项目处于太原市传统和未来发展的双重黄金地段，所以说本项目所处区域适合的购房人群非常的广泛，未来的升值潜力大。区位利好因素分析区位利好因素分析
21、创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！住宅的策划建议住宅的策划建议 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN“核心产品核心产品”-核心产品是由产品的基本功能组成。“形式产品形式产品”-形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。 “延伸产品延伸产品”-延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。 住宅产品构成因素住宅产品构成因素 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN1.与其他方案相比,本方案布局更合理
22、,采光通风兼顾比较到位2.户型面积中等,适合人群广泛.3.总价无区阁利于开发商快速回款核心产品核心产品-产品的基本功能产品的基本功能（一）方案选择（一）方案选择 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！（二）户型特点（二）户型特点1. 面积分布从59.44平方-139.2平方,其中中小户型占到75%2. 户型设计人性化,功能齐全.3. 高档住宅不单单是从形式上简单的做大、做奢，造成空间浪费。户型更多是从居住实用性和舒适性上赋予高档住宅的更多的内涵。首先在面积上遵循以功能定面积
23、的原则，每一寸空间都充分考虑了家具的尺寸。针对居家生活中人们大多数时间在客厅和卧室度过，作为辅助空间的厨房卫生间在设计上尽可能的经济实用，节省每一寸空间，而更多的把空间留给客厅与卧室。核心产品核心产品-户型分析户型分析 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN（三）形式产品（三）形式产品 形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后使用过程中的附加值的
24、升值。之后使用过程中的附加值的升值。 1、绿化的特点是、绿化的特点是：本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间；二层群 楼楼顶花园 为面，商业内街为线，小区盆载为点。2、交通组织：、交通组织：是由小区步行主干道，双向两车道构成的小区交通的主要道路。3、智能化配套系统：、智能化配套系统：在时尚住宅的物业管理硬件上，要与一般住宅不同，要根据建造成本选择智能化管理系统。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN（四）延伸产品（四）延伸产品-产品品牌与形象产品品牌与形象 延伸产品包括售前服务及售后服务售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值
25、”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发开发、销售销售、物业管理物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！单位单位1#1#楼楼2#2#楼楼套数套数/ /比例比例面积面积59.4459.44平米平米4848484825%25%5706.245706.2487.0387.03平米平米4848484825%25%83
26、54.888354.8884.1884.18平米平米4848484825%25%8081.288081.28139.2139.2平米平米4848484825%25%13363.213363.2合计合计套数套数192192192192384384面积面积17752.817752.817752.817752.8100%100%35505.635505.6住宅户型配比住宅户型配比 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN裙楼商业的策划建议裙楼商业的策划建议 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房
27、策网 海量房地产营销策划资料下载！所处的位置：所处的位置：优势：本项目所处区域为太原市旧的城区，居住人口相对稳定，所需便民设施广泛劣势：整体的大型商业氛围不具备，难以吸引到非本区域的消费群体体量承载：体量承载：优势：临街商业门面面积居中，和整个街道的商业氛围相呼应。劣势：整个商业定位不明确，以散户经营为主，造成业态重复，竞争激烈。裙楼商业项目的优劣势裙楼商业项目的优劣势 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN销售面积：销售面积：优势：优势：从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。劣势劣势：作为本项目存在的成熟生活片区，缺少大面积的
28、超市百货等商家进驻，很难将整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。布局规划：布局规划：优势：优势：商业部分规划分为小区内街与外街两个部分，外街部分所面对的消费群体相对成熟稳定，经营与出租相对容易让业主接受。内街部分在将来的销售中需要重点包装，打造本区域缺乏的一种业态劣势劣势:由于项目位置原因, 对大型商业缺乏支撑,无法吸引大的投资客户户 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN定位原则定位原则：打造时尚街区时尚街区提升项目综合素质综合素质，体现开发商“以人为本以人为本”的服务理念定定 位：位：住宅底商商业配套的综合定位建议商业配套的综合定位建议 创景新城创景新城New
29、City of CHUANGJIN面积共？平米 面宽米米（其中米的为主）进深11米17米。 每套面积82平米130平米以130平米左右的户型为主 总套数为18间；建议：建议：A、二层（跃层式）住宅底商：平米，余套 一层层高：.米 二层层高：3.米 B、一层住宅底商：平米，18余间层高：.米经济参数经济参数 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN商铺规划在小区塔楼面向并州南一巷的一、二层。根据结构及地块所处位置特点，商铺在一、商铺在一、二层的有利，可把层高设计成二层的有利，可把层高设计成4.5 M，或，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物
30、或居住，是商铺的大卖点。或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。商业配套的综合定位建议商业配套的综合定位建议 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。 购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素:通过产品包装，围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行
31、为的作用。 因此，好的产品一定要有好的包装好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到产品附加值带来的心理满足感。延伸产品延伸产品-产品品牌与形象产品品牌与形象 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素: 使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物业管理），给业主心理的附加值提升。 小区整体规划及建筑特色-本小区本小区是以后现代主义设计手法结合欧陆设是以后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘
32、的个性盘的个性，在太原市形成巨大冲击力，给消费者心理满足感。 延伸产品延伸产品-产品品牌与形象产品品牌与形象 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！目标客户定位目标客户定位 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN定位原则定位原则： 习惯成熟市区的生活，留恋市中心的繁华 收入高，追求高品质生活 关注太原新城的开发前景，希望感到新城市的脉动。定位群体：都市新贵定位群体：都市新贵 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN个体与私企老板（市内个
33、体与私企老板（市内+周边城镇）周边城镇） 该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+投资”概念的理解高于其它行业人士。文、教、卫圈人士文、教、卫圈人士 该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。对周边配套及交通有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。目标客户细分目标客户细分 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付
34、款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！外企、合资企业高级职员外企、合资企业高级职员 在太原市虽然这一群族人数并不太多，但是在太原市的置业投资人群当中,他们还是占有比较大的比例。细分如下：企业业主 高级职业经理人 高级技术人员政府公务员政府公务员 虽然在太原市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：山西省各政府机关还在进行福利式的购房，既低于市场价格很多最大能够达到50%，所以吸引这部分客户群体的主要服务对象为具有投资能力的客户群体。因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。退休人员退休人员 该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入
35、来源。该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环境的要求高于一切。 该群族也是我们项目的目标客户。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN定价原则：市场无形，定价有道定价原则：市场无形，定价有道 以适当的价格入市，快速抢占市场，争夺有限的客户需求，随着成功热销和独特品牌形象的树立，形成产品区隔，避免同质化价格战的恶性竞争，产生溢价，最终在整个项目上达到利润最大化。参照原则：参照原则：宝佳丽景销售起价：4800元/平米左右、金圣甲地销售起价：4650元/平米左右怡和.鼎太风华预计开盘：4500元/平米左右价格定位价格定位 创景新城创景新城New
36、 City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN07年年10月开盘价月开盘价高层塔楼：高层塔楼：48005500元元/平米平米商业群楼：商业群楼：800012000元元/平米平米 对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价总价决定客户群的区隔，而单价单价却直接影响消费心理。因此，对项目价格定位价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价
37、格可随之有所上升。 周边市场调查体现的可靠数据周边市场调查体现的可靠数据.(详见附表周边项目调查及分析)价格定位分析价格定位分析 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN案 名宝佳丽景亲贤一品经典花园位 置并州路45号并州南路西二巷长治路投资兴建山西物产集团，山西宝佳房地产开发有限公司山西奥德龙房地产开发有限公司山西经典房地产开发有限公司企划销售开发商瑞德威尔策划开发商规划用途商住商住住宅基地面积30亩5亩总建筑面积
38、建筑楼层28层28层31层规划面积12000主力面积14014070-140平均单价4000-6000元4178-52583700主力总价70万60万38万付款折扣无无无 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN总 户 数 400户 125户 200户 可售户数 400户 125户 200户销 售 率100 100 总销金额2.5亿 银行贷款70%70%贷款年限20年20年工程进度 封顶 封顶 09.12车位售价/租价 12-14万元 未定未定 公开日期07.6.16得房率/绿化率调查日期07.08.1607.08.1607.08.162008房地产营销策划大全策划必备资料库
39、！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ 太原市城市建设步伐加快，城市人口增加，对住宅体量的需求较大，而本区域得天独厚的位置对购房群体有很大的吸引力。 周边项目开盘早于本项目，销售非常好，现存体量很少，可选择余地不大 项目本身体量较小，同时项目户型设计面队群体广泛，对市场挑剔性不高，适合性强 地块的本身价值提高 通过对周边市场价格的调研，建议住宅开盘价格略高于现有在售项目 定价：定价：50005800元元/平方米平方米价格定位原则价格定位原则 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN项目经营与营销建议项目经营与营销建议 创景新城创景新城New City
40、of CHUANGJIN 未来的市场营销是品牌战争，每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。 以树品牌为主导 运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产-品牌形象。 品牌品牌-信任度信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。 品牌品牌-附加值附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。 品牌经营战略品牌经营战略 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN
41、2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！概念卖点概念卖点 完善配套 人性化住宅 开心品味、时尚生活规划卖点规划卖点 以本区域的人文资源文脉，以完善配套为底蕴，创意出现代的都市生活卖点整合卖点整合 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN感性卖点感性卖点 并州南路 都市新贵的时尚生活生活因您而更精彩 理性卖点理性卖点 中高档物业-高尚人文社区 质高价优-户型设计 轻松置业- 地段优良卖点整合卖点整合 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款
42、！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！市场推广市场推广 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN产品力产品力品牌品牌区域认同区域认同产品力产品力品牌品牌区域认同区域认同本项目本项目合理价位合理价位适应性产品适应性产品解决现金流解决现金流本项目本项目较高价位较高价位高产品力产品高产品力产品更大利润空间更大利润空间第一阶段第一阶段 现金回笼阶段现金回笼阶段第二阶段第二阶段 创造价值阶段创造价值阶段持续优化持续优化持续提升持续提升2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策
43、划资料下载！预热期：预热期：2007年年10月月-2008年年3月月 设计和制作设计和制作：名片、工牌、纸杯、信封、信纸、DM单页、销售海报、户型图、楼书、沙盘模型、平面广告、现场布置、工地形象包装、户外广告、5分钟3D宣传短片等销售工具和宣传物料的设计和制作。 媒体推广媒体推广：以户外广告为主，大量的电视软广培育市场及DM直投 内部认购内部认购： 以优惠的价格利用人脉进行小范围的内部认购，销售控制在10层以下，1号楼为主。销售率达到销售周期销售周期 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN开盘期：开盘期：2008年年4月月-2008年年6月月 阶段公关活动阶段公关活动：大型
44、的开盘活动，邀请业内相关人士、企业家、商界精英到场祝贺，确立本项目在太原人心中的地位，项目的知名度和美誉度达到最高峰。 媒体推广媒体推广：在发布户外广告的同时，报纸、电视、电台等当地主流媒体围绕开盘活动投放大量硬广宣传造势，同时配合太原市周边地区的推广活动 销控同步销控同步：在项目工程形象得到展示后，适当的对外进行公开销售价格适当上涨，销售楼层建议在1号楼1926层和2号楼10层以下。销售率达到整体的 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN2008房地产营销策划大全策划必备资料库！送货上门！货到付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！强销期：强销期：2008年年7月月
45、-9月月 SP/PR：每周举办小型的公关活动，配合促销活动，充分利用人脉， 传播开展口碑营销。 媒体推广媒体推广：在发布户外广告的同时，配合部分报纸电视软广宣传销售的火爆场面，加强观望的客户下决心购买 销售销售：在口碑，人脉等都得到加强后，进行全面销售，价格要比内部认购时上涨10%，基本销售均价稳定在5800元-6000元左右，销售率达到 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN 以销售为目的的系列公关活动公关活动不仅提升卖场人气，营造良好的销售环境，在吸引新的目标客户到场的同时提升客户对项目的认可度认可度；而且可以配合不同的销售需求对不同类型客户进行分类消化分类消化，促进开
46、盘前后积累意向客户的深入开发深入开发。 此阶段高品质的SP活动活动是延续开盘期传播策略，强化项目品质，有效刺激销售的低成本营销手营销手段段，硬广和软文可根据SP活动活动结点进行针对性投放，活动的新闻性和传播力可有效降低有效降低传统宣传手段的成本。 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN公关活动公关活动单位单位销售均价销售均价建筑面积目标建筑面积目标销售额目标销售额目标1#住宅520017752.8923145602#住宅550017752.897640400商业A12000未定未定商业B8000未定未定总计未定未定未定销售收入销售收入 创景新城创景新城New City of
47、 CHUANGJIN 洁净的、易于清理的； 有各种功能指向性服务设施和完善的标示，如洗手间、项目展示区等 装饰画和灯光的光影造型是柔和的，可以让客人久留的； 背景音乐的强度仅限于若有若无.售楼处风格售楼处风格 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN宝星隆华公司成功案例宝星隆华公司成功案例 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN北北 京京A、珠江帝景、珠江帝景开发商开发商：北京合生北方房地产开发有限公司总建面总建面：34万平方米产品类型产品类型：公寓、普通住宅开盘日期开盘日期：2005-09-17
48、入住日期入住日期：2005-12-30项目问题项目问题：容积率低，只有2.89，不符合国家标准要求,产品价位高,对于谨慎、保守的山西人来说,推广较困难。解决方案解决方案：充分利用山西人特有的人脉关系，通过举办高端客户（政府官员和企业老板）参加的公关活动，传播房地产投资理念，提高项目的美誉度，令到场嘉宾对开发商的实力和推广项目均留下良好的印象。取得成果取得成果：通过在太原、大同两地举办房地产专场的活动，在为期一周的销售时间里，销售总额达1000万元。 创景新城创景新城New City of CHUANGJINB、北京锦绣大地物流港、北京锦绣大地物流港投资商：投资商：北京锦绣大地农业股份有限公司总
49、建面：总建面：50余万平方米产品类型：产品类型：商铺开盘日期：开盘日期：2005/11/6使用日期：使用日期：2006/9/14项目问题：项目问题：位置坐落在西四环与五环之间，较为偏僻，周边没有商业氛围，做为商业项目较难推广。解决方案：解决方案：结合本案的优势，以投资回报率高为首推，宣传该项目回报利的稳定性，项目在该地段属垄断性的商业批发市场，独一无二，可保证商铺的增值性。 创景新城创景新城New City of CHUANGJINC、本家润园、本家润园开发商：开发商：北京九鼎房地产开发有限公司总建筑面积：总建筑面积：41万平方米产品类型：产品类型：酒店式公寓、写字楼、商铺开盘日期：开盘日期：
50、2004/4/8（一期）2004/10/28（二期）入住日期：入住日期：2005/5/30（一期）2005/8/30（二期）项目问题：项目问题：项目虽位处二环，但周边居民住宅多，周边只有服务于居民的生活便利店，没有写字楼或大型商业项目，商圈未形成，没有商业氛围，商业项目较难卖。解决方案：解决方案：根据项目的弱势及山西商人稳健、谨慎的投资态度，专门为山西投资人打造了本家润园投资方案，方案中涉及资金投入时段，资金运作，商铺运作等一整套项目盈利方案，全力解决客户的后顾之忧。取得成果取得成果：正在运作中 创景新城创景新城New City of CHUANGJIN太太 原原蓝水假日蓝水假日开发商：开发商